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房贷新政后，北京“政策性违约案”裁判标准何时有？
(2010-06-25 09:56:02)
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专业房地产律师
分类： 房地产专题 “国十条”新政出台二个多月以来，北京购房人以新政规定的首付比例提高，二套房贷收紧、三套房贷停发打乱了自己的购房计划为由，要求解除购房合同、退房的案例，即“政策性违约案”不断增加。大部分购房人均以政策的调整为“不可抗力”，自己不应承担违约责任为由，要求开发商或二手房房主退还全部定金、首付款或房款。还有部分购房人以“情势变更”为抗辩理由，要求修改或解除购房合同，其最终的目的也是为了解除合同，而不承担违约责任。
但是由于本市法院还没有审理此新类型案件的统一裁判标准，目前还没有一家法院对此类案件作出裁判。石景山法院建议：相关部门应尽快增加如“遇到政策性变化调整时，双方可以不可抗力为由解除合同”等相应条款；另外，上级法院应就违约终止购房合同问题进行专门调研或研讨，尽快统一判决标准及执法尺度。
以下是发生在西城区法院的一起“政策性违约案”在审案例：
■基本案情
2010年4月8日，周女士与被告马先生签订了《北京市存量房屋买卖合同》，购买了马先生位于北京市西城区真武庙附近的一套房屋。周女士先后给付马先生定金2万元及首付款58万元。不料，在履行合同的过程中，北京市于2010年4月12日发布房贷新政。2010年5月5日，周女士得到中介和担保公司的通知，得知自己购买的第三套住房按照新政无法取得建行住房公积金贷款。周女士无法继续履行合同。此时，马先生已经使用周女士的首付款对涉案房屋进行了解押，并且已经拿到银行抵押的房产证，不用再支付贷款利息。
为了要回首付款和定金，周女士多次向马先生催要，但是马先生均未给付。周女士遂将马先生告到北京市西城法院，请求法院：1、判令双方解除房屋买卖合同；2、被告马先生退回购房定金和首付款共计60万元及利息。被告马先生答辩要求周女士继续履行购房合同。
■庭审焦点
双方就新政是否属于不可抗力、能否适用情势变更原则以及房屋买卖合同还能否继续履行等问题，展开了激烈的争论。
1、新政是否属于不可抗力？
原告周女士诉称：与马先生签订房屋买卖合同后，本市房贷政策发生变化，这是她所不可预测的，由于贷款办不下来，她和家人已经买不起涉案房屋了。周女士认为，导致她无法继续履行购房合同，是房贷新政的出台，属于不可抗力，而不是她个人原因造成的，应当适用法律规定的情势变更原则，解除双方的房屋买卖合同。
被告马先生反驳说：从2007年起，本市房贷政策一直在变化，今年初就有媒体预测政府将出新政干预楼市，所以本市出台房贷新政，不是不可预测的，房贷政策的变化不应是导致合同不能履行的原因，如果就此解除合同，将破坏交易的安全。
2、买卖合同能否继续履行？
马先生认为：房贷政策的变化，只是导致原告购房方式发生变化，而并不是导致对方买不了房了。“周女士家已经有两套房了，她可以卖出一套房，或是抵押一套房，来支付剩下的购房款。”
周女士说，她家已有的两套房由双方父母在居住，根本无法出售或抵押，“我们购买第三套房是为了孩子上个好学校用，我们交的首付款都是借的，如今贷款办不下来，实在是没钱付剩下的购房款了。”
本案尚在审理中，继续关注。
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