广州房价是涨是跌？3月数据又打架

专家称，广州市国土房管局的统计数据易受成交结构性变化影响，不能真实反映楼价变化

    南都讯 3月广州一手房价是涨是跌？国家统计局和广州市国土房管局各有说法。

    根据国家统计局昨日公布的数据，广州3月份新建商品住宅价格环比略涨0.3%，同比上涨2.7%；二手住宅价格环比则下降0.5%。

    但广州市国土房管局昨日公布的数据则显示，今年3月份广州一手住宅网上签约均价为12859元/平方米，同比下降1.5%，环比下降8.2%。

    事实上，国家统计局房价指数和广州市国土房管局的网签数据“打架”由来已久，过去是因为采集数据样本不同。但今年1月起，国家统计局已将直辖市、省会城市等的房价数据采集源统一为各市房地产交易网签数据，为什么还会存在不一致？

    记者了解到，尽管两个部门都采用网签数据，但统计方法并不一样。房管局的住宅网签均价计算方法是，统计每月楼市网签成交数据，以销售总金额和销售总面积相除后，得出平均交易价格。

    国家统计局则是在按不同面积、项目分类基础上使用加权平均法，采用国际通行的链式拉氏公式计算，以2010年为基期的定基价格指数。计算方法为：第一步，计算某一新建住宅项目90平方米及以下、90-144平方米、144平方米以上三个基本分类的环比指数；第二步，采用双加权计算全市三个基本分类的环比指数，即分别利用本月销售面积和金额作为权数计算价格指数，然后将两个价格指数再简单平均计算。

    有专家表示，房管局的网签数据只是平均均价，容易受成交量结构性变化影响，不能真实反映楼价的变化。比如今年3月广州花都、番禺这些周边城区的一手住宅成交量明显高于中心城区，从而拉低了全市均价。而国家统计局数据显然是针对不同面积不同价位的住宅网签数据进行了加权处理，受成交量结构性变化影响会小一些。

    观察

    一线城市未现实质降价

    专家称楼市已到“量减”转向“价跌”的关键时期

    根据国家统计局发布的数据，北京和深圳新建商品住宅价格环比持平，广州和上海环比略涨；同比涨幅方面，除北京外其他三市均在5%内。但有专家提醒，一线城市楼市成交均价下滑是结构性变化，而非趋势性变化。

    北京大学公共经济研究中心研究员韩世同指出，限购政策抑制了中心城区的成交，市场陷入观望导致成交萎缩，开发商无意推盘，即使有成交也是一些尾货。而郊区房则趁势推盘，由于价格较低成交量放大，导致整体均价下滑。实际上，并没有出现实质性的降价，只是结构性降价。

    韩世同指出，总体而言，目前房价走势依旧处于僵持状态，有几个方面值得特别注意：第一，结构性价格变化也是一种变化，而且往往是房价将要发生实质性变化的前兆。第二，房企在现金流不足、高存货、流动负债大量到期的情况下，极有可能选择降价出货以回笼资金。

    北京中原三级市场研究部研究总监张大伟也指出，目前房地产市场已经进入由“量减”向“价跌”转变的关键时期，“2月和3月，随着各地调控政策的陆续出台，市场处于明显的适应阶段，大部分城市都出现了调控后的量减，但是成交价格依然处于连续2年上涨的惯性中。未来市场如何需要看调控政策的执行力度和落实情况，房地产调控已经到了逆水行舟的关键时期。”

    ●国家统计局：

    广州新建住宅销售价格指数环比涨0.3%

    ●广州市国土房管局：

    十区新建住宅网签均价环比降8.2%

    延伸

    国家统计局发布70大中城市3月房价销售指数

    3月房价“缓飞”

    12市新房环比价跌

    据新华社电　密集调控下，3月份全国房价涨势回落。国家统计局昨日发布全国70个大中城市3月份房价销售指数，价格环比下跌或持平的城市有所增加。

    其中，新建商品住宅价格环比下降和持平的城市分别为12个和8个，二手住宅价格环比下降和持平的分别有16个和10个。

    仅两市新房价格同比下降

    环比数据最能反映房价最新变动情况。根据报告，3月份新建商品住宅价格环比下降的12个城市，分别是杭州、宁波、郑州、海口、兰州、秦皇岛、包头、吉林、安庆、赣州、平顶山、岳阳。环比持平的8个城市分别是北京、合肥、南昌、深圳、成都、牡丹江、温州、大理。

    从价格变动幅度看，环比涨幅比上月缩小的城市有29个。但仍有29个城市环比涨幅超过0.5%，属于价格上涨过快的城市，大部分属于执行调控政策力度相对较轻的三线城市。涨幅最高的是西安和九江，达到1%。在价格环比下降的12个城市中，降幅最大的是赣州，达到0.9%；其次是河南平顶山，达到0.7%。

    从同比数据看，70个大中城市中，3月份新建商品住宅价格同比下降的有2个城市，分别是南充和三亚，比上月增加1个；同比涨幅回落的有46个城市，比上月增加16个；同比涨幅在5%以内的有26个城市，比上月增加了2个。

    16市二手住宅环比降价

    二手房方面，3月份二手住宅价格环比下降的16个城市，分别是北京、大连、福州、武汉、广 州 、南宁 、海 口 、成都、西安、兰州、西宁、丹东、温州、赣州、桂林、南充；环比持平的10个城市，分别是石家庄、哈尔滨、宁波、青岛、长沙、徐州、泉州、九江、大理、锦州。

    从价格变动幅度看，环比价格涨幅超过1.0%的城市有3个，分别是吉林、金华和平顶山，超过0.5%的城市则有16个。

    细解

    周边四区成降价主力

    广州市国土房管局的数据显示，今年3月份全市十区一手住宅网上签约均价为12859元/平方米；其中，天河均价26296元/平方米为最高，越秀均价23955元/平方米为次高，海珠、荔湾均价均超2万元/平方米。

    越秀、海珠、荔湾和白云四区的网签均价仍处于升势，而花都、番禺、南沙和萝岗四区则出现不同程度下降。其中，番禺3月均价为12263元/平方米，降了1137元/平方米，降幅高达8.5%；花都每平方米由7313元降至6385元，降幅高达12.7%。可见，周边四区成为上月一手商品住宅降价的主动力。

    具体到各区街道，广州均价最高的仍为天河区猎德街，最低的是花都区赤坭街。前者均价高达52372元/平方米，后者均价仅为4124元/平方米。从通报中的典型楼盘抽样来看，广州14个抽样楼盘有7个价格下跌，其中6个集中在番禺、花都两区，跌幅最高的花都某花园跌价41%，市国土房管局指出，这是由于出售的住宅产品类型差异造成的。

    后市

    持续低迷将迎真正降价

    合富辉煌市场研究部首席分析师黎文江表示，上月广州楼市周边四区降价动作大，对广州整体房价的结构性拉低，体现出中心城区房价的稳定性。中原地产项目部总经理黄韬则认为，8.2%的降幅并不能准确反映市场情况。他指出，从销售一线的监测来看，部分楼盘只是先出售便宜的楼层，再加上政府在一些楼盘的人为限价，不能全面反映真实的市场状况，楼价只是看上去下跌了。

    黄韬进一步指出，广州正常的月度成交量应有60万平方米左右，低于50万平方米则可称为低迷。他认为，上月广州楼市表现可以说明调控初见成效，成交低迷的状态可能会持续至6月份，但在5月受“五一”黄金周等因素影响成交量预计会有所回升。但如果过了6月份楼市还是如此低迷，开发商可能会减价促销。“目前，广州楼市供应量急剧减少，不能忽视开发商延期推货的观望心态，毕竟他们的资金比较充裕。”

    相关

    增城市国土局澄清单盘“限价”措施：

    不是把商品房变成限价房

    南都讯 记者王卫国 实习生万明 日前，增城楼盘三个月内楼价限涨5%的消息引起业内高度关注。增城市国土房管局日前发布了相关说明称，对每个楼盘的平均价格的控制，不是对每套商品住房进行限价，更不是将普通商品房变成限价房。

    增城市国土房管局表示，房地产市场是以各个楼盘为要素组成的，贯彻落实《增城调控意见》，实现全市年度价格控制目标，具体操作中就必然会落实到每个楼盘，只有每个楼盘价格涨幅得到控制，全市年度价格控制目标才能实现。

    该局表示，关于价格控制的规定是对每个楼盘的平均价格的控制，不是对每套商品住房进行限价，更不是将普通商品房变成限价房。以一个楼盘为例，假设其新申请预售100套住房，只需这100套住房的申请平均价格满足调控要求即可，每套房的销售价格仍然是有高有低的，销售方把握好产品的搭配比例，消费者根据自身的需要理性选择产品，政府部门加强信息公开和监管措施，就能避免房地产市场的大起大落，实现当地的房地产调控目标。