诛仙3幻月洞府怎么进:珠江新城写字楼：最高租金有望超260元/M2

珠江新城写字楼：最高租金有望超260元/M2
2011-04-10 07:02:37  金羊网—羊城晚报   标签： 珠江新城 写字楼   摘要：珠江新城写字楼吸引着越来越多企业的进驻2010年，广州写字楼市场出现了一个有趣的反常态现象。广州全年新增甲级写字楼供应达到高水平的44.1万平方米。由此推动，广州甲级写字楼空置率上升至14%，同比上升4个百分点...　　珠江新城写字楼吸引着越来越多企业的进驻　　2010年，广州写字楼 市场出现了一个有趣的“反常态”现象。广州全年新增甲级写字楼 供应达到高水平的44.1万平方米。　　由此推动，广州甲级写字楼空置率 上升至14%，同比上升4个百分点。　　与此同时，广州全市甲级写字楼月度平均租金为124.5元/平方米，同比上升14%。　　供应大增、空置上升、租金下跌，这是一般情况下市场的连锁反应，这也是写字楼市场的“常态”。但去年广州甲级写字楼市场却是供应量大增、空置上升、租金上涨，这并不符合“常态”。在甲级写字楼密集的珠江新城 ，这种“反常态”现象同样明显：全年空置率上升了8个百分点，租金同时上扬了13.7%。　　广州写字楼的这种特殊现象，连见多识广的香港从业人员都注意到了。“我们香港研究部的同事都在问，为什么会出现这种情况？”世邦魏理仕 办公楼部董事冯文光 这样告诉记者。　　对于珠江新城以及全市写字楼空置、租金同时上升的现象，业内多认为是广州原先租金未能体现写字楼价值的缘故，并且新的写字楼素质很高，加上租赁需求也非常活跃，因此空置率的上升并没有导致租金下滑或者持平，反而上升。而在业内看来，这种情况在未来一两年还会持续；并有乐观预计，珠江新城达到260元/平方米的广州写字楼最高月租水平，应该有望达到。　　写字楼存量将超天河体育中心 商务区　　2010年，广州写字楼可以用“供求两旺”来形容。第一太平戴维斯 的数据显示，广州全市甲级写字楼吸纳量约为31.4万平方米，同比增长14.7%。不过，这样的吸纳量，和供应相比还是显得有点过小。因为广州去年全年新增甲级写字楼供应为44.1万平方米，超出吸纳量10多万平方米。　　这样的需求，这样的供应，甚至令在广州打滚多年的写字楼从业人员也叹为观止。　　一番供需高潮之后，市场格局往往会发生新的变化，新的问题诞生，广州现在写字楼存量最大的区域是哪里？　　仍是天河体育中心商务区！虽然去年甚至最近几年，珠江新城写字楼市场的风头甚劲，但写字楼存量的头把交椅，还由天河体育中心把持着。　　奈何，作为旧的CBD区域，天河体育中心商务区被赶上、超越，是不可避免的事情。熟悉写字楼的人都知道，珠江新城超越天河体育中心商务区的日子已越来越近。至少，在世邦魏理仕看来，这个日子不会太长，因为“珠江新城已步入高速发展阶段，迎头面对的将是一个优质写字楼项目的建设和落成高峰”。世邦魏理仕数据显示，截至2009年9月，珠江新城的优质写字楼存量约104万平方米，约占广州市总量的22.4%，甲级和乙级写字楼 的比例为0.51：0.49。而从2009年年底至2011年底，珠江新城将有多达173.6万平方米的优质写字楼在区内完成建设，占全市同期新增供应量的79.4%，相当于2009年年底珠江新城写字楼存量的1.67倍。这些项目全部竣工之时，珠江新城的写字楼规模将超过天河体育中心商务区，成为广州写字楼存量最大的区域。并且，这批庞大的未来供应，普遍有着较高的市场定位和设计建造标准，其中甲级写字楼所占的比例高达80%，部分项目更是地标性建筑。　　当然，这还只是猜测的结果。由于各种客观或主观性的原因，至2011年年底优质写字楼的竣工量，将有可能大大少于初步统计的数量，而阶段性的供应小高潮，将会均匀分布在未来三至五年，甚至更长的时间段中。我们知道，珠江新城写字楼存量将超天河体育中心商务区这个结果是确定的，不确定的是超越的时间而已。　　将拉大和旧CBD之间的租金差　　2010年，广州写字楼租赁市场风光无限，因为就一年时间，单甲级写字楼的吸纳量就超过了30万平方米。　　其中最为风光的是珠江新城，因为全市的需求里，大部分被该区域写字楼所吸纳。世邦魏理仕的统计数字显示，该区域的净吸纳量占全市总量的70%。一个鲜明的例子是，去年全市全年甲级写字楼大宗租赁共有14宗，10宗位于珠江新城，总面积达到39256平方米，其中不乏七八千平方米的大宗交易。冯文光告诉记者，2010年，珠江新城写字楼租出的面积达到了20多万平方米。某知名的甲级写字楼，2010年租出的面积为3万多平方米，而在过去3年，该写字楼总共也只是租出了3万平方米。现在做一年，等于过去3年。　　在需求大幅上升的支撑下，珠江新城甲级写字楼的租金也在不断上扬。2010年，平均租金141元/平方米/月，为全市最高，同比增长幅度为13.7%。而141元/平方米的月租，更将体育中心商务区的126元/平方米远远抛在了背后。　　141比126，相差12.7%，这是珠江新城和天河体育中心之间甲级写字楼之间的差距，这是新旧CBD之间的租金差。在冯文光看来，这样的租金差是不够的，“仍不够阔”。在新加坡，在伦敦，新旧CBD之间写字楼租金价差都比较大，往往在3到6倍之间，“在香港，可能差2个地铁站，租金差别就有10倍”。因此，在未来，广州新旧CBD之间租金的差距会“继续拉大”。　　2010年珠江新城甲级写字楼　　主要租赁案例　　租户                                         项目                          建筑面　　积（M2）　　GE                                           高德置地广场（1期）           8556　　箭牌糖果                                     富力中心                      7350　　中鼎担保                                     广州国际金融中心              6000　　湛江银行                                     保利 中心                      3800　　嘉利投资                                     富力中心                      2449　　敬海律师                                     高德置地广场（2期）           2400　　事务所　　玛氏                                         富力中心                      2301　　新浪地产                                     高德置地广场二期              2600　　易居地产                                     高德置地广场一期（GE大厦）    2200　　乐购                                         广州国际金融广场              1600　　资料来源：第一太平戴维斯　　租金继续创新高？　　中立地产提供的广州热门写字楼租金榜中，租金最高的5栋写字楼里，3栋来自珠江新城，其月租水平在170-200元/平方米之间。当然，这只是平均的租金水平，珠江新城最近出租的物业中，有不少月租超过200元/平方米，其中最高的，则达到了260元/平方米，将广州写字楼租金提到了新的高度。　　而珠江新城中的不少持有物业的大业主，对珠江新城写字楼的前景甚为乐观。在珠江新城拥有多个高端物业的某上市公司商业方面有关负责人就认为，在亚运会之后，珠江新城已上了新的台阶，260元/平方米的月租只是暂时的新高，应该很快就会有新的突破。　　对珠江新城优质写字楼前景看好的，还有冯文光。目前可以不断看到有企业进驻珠江新城，更令人惊奇的是，看不到有企业搬离珠江新城。“珠江新城有很强的磁心效应，有能力和磁力将天河北、越秀区写字楼的租客吸引过来”。　　这只是硬币的一面而已，在另一面，情况未必也是那么乐观。至今年年底，广州优质写字楼市场将有超过140万平方米的新增供应， 其中约83%将集中在珠江新城。即使有大量企业“涌入”，区域竞争激烈程度增加无可避免。在企业有更多选择的情况下，肯定会有人欢笑有人哭。