广州7月起调整土地出让金 专家恐其推高房价

　　从7月1日起，广州私房业主售房补交地价的标准将提高!昨日，市国土房管局公布“通知”，明确7月1日起全面调整土地出让金(即地价)计收标准，除上述规定外，还将大幅度提高楼盘项目补地价的标准。新政策出台后有些开发商补地价的费用或将翻成倍甚至几倍，有业内人士因此担心推高房价。

　　私房买卖补缴标准或升三成

　　昨天，市国土房管局公布了《转发市国土房管局关于调整我市国有建设用地使用权出让金计收标准的通知》(下简称《通知》)明确在原划拨用地上私有住宅房屋(不含经适房、解困房、安居房、房改房等政策性住房)出售、交换、赠与(不含继承)补缴土地出让金标准将调整，由原来的基准地价的3%调整为基准地价的4%。据介绍，原划拨用地上私有住宅房屋指的就是从没有交过地价的广州早年私房。

　　记者通过房管局网站查询市中心一套80平方米私房的转让补地价标准，输入图号1221，幅号8，可以查得土地有偿使用费为1035元/平方米，那么该套单位补交的地价是1035×10%×80=8280元。而补交地价标准提高后，其土地有偿使用费将升至1380元/平方米，那么该套单位补交的地价是1380×10%×80=11040元。这样算下来一套私房在7月以后交易要多付33%的地价款。

　　开发商补地价标准或升数倍

　　开发商给楼盘补交地价的标准也将大幅提高。房管局相关人士表示，楼盘规划改用途和增加容积率(即增加建筑面积)项目的补地价标准，广州原规定是按原出让合同约定价格标准计收，对于一些历史上协议出让的土地，补缴标准偏低，客观上诱导开发企业拿地后有调增规划容积率的冲动，此次新政策对此类情况一律按调增容积率时的基准地价计收。

　　《通知》明确规定，利用原划拨用地或其地上建筑(零星危房改造项目和私有住宅除外)进行新建、改建、扩建或用途变更，经营性用途按改造前后用途的当前基准地价标准计算总价差及原划拨用途的土地纯收益之和计收土地出让金，但不得低于改造后的土地纯收益;非经营性用途按改造后的土地纯收益计收土地出让金。这样，开发商补缴地价的成本将大大增加。以珠江新城为例，2003年以前地价最低才2380元/平方米，现在住宅和商业的地价已高达1万元/平方米了，如果按新地价补偿，开发商补地价成本会翻四五倍。

　　城中村安置房转让也要补

　　这次，《通知》对“三旧改造”项目也作了详细规定。

　　首先明确“城中村”改造安置房交易转让时，按相应用途基准地价的30%计收土地出让金。如珠江新城猎德村一带住宅基准地价约5100元/平方米，如果猎德村民卖掉改造安置房，那么就得按1530元/平方米的标准来补缴地价，一套100平方米的房子要补15.3万元。

　　另外，“城中村”改造用地如收地价也有规定：村集体经济组织或个人依法将集体建设用地转为国有建设用地，可暂缓征收土地出让金，但村集体经济组织自行申请补缴土地出让金，或发生新建、扩建、改建和权属转移等情形的，则按土地纯收益计收土地出让金。如果纳入“城中村”自主改造且与旧村一并改造的，可给予“三旧改造”政策支持，按土地纯收益的50%计收土地出让金。而“三旧改造”中的旧厂房改造给予一定的政策支持，改作教育、科研、设计、文化、卫生、体育等非经营性用途和创意产业等，符合划拨用地目录的，按划拨方式处理;不符合划拨用地目录的，按综合办公用途基准地价30%计收土地出让金。改作保险金融、商贸会展、旅游娱乐、商务办公等经营性用途的，按新旧用途基准地价的差价补交土地出让金。

　　地下商业按地上一半计出让金

　　原来，广州地下的建筑物一般不收取地价，但《通知》规定，地下商业将按地上商业计收标准的50%计收土地出让金。除依法可划拨外，其他新建地下建筑按工业用途基准地价的20%计收土地出让金。也就是说，地下车库也要收地价了。不过《通知》也明确，在《通知》实施前未计收土地出让金的地下建筑，暂缓征收土地出让金。

　　番禺花都楼盘要看齐市中心

　　原来番禺、花都两区有各自独立的地价计算标准，现在也要与市中心“看齐”了。《通知》明确对番禺、花都至今尚未开发建设、销售的商品房用地，按基准地价的平均容积率1.8作为原出让合同的基准容积率。但番禺区、花都区原签订的出让合同未明确出让用途和建筑面积，且在本通知实施前已销售的项目，已批准预(销)售的面积，不再追收土地出让金，但未批准预(销)售的部分，应按《通知》规定调整地价。

　　新政解读

　　1.哪些情形需计收地价?

　　答：(一)1993年1月1日之后供应的国有建设用地，除依法可划拨供地外，须办理土地出让手续，计收地价。(二)权属清晰的原有历史用地，1993年1月1日之后发生新建、改建、扩建或用途变更(含临时新建经营性项目和临时改变为经营性用途)和权属转移，且不符合划拨条件的，须办理土地出让手续，计收地价。(三)原划拨用地及其地上建筑物用于非住宅出租经营，且权属人为法人的，须办理土地出让手续，计收地价。

　　2.什么是基准地价?

　　答：基准地价是对城镇各级土地或均质地域，在正常市场条件和设定土地开发条件下，按照商业、住宅、工业等用途，分别评估确定的某一基准日法定最高使用年限的国有建设用地使用权区域平均价格，包括土地取得费、土地开发费和土地纯收益。

　　可进入市国土房管局网站(http://www.laho.gov.cn)查询到基准地价。

　　3.私房改建面积增加要补吗?

　　答：零星危房改造项目和私有住宅改建、扩建，改建、扩建后建筑面积增容不超过原产权面积5%(含5%)的，暂缓征收地价;超过5%的，增容部分按土地纯收益计收土地出让金。

　　4.工业项目增加建筑面积要补缴?

　　答：工业项目增加生产性用房建筑面积的，不加收地价。但对工业项目所需行政办公及生活服务设施用地面积超过工业项目总用地面积7%或建筑面积超过工业项目总建筑面积14%的部分，不能视为工业用途，应按办公及住宅用途计收地价。具体计收标准为：原属政府储备用地的，分别按办公或住宅用途基准地价计收地价;原属用地单位自行征地拆迁的，分别按办公或住宅用途土地纯收益计收地价。

　　5.工业用途项目改成住宅如何补缴?

　　答：按工业、仓储、市政设施或基础设施等用途申请用地后，未按原规划实施建设的项目，现规划调整为商品住宅的，由政府收回重新公开出让，按土地公开出让成交价的40%返还原用地单位前期投入费用;现规划调整为商品住宅外的经营性用途的，按调整前后用途当前基准地价标准计算总价差补交土地出让金;现规划调整为非经营性用途的，按调整前后用途当前土地纯收益标准计算总价差补交土地出让金。

　　开发商成本增加恐推高楼价

　　业内人士称，但目前主要因素在市场，影响不大

　　中原地产项目部总经理黄韬表示，新政策将在一定程度增加开发商的开发成本，或会推高房价。但他也表示，目前楼价不会因此而上升，因为楼价是否上升还要看买家的接受程度，如果市场不好，开发商也不可能涨价卖楼。

　　据悉，现在距7月1日还有1个多月。获悉《通知》将出台后，不少开发商表示，已开始清查旗下楼盘的补地价情况，将赶在《通知》出台前到房管局完善旧有用地的补地价手续，这样将能省下不少费用。

　　房管局强调，凡7月1日前按规定受理的案件，国有建设用地使用权出让金计收按旧有规定执行。用地单位应在房管局公众网(www.laho.gov.cn)公告土地出让金评审结果之日起15日内到房管局签订国有土地使用权出让合同、缴交土地出让金，逾期未签、缴的，将作退案处理。7月1日后重新申请入案的，将按新政策计收地价。用地单位申请调整地价的，必须提供有效的规划条件。