警察都是几点抓小姐的:农民联建房买卖行为是否合法有效

农民联建房买卖行为是否合法有效

作者： 本报记者 田 浩 本报通讯员 张军华  发布时间：2009-12-31 08:12:36

   2005年下半年，被告江苏省启东市某房地产开发公司开发政府拆迁安置和农民联建房工程。同年10月25日，原告黄某、浦某经人介绍到被告处购房，双方就住房和车库的价格议定总价为27万元。2007年1月4日，原、被告双方就购房款和其他费用进行结算。被告工作人员将盖有“安置房”字样的商品房产权登记卡、销售不动产通用发票和其他相关票据，以及商品房买卖（预售）合同和房屋、车库钥匙一并交付给了原告。

  　　2007年4月9日，江苏省启东市城市建设总指挥部就办理农民联建房产权证问题召开了专题会议并形成了会议纪要，其中一条“农民联建房不能转让、交易和房产抵押，产权登记部门在办理时应在联建房原始房产档案中和产权证上注明‘农民联建房’字样”。

  因被告协助拆迁户将部分农民联建房向社会出售违反了相关规定，启东市建设局、国土资源局于2007年10月27日向被告发出了整改通知书。同年11月10日，被告公司的法定代表人和原告在相关镇政府共同参与下进行了协商，原告当场签订了对所购农民联建房无法办理产权手续是知晓的，且不要求退房还款，不向被告主张产权登记及其他权利的“承诺书”。事后，两原告反悔，提起诉讼要求撤销承诺书并要求赔偿损失。一审法院依法驳回了原告的诉讼请求，江苏省南通市中级人民法院二审审理过程中，双方达成和解，黄某、浦某撤回上诉。

【焦点】

   　原、被告双方争议的焦点是：1.房屋买卖协议是否有效？2.黄某等出具承诺书是否无效或可撤销？3.房地产开发公司是否应对黄某、浦某赔偿损失？

【短评】

  土地资源的稀缺与农民建房需求之间的矛盾越来越突出。为了解决这一难题，相关部门谋划如何在土地节约集约上“做文章”，因此农民联建房应运而生。中央为了保住18亿亩耕地红线，必须施行严厉的土地法律制度，宅基地流转制度如果放宽的话，可能诱发新一轮的违法占用耕地现象。虽然现实生活中，集体宅基地流转现象已十分普遍，但仍属法律禁止之列，目的就是为了尽量避免对耕地造成压力。从合同法角度来讲，非同一集体经济组织成员购买农村房屋形成的房屋买卖合同纠纷，如因转让方提出反悔而被确认违法的，转让方应参照略低于市场价格赔偿受让方经济损失。一般而言，以农村集体所有的土地进行房屋联建，操作过程中违规情形较多，有些联建活动是合法的，有些则是不合法的，购房人应谨慎。

农民联建房

非小产权房

    记者：什么是农民联建房？

  　　南通中院本案二审主审法官陆燕红：农民联建房是指农民集体经济组织经政府有关部门批准，统筹规划农民的宅基地并拆除农民原先的住房后，重新统一建造的、分配给被拆迁户的住宅楼。一般是指在推进城乡统筹中，在集体土地上修建的农民集中居住区。

  　　记者：农民联建房与小产权房有何区别？

  　　陆燕红：小产权房是未经政府职能部门批准，违法使用集体土地开发、违法建设的住宅，房管部门不予备案，而且不能取得产权证。一般而言，农民联建房既有规划，又是合法用地，符合条件的可以在房管部门登记备案，取得产权证，只是在产权证上注明“农民联建房”字样。

  　　记者：此类农民联建房买卖的效力如何？

  陆燕红：农民联建房所占用的土地仍是农民集体土地，由于房地的关联性，农民联建房的买卖必然涉及到集体土地的使用问题。我国土地管理法规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。此类房屋的买卖受到限制，即只能按规定定向出售或销售给被拆迁户或符合条件的集体经济组织的成员。本案中，黄某、浦某不是适格的主体，故双方之间的买卖房屋的行为违反国家强制性规定，应认定无效。

  　　记者：合同在什么条件下为无效，什么条件下应认定可撤销？

  陆燕红：我国合同法第五十二条对合同无效的情形作出规定：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定。第五十四条规定，如因重大误解或显失公平的情形下订立的合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销；一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。

  　　记者：以欺诈、胁迫的方式订立的合同，为何有的认定为无效，有的认定为可撤销？

  　　陆燕红：以欺诈、胁迫手段订立合同，损害国家利益的，才能认定为无效；如仅是违背了另一方当事人的真实意思并损害了其合法利益，受损害方才能请求撤销。合同法这一规定与民法通则的规定不太一致，对合同的效力应以合同法的规定来判断。

  　　记者：合同无效或者被撤销的法律后果是什么？

  陆燕红：按照法律规定，合同无效后因合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。即当事人应承担的法律后果有三种:一是返还财产；二是折价补偿；三是赔偿损失。

发证后撤销

行为属合法

  　　记者：可撤销的合同是不是无效合同？

  　　陆燕红：可撤销的合同从成立时具备合同生效条件，具有法律效力，但其法律效力具有相对性，允许当事人撤销。撤销权是一种形成权，即当事人仅凭单方意思表示就可撤销民事行为的效力，其效力溯及到合同成立时，即使其无效，自始无效。

  　　记者：撤销权应当如何行使？

  　　陆燕红：法律规定撤销权人须通过诉讼方式请求人民法院或仲裁机构予以变更或撤销。撤销权须在除斥期间内行使，该期间为1年，其起算点应当是自撤销权人知道或应当知道撤销事由之日。

  　　记者：本案中建设局为何又撤销了现售许可证？

  陆燕红：商品房销售办法规定，商品房的销售实行备案制，不是许可制。农民联建房非商品房，因目前对此尚无明确规定，建设局参照商品房进行管理也有可取之处。本案中某公司仅就符合条件的楼房办理销售申请手续，但该市建设局却向某公司颁发了明显超出申请范围的楼房的现售许可证，行政行为明显不合法。在本案审理过程中，该市建设局以许可条件不同及工作人员填写有误为由主动撤销了现售许可证是符合法律规定的。

若不能返还

需折价补偿

  　　记者：黄某等对某公司的承诺是否违反法律规定？

  陆燕红：虽然涉案房屋买卖因违反农村集体土地使用权法律规定而认定无效，但讼争房屋客观上具有现实使用价值，目前依现行法律无法进行物权变动，上诉人在合同无效的情况下作出了不退房还款的承诺，也为被上诉人接受，实质是双方当事人对房屋现状进行处分而达成的新的意思表示，该表示并不产生农村集体土地使用性质变化及物权变动的法律后果。上诉人基于实际生活需要而要求不退房还款的承诺，并不违法。

    记者：这种承诺的处理方式，当事人实际上承担的是哪种法律责任？

  陆燕红：实质就是上述的折价补偿。折价补偿是在不能返还财产或返还没有必要的情况。所谓“不能返还”，是指返还在事实或者法律上不可能。前者如，特定物灭失又无替代物、劳务的提供、专有技术的运用等；后者如，财产已经转让并由第三人善意取得。所谓“没有必要”，主要是指根据个案的实际情况，当事人经协商认为不采用返还财产的方式对双方利大于弊，即无必要返还。

  　　记者：合同认定有效或无效，有过错一方的当事人赔偿损失的范围是否一致？

  陆燕红：不一致。合同有效，产生的是合同责任，而合同无效产生的是缔约过失责任。合同责任是一种违约责任，即违反了当事人约定的义务而承担的责任，非违约方可以要求其承担继续履行或者损失，损失范围包括期待利益。而缔约过失责任是违反了法定的因诚实信用所发生的附随义务而发生的责任，此种情况下只能请求信赖利益的损失。

  　　记者：那么期待利益与信赖利益有何区别？

  　　陆燕红：两者的内涵不同。期待利益是指当事人在订立合同时期望通过合同履行获得的各种利益的总和，包括合同履行后可以获得的利益和因违约而导致的现有财产的减损灭失和费用的支出。信赖利益是指无过错的一方当事人信赖合同完满履行，在订立和履行合同中支出的费用和代价。两者保护达到的状态不同。对于期待利益的保护可使合同在被违反的情况下达到合同被履行的状态，保护期待利益可替代合同的履行。而保护信赖利益旨在使非违约方因信赖合同的履行而支付的各种费用得到返还，从而使当事人恢复到合同订立之前的良好状态。