3月份房价涨势回落 调控进入质变关键期

　　“房价”问题是城市住房问题中表现最突出的问题，从表面看，房价问题也是住房问题的核心所在。很长时间以来，房价的波动还被作为评判房地产调控是否见效的指标，从３月份全国房价涨势回落来看，调控已经见效。

　　3月房价涨幅继续回落

　　１８日，国家统计局发布３月份全国７０个大中城市住宅销售价格指数。在一系列宏观调控政策的作用下，３月份全国房价涨势回落。

　　数据显示，在70个大中城市中，12个城市新建商品住宅价格环比下降，比3月份增加6个，在价格环比上涨的城市中，有29个城市环比涨幅比2月份缩小。2个城市新建商品住宅同比下降，46个城市同比涨幅回落。

　　针对连续三个月的房价同比涨幅回落城市数量增加、房价环比微弱回落的情况，分析人士表示，房地产调控进入质变的关键时期。所谓质变，是指之前房地产调控的影响多表现为成交量的迅速下滑，现在这种调控影响即将体现在房价的变化上；所谓关键，则是指现在三四线城市正在暗潮涌动，如若得不到及时控制，房价迅速拉升，后续更难控制。

　　“价格涨幅明显回落，环比降价城市明显增加。”北京中原地产三级市场研究部总监张大伟如此分析，数据显示，3月份新建商品房环比及持平的城市为20个，相比2月份增加6个，涨幅缩小城市达到29个。但“调控依然需要加强执行力度”。

　　数据显示，3月份新建商品住宅依然有29个城市环比涨幅超过0.5%，属于价格上涨过快的城市。而这些城市中大部分属于执行调控政策力度相对比较轻的三线城市。张大伟称，第三轮调控部分城市的政策疑似软着陆已经在最近的市场走势中出现明显的变化。

　　世联地产的分析报告也显示，由于CPI短期内难以控制，紧缩的信贷政策必将持续，政府对楼市从严的宏观调控政策仍然不会放松，限购仍然将从广、从严、从久。政策短期内难以退出，必将使得市场观望情绪弥漫下去，从而市场成交量短期内仍将难以回暖。

　　中原集团研究中心高级经理刘渊则认为，4月各地住宅市场成交量有望从低谷逐步回升，尽管房价短期内仍继续僵持，但部分城市房价有可能率先出现松动。

　　张大伟分析称，限购、限贷、加税、增供等政策叠加作用楼市，预计在4月份楼市调控数据中环比降价的城市将继续扩大。

　　首创集团董事长刘晓光则认为，房地产调控基本初见成效，双轨制的发展模式基本已经确定。另外，房地产调控的目标是遏制一些热点城市房价过快增长。目前从北京、上海等大城市的情况来看，房屋销售量下降了50%左右，而城市周边地区的房价也开始下降。再有，资本市场和资金市场对房地产行业过快增长的措施已经初见成效。根据他的判断，调控效果可能会在今年8月进一步显现。

　　据中原地产调查数据显示：北京、广州、深圳3城市房价环比下降26%、17%、6%；上海房价环比上涨1%，但与1月相比仍大幅下滑38%。

　　鉴于目前购房者大多数属于“刚性需求”，故一、二线城市中心城区高档住宅销售受较大冲击。在四大重点城市销售前三名楼盘中，仅广州一楼盘坐落在中心城区，其余11个楼盘均坐落在次中心城区和郊区。

　　刘渊认为，未来在一些受调控程度较深的城市，市场可能出现比较集中的打折促销现象。诸如上海、重庆、北京、杭州等城市，由于3月期间上述城市成交业绩较差，这些城市未来有率先出现价格松动的可能。

　　一季度房企业绩分化

　　万科在房地产调控之年坚定地迈上年销售额过千亿的神坛，为捍卫自己国内房地产企业龙头地位再添一重量级筹码。曾经的“万保金招”，早已不在一个梯队，“金融+地产”一体两翼模式的金地，以及招商地产虽然不能说是难以望万科的项背，但房地产企业前十名的位子早已保不住，后起之秀恒大地产紧追万科不舍。

　　4月份连续出炉的各大上市房企一季报已经有了微妙的变化，2010年年报普遍的“不差钱”已经不再。一直在观察各大房企年报的招商证券联席董事张春志指出，高压政策实施一年，只要限购令、差别化信贷、加息、限价令等“组合拳”不停不休，叠加效应终对地产业带来冲击。“楼盘和业务主要集中在一线城市的全国性房企，一季度销售下降的幅度要远大于同时在二三线城市的房企，这与限购令最早在一线城市实施，此后再扩展到二线城市的走势脉络是一致的”。

　　万科作为行业领跑者继续保持了较高速度的增长，一季度完成销售面积303.8万平方米，销售金额355.1亿元；与去年同期比分别增长145%和135%。保利1至3月实现签约面积132.03万平方米，签约金额140.15亿元，同比分别增长30%和72.39%。

　　富力地产一季度数据显示，由于其多数项目处于北京、广州、武汉等大型城市，导致其一季度仅实现销售金额59.44亿元，销售面积36.58万平方米，较去年同期分别下降27%和44.6%。其3月份销售额约为22.12亿元，同比下降27%。截至一季度末，富力400亿年度销售目标仅完成15%。同在香港上市的复地集团，3月权益后销售额约6.19亿元，比2010年同期8.99亿元减少31%，如今已经宣布了退市计划。有分析师指出，如果限购令、差别化信贷、加息、限价令这些措施不放松，销售将进一步受阻，一季度业绩或成今年的顶点，到二季度，多数的房企的销售下降趋势不可避免。

　　截至2011年4月12日，依照Wind行业分类，已有94家房地产上市公司公布了2010年年报。据统计，截至目前，上市房企去年现金流总和已骤降至-734亿元，而这94家房企2009年的现金流之和还处于6亿元的水平。

　　更为重要的，现金流下滑的态势可谓全面开花。至少有55家企业现金流指标为负，77家企业现金流同比下滑，保利地产更是以212亿元的降幅排名垫底。

　　在东海证券郑闵刚看来：“房地产行业的结构性分化已经显现，并将随着调控的持续而不断加速。”

　　根据Wind的统计数据显示，81家上市房企中，69家的存货出现了不同程度的增长，其中，万科、保利地产、金地集团和招商地产的存货分别增长了48%、83%、12%和27%。

　　再加上开发商资金压力逐渐明显，房地产专家韩世同指出，降价潮或将从局部开始出现。目前看，全国楼市调控的压力逐渐增加，受限购等影响，北京在内的一线城市楼市成交已近冰点。因此，调控背景下，扎根在一线城市的“全国性房企”资金压力同比率先在二三线城市布局的“全国性房企”要大得多。眼下，虽然部分房企的资金压力不大，但是从整体看，市场的均价往往由“水桶最短的木板”决定。因此，接下来，楼市可能会出现部分一线城市房企率先降价促销以达到增加业绩的现象。

　　10大标杆房企目前的资金状况看，短期尚无“资金链”偏紧状况。根据10家标杆房企2008年和2010年财报数据，中原集团研究中心采用货币资金与短期借款之比以及实际资产负债率(负债中扣除预收款项)这两个指标来衡量开发商的短期偿债能力和长期偿债能力。

　　短期来看，与2008年平均0.96倍的货币资金短期借款比相比，2010年10大标杆房企该指标的平均值为2.27倍。数据表明，大型开发商短期偿债能力仍较强，并无明显的资金压力；长期来看，2010年10大标杆房企实际资产负债率平均值为50%，与2008年53%相比，还有存在改善空间。

　　全局问题全局解决

　　“国十条”走过了一年的岁月，其调控方向与目标没有过多变动，而其执行细节则经过了新“国五条”和新“国八条”的两次相对较大的调整。日益突出的住房问题被逐步提升“全局”问题，调控效果也在政策力度加大后逐步显现，而今，调控进入关键时点，这个关键，不仅对于房地产市场的后续平稳而言，对于房地产企业的生存发展，亦是关键时分。

　　国土资源部副部长贠小苏在浙江省进行房地产调控政策落实情况和调控成效时表示，“中央以为，以城市住房为主的问题已经落实到全局，必须在控制通胀的同时下决心解决好房价问题。”

　　住房为主的问题影响了“全局”，中央如此明确下结论还属首次。房地产调控之初，解决城市住房问题，更多的从对经济平稳运行的层面来提出，2010年下半年，国务院副总理李克强21天3次强调保障性安居工程的建设问题，随后，“住房问题还是民生问题”的提法被不断强调。直至4月11日，贠小苏在督察房地产调控政策落实时，传达出中央最新精神——“全局问题”。

　　一个简单的逻辑推理是，住房问题影响经济全局，那么解决这个问题必然要充分注意到全局影响。如何做？首要之策应当是尽快出台房地产市场的中长期规划。与决策层口头释放政策信号相比，落到文件上的政策基调可能更为精确和有效。

　　全局的问题自然需要全局的方法来解决。从2003年算起，房地产调控已经走过了8个年头，周期性的调控政策每次都少不了多部委的“联合发文”，在SOHO中国董事长潘石屹看来，这种部委间发文的“联合”，并不等同于部委的“通力合作”。或许，正是房地产开发商们看清了以往的这种联合，所以在会“有恃无恐、勇往直前”，其直接表现就是房价越调越高，部分地区此时的价格已是十年前的十倍。

　　“落实”与“问责”是房地产调控政策的关键词。“上有政策，下有对策”基本上可以描述各领域应对政策的现状。“对策”的出现，实则源于政策落实后，监管的力度不够，当然，可以统归到“落实”中。

　　从广为人知的阴阳合同，到明码标价的代办纳税证明，房地产调控中针对交易环节设定的每一道门槛，都被看似“魔高一尺”的对策巧妙化解，而这种对策多因在暗处完成而难以监管，近日，“道高一丈”的后期监管开始行动了。

　　调控政策的出台对具体工作起到引领指导的作用，而具体执行效果如何，就需要后续督察工作的跟进，督察的是政策的“落实”，落实的不到位，就一定需要“问责”。春节之后，国务院排出多个督察组进行实地考察，检查调控政策落实情况。这只是“落实”的一个方面。

　　另一方面，　在严查阴阳合同之后，北京市住建委开始查处代办纳税证明这类行为，鑫尊地产一家门店因被查实业务员以代办纳税证明为噱头揽生意而受查处，成为首家走上“祭坛”的房地产中介。

　　有报道称，据住建部内部人士表示，下一步政策调整一方面将借鉴目前在调控上有所成效的地方政策进行全国推广，另一方面，目前包括住建部、国土部等相关部门仍有政策储备，下一步将主要围绕土地出让政策、开发商拿地门槛等方面进行政策调整，对地方政府的政策落实进行明确要求。另外，他表示，相关部门也不排除对房价进行直接干预。

　　房地产企业深耕商业地产细分领域

　　当冯仑还是万通地产董事局主席的时候，他直言：“房地产企业‘去住宅化’是房地产行业发展的特点，未来房地产市场将逐步形成以商务不动产为主角的竞争格局”。对于离任万通地产董事局主席之位，冯仑称，人事调整就是为了便于公司向商业地产模式转型奠定基础。为了成功转型，万通地产迈出的第一步就是，董事局50岁以上的董事全部离开，包括冯仑。

　　商业地产几乎成为房地产企业必须的发展方向，而发展前景也似乎一片光明。SOHO中国董事长潘石屹近日也表示，随着规划的落实，未来相当一部分新增城镇人口的住房需求将由保障房来满足；房地产市场的格局也将发生重大调整，一半以上的房企将会退出，留下的房企也将逐步向住宅高端化或商业地产转型。万科总裁郁亮和金地董事长凌克，也都认为我国房地产开发全面进入到商业开发的阶段。

　　首创置业2010年联手中国基建共同成立奥特莱斯（中国）有限公司，积极涉足商业地产，为地产行业即将到来的升级战做好准备。

　　首创集团董事长刘晓光创造性的提出了城市新中心的国际化运营模式--“芭蕾雨”。在大城市周边或城际之间打造“以奥特莱斯名牌折扣为龙头”的多种商业业态集群的新型现代产业模式。经过几年的酝酿和一年多的运作，北京房山、浙江湖州、广东佛山、海南万宁等相继投资建设“芭蕾雨”，累计计划投资将超数百亿元。

　　事实上，近几年来，国内房地产企业纷纷向各个细分领域进军。执着于住宅地产的万科早在2006年就在广东东莞建设了住宅产业基地，保利地产在住宅中增加了养老元素，金地集团秉持“金融+地产”的发展模式，与此同时，国际高端酒店凯悦、洲际等与国内房地产企业联姻的酒店也落成营业，而万达集团独创的“城市综合体”商业地产模式被不断复制，应用到社区发展。

　　按照冯仑的说法，“去住宅化”是房地产行业发展的特点，进军商业地产是发展的必然。从中国房地产市场目前发展情况来看，这种“去住宅化”还多了一层含义，那就是去掉住宅“纯粹居住”的功能，增加养老、旅游、文化等元素在其中。这种表面上丰富住宅功能的做法，实则迎合了人们对健康对娱乐的追求。

　　或者，从某种角度而言，这种地产也算是商业地产的一种发展形式。商业地产，顾名思义，作为商业用途的地产，以区别于居住功能为主的住宅地产。从广义上将，商业地产包含各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲、办公等经营用途的房地产形式。如果按照这种解释，新兴的旅游、养老地产也算是商业地产的一个小分支。

　　旅游城市旅游、度假概念房产坚挺的房价是房地产开发商开发的动力所在。

　　博鳌论坛期间，记者小李安顿在中信千舟湾度假公寓，优美的环境和周到的服务让小李对这个地方感觉不错，出于给父母养老的考虑，小李打算购买一套小户型，咨询工作人员之后，小李顿感失落，每平方米26000元以上的房价，是这个刚刚走出大学校门不足两年的女生，无力承担的。三年前，该楼盘开盘时，不足6000元/平方米。

　　国家统计局最新公布的3月份住宅价格指数显示，丹东、秦皇岛、兰州、石家庄新建商品住宅价格同比涨幅超过10%。丹东、秦皇岛这两个滨海小城，借助海滩、消夏等概念发展起了旅游业，其房价近几年也一路水张船高。

　　城市综合体是万达集团在世界独创的商业地产模式，内容包括大型商业中心、城市步行街、五星级酒店、商务酒店、写字楼、高级公寓等，集购物、餐饮、文化、娱乐等多种功能于一体，形成独立的大型商圈。城市综合体的发展模式到今天已不再是万达独有，更多的房地产企业在发展商业地产时都借用这一模式，这种模式也渗透进社区生活，不同的是，居住的载体由商务酒店变成了住宅。

　　首创集团近几年开脱的“奥特莱斯”，也是城市综合体的发展模式。首先，奥特莱斯包括了大型的购物中心、专业的卖场，特色的商业街、酒店、度假设施以及其他设施，给人们带来多彩多姿的生活。其次，奥特莱斯里面包含奥特莱斯综合商业区和低密度的别墅和国际化的高端公寓相结合，可以实行可持续发展的整体，使每一个在这里居住的人有一个新意的空间，形成购物、休闲、娱乐等多种时尚元素的世界。第三，以奥特莱斯引领的城市新中心，这里依靠城市的发展规划，整合住宅、商业、上下游相关的资源产业，比如主题公园、游艇会、高尔夫等等，配合教育、养老等服务设施，打造商务就业、文化、娱乐一体的产业集群。

　　怡海花园则是住宅社区的“城市综合体”应用模式。怡海置地董事长王琳达表示，做房产开发需要创新，而这种创新很可能就是在一无所有的情况下创造条件。商业配套、教育等，都是自己做起来的。北京怡海花园就是依托教育发展起来的生活社区，如今，小区内中、小学校、幼儿园、老年大学、医院等一应俱全。超市、书店、美容店、美发店、洗衣店、健身中心、装饰公司、菜市场、餐饮店等商业服务设施已于两年前投入服务。

　　教育可以说是文化的一个分支，近些年，金融与文化也成为房地产企业进军的重点领域。

　　文化产业是朝阳产业，也是万达集团的支柱产业之一。万达集团连续多年成为在全国文化产业领域投资最多的企业。万达的文化产业发展也多与地产相关联，目前，万达电影院线是亚洲排名第一的院线，拥有五星级影城71家，600块银幕，占有全国16%的票房份额。“大歌星”是万达集团投资的连锁娱乐企业，为群众提供文明健康的娱乐方式。

　　在投资娱乐文化产业的同时，万达集团还将眼光瞄准传统媒体，先后投资了《华夏时报》和《投资家》杂志，此种投资模式在房地产企业中属于“前无古人”，至于是否“后无来者”，尚不可知，不过短期内，尚无房地产企业投资传统媒体的消息。

　　住建部官员称楼市调控还将继续加码

　　住房与城乡建设部政策研究中心主任陈淮17日表示，以限购为代表的楼市调控没有明确的停止时间表，调控还将继续加码。

　　陈淮认为，调控的根本措施要靠完成四个调整，即城市结构、中央和地方税负关系、土地制度、收入分配结构的调整。但这四个问题不是一年两年就能解决的，也不是出个“国几条”就能解决的。

　　陈淮表示，楼市调控的最后一个目标是抑制住房过度超前的需求、超过购房者风险承受能力的需求。

　　陈淮称，包括限购在内的调控政策，一个主要目标是给过度旺盛的需求刹一刹车，他还原了与一名购房者的一组对话：购房者称要赶紧买房给儿子娶媳妇，陈淮问购房者儿子多大，对方回答刚上初一。陈淮认为，这种需求就应该通过限购让购房者冷静冷静。

　　陈淮称，从长远来看，房价调整不是靠限购、限贷来实现，“那只是退退烧，让市场稳定下来，是一种短期行为。”

　　房地产调控一年大事记

　　2010年4月17日：“史上最严厉调控政策”出台国务院下发《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，即“新国十条”，确立政府问责制，并再次要求开发商一次性公开全部房源。除了继续差别化信贷政策之外，通知对于个人购置多套房的限制提到了重要位置：“商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。”

　　2010年4月30日北京率先出台楼市限购令去年4月30日，北京率先出台楼市限购令，规定同一家庭限新购一套房，暂停对购买第三套及以上住房，以及不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民发放贷款。

　　2010年6月4日官方明确个人房贷二套房认定标准住房和城乡建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发出通知规定，商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。

　　2010年9月29日“新国五条”出台 2010年国庆节前夕，国家有关部委分别出台措施，以巩固房地产市场调控成果：房贷首付款比例调整到30%及以上，暂停三套房贷；调整契税和个人所得税优惠政策；严打捂盘惜售，加大住房交易市场检查力度；加快推进房产税改革试点工作；房价过高上涨过快城市限定居民购房套数，实行政府问责制等，被称为“新国五条”。

　　2010年11月3日四部委全面叫停第三套住房公积金贷款中国住房和城乡建设部、财政部、人民银行、银监会等四部委再次发出通知，全面叫停第三套住房公积金贷款，并将第二套住房公积金个人住房贷款首付提至五成。

　　2011年1月26日“新国八条”出台中央要求地方政府合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。调整个人转让住房营业税政策。继续强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。要求各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。

　　2011年2月16日北京楼市调控细则“15条”正式出台外地人购房须纳税五年；对已拥有1套住房的北京户籍居民家庭、持有北京有效暂住证在北京没拥有住房且连续5年(含)以上在北京缴纳社会保险或个人所得税的非北京户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)；对已拥有2套及以上住房的北京户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非北京户籍居民家庭、无法提供北京有效暂住证和连续5年(含)以上在北京缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非北京户籍居民家庭，暂停在北京向其售房。

　　2011年3月各地相继出台2011年房价调控目标截至3月31日,全国657个城市(包括287个设区城市、370个县级市)中,有608个城市(包括281个设区城市、327个县级市)公布年度新建住房价格控制目标，占92.5%。除北京以外，大多数城市房价控制目标均未提到“降”字。

　　2011年4月中央派出8小组督查16省市房地产调控从4月上旬开始，国务院派出8个督察组，对北京、上海等16个省(区、市)贯彻落实国务院房地产市场调控政策措施情况开展专项督察。