诛仙3天音怎么加点:保障房概念之地产股简介_

保障房概念之地产股简介

、结构基本合理、房价与消费能力基本适应的住房供需格局，实现广大群众住有所居。
　　第一节　健全住房供应体系
　　立足保障基本需求、引导合理消费，加快构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住

房供应体系。对城镇低收入住房困难家庭，实行廉租住房制度。对中等偏下收入住房困难家庭，实行公共租赁

住房保障。对中高收入家庭，实行租赁与购买商品住房相结合的制度。建立健全经济、适用、环保和节约资源

的住房标准体系，倡导符合国情的住房消费模式。
　　第二节　加大保障性住房供给
　　强化各级政府责任，加大保障性安居工程建设力度，基本解决保障性住房供应不足的问题。多渠道筹集廉

租房房源，完善租赁补贴制度。重点发展公共租赁住房，逐步使其成为保障性住房的主体。加快各类棚户区改

造，规范发展经济适用住房。建立稳定投入机制，加大财政资金、住房公积金贷款、银行贷款的支持力度，引

导社会力量参与保障性住房建设运营。加强保障性住房管理，制定公平合理、公开透明的保障性住房配租政策

和监管程序，严格规范准入、退出管理和租费标准。
　　第三节　改善房地产市场调控
　　进一步落实地方政府责任和问责机制，把保障基本住房、稳定房价和加强市场监管纳入各地经济社会发展

的工作目标，由省级人民政府负总责，市、县级人民政府负直接责任。完善土地供应政策，增加住房用地供应

总量，优先安排保障性住房用地，有效扩大普通商品住房供给。健全差别化住房信贷、税收政策，合理引导自

住和改善性住房需求，有效遏制投机投资性购房。加快制定基本住房保障法，修订完善城市房地产管理法等相

关法律法规。完善住房公积金制度，加强管理和扩大覆盖范围。加强市场监管，规范房地产市场秩序。加快住

房信息系统建设，完善信息发布制度。”
    ●保障房建设有力保障
    2010年11月底明确的1000万套保障房，预计将投资1.3-1.4万亿元，根据我们策略分析师吴启权博士的计算

，房地产行业增加一个单位产出，带动的其他相关行业增加的产出合计是2.04个单位，这样就又是一个四万亿

的巨大投资。在两会上，进一步明确了十二五建设3600万套保障房，2011和2012年都是1000万套。保障房已经

成为一个中期的基本国策。
    一、动力
    对于政府保障房有助于在维系房地产财政的同时，缓和过渡期房地产价格飞涨带来的社会矛盾。地方政府

对保障房的态度已经转变，一方面保障房是硬约束，是军令状；另一方面保障房也成为地方政府的一种竞争机

制，对上是最安全的政治投资，对下有助于在换届之时争取民众选票。
    对于房地产商，应明智的认识到过去十年的普惠制的游戏规则在未来十年不再适用，未来的房地产行业有

集中和政府管制加强的趋势，可以通过参与保障房来争取未来更多机会和与地方政府之间建立利益交换关系。
    二、资金
    预计1.3-1.4万亿。分主体来自中央和地方政府，以及社会资金；按来源有中央财政，地方财政(土地出让

金等)，银行贷款，保险，公积金，社会筹资，房地产商垫资等。多方筹集之下，资金缺口已经不大，需要提起

注意的是，虽然强调了土地出让金对保障房的支持力度，但实际的利用是非常低的。
    2010年国有土地使用权出让收入2.9万亿元，廉租住房保障支出463.62亿元，仅占前者的1.6%。财政部在

2007年发布的《廉租住房保障资金管理办法》规定，从2008年起地方各级财政部门要从土地出让净收益中按照

不低于10%的比例安排用于廉租住房保障，但实际上并未严格遵守。2011年1000万套保障房的资金来源，从目前

情况看，来源于土地出让金的也是少部分。土地出让金虽然给了地方更多的财务自由度，但在运用时并没有把

保障房作为主要考虑因素。
    三、土地
    中央政府在规划上给予政策支持，地方政府无偿或低价提供土地。1998年住房商品化改革以来，1999到

2010年12年，购置土地面积累计达到38万平方米，完成开发23.6万平方米，房屋新开工面积86万平方米，施工

面积214万平方米，竣工面积55万平方米，商品房销售60万平方米。2010年当年，房屋新开工面积超过16万平方

米，1000万套保障房，按50平米一套粗略估算，是5亿平方米，占2010年房屋新开工面积的三成。但是保障房的

密度更高，位置也相对偏远，相对商品房而言，对政府的成本较低。
    实际上，在很多地方，地方政府掌握着大量的土地资源，这些资源未入表，未定价，或未按市价重估；而

且政府还可以廉价的获取更多的土地资源。对于某些农村土地资源紧张的地区，通过各种方式，如“地票”，

“并村”、农民上楼，等等，把农村土地置换为城市土地。土地价值重估的巨大资本利得，大头无疑被这一资

本运作的主导者地方政府所获取。
    对保障房的土地供给，从用地数量和成本来看，对整体而言的地方政府，都不是太大的负担。但是这种压
力来自中央政府的政策是否配合。这个权衡来自于，一方面，土地财政不能持久，对个别城市的约束已经逐渐
显现，而土地财政的改革需要中央对财税体制做大的调整，这一调整至少在2012 年之前很难见到激进的动作，
另一方面，土地财政还可以延续一段时间，加快供地，会缩短这一期限，如不加快供地，短期如果保障房挤占
商品房的供地计划，会影响到地方政府的收益。
    四、城镇化，城市化
    两会政府工作报告和十二五规划都指出，未来五年积极稳妥推进城镇化，城镇化率从47.5%提高到51.5%。

近六年的人口自然增长率都在千分之六以下，十二五按千分之五的增长率，则要达到这一目标，城镇人口平均

每年新增约1368万人，而十一五期间平均每年城镇人口增长1550万人，2010年更是达到了1780万人。2009年底

的城市人均住宅建筑面积30平方米，这样就需要新增约4.1亿平方米。房地产的建设，就可以从两个层面来看，

一个是主要的，满足这新增需求，4.1亿平方米就够了；另一个是人均面积的增长，实际上是个结构分化问题，

即高收入者更大的住房需求得到满足。高收入者的住房面积的增长，将带动城市人均住房面积的继续增长。
房地产的发展主要的就取决于城市化的速度和方式。
    ●参与保障房建设主要地产上市公司
    简称       地域    最大亮点
    中天城投   贵州    国内开发保障房住房最大的房地产上市公司
    招商地产   深圳    深圳保障房和前海概念双龙头
    中国建筑   北京    股价最低的保障房概念
    北京城建   北京    拥有北京地方国企背景
    首开股份   北京    项目储备丰富
    金山开发   上海    在工业园区和海岸线建设开发方面有很大空间
    城投控股   上海    上海保障房建设主力军
    福星股份   湖北    武汉城中村改造最大受益者
    格力地产   陕西    跨地域题材丰富，明显受益于重庆、港珠澳大桥等规划
    渝开发     重庆    代表市政府进行土地储备整治和土地出让等
    合肥城建   安徽    合肥旧城改造最大受益者
    西藏城投   西藏    题材丰富，保障房仅是其中一项
    华发股份   珠海    珠海保障房龙头
    云南城投   云南    未来将受益于昆明滇池开发和大量城中村改造
    栖霞建设   江苏    江苏保障房建设龙头
    天房发展   天津    天津保障房建设龙头
    鲁商置业   山东    山东保障房建设龙头
    ●重点上市公司简介
    1、栖霞建设(600533)：
    公司是布局苏南核心城市的中型区域性开发商，发展战略定位于"立足南京三小时经济圈、挺进长三角地区

"，目前商品房项目储备建筑面积200万平米左右，主要分布在南京(32%)、苏州(7%)、无锡(61%)等地。
    公司隶属于南京市栖霞区国资委，在参与保障性住房建设方面具有得天独厚的优势。在国家加大保障房建

设投资的大背景下，保障房建设有望成为公司未来几年重要的收入来源之一。公司在去年就已经和南京市政府

签署了107 万平米的经济适用房建设项目。
    2、北京城建(600266)：
    北京城建是北京一家主营房地产开发、商品房销售等业务的公司，其控股股东北京城建集团是以工程总承

包、房地产开发相结合的大型综合性建筑企业集团，名列国企500强，也是世界225家大承包商之一。有分析称

，公司一直致力于北京城区重点项目的建设，同时兼具环保(参与污水治理投资)、金融股权(拥有国信证券股权

)和再融资(非公开增发延期已经获得北京国资委原则同意)等题材。
    随着政策性保障房建设的推进，多年来一直被行业低估的保障性住房建设将迎来新一轮发展，也将让机构

对房地产行业以及建材行业的股票进行重新审视。有机构分析认为，虽然保障房的净利润率低，但总量大且市

场有保障，建设规模持续扩大，且由于价格较低，基本不愁销路。按照4%-6%的净利润率测算，2011-2015年保

障房的净利润将在1153亿-1728亿元之间，占行业总利润的7%-10%。