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装修论坛 武穴家装 武穴室内 广济社区 武穴装饰家园 » 项目管理 » 房地产商品房住宅项目的开发流程.headleft{width:560px; float:left;height:23px;}.headleft a{width:80px;float:left;height:23px;padding:4px 0 4px 8px;font-size:12px;text-decoration:none;}.headsearch{width:342px; float:right;height:23px;}.headsearch #q{margin:0px !important;}.headsearch button{line-height:16px !important;margin-left:4px;}html>body .headsearch .logo{background:url(http://images.5d6d.net/dz7/soso/soso.png) no-repeat;cursor: pointer; float: left; width: 79px; height: 27px;margin-right:4px;}.headsearch .logo {filter: progid:DXImageTransform.Microsoft.AlphaImageLoader(enabled=true, sizingMethod=scale, src="http://images.5d6d.net/dz7/soso/soso.png");background:none;cursor: pointer; float: left; width: 79px; height: 27px;margin-right:4px;}#headsearch .headsearch{margin-top:6px;}

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11^# 山牧发表于 2010-6-3 19:48 | 只看该作者    踩窝窝   送礼物   问候Ta 7.2 交通组织方式
7.2.1工作概述
住宅区的道路系统是一个住宅区最重要的“脉络”。由其构成的网络骨架，维系着各个组团和院落的生息——人们的出行、工作、休闲源系于此。如何在提供经济、便捷、安全的道路系统的前提下,创造出最佳的人文居住环境，也就成了我们规划设计任务中的“重中之重”。
一般地讲，从文化沿袭上分，有中国传统园林的交通网络和西方传统的几何园林布置两种。而我们在具体操作中，应以项目所在时期和所在城市地区的不同人文特性而灵活运用----即确定该项目的“文化定位”。
从功能上分，一般有车行道和步行道两类。车行道担负着住宅区与外界及住宅区内部机动车与楼座的交通联系，是区内道路系统的主体。步行道往往与住宅区各级绿地系统结合，起着联系各类绿地、户外活动场所和公共建筑的作用。车行道几乎担负了居住区内外的所有交通功能；而步行道则多作为各类绿地和户外活动场地的内部道路和局部联系道路，更偏重于“休闲”功能。
住宅区的交通组织分为“人车分行”和“人车混行”两大类。
交通组织规划工作的另一个内容是停车设施的安排，包括自行车和汽车停车的安排。
7.2.2 人车分流的道路系统
人车分行体系是为了保持区内安全和安静，保证社区内各项生活与交往的正常、舒适地进行，避免居住区大量私人汽车对居民生活的噪音、空气污染，因此在区内将汽车行人路线分开。
车行道一般设在组团或院落周围，不进入组团、院落；
本着以枝状或环路在区内形成主干线，尽端道路分枝伸入小区组团内。
步行道则贯穿住宅或组团院落内部，将绿地、户外活动场地，公共建筑与住宅楼座联系起来。
7.2.3 人车混行的道路系统
人车混行是以前较常见的住宅区交通组织体系。在住宅区内私人汽车不多的情况下，住宅区内车行道贯穿于居住区本组团内部，比较经济方便，人行道大部分与车行道共用一个路网。
7.2.4 根据确定的道路系统，进行停车系统规划
若住宅区是采用人车分行的道路系统，则停车系统一般采用两种方式：
地下停车
在住宅楼或公建设施、中央绿地地下开挖建设集中地下停车场，并尽显将车座入口设在主入口较近的地点，以使汽车进入小区后以最快的速度消失在人的视线内。
这种方式能非常好地解决人车分行及汽车污染问题，但造价高。
在道路尽端，安排集中地上停车场；或本小区、组团周边环路集中路边停车位。这样做可最大限度减少汽车对居民生活的噪音及空气污染。
7.2.5 明确道路分级
居住区(级)道路。一般9米，若运行公交巴士，应增至10-14米
居住小区（级）道路。一般5-8米，多采用一块板断面形式。
组团级道路。一般5-7米，宜5米。
宅间小路。一般不宜小于2.5米，人行道宽宜1.5-2米。
7.2.6 依据国家、城市的相关规划法规进行技术控制。 走 中 国 特 色生态养殖之路
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12^# 山牧发表于 2010-6-3 19:48 | 只看该作者    踩窝窝   送礼物   问候Ta 7.3 绿化园林方案设计
7.3.1 工作概述
是住宅区内阐述人与自然环境对话的最直接的方式。以改善小区乃至周边地区的小气候、创造自然优美的绿化环境为目的，包括对区内公共绿地等进行规划，合理安排草皮、灌木、乔木等软环境，铺砖广场、林荫步道等硬环境，以及小品、雕塑等。
7.3.2 工作重点
确定居住区总体园林规划的文化特性。
遵从居住区整体文化定位，紧密结合交通路网的设计特点，力求做到满足功能要求的前提下，强调适合于当地气候、地理特点的高度审美要求的绿化造景。
7.3.3 绿化设计
根据居民的不同使用特性，分为:
居住区中心绿地（可结合主要公建），公共绿地设计       
居住区内，人们活动交往的中心，宜重点加强设计。公共绿地的功能有两种，一是满足居民休闲、娱乐等户外活动要求，二是通过树木、草地、小品等手段，创造优美自然环境和景观。其规模应高于政府规划部门规定的人均1.5M2标准。
组团院落间绿地设计
组团、院落间绿地是居民最常使用的绿地，设计上要结合公共绿地的设计风格，紧凑布局，尺度宜人，不仅要注意美观，更要方便实用。
宅前绿地
结合建筑物的平面特点、组合形式来创造景观，区分公共与私密空间。植物应以小型、易生长的为宜。
立体绿化设计
适当引入用户个性化创造构思。包括窗台、阳台和墙面的绿色植入，以及平台和屋顶的绿色植被。并可考虑结合上人屋面的特点进行造景。强调认同与归属感。 走 中 国 特 色生态养殖之路
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13^# 山牧发表于 2010-6-3 19:48 | 只看该作者    踩窝窝   送礼物   问候Ta 7.4 建筑单体设计
7.4.1 工作概述
依从于居住区的文化定位，应与规划风格和谐统一，相得益彰。
7.4.2 平面设计
根据市场需求的切入点，选择最适宜的户型规模和平面分配。积极导入新的设计手法和科技理论，创造最佳的空间环境。
依据现今消费趋势和户型规模，一般应以如下指标为宜：
        主卧面积不宜小于15 m2
        客厅面积不宜小于10 m2
        卫生间面积不宜小于3.5 m2
        厨房面积不宜小于6 m2
        主卧开间不宜小于3.3 m2
        客卧和客厅开间不宜小于2.7m2
7.4.3 立面设计
汲取相应文化的精髓，提炼设计手法与理念，勇于突破和尝试。 走 中 国 特 色生态养殖之路
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14^# 山牧发表于 2010-6-3 20:04 | 只看该作者    踩窝窝   送礼物   问候Ta 用于项目策划的市场调查
2.3.1市场调查的要点
房地产市场调查工作中，除应遵循一般市场调查的科学方法和原则外，需要特别注意两点：
        市场调查范围的准确性和有效性
需要特别指出的是，与普通大众消费品不同，房地产产品的大众反映往往是不重要的；市场调查的范围设计、实施的准确程度是市场调查的成败关键。
        与调查当时的状况相比，更重要的是对未来趋势的分析和判断
由于预测不可避免地带有大量的主观性和误差，因此，市场调查工作应是经常性的工作；同时，对市场调查结论的使用一定要注意时间不可太长，遇到重要决策时往往需要重新开展市场调查工作。
2.3.2市场调查的内容
市场调查作为现代信息社会中应用极其广泛的一种辅助决策的重要工具，已形成了一整套科学的方法。房地产行业主要采用的方法和手段，本文另有叙述，见附件。这里我们主要讨论用于项目策划方面所需调查的内容:
2.3.2.1宏观房地产(住宅)走势分析：在总体市场供求分析的基础上,结合对宏观经济形势、宏观政策、房地产政策等影响房地产市场的因素分析研究，对住宅市场走势进行预测；
2.3.2.2项目所在区域的市场走向:分析项目所在区域的市场供求情况、市场特点等，预测该地区的市场走向；
2.3.2.3项目环境调查：包括自然环境、社会环境及人文环境。
        自然环境包括周围的景观、山水、风向风速、空气质量等；
        社会环境包括项目周围的交通流量、车速快慢、公交线路、中巴、小巴线路及数量、附近上下车人的数量；从市中心驱车到项目所在地需要多长时间；周围商业设施数量及规模；银行、邮局、医院、文化、娱乐等生活配套设施的数量、档次及服务水平；餐饮设施数量、规模、档次，教育设施数量、教学质量，周围建筑物的色彩及风格等；
        人文环境包括周围单位、住户的档次、从事的行业，当地人对项目所在地段和街区有哪些传统上的认识等。
2.3.2.4竞争对手调研：包括直接竞争对手分析和间接竞争对手分析,具体调研内容包括:
        项目位置、规模、道路、交通状况、周围生活配套设施情况、文化、娱乐设施配套情况；
        绿化情况、规划设计特点；
        市场认可的主力户型、装修标准、施工进度；
        新技术、新材料、新设备、新工艺的应用情况；
        售价（楼层差价、朝向差价）、付款方式、销售速度；
        客户构成、销售方式、物业管理水平等；
2.3.2.5目标客户群调查：调查内容包括客户群需求、客户群偏好、特征及客户群分布。
        客户群需求调查
各类房地产项目的目标客户层对房地产的需求都是五花八门的，就以普通住宅为例，就有以下多方面的需求：公共交通、离购物街区的远近、子女上学的方便程度、到市中心的交通费用、上下班的方便程度、环境绿化水平、室外活动场所的大小、街区治安状况、房价、付款方式、房屋的升值潜力、楼宇外观设计风格、物业管理水平、物业管理费的高低……
        客户群偏好及特征
包括客户群普遍的文化认同感、客户群的家庭结构、收入来源及状况、生活阶层和方式、工作环境等。
        客户群分布
包括地域分布、性别分布、年龄分布等。 走 中 国 特 色生态养殖之路
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15^# 山牧发表于 2010-6-3 20:05 | 只看该作者    踩窝窝   送礼物   问候Ta 2.9提出项目规划设计要求
2.9.1必要性
一个项目的目标市场一旦确定后，就必须在设计中融入项目的功能、形象定位，体现出其物业管理和经营思路。所以，在进行项目策划时，必须依据项目市场定位，提出项目规划设计要求，并将其编入《建筑规划设计任务书》。这是设计师了解公司项目营销思路的唯一途径，公司不能放弃自己在项目规划设计上的发言权。
2.9.2规划设计要求的内容包括对于项目规划的要求和对于项目设计的要求。提出规划设计要求时必须考虑项目的成本控制范围。
2.9.2.1项目规划要求
主要包括：小区总体规划功能、道路交通组织、小区内部环境（绿地、园林、公共活动空间、建筑小品等）设计、车位（汽车位和自行车位）设计、区内配套设施（含商业设施、生活、服务设施、社区网络、物业管理用房等）的安排、小区整体建筑风格（特别是建筑外立面的形状、色彩、风格）等。详细内容参见规划设计篇。
2.9.2.2项目设计要求，
主要包括：楼宇内部功能设计、各种户型的比例、各种户型面积、各种户型功能设置及布局、装修及设备标准、楼内设施配置（如热水、电话、防盗、电梯等）、建筑材料要求（外墙材料、门窗材料、结构承重和维护材料、管线材料等）、管线设计要求（三表出户、分质供水、管线暗敷及管线集中综合布置等）等。详细内容参见规划设计篇。 走 中 国 特 色生态养殖之路
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16^# 山牧发表于 2010-6-3 20:06 | 只看该作者    踩窝窝   送礼物   问候Ta 项目考察
2.12.1        概念：销售策划阶段的项目考察，是指具体了解项目策划工作所确定的工作方案在销售前的实际完成情况，并从销售角度出发了解该项目的其它相关情况。
2.12.2工作目的：了解房地产项目的具体情况，建立销售策划方案的工作基础。
“知己知彼，百战不殆”。对项目的考察，实际上就是一个“知己”的过程。策划人员必须明确，适应于各种项目的销售方案是不存在的，必须根据项目的具体情况设计符合项目特点的销售策划方案。因此，要想出色地完成整个项目，做好项目考察是必要条件。
2.12.3工作内容
项目考察的内容主要包括四个方面：项目概况考察、公司考察、目前销售目的考察和项目独特性的考察。
2.12.3.1项目概况
项目概况需要了解的内容主要有：
        基本情况：建筑规模、建筑类型、物业地点、目前进展情况、开工时间、入住时间、分期开发情况等。
        周边环境：交通状况、公交线路、专线巴士、商业设施、餐饮娱乐、人口状况、教育设施、医疗设施、周边标志性建筑等。
        规划设计情况：容积率、规划功能、道路交通组织、小区内部环境设计、楼宇内部功能设计、车位、装修标准及户型、其它配套设施等。
        物业管理情况：委托物业管理公司、物业管理服务细则、物业管理收费、电梯型号等。
        销售情况（如前期已开展销售工作）：内/外销、价格、楼层差价、朝向差价、销售进度、付款方式、销售方式、销售手续、起售时间、产权、银行按揭、热销户型、热销朝向、客户类型等。
        建筑标准：占地面积（平方米）、建筑面积（平方米）、施工进度、建材标准、使用率、容积率、绿化率等。
        证件情况：国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、开工证、商品房销（预）售许可证等。
2.12.3.2        公司考察
公司考察工作是通过了解公司的能力，搜集可能用于销售的公司背景资料，以便于确定总体销售思路，并为项目的宣传策划提供工具。
公司考察包括：
        公司技术实力考察（见2.5.2）
        公司（或主要投资方）背景考察：公司规模、公司经营理念、公司企业形象、公司市场知名度和美誉度、公司以往的开发经验和作品等。
        项目相关合作单位考察：考察公司选择的设计、施工、监理、设备材料供应、销售代理、物业管理、按揭银行、保险公司等单位的情况。
2.12.3.3        目前销售目的
根据项目策划确定的项目操作目的和本期项目情况，确定目前的销售目的；需指出的是，目前销售目的不仅要考虑本期所要实现的目标，也要考虑不要为日后的工作带来较大的难度。
具体内容的讨论见2.6。
2.12.3.4项目独特性考察
房地产项目的运作要点在于独特性的把握；销售人员首先要明确的是，每个项目都有自己的独特性，并且每个项目的独特性都不相同。
独特性包括优劣双方面；不仅是项目优点，也包括缺点。
独特性的优劣是由所定位客户群的需求决定的；项目的独特性就象人的“个性”既鲜明又复杂，许多项目的优势和劣势是搀杂在一起的，比如位于繁华市区的商用项目，因为是繁华市区，所以其优势是地理位置好、交通方便、增值潜力大，同样因为是繁华地区，如果是住宅项目，其劣势也很突出，比如周围环境差、噪音污染、空气污染严重等。
在具体研究项目的独特性时要花大力气去找，要做到十分全面,找到之后将其分为优势和劣势两类，对于项目优势的处理要选择其最具特点的优势，在制定计划时加以大力宣传，强化成为“卖点”；对于项目劣势的处理要更加仔细研究，搞清楚形成劣势的原因到底是什么，通过项目改进来弥补；并进行包装弱化；调整客户群定位使其成为优势。 走 中 国 特 色生态养殖之路
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17^# 山牧发表于 2010-6-3 20:06 | 只看该作者    踩窝窝   送礼物   问候Ta 市场调查内容
销售策划阶段的市场调查包含项目街区环境分析、目标客户群分析及项目竞争对手分析等内容。
2.13.2.1项目街区环境分析
        区域性质：项目所在街区是住宅区、商贸区、文化区，该区域是处在市中心、次中心还是边缘，是新区还是旧城区，是高档区还是低消费区；
        交通和人流：该地段的交通情况如何，是主干道还是次干道，是流畅还是拥挤，经过的公交车多不多，去其它地方是否方便；该地段的常住人口有多少，流动人口有多少，日人流量有多大，是经过的，回家的还是消费的；
        商业网点：这里有多少大商场、专业商场、小商店，都是经营什么档次、什么品种的商品，其中名店多不多；这里有多少饮食店、大酒店、名酒店、电影院，买菜是否方便；
        生活配套场所：公园、医院、学校、车站、机场距离是否近；街景是否美观，绿化是否多；
        其它建筑物；项目周边和对面的建筑物是否美观，是能够衬托还是会把项目掩盖，附近名建筑多不多，是否要借用他们的名字；
        街区商业利润：对于有投资用途的物业，街区商业利润是影响该地段物业租金价格的重要因素之一，因此，清楚地了解项目所在街区商业利润是十分必要的。这里，我们不仅要了解街区商业利润的现状，还有深入了解造成现状的原因和其发展趋势。这些现状和趋势对项目推广有什么影响，利与不利在哪里，同时，应如何取其长避其短，这便是分析的目的所在。
        社区文化：物以类聚，人以群分，每一阶层的人都有属于他们自己的文化圈子，因此，营造社区文化，并以此来取得目标客户的认同是物业推广的有效手段。通常在旧城区，社区文化都已形成，需要我们进行具体的调查分析，在项目推广中恰到好处地加以利用。新城区的社区文化既可以沿用传统文化，也可以创造新概念，至于孰优孰劣要根据目标客户的具体情况而定。
2.13.2.2目标客户群分析
项目策划中，市场定位已决定了项目的目标客户群，此时再对目标客户群进行深入分析是为了项目推广能够更加准确有效。这里的分析结果将决定整个项目包装宣传计划，包括媒体的选择、组合，宣传主题、力度，诉求方式和其他辅助手段，同时，价格定位和付款方式也要看目标客户的经济背景。
对目标客户的背景分析包括经济背景和文化背景两个方面。
经济背景是指目标客户的经济实力和行业特征。包括：
目标客户是公司的情况:
        其公司体制、实力、规模和经营管理模式；
        其公司能够承受多高的租金、售价，通常是购买物业还是租用物业，需要多大面积；
        其公司对项目形象、装修档次、物业管理有何要求；
        他们属于什么行业，又与什么行业相依存；
        他们对身份的计较程度；
目标客户是家庭或个人的情况:
        其家庭收入情况和消费水平；
        其收入来源及其稳定性，对未来收入的预期；
        其职位如何，所属行业的特点
        他们对身份的计较程度；
        他们对物业的要求偏重哪些方面；
文化背景内容包括：
        他们目前生活的地区，对项目所处地区的认同感如何；
        他们对哪些层次、哪种风格的文化氛围更有认同感；
        他们经常接触的媒体是什么；
        他们经常性的消费场所和娱乐场所在哪里；
        他们是习惯于理性思维还是感性思维；
        他们习惯于接受什么样的表达方式；
        他们的心理承受能力怎么样；
        他们对什么人、什么事物最反感；
2.13.2.3        竞争对手分析
项目竞争对手，包括与项目同等档次的物业、项目所在地段周边物业和与项目有可替代关系的物业（如郊区高级住宅与城区普通住宅）；同时也包括已销售完毕的项目和即将推出的项目。调查内容包括：
        价格（租、售）：平均价格、起价、最高价、各类价格比例、与本项目同等条件房屋的价格，以及对应各类价格的付款方式；
        成交量：总量、各类户型/价位/付款方式的成交量、各时间的成交量；
        供应总量和空置量（率）；
        各项目的客户构成；
        与本项目比较，项目本身独特的优势和劣势：具体内容参考2.12；
        项目的销售手法、包装特色及促销方式：具体内容参考2.14-2.15； 走 中 国 特 色生态养殖之路
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18^# 山牧发表于 2010-6-3 20:24 | 只看该作者    踩窝窝   送礼物   问候Ta 不同销售方式的比较

销售方式

 

概念

 

优点

 

缺点

 

操作要点

 

自销

 

发展商自行销售
增强发展商的市场能力，锻炼队伍，掌握第一手销售资料，易于管理
无法利用其它代理商的经验和资源优势，还可能因经验的不足，导致销售过缓。
加强培训，尽量招收一些有销售经验的员工

全案代理

 

发展商选择一家代理商，从项目前期市调、策划到后期的销售全权代理
可最大限度地利用代理商的经验和资源，较易管理
一旦在选择代理商决策上失误，代理商在能力等方面发生问题，将影响项目的成败。
选择一家实力雄厚、信誉好、代理经验丰富的代理商。

独家代理

 

发展商选择一家代理商负责项目的销售
利用代理商的销售渠道和销售能力；发展商可通过策划控制项目销售工作
同上；不易利用代理商的策划能力；
同上；保证策划对销售的指导作用。

联合代理

 

由两、三家代理商联合销售
不同的代理商可施展各自的本领分担销售风险
代理商的策划能力无法体现；不易管理；内部协调成本较大
协调好各个代理商的关系，
制定统一严格的销售制度

分销

 

由尽可能多的代理商同时销售
利用了所有代理商的经验和资源，发展商无选择风险
代理商的策划能力无法体现；管理难度大；不易调动代理商的积极性
同上

2.14.5.2选择销售方式的原则
主要考虑：公司有没有实力自行销售？项目的独特性是否较强？项目形象要求是否较高？项目规模大小？
公司自行销售实力的考察应从这三方面着手：
l
公司是否拥有高度专业和经验丰富的组织策划人员？
l
公司是否拥有足够的业务熟练的销售人员？
l
公司是否具备或可以短时间内建立起一个客户网络？
l
项目结束后公司对销售人员的处理是否会影响公司的体制及士气？
一般而言，如公司有实力自行销售则尽可能采用自销方式。如选择与代理商合作的方式，项目的独特性强或形象要求高，则需要在策划方面下大力气，因此尽可能考虑全案或独家代理方式；项目规模过大，一家代理商销售能力不足，则可以考虑联合代理方式；分销方式最好仅作为辅助手段。 走 中 国 特 色生态养殖之路
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19^# 山牧发表于 2010-6-3 20:25 | 只看该作者    踩窝窝   送礼物   问候Ta 制作项目销售统一说法
根据客户可能问到的所有问题和项目需要对外宣传的所有方面，制作完整统一的文件，作为有关业务人员的统一培训文件，在对外宣传上统一口径，做到信息全面、及时、给客户树立投资信心。内容包括：
        公司介绍；
        项目的位置及周边环境、交通介绍；
        项目规划特点，如何扬长避短 ；
        销售价格、付款方式、优惠条件等销售政策；
        户型介绍；
        项目的配套设施、内部设施，装修标准；
        工程进度，交房入住时间；
        项目已取得及未取得的法律手续情况；
        物业管理及收费；
        和其它相似物业的比较；
        装修及厨洁具标准；
        购房税费；
        按揭情况；
        入住时间；
        购房程序；
        市政情况。
        规划设计建设监理单位；
        《小区服务指南》、《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》的内容，也应列入“统一说法”。 走 中 国 特 色生态养殖之路
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20^# 山牧发表于 2010-6-3 20:25 | 只看该作者    踩窝窝   送礼物   问候Ta 2.15.1.6制作小区服务指南
小区服务指南的编制在向用户充分展示小区的各种配套设施和社区服务功能的同时，也体现了开发商对客户的关心和真诚为顾客服务的精神。不但为用户提供了方便，也为物业管理创造了条件，并树立了良好的公司形象。小区服务指南的主要内容有：
        小区周围的交通情况和自然环境；
        小区周边购物、餐饮娱乐、文教、医院、银行、邮局、加油站等配套设施；
        小区停车指示及停车位的获取；
        小区绿地及公建示意图；
        小区内公共配套设施的位置和相关说明；
        小区安全规划及人防系统；
        小区物业管理部门的职能和收费标准；
        小区值班、保安、社区事务、维修、管家等，以及联系办法；
        小区物业管理费的收取标准细则、收取的依据，以及交费办法；
        小区居民的义务和注意事项； 走 中 国 特 色生态养殖之路
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