蓬莱王国声书法:判断房价涨跌的真假信号

(2011-03-07 21:45:50)
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买房人除了从舆论获得房价涨跌，还会根据国家统计信号进行自己的判断，因此哪些是真实的信号，哪些是假的信号对买房人是比较重要的。
作为房价的影响因素，应包括两大类，第一大类是市场信息，但市场信息往往掺假或者真假难辨，第二大类是统计信息，但其滞后性决定了也有许多靠不住的地方。
但万变不离其宗，如果细分地看，会看出端倪。
真降的三大信号：
无论市场或者政策如何走，决定房价后手会真实下降的三大信号是买房心态与预期、信贷紧缩、持续促销不能。
首先是买房心态彻底被扭转，大家都预期房价会出现普跌，因此选择集中观望，并且后手市场环境与政策运行也吻合这一预期，不断有刺激性政策出台，不断减弱成交，不断出现优惠促销，同时还有一个前提因素就是那些刚需也选择了同步退市。
在这种需求停滞状态或者说滞胀期，开发商如果不主动降价挺不过一个季度便会出现实质性降价。
而老百姓看不见的一个真实信号便是信贷紧缩，这个信贷紧缩并非个贷，对于个贷来说，银行总有评价，对于那些优质客源，银行是不担心风险的，所谓信贷紧缩导致房价下跌的主要内涵是开发信贷的紧缩。
目前北京上海等市出现的情况还谈不上信贷紧缩，一季度往往是银行调整时间，确定政策基调与全年计划的时间，因此目前尚不明朗信贷是否真实紧缩。
从今年全年运行情况看，如果国家真正想调控，信贷紧缩直接针对开发商，则后市房价只能下跌。
持续促销不能则是指全线促销而成交量依然下滑并且多数人依然持币观望，这有点象泡沫破裂的前兆，此前美国日本都有类似情形发生，中国如果不是国土面积太大，应该早就出现此种情形，但由于资本可以在全国范围内流动，所以这种情形一般不会出现。
而目前市场出现的部分信号充其量是开发商的心态调整与试探措施，并不代表后市房价会真实下跌。这些信号不外：
一是首先反映的成交量大规模下跌。
短期成交量大幅下跌只是市场对政策的表面反映，多数原因是各方均存在观望。
在一线城市还有一个原因是既往消费中投资投机类消费比例过高，而新政直接抑止了这部分消费，让市场出现需求真空，但毕竟存在需求，开发商通过以下途径的调整会卷土重来。
只有在成交量大规模下跌后并同时出现以下的情形，则房价下行通道已然形成。
二是市场投资方面反映的开工量大面积减少。
近期北京市场出现的一些迹象一是成交量剧减，二是土地出让量减少并且地价下降，最明显的一个就是开工量大面积减少，许多人由此认定北京房价即将出现大规模下跌。
开工量减少主要出自于开发商对通胀周期与持续从严调控政策的谨慎应对，因此他们会通过减量来降低开支并且延长观望时间。
由于市场始终存在高中低端消费与供应，因此当开工量减少后供求关系紧张，而一些正常消费并不受宏观政策的直接影响，这间接会促进观望反向运行。
除非全民拒绝买房，否则开工量不能视为房价真实下降的主导原因。
三是土地市场反映地价降幅剧烈增强。
如果你认为地价下降了或者没有出现过去那种疯狂，便是房价下降的先兆，那就大错特错了，因为在目前的政策市下面，开发商首要的问题是储备资本，因此以往的投资热情肯定会减弱。
另外，我们发现在目前的政策环境下，地方政府出让商业用地非常谨慎，而主要集中精力用于保障房建设。这个时候出现一线城市土地交易价格下降并不能说明任何问题。
土地市场出的地价降幅剧烈增强，导致后市房价下降实际因为开发供应的放缓存在一段缓冲时间，房价即使下跌也会拖后一个周期，这个周期的计算方法就是以往正常供应周期的一半，在北京约为八个月至一年时间。
四是市场主体大面积撤离。
许多买房人看到开发商推出的个盘减少，舆论显示的开发商大规模撤离，便断定房价会快速进入下降通道，实则不然，开发商大面积撤离，既可能是转移战线，也可能是暂时性收缩，除非泡沫破裂被认为是事实。
而中介代理机构等的门店收缩或者转移，只能说明过去的投资投机消费过盛，导致在新政下二手交易出现剧烈减量，在边际效益为零或者规模效益不明显的时候主动减少门店以降低成本，并不意味着二手房的降价或减量会迅速传导到新盘，相反，新盘的真实降价才影响二手交易价格的调整。
五是广告宣传中出现大面积促销信息。
我们知道，开发商降价分两种，一种是主动型，如2008年万科率先在全国范围内为其旗下楼盘降价销售，那个时候万科主动降价主要应付的并不是市场利润而是市场份额，说穿了是基于万科全国战略的一种考虑，并不是人们盛传的那种神算，预测到了房价会下跌。而更广泛的降价模式是减少房源推出量基础上的分类促销。
而开发商真正降价则无须在广告宣传上做文章，我们所面临的是一个由盛转衰的预期，很自然地，开发商如果真正想降价销售，那么围绕其既定客源便可实现既降价又成交，否则只能证明开发商并不想主动实质性降价销售。
如果一个区域或者一个城市出现开发商大面积广告宣传促销，意味着他们正在谋求小范围出货，以优化存货，并借助于减速销售来达到变相捂盘的目标，伺机再起。