房源发布技巧

1 选择合适的网媒平台
  一个好网络平台的标准不只是知名度高人气旺，要了解所合作的房产网站的搜索引擎排名和同行使用后的效果调查。更要了解同行使用度，如果一个网络平台有非常多的同行在使用，那么无论他多有名气、流量再大也效果微微。 

  房源信息如何填写

    据了解，越来越多的消费者（至少80%）购房前会上网查询相关资料或上网找房，导致中介通过网络获得客源量越来越高和报纸媒体日渐式微。房屋买卖作为百姓最大的一项生活消费支出，购房者除了考虑房子的地理位置、户型、价格等因素外，还会权衡周边环境、配套设施等其它因素。这些在中介门店和报媒无法展现的实体，可以在网络上进行详细描述。填写信息越多，获取客户量也将越大。

    房源的标题

    房源标题类似看书读报的文章标题，作用是带给用户房源的第一印象。房源标题会出现在用户搜索的结果列表页等地方的显著位置。可以说一个好的标题可以大大提高房源被用户浏览和预约的次数。

    一个好的标题往往有两个方面组成，首先就是言简意赅的阐明房屋的卖点，这里的卖点应该是此房屋最大的亮点，例如“一中附近”“双阳台，双阁楼”等。另外标题的组织应该尽量的吸引人，在拟定标题的时候可以针对房屋的卖点拟定可能购买此房的客户的类型，并根据此类客户的特点拟定标题。

      房源的详细说明

    要在房源说明中突出该房的优势来吸引网民点击信息并主动与您联系，如拥有名校、升值潜力、性价比分析、周围环境和配套设施分析等，需强调的是所发布信息要真实。

2 投购房群体之所好

  各个购房群体细分市场的需求会随着季节的不同有所变化。要针对近期购房群体的需求进行发布房源，如投资客较多，还是刚性需求的购买婚房的群体较多，要根据市场需求投其所好，其房源的关注度自然就高了。此外，因网络发布数量是根据合同约定有所限制，所以要挑选出优质房源进行发布，才不会导致资源浪费。

房源发布量与刷新量

    房源信息在本网上展示的机率取决于每天房源录入量和每天房源更新量。特别提示的是录入房源量越多，被网民浏览、搜索到的机会越大。房源发布可每天无限量更新，刷新后房源就会在首页体现，便于网民浏览点击,所以每天都要勤刷新房源，做好房源管理。 

房源发布时间

    据统计，登陆房产网站的网民目的很明确，购房意向都相当强，浏览高峰期一般为：每天早上9：00－11：00，中午14：00－16：00，晚上19：00－20：00，要把握好时机做好发布工作。
  信息是否真实

  有些客户为了吸引网民点击浏览自已的房源或不勤于更新，发布大量虚假信息（包括超低价位假房产、已售房产）在网络上。一条虚假信息这不仅损坏公司的诚信度，也会让网民对您及贵公司所发布的所有房源信息失去信心，更对行业造成不良印象，影响甚大。所以一定要反映真实房源情况，并不定期删除已销售房源。诚实做人、诚信做事。  

3 进行良好的客户维护跟踪    

    在满足以上要素的条件下，监测网络是否有直接效果关键看发布者接到的来电量，而并不只是看是否有销售或成交，因为成交与否是由太多主观、客观因素及销售技巧所决定。但对于销售人员来讲成交高于一切，因此，当有较多的网民来客量或来电量时请留下网民的联系方式、进一步了解其需求，长期做好跟踪服务。最后，还请勿必作好网络来电来客量的统计，以便于检测自已的使用效果。如果你是一个成功的网络营销者，请告诉我们还将对您进行专访，让广大网民一起来分享您的成果及成功经验。

  无论是报纸媒体还是网络媒体，都是企业形象提升及促进销售不可缺少的渠道，但媒体绝对不是万能的，不能保证所有的合作者都能取得很好的成效，因为效果如何还受到诸多因素影响。但是一个媒体能做得成功，除了内容过硬外，还必然是他帮助了很多合作者走向成功，才有众多的支持者。既然有那么多成功的案例，为什么你不让自己成为下一个成功者呢？

  网络性价比如此高，请用好网络媒体资源，相信自已一定会成为房产网络营销高手，为自已事业发展添砖加瓦！
做优秀经纪人的秘密
建立信心之方法：
1、任何时候，你要相信"天下没有卖不掉的房屋"。就象什么样的姑娘都有人爱一样，房子卖不出去，是因为你的工作还没有做到家。2、保持信心，相信自己绝对能将房屋卖掉。能顺利成单。在这种信心的前提下，不遭受失败之打击，不断地分析自己的售屋流程是否有改进之必要。3、对于价格要有信心，对于买主来说，不轻易降价。同样，对于房主出价要迅速杀价。
　（1）客户在意房子的条件的是。①需求（面积、房屋价值以及将来之预期价值、大小环境、优点、产品规划优点、屋旁绿地及公共设施、平面、通风、采光、私密性、建材设备、房屋朝向，高度，楼层朝向，交通状况，物业管理水平）。②个人对此房屋的喜好（前述各项条件非常优良）。③房屋的价值和心理预期（业务员要突出房屋的优点）超过接受之价位。
　（2）不要内心里有底价之观念，一定要让客户觉得房子物超所值。
  （3）不要以客户出价作基础，来作价格谈判（即以客户之出价作加价，最好是了解客户的大致意向后，自己先报出价位）。对于房主也是如此。
　 ①不论客户出价在底价以上或以下，都要马上拒绝。让客户感觉到其价格的不合理性，这样做的目的，是为了争求主控权，让客户认为标列价格合理。而且让他争取成交价格，互相都争得争得很辛苦。（安全感、满足感、自私感、便宜感、成就感）。
　 ②取得对方信任，不要让客户产生作为经纪人出价的时候有"心虚"之感。
拒绝客户之出价，要"信心十足"地加以立即回答。回答的语速要快，语句简洁明了。
比如：
● 怎么可能，您出的价格连成本都不够（分析土地成本、营建成本、增值税、税金、管理及销售成本，同类型房屋的价位等），房主：（您出的价这么高怎么卖出去？）
● 怎么可能，最近有位浙江作小商品的郝先生（拿出相关道具、名片及标示价格）出了35（我方配合）万，公司都不答应。（最近XX公司的张先生委托我们出售的房子，地段和环境比你这个房子要好的多，也没有卖这个价钱。现在市场的大环境都是这样，大家都在观望中，是供过于求，有行无市）有名姓，职业，更容易让人信服。
●怎么可能，你来盖，我们公司来买。让客户心里觉得自己的价位可能有偏差。
●怎么可能，现在的市场环境，这样的地段，还有这种房价嘛？
职业道德、敬业精神、傻瓜精神 --

　 ● 销售前针对房源的优缺点、市场环境、经济形式等各方面慢慢说服客户
1、如何将优点充分表达。
（1）产品之优点、缺点（尤其是缺点之回答，要提前预演。以防临时语塞）。
（2）附近市场、交通、学历、公园、及其他公共设施的详细和准确状况。
（3）附近大小环境之优缺点。
（4）附近交通建设、计划道路、公共建设之动向和未来发展趋势。
（5）附近同类竞争个案或房源比较（面积、产品规划、价格）。
（6）区域、全市、全国房屋市场状况之比较（价格、行情、市场供给等经济情况对房地产前景之影响，各区域房价及房租之比）。
（7）个案地点（增值潜力 -- 值超其价），大小环境之未来有利动向。
（8）经济、社会、政治、行政命令因素之利多、或利空因素（尤其是利空因素之回答）。
（9）相关新闻报道对房产楼市的有利话题。
2、如何回答客户提出之缺点。针对缺点，避重就轻，回答迅速。不要拖泥带水，如果拖泥带水，客户会觉得你是在现编答案敷衍他。
② 成交技巧
1）单刀直入法：　当客户开价高于底价时，可以采用迅速成交之法。当客户干脆地拿出现金或支票时，可以单刀直入地要求相对条件。　
2）幕后王牌法：当客户开价高于底价时，可以表示自己无权决定，要请示公司。再询问对方是否能下订金？订金多少？若确定他能支付之订金，则可打假电话请示上级，连续几次而后，为了表示诚意，示意上级终于答应此一价格，但是不能保留很长时间，要求三天内签约。
● 当客户开价时，可以迂回地表示自己无权作主，（要请示上级），再询问对方能下多少订金。
●  当客户开价低于底价时，除了立即回拒外，可再使用假客户、假电话来拉高成交价格。