曹仁超：2011年五大看好 七大看淡(1)

财经评论人曹仁超(资料图)

　　去年新兴市场股票基金资金净流入共921亿美元、债券基金资金净流入531亿美元；反之，已发展国家股票基金资金净流出624亿美元，其中美国占364亿美元。上述是新兴市场货币在去年大幅升值的理由，亦是欧洲出现主权债券危机的部分原因。

　　去年12月起，资金反由新兴市场回流至发达国家，高盛估计，由去年12月起，未来十二个月内标普500指数可上升16%，即今年OECD股市表现应较新兴市场出色，因资金回流。食物价格上升及高失业率问题令不少国家陷入混乱，例如希腊、法国、英国、阿尔及利亚、突尼斯及埃及，并不断向其他地区扩散，令投资者由去年的进取转向保守。

　　美国房价年内继续下跌6%-11%

　　QE及QE2至今为金融市场创造了8万亿美元的纸上富贵。道指已升穿12000点(但MACD正转弱)，2011年新兴市场表现却令人失望。2007年10月，美国个人投资者协会(The American Association of Individual Investors)调查结果有62%看好，之后美股随即大跌；2009年3月，却出现17年内最多人看淡的情况，美股却大升；今年1月，有52.3%看好、23.4%看淡，重返去年4月的水平，后市又如何？

　　有谁能预知未来？答案是没有。踏入兔年，我们可以做的事就是追随趋势，即根据过去经验去评估事件的下一步发展。至于何时发生？何时结束？不知道。

　　根据美国全国地产经纪商协会(National Association of Realtors)资料，2010年美国二手楼成交再减4.8%，至491万间，为1997年以来的最少，甚至低过2008 年发生金融海啸那年；展望2011年则更差，去年12月未售出的住宅单位相当于8.1个月的供应量(之前的11月有9.5个月供应量)。目前美国30年期楼按息率4.74厘、15年期为4.05厘，看来2013年前，美国楼市复苏已属很乐观的估计。今年，美国房屋断供数字估计较去年上升20%。2010年断供数字为287万间，较2009年上升2%，去年银行已接管超过100万间房屋，较2009年增加14%；2006年至今，银行只接管了300万间，仍有500万间断供楼未被接管。

　　2011年是美股上升带动美国房价上升，还是美国房价下跌拖垮美股？相信到今年下半年会渐渐清晰。

　　去年美国房价回落，令美国人财富蒸发了1.05万亿美元——2010年12月美国房价较2006年高峰期跌了23.2%。2009年4月至2010年4月，首次置业有8000美元税务优惠、换楼者有6500美元税务优惠，上述计划在去年4月30日结束，而去年楼价仍能上升的少数城市只有波士顿及圣地牙哥等。

　　大摩楼市策略师Oliver Chang估计，2012年美国楼价应较2006年高峰期低36%才见底，估计2011年美国楼价再跌6%-11%；换言之，目前美国楼市仍未到达具有投资价值的水平。香港上次楼价调整期由1997年第三季开始，到2003年第二季才结束，前后合共六年。

　　量度楼价是否合理最有效的工具是房价与租金比率，例如市值200万元的物业，每年收租16万元，比率是12.5。当楼价升至500万元、年收租25万元，比率是20倍。1990年前香港楼价与租金比率徘徊在10-20倍之间，1990年后香港进入负利率时代，比率维持在20-35倍；1997年见35倍后，楼价便回落；最近，该比率再次接近34倍。

　　香港楼价：60年升100倍

　　推动楼价上升的两股力量，一为租金，二为利率。上世纪50年代香港住宅租金十分昂贵，500平方英尺单位月租要200港元，相当于每英尺月租0.4港元；1981年500平方英尺住宅单位月租1万港元，相当于每英尺月租20港元。在这段日子租金上升40倍、楼价则升30倍，主要原因是租金上升推高楼价上升，随后利率狂升，引发1981-1982年楼价急泻40%，结束了这段由租金推动楼价上升的日子。

　　1984年起香港进入由利率回落推高楼价时代。美国10年期债券息率由1981年的15.5厘，降至2008年的2.4厘，香港供楼利率则由1981年的24厘，降至目前不足2.4厘，利率跌了90%，把香港楼价推高至目前约9000港元一平方英尺，较1981年高峰期上升8倍。

　　两大因素加起来，令香港楼价在过去60年上升了超过100倍！

　　最近一次香港所面对的通胀，与1970-1997年那次不同，那次是工资升、租金升、原材料价上升所推动。

　　1997年后，香港工资停滞不前，租金出现V形走势(即先跌后升)；2001年起，美国的宽松货币政策令原材料涨价只推动新兴国家CPI上升，理由是生产工序早已从OECD转移到新兴市场，令OECD地区工资无法再升，只有那些无法转移的行业(例如金融业)的薪金在过去十多年仍能保持上升。展望未来，香港金融业亦开始受内地压力；这次香港所面对的通胀是输入式通胀，跟1970年那次大大不同。

　　在经济学上，并没有“短缺”这回事。今天香港只有18%的土地发展成为市区，即大部分土地仍未开发，这便是香港楼价如此昂贵的背后理由，这亦是1997年7月董建华一句“八万五”，便可将楼价推低65%的理由，因人人明白政府有此能力这么做。但高楼价政策是香港政府用作支持低税率的代价，香港政府的税收来源约一半来自与物业有关的项目，加上香港超过110万个私人住宅单位，居住人口约全港总人口的40%，楼价一旦回落，经济便会立即出现衰退，例如1997年下半年至2003年上半年的情况。过去“八万五”的教训，令特区政府再不愿做出会引发楼价大跌的“背镬”决定。

　　不过，世上没有一项东西是只涨不跌的，香港楼价上升期由第二次世界大战结束大量难民来港开始，引发1950年代至1960年代初期楼价上升；另一潮由1969年开始到1997年结束，主要受战后婴儿潮推动。战后出生的一代不但人口数目大增，而且教育水平普遍提高，收入上升，爆发买楼潮。香港楼价自1997年下半年进入回落期，情况如1990年后的日本及2006年后的美国。

　　然而，香港另有“新一代”接力，便是1980年后来自内地移民的子女日渐长大，并进入适合结婚年龄，引发2003年起香港楼价另一上升潮。