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对夫妻一方擅自处分共有房屋效力之辨析
www.jsfy.gov.cn 来源：江苏法院网  作者:李涛  更新时间：2010-12-03 17:07:57
近几年因夫妻一方擅自处分共有房屋而引发的纠纷不断产生，其中较常见的情况是夫妻一方与第三人签订房屋买卖合同后，夫妻另一方以不知情或不同意为由主张买卖合同无效，要求第三人返还房屋。此时如何认定合同效力及房屋所有权问题，关系当事人利益甚巨，本文试从现行法律规定出发，结合相关民法理论，对此种纠纷的几种具体情形进行分析。
一、具体纠纷形式
此类纠纷概况起来可分为以下四种：
（一）该房屋为夫妻共同财产，房屋所有权证书上登记的权利人为夫妻二人，夫妻一方与第三人签订房屋买卖合同。
案例一：甲乙婚后购买房屋一套，房屋所有权证书上登记的权利人为甲乙二人，甲与第三人丙签订房屋买卖合同，乙得知后诉至法院，要求确认该房屋买卖合同无效。
（二）该房屋为夫妻共同财产，房屋所有权证书上登记的权利人仅为夫或妻一人，登记权利人与第三人签订房屋买卖合同，但未办理房屋所有权变更登记。
案例二：甲乙婚后购买房屋一套，房屋所有权证书上登记的权利人仅为甲一人，甲与第三人丙签订房屋买卖合同，但双方未办理房屋所有权变更登记。
（三）该房屋为夫妻共同财产，房屋所有权证书上登记的权利人仅为夫或妻一方，登记权利人与第三人签订房屋买卖合同，并且已办理房屋所有权变更登记。
案例三：甲乙婚后购买房屋一套，房屋所有权证书上登记的权利人仅为甲一人，甲与第三人丙签订房屋买卖合同，并且双方已办理房屋所有权变更登记。
（四）该房屋为夫妻共同财产，房屋所有权证书上登记的权利人仅为夫或妻一人，非登记权利人与第三人签订房屋买卖合同。
案例四：甲乙婚后购买房屋一套，房屋所有权证书上登记的权利人仅为甲一人，乙与第三人丙签订房屋买卖合同，甲以该房屋为夫妻共财产且对此买卖不知情且不同意为由，主张房屋买卖合同无效。
二、对于第一种纠纷情形的分析
对于第一种情形中房屋买卖合同的效力如何有两种不同的观点：第一种观点认为该房屋买卖合同为当然无效合同；第二种观点认为该房屋买卖合同为效力待定合同。
赞成第一种观点的人，其理由如下：首先，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称《城市房地产管理法》）第三十七条第四项之规定，共有的房地产在未经其他共有人书面同意的情况下是不得转让的。如房屋所有权证书上登记的权利人为夫妻二人，则该房屋为夫妻共同共有财产，一方在另一方不知情的情况下单独和第三人签定房屋买卖合同，显然违反上述法律的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第五十二条之规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效，所以此房屋买卖合同因违反法律的强制性规定而当然无效。其次，根据《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第九十七条之规定，除共有人另有约定处，处分共同共有物时应当经全体共同共有人同意，故第三人与夫妻一方签订房屋买卖合同的行为无效。
但本人认为，此观点未考虑到如何保护交易活动中动的安全。从鼓励交易，保护交易的立法目的出发，确立无效合同规则，其意图不仅在于明确哪些合同无效，更在于明确更多的合同是有效的。故本人赞成第二种观点。在此种情形下，夫妻一方与第三人签订房屋买卖合同的行为，可认定为系无权处分，无权处分行为经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。如案例一中，甲擅自与丙签订房屋买卖合同，如果乙追认甲的行为，就应当认定为合同有效，如乙不予追认，则该合同当然归于无效。但在乙不予追认而导致合同无效的情况下，如果丙可以举证证明其符合善意取得的情形，则可依善意取得制度而取得房屋所有权。
三、对于第二种纠纷情形的分析
在第二种情形下，因未办理房屋所有权变更登记，故此时的争议焦点为该房屋买卖合同是否有效。对此亦有两种不同观点：第一种观点仍然认为该合同当然无效；第二种观点认为应具体情况具体分析，主要依买受人是否为善意来认定合同的效力。
赞成第一种观点的人，其理由如下：首先，根据最高人民法院《关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见》（以下简称《民法通则意见》）第89条之规定，在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。因双方未办理房屋所有权变更登记，第三人不构成善意取得，未取得房屋所有权，因此应当认定该房屋买卖合同为无效合同。其次，该房屋为夫妻共同财产，虽然房屋所有权证书上登记的仅为夫妻一方的名字，但实际上另一方对该房屋也拥有所有权，夫妻二人对该房屋是共同共有关系。依据《城市房地产管理法》第三十七条之规定，共有房地产在未经其他共有人书面同意的情况下不得转让，故该房屋买卖合同因违反法律的强制性规定而当然无效。再次，该种情况下房屋买卖合同是否有效，涉及到夫妻另一方共有人的物权保护和买受人的债权保护的取舍，根据物权优先于债权的原则，也应该认定该合同无效，保护房屋共有权人的权利。至于买受人的损失，如果在合同签订中买受人没有过错，则可以要求对方承担缔约过失责任来弥补自己的损失。
但本人赞成第二种观点，理由有二：第一，虽然买卖双方未办理房屋所有权变更登记，买受人不能依据善意取得制度取得房屋所有权，但买卖合同是否有效并非依据是否取得房屋所有权来认定，因出卖人为登记权利人，故应依据买受人在签订房屋买卖合同时是否为善意而认定。第二，虽然《城市房地产管理法》第三十七条规定共有房地产在未经其他共有人书面同意的情况下不得转让，但此处“共有的房地产”并没有明确说明是登记为共有的房地产还是也包括未经登记为共有的其他房地产。本人认为此处应当理解为是经有关部门依法登记为共有的房地产，因为《物权法》第六条确定的公示公信原则中不动产的公示方式即为登记，买受人完全有理由相信该登记权利人对该房屋具有完全处分权，如果包括未经登记为共有的房地产，则严重影响交易安全，且交易成本巨增。再者，即便该条“共有的房地产”包括未经登记为共有的夫妻共有房产的情况，也并非必须经共有人的书面同意才可以转让。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）（以下简称《婚姻法解释一》）第十七条第二款之规定，夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人，此处亦未要求必须是达成书面的一致意见。无论是根据特别法优先于普通法适用的法律适用原则，还是根据新法优先于旧法适用的原则，此时的法律适用都应以上述最高人民法院对于《婚姻法》的司法解释为准，即此种情况下不必经过另一方书面同意，第三人亦完全有理由相信登记权利人对该房屋有完全处分权。当然，此时并不是所有的处分行为都有效，最重要的一点是要区分买受人是否为善意。如案例二中，如果丙在签订房屋买卖合同时明知该房屋是甲乙的夫妻共同财产且乙未明确同意出售该房屋，则丙与甲签订的房屋买卖合同因丙的非善意而归于无效。如果丙在签订合同时尽了合理的注意义务，通过审查甲所出示的房屋所有权证书，且甲未告知丙该房屋为夫妻共同财产，或者即使告知了，也表明说该房乙同意出售，则丙为善意第三人，该房屋买卖合同有效，丙可以请求甲依照合同约定履行变更房屋所有权登记的义务，如果甲拒不履行，则可以要求甲承担违约责任。至于第三人是否为善意，在举证责任分配上，一般首先应推定该房屋出售行为是夫妻双方的共同意思表示，如果夫妻一方有相反意见的，应举证证明，比如夫妻关系名存实亡、双方分居或其他夫妻关系不和睦等足以认定该房屋出卖行为非为夫妻双方的共同意思表示且买受人知晓此情况。首先，夫妻关系是基于婚姻而建立的一种特殊且具有很大人身信赖性的关系，如果夫妻关系正常，一方不可能隐瞒另一方非因日常生活需要来出售该房屋；其次，很多在现实生活中，原来是夫妻两个人一致同意出卖该房屋，然后一方签订合同后，发现房价上涨迅速，基于投资心理和欲望的驱使，另一方往往会以自己不知情或不同意为由来主张合同无效，从而达到再以更高价格将房屋另行出售从而获得更多利益的目的。故如果不区分情况就认定合同无效，对于善意买受人来说无疑是十分不公平的，而且也是一种交易成本的浪费。
四、对于第三种纠纷情形的分析
第三种情形和第二种情形类似，不同的是此种情形下买卖双方已办理完毕房屋所有权变更登记，故房屋买卖合同的效力认定与第二种情形相同，应依买受人是否为善意来认定。至于买受人可否取得房屋所有权，依据《物权法》第六条确定的公示公信原则结合《物权法》第十六条的规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。故依据公示方法所表现出来的物权即便不存在或内容有误，对于信赖此项公示方法所表现出来的物权，并与之交易的善意当事人，法律承认有和真实物权相同的法律效果，否则将严重影响交易安全，并导致交易成本巨增。因此，为维护物权登记的公示公信效力，不能让信赖登记公信力的买受人来承担登记机关因登记错误而导致的不利后果，但此时买受人须为善意第三人。如案例三中，如果乙确实有证据证明丙在与甲签订房屋买卖合同时，明知该房屋为夫妻共同财产，并且未获得其同意，而与甲串通签订该合同，则可依据《合同法》关于无效合同的规定主张合同无效。如果被判定无效，则丙当然不能取得该房屋所有权，因此时丙并不受物权公示制度的保护，因其非为善意。
五、对于第四种情形的分析
在此种情形下，如何认定房屋买卖合同的效力，本人认为，该房屋虽系夫妻双方的共同财产，但房屋的所有权证书中登记权利人仅为夫妻一人，依据《物权法》第六条确定的公示公信原则结合《物权法》第十六条的规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据，故非登记权利人与买受人签订房屋买卖合同时，买受人在交易中的谨慎审查义务应大于一般情况，应视买受人有无尽到合理的谨慎审查义务而认定房屋买卖合同是否有效。如买受人通过事实判断和审查出卖人的陈述客观与否，可认为其尽到了合理的谨慎审查义务，则应认定合同有效，买受人可主张要求办理房屋所有权变更登记，否则应认定合同无效。当然，此时的举证责任应分配给买受人，如案例四中，买受人丙如果主张房屋买卖合同有效，须举证证明其尽到了合理的谨慎审查义务，乙是知情且同意出卖该房屋的，不能仅认为甲乙是夫妻关系就认定甲的行为是夫妻双方的共同意思表示。
综上所述，在此类纠纷中，目前我国对于此类纠纷并无明确统一的规范，而实务中应如何处理亦无唯一的认定标准，须结合具体案情，以我国现行的相关法律法规为依据来判定夫妻一方处分共有房屋的行为效力和法律后果。