蜂蜜幸运草百度云:房地产商品房住宅项目的开发流程1 - 项目管理 - 装修论坛 武穴家装 武穴室内 广济社区 ...

来源:百度文库 编辑:九乡新闻网 时间:2024/03/29 05:38:19

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装修论坛 武穴家装 武穴室内 广济社区 武穴装饰家园 » 项目管理 » 房地产商品房住宅项目的开发流程.headleft{width:560px; float:left;height:23px;}.headleft a{width:80px;float:left;height:23px;padding:4px 0 4px 8px;font-size:12px;text-decoration:none;}.headsearch{width:342px; float:right;height:23px;}.headsearch #q{margin:0px !important;}.headsearch button{line-height:16px !important;margin-left:4px;}html>body .headsearch .logo{background:url(http://images.5d6d.net/dz7/soso/soso.png) no-repeat;cursor: pointer; float: left; width: 79px; height: 27px;margin-right:4px;}.headsearch .logo {filter: progid:DXImageTransform.Microsoft.AlphaImageLoader(enabled=true, sizingMethod=scale, src="http://images.5d6d.net/dz7/soso/soso.png");background:none;cursor: pointer; float: left; width: 79px; height: 27px;margin-right:4px;}#headsearch .headsearch{margin-top:6px;}
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1# 打印 tT 山牧发表于 2010-6-3 19:30 | 只看该作者    踩窝窝   送礼物   问候Ta

房地产商品房住宅项目的开发流程

住宅项目的开发流程是指从项目投资动议开始到项目开发完毕,移交给物业管理公司进行物业管理的全过程,涵盖投资开发经营的全部内容,见下列流程图:

投资策划

 


法律法规

 


财务策划

 


服务阶段

 


开发阶段

 


前期阶段

 


可研阶段

 


物业管理

 


售后服务

 


预算控制

 


工程管理

 


营销实施

 


前期手续

 


规划设计

 


营销策划

 
















1、
整个流程大致应经过如下几个阶段:可研阶段、前期阶段、开发阶段、服务阶段。但是这四个阶段并不是完全线性排列的,其中有若干相互交叉之处。

2、
本手册正是涵盖上图所涉及的项目开发全过程之内容,共有10篇组成。篇名分别为:投资篇、前期手续篇、规划篇、营销篇、工程管理篇、预算控制篇、售后服务篇、物业管理篇、财务篇、法律篇。其中财务篇和法律篇几乎贯串于整个流程的始终。

3、
各篇具体内容如下:

(1)投资篇:在充分调研市场及掌握项目本身情况的前提下,对项目进行分析、测算,完成可行性分析报告,作为决策的依据。
(2)前期手续篇:按照项目开发计划,完成项目立项、拆迁、方案审定、市政条件的落实、土地出让等工作,并办妥建设用地许可证、建设工程规划许可证、投资许可证、国有土地使用证、开工证、商品房预售许可证等项目开发销售的必要证件。
(3)规划篇:根据市场定位及项目自身状况,提出项目规划设计要求,并组织规划设计,完成产品定型工作。
(4)营销篇:分为前期阶段的营销策划和开发阶段的营销实施两部分内容。选定项目后,根据市场情况和项目自身状况,完成项目的档次、功能、价格定位,确定广告、宣传、项目包装策划及销售方案,并在项目开发过程中组织实施。
(5)工程篇:根据项目的开发销售计划安排、实施工程管理。
(6)预算篇:组织工程招投标,并全程参与,控制工程成本。
(7)售后服务篇:为业主提供各种服务,如办理按揭手续、提供装修服务、办理产权证,向物业管理公司交接物业。
(8)物业管理篇:物业竣工交付使用后,由物业管理公司对物业进行全面管理,并对业主及租户提供全面服务。
(9)财务篇:包括项目的财务安排与控制、资金筹划、税务筹划(以达到综合赋税最小之目的)等工作,通过合理的筹划安排,达到既能保证开发所需资金,又能降低项目综合成本之目的。
(10)法律篇:由于房地产项目开发周期长,过程复杂,涉及多种法律法规,在此独立成篇,以期达到在项目运作过程中减少决策风险之目的。
这十篇构成了项目运作的完整体系,其中投资篇、营销篇、规划篇对于项目的成功与否起着举足轻重的作用,投资决策是战略性的环节,只有投资决策的正确才能为项目的成功提供可能性。营销和规划为项目提供产品设计方案,也是产品能否为市场接受,项目能否成功的重要部分。前期手续篇、工程篇、售后服务篇、物业管理篇将前期的各项设计变为现实,使项目成为完整的产品,并把它送到客户手中。财务篇、预算篇、法律篇是项目必不可少的支持系统,使融资得以实现,使成本得以控制,使政策法律风险得以避免。总之,十篇内容的完美组合,将使项目走向成功。


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2# 山牧发表于 2010-6-3 19:37 | 只看该作者    踩窝窝   送礼物   问候Ta 项目开发成本一般包括:
        土地取得费用:包括征地、拆迁费用及购买项目的费用;
        市政配套费:主要为项目红线以外开发商应承担的市政建设费用。由于项目位置及市政条件不同,该费用的差距较大,所以,在项目前期市政调研时了解清楚。
        综合地价:包括土地出让金、市政配套费、四源费。注意这里的市政配套费不能重复计算;
        其他代缴费用:包括电贴费、防洪基金、各项行政事业收费等;
        前期费用:包括勘察设计费、规划设计费、监理费及质量监督费、招投标费等;
        建安工程费:包括建安造价、红线内市政配套费用、区内绿化费等;
        公司费用:包括开发管理费、销售费用、资金利息、不可预见费及物业管理基金等;
        税金:包括投资方向调节税、营业税及附加;
以上各项税费的取费标准参见附件“住宅项目参数及总投资估算表”。 走 中 国 特 色生态养殖之路
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3# 山牧发表于 2010-6-3 19:37 | 只看该作者    踩窝窝   送礼物   问候Ta 风险分析
由于构成房地产开发成本的各类因素均处于变动之中,所以项目评估要做不确定因素分析。通常用敏感性分析的单变量法,选出对最终利润和财务内部收益率影响甚大的变量指标,然后用三项预测值(乐观、悲观、一般)方法,认真分析。但敏感性分析并不能提供项目盈利变化可能性的大小,即只能定性,无法定量。有人用概率分析的方法对项目进行风险分析,以便于对于开发商承担的风险进行量化。
项目的风险一般出现在以下几个方面:
        政策风险:政府经常在征地、拆迁、土地使用性质、销售等方面出台新的政策法规,这将影响项目开发进度、开发成本及销售进度等。但这种风险我们无法预估,这就要求我们经常与政府部门沟通,迅速掌握政策走向,并及时调整项目经济测算模式和项目操作方式。
        经济风险:包括通货膨胀的风险;房屋贬值的风险:利率的风险;成本费用的风险;融资风险
        市场风险:供求的变化、购房者心理的变化等都将影响项目的销售价格、销售进度等,在项目测算时应予以考虑;
        合作方风险:由于合作方的实力,合作各方营运方式的差别以及合作各方对项目运作方式的意见不一致等将影响项目的具体操作。所以,在项目决策前,对合作方的实力、资信情况的摸底是必不可少的。 走 中 国 特 色生态养殖之路
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4# 山牧发表于 2010-6-3 19:37 | 只看该作者    踩窝窝   送礼物   问候Ta 编制项目可行性分析报告
《房地产项目可行性分析报告》的内容包括以下几个方面:
        项目背景及概况
        项目环境分析(道路、交通、配套设施、市政条件、项目所在区域的城市规划、人文环境等)
        市场分析(整体市场分析、项目所在区域的市场分析、目标客户的需求分析等)
        市场定位和竞争策略
        项目规模和规划设计构想
        市场预测(市场反映、销售价格和进度、资金回收进度等)
        项目开发计划
        资金筹措及资本成本
        项目经济评价及风险分析
        结论和建议 走 中 国 特 色生态养殖之路
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5# 山牧发表于 2010-6-3 19:41 | 只看该作者    踩窝窝   送礼物   问候Ta 11前期相关税费
11.1征地及拆迁补偿费
土地补偿费
劳动力安置费
超转人员安置费
地上物补偿费
青苗补偿费
菜田基金
耕地占用税
对房屋产权人的拆迁补偿费(私房发价)
对房屋使用人的拆迁补偿费(购置安置房)
搬家费
周转费
建拆迁周转房费用
单位拆迁费
场地清理费(拆房费/清理渣土)
征地管理费
拆迁管理费
其它
11.2勘察设计前期工程费
三通一平(临时水电路/场地平整)费用
测量及勘察费
设计费(估算建安造价2.5%)
咨询费及可研费(建安工程造价0.2%)
建设工程规划许可费
土地评估费
执照许可费(建设工程许可证0.1%)减半
档案保证金(建设工程概算1-3%)最多不超过10万元
报装费
钉桩费
11.3房屋建设安装费前应交费用
标底编制费(1亿元以上0.1%)
招投标管理费(中标价0.1%)
预算审查费(合同预算造价0.05%)
质量监督费建安工作量0.25%
竣工图费(设计费6-7%)
粘土砖限制使用费(民用建筑14元/建筑平米)
11.4基础设施建设费
七种管网
道路
绿化
环卫
照明(路灯维护)
防洪基金
11.5地价款
(土地出让金、大市政、四源费、小区建设配套费) 走 中 国 特 色生态养殖之路
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6# 山牧发表于 2010-6-3 19:45 | 只看该作者    踩窝窝   送礼物   问候Ta 3. 初步设计
在项目方案设计经北京规划局、首都建设艺术委员会审批,并取得首都建设艺术委员会盖章同意和取得“审定设计方案通知书”后方可进行,并由公司向设计单位提交初步设计任务书。
3.1 提出详细规划设计的要求
在确定规划设计单位后,公司的工程部门、市场策划部门和物业管理部门要协调研究,从各自角度提出详细规划设计的要求,供设计单位进行初步设计。内容包括:
小区总体规划的建筑布局;
水、绿化、街景、道路等设计要求;
建筑外立面形状、色彩及风格;
商业、生活服务、文化等配套设施的功能及规模要求;
主力户型及各种户型的面积指标、功能要求、各种户型的比例要求、户型的采光通风要求等;
结构设计要求;
停车设计要求;
建筑材料的要求,包括外墙材料、门窗材料、结构承重及围护材料、管线材料等;
装修标准;
安全系数要求;
设备配置要求,包括电梯、厨房设备、卫生洁具、采暖通风设备、安全自控等智能防范设备、综合信息网络等;
管线设计要求,包括三表出户、分质供水、管线暗敷及管线集中综合布置等;
成本控制要求;
其他要求。
3.2 向设计单位提供初步设计基础资料
内容包括:
经批准的方案设计文件及批文;
主要设备、材料的产品样品;
初步设计任务书。
3.3 初步设计内容
主要依据建设总1992年10月发布的“建设工程设计文件编制深度的规定”编制。根据周期长短关系等具体情况可适当增减,通常可分三部分:
  设计说明书
  图纸
  概算书
根据国家规定:初步设计和总概算是安排年度计划的依据,初步设计经批准后,方能进行下一步设计。 走 中 国 特 色生态养殖之路
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7# 山牧发表于 2010-6-3 19:45 | 只看该作者    踩窝窝   送礼物   问候Ta 3.5 注意事项
户型设计要求及小区公共配套设施的功能配置要求详细、合理,具有详实的市场调查基础;
结构形式(特别是地下部分)应细心考虑,注意降低成本造价及实现住宅的可持续发展;
主要设备应尽早选型,协调厂家同设计方接触配合,避免施工图设计阶段变动太多。
配合各主管部门协调进行设计修改,包括市政道路、给排水、消防、热力、电力通讯、煤气、绿化园林等各个部门提出的意见和建议。 走 中 国 特 色生态养殖之路
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8# 山牧发表于 2010-6-3 19:46 | 只看该作者    踩窝窝   送礼物   问候Ta 4.2 施工图设计内容
施工图设计依据建设部2002年10月发布的“建筑工程设计文件编制深度的规定”来制,包括:
总图专业图纸设计;
建筑专业图纸设计;
结构专业图纸设计;
暖通专业图纸设计;
给水、排水专业图纸设计;
强电专业图纸设计;
弱电专业图纸设计;
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9# 山牧发表于 2010-6-3 19:47 | 只看该作者    踩窝窝   送礼物   问候Ta 4.4 注意事项
核准结构形式的应用,详细核算结构技术参数,力求可能的前提下,降低成本。
设备、材料选型应明确,提供样本要准确。经公司工程技术部门和相关部门评定核审后,方可予以使用。进口材料都须经技术监管部门验定核审,方能进场,以免返工。
某些专业内容,如弱电中的办公自动化系统、综合布线系统、保安监控系统、火灾报警系统等和给排水中的中水处理系统、变频给水系统,技术较为先进,设计人员不太精通,而厂家却愿意免费设计。所以设计图纸中这部分内容往往欠缺,同厂家图纸配合不好,会产生诸多矛盾,应组织设计院同厂家密切配合、完善图纸,厂家提供的图纸(多无出图资格)均由设计院校审,而且所有签名和图签均由设计院一家出具。
适应社会发展的要求,相应提高配套设施的档次,大量运用新技术、新材料,降低综合成本,提高建筑产品质量。包括24小时热水、社区网络、分质供水、可视对讲、地板采暖等。
进口设备和材料,须由设计公司提供该产品的详细技术参数,并会同有关主管部门和公司工程技术部门依据国家标准核审,方可予以使用。
5. 装修设计
对于内装修设计,设计单位只做到粗装修,对于装修的艺术性、专业性要求较高的项目,需单独委托装修公司设计。对于外装修设计,如要求较高或采用特殊材料的,需要单独委托装饰公司设计。装修设计的取费无统一标准,随市场而定。施工图纸须报经市消防局等有关部门审批、备案。
5.1 内装修设计
内装修设计通常分为:方案设计、施工图设计。
方案设计阶段:内容包括效果图、平面图、立面图、吊顶平面图、设计说明书、材料说明书、经济技术指标,要求作出两套以上方案供公司选定。(包括详细尺寸标注、材料注明、材质色彩、性能等)
施工图设计阶段:应该作出满足施工要求的各部分施工详图(包括相应部位的节点、大样),特别是对特殊装修材料的选用和施工方法应作详细说明,并配合相关专业工种完成设计。
装修设计应同主体设计和现场情况紧密配合,并在合同中明确设计方现场指导的要求。设计选用的材料,特别是进口材料,要考虑供货情况,以防替代品影响设计效果。
5.2 外装修设计
外装修设计材料规格和安装方法均需特别制定,由厂家和主体设计院密切配合,提交公司工程技术部门核准,方可进行施工图的设计。包括
外墙面材料的选用。
石材(磨光花岗岩、大理石、剁斧石、蘑菇石等),标准模数 300、600、900
面砖(无釉面砖、烧毛面砖、仿石面砖等),标准模数 50、100、150
窗的选用(钢窗、铝合金、塑钢等)
5.3 设计通常有两种方法:
由厂家设计,主体设计院从建筑、结构、暖通等方面对其进行审核。
由厂家提供资料,仍由主体设计院设计。
注:此设计取费无统一标准,合同中应详细明确现场技术指导的要求。
5.4 装修设计施工监控
依据施工图纸文件,核准装修施工进场资料,监控施工进程和成果。若发现有功能不符、型号不符、品质不符的情况,坚决予以退反或返工。并提交有关情况资料给上级主管部门。
6. 设计合同
设计合同是配合做好工程设计,明确双方责任、权利和义务的一种约定,一经签署即具有法律效力。 走 中 国 特 色生态养殖之路
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10# 山牧发表于 2010-6-3 19:47 | 只看该作者    踩窝窝   送礼物   问候Ta 6.3 其他事项
合同中应明确施工图设计中厂家图纸必须由设计院较审署名并统一使用设计院图纸签章。
因设计方时会出现会审不细,各专业矛盾频繁,施工中造成大量浪费和返工,对此应争取在合同中注明惩罚条文。
设计人员往往疏于现场指导,施工中又非常需要设计人员场指导解决问题,所以在合同中应对此作出相应的规定。 走 中 国 特 色生态养殖之路
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