虐杀102 电影:牛刀：限购令应成为中国住宅的长效机制

牛刀：限购令应成为中国住宅的长效机制

    记者：“新国八条”出台之后，各地陆续出台限购令细则。据部分大中城市统计数据显示，各地房地产上月交易量下跌，但价格仍然高企，背后原因是什么？这与之前几次调控效果不明显是否有关？应如何让调控政策取得成效？

    牛刀：背后的原因很简单：

    一是流动性还在。管理层应该正面应对巨大的流动性，任何回避与隐瞒都是对民众的不负责任。元月份，国家外管局对外宣布，中国热钱大约只有300多亿美元，这是一种不负责任的说法。中国市场上流动的热钱由三部分构成，外管局所说的只是其中一部分，即外汇占款未入账部分，第二个部分是由香港过境的热钱，在国内买美元去香港提现金的部分，每年至少有1300亿美元至1500亿美元。第三个部分是走私入境的黑钱，每年都在递增，政府基本上是睁一只眼闭一只眼，真正缴获的黑钱不到100亿美元，实际上流入的现金可能高达500多亿美元外币。这只是流动性的一部分。

    流动性的第二部分是系统内的部分，也就说有不良信贷和多发货币共同形成的。不良信贷即为大量通过基建工程或实体经济取得的贷款，一时闲置的资金大量流入市场哄抬房价，只要房价还在涨这部分资金就不会少于一万亿，最高峰值达2万亿。

    流动性的的第三部分是商业银行营造的庞氏骗局。齐鲁银行事件，银监会最后结论为“伪造票据”，这是伪造票据吗？明明是银行出示的正规票据，何为伪造？这是银行行长胆大妄为，银监会熟视无睹，将金融工具偷梁换柱的一种严重违规行为，造成了损失就是犯罪。但是，在经济增长正常时期这种行为一般不会出事，只要房价下降而由承兑汇票出去的资金无法兑付时，银行系统性风险就会全面爆发。这种把承兑汇票这种支付工具变成信贷工具甚至储蓄工具的做法，其实是中国商业银行刻意营造的庞氏骗局。

    这么多的流动性，再加10次息，再提高10次存款准备金率都不可能完全回收。不能回收流动性，就不可能阻止楼市投机行为。

    二是不立法，限购令就会面临随时取消。“现在的限购令准确来讲，已经不是什么道德的血液，而是党性原则。”这是上海市委一位领导和我聊天时说的。现在一琢磨，的确如此。从上海市来讲，18个区县的社会保障型住宅用地的落实，都是党委一把手在落实这件事，根本就没有障碍，土地全部落实。国土部部长徐绍史在两会上宣布，2010年国土资源部报国务院批准的建设用地优先保障重点建设项目和民生项目中，基础设施、公共管理以及住宅等项目用地占65%以上，廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地(“三类住房”用地)占住宅用地的82.3%，保障性住房用地基本实现应保尽保。

    用这个理念来看待限购令，那么，是不是可以这样认为，作为政治任务，限购令也将在全国推广。那么，问题是，这样做并没有打破市场对未来房价依然上涨的预期，如果限购令一旦取消，一轮新的房价暴涨趋势将不可遏制。打破这种市场预期唯一有效的办法，是交由全国人大立法通过，中国实行住宅限购。但是，遗憾的是，今年的两会没有这样的提案。

    要么像日本一样在房价不可遏制时，颁布了《土地融资限令》，经由日本国会通过后颁布天下，房价应声而跌。要么向俄罗斯一样，由俄罗斯联邦总检察长调查炒买炒卖土地价格的违法事实，直接下令降地价，莫斯科房价也是应声而落。所以，我们现在有地方政府来搞限购令，不能打破房价的上涨预期。

    记者：目前有房地产商表示，只要资金链不断裂，就可以硬撑着，不打折促销。因此，有人担忧，一旦调控限购政策取消，楼市会出现报复性反弹？您怎么看？

    牛刀：问题是政府并不想开发商资金出现问题，就像政府年年提调结构扩内需年年不见动静一样，结果还是靠印钞票搞重复投资来拉动经济，尽管最后一定会走向崩溃，但现在还是一派莺歌燕舞，到处歌舞升平。可是，有什么用啊？对开发商来说，只要宏观经济依赖投资来拉动，他就不存在降价压力，就是降下房价，也是做做样子。如果一旦取消限价令，那恐怕不是报复性反弹的事，而是进入一轮新的暴涨，比2009年刺激经济时滥发货币的后果还要严重，这杯苦酒，是政府酿制的，却以通货膨胀的手段，逼迫老百姓喝下去。取消限价令的后果就是助发房价暴涨，房价暴涨的后果导致滥发货币，滥发货币的后果就是爆发无法遏制的恶性通胀。这个逻辑，是经济的规律。

    记者：现在楼市出现成交量大幅下跌的局面，有人表示此现象预示着“房地产暴利时代即将成为过去式”。对此，你怎么认为？

    牛刀：成交量下跌，和开发商暴利无关。但是，并不是所有的开发商的好日子都会过去，成交量下跌，逼迫的是一部分开发商转行，将资金投向实体经济和股市，这是一件好事。资本主义的发展历经三个阶段，低级阶段是原始资本积累阶段以圈地运动为象征，中级阶段是产业资本阶段以制造业的高速发展为象征，高级阶段是金融资本阶段以股市繁荣为主要象征，中国这么多的开发商大搞圈地运动，停留在资本主义的低级阶段是可耻的，因此，逼迫开发商转型是一件好事。

    记者：未来楼市走势如何？政府及社会如何巩固宏观调控效果，防止楼市价格报复性反弹？如何保证居者有其屋？

    牛刀：防止楼市价格报复性反弹是要建立符合中国国情的居住制度，在这个制度设计中，可以取消开发商，由政府规划住宅，建筑商直接建筑。以后的开发商主要以商业地产为主体，这个完全可以由市场来自主调节，不管他卖多高的价格，只要他卖的出去，政府要解决的就是商业用地的长期规划问题，保证商业用地的供应。

    住宅关乎民生安宁，需要建立长效机制，不是短期行为。任何人不得多占有住宅资源，对空置住宅必须课以重税或者无偿收回，毫不手软。