赵长军武术院:忽悠楼市的十大谎言

忽悠楼市的十大谎言

（五）

郭佑雄

2011年4月28日

9、人民币升值房价必涨。

忽悠说辞：在人民币升值的大背景下，国际热钱正在通过各种渠道涌向中国。热钱的流入将会加剧国内的流动性过剩，进一步推高房地产资产价格。

客观真相： 就人民币而言，在国内是大幅贬值的，在国际上，对美元等是升值的，对加元、澳元、欧元等是贬值的。因此，人民币升值与否要看针对何种货币而言。

货币升值房价就会上涨吗？日元对美元从1991年6月最低的1美元兑140.20日元，升值到1995年4月最高的1美元兑换79.75日元，而同期日本的房价却在大跌。可见一国货币升值，房价却未必上涨，甚至可能大跌。

货币贬值房价就会下降吗？欧元与美元汇率从2001年1月最高0.8225上升到上个月最高的1.6036，美元几乎贬值一倍。在此期间，美国房价最高上涨近一倍左右。可见一国货币贬值，房价未必下跌，甚至可能大涨。

决定房价高低的因素是多方面的，而人民币升值与否只是众多因素中的一个非主要因素，因为政府的有效管制，使流入国内的热钱规模并不足以影响到房价的走势。因此，由“人民币升值”推导出“房价必涨”，在逻辑上是不成立的，结论自然不靠谱。

10、限购等调控措施违背了市场基本原则，市场的问题应该由市场来解决。

忽悠说辞：市场的问题应靠市场来解决，不应人为干预。限购等调控措施，扭曲了市场关系，违反了市场经济的规律，剥夺了消费者购买商品的权利。这和有粮票的时候有人挨饿、有肉票的时候菜场没肉、有布票的时候难以穿上新衣服，没什么两样了！

市场经济不应加入计划的成分。没有彩电票，中国家电就向彩电生产大国转移；纺织行业不限锭了，全球都是中国的袜子。与之相反的是，只要限购令一到，无论它以什么理由，什么方式出现在哪一个行业，那个行业在中国的市场化改革进程就停止了。限购如此直接的市场干预，等于关上这个行业的市场大门。

客观真相：宏观调控是政府的重要职责，也是政府的权利和义务。西方的发展历史告诉我们，自由的市场经济最终一定会导致经济危机，进而导致社会财富的巨大浪费，所以包括美国在内的资本主义国家，都在不断地引进计划的成分，甚至包括对一些重要的企业进行国有化。资本主义国家尚且如此，在社会主义国家的经济中，对相关产业进行宏观调控和管理，考虑一定的计划成分就更自然了，完全没有必要大惊小怪。

房产并不是纯粹意义上的私人消费品，一栋楼房要是没有各种各样的公共设施给予配套，其价值是要大打折扣的。而公共配套的投入显然来源于本地居民的税收。正因为如此，西方众多国家都对非本地居民购买住宅商品采取了“歧视性”政策。否则就会发生本地居民以税收补贴外来购房者的不合理现象。同时，非本地居民购买住宅商品的目的主要不是为了居住，而是为了投资和投机，这将导致稀缺土地资源的使用缺乏效率，甚至产生泡沫，进而危及经济的健康运行。因此，任何激励外来买房的政策都可以说是非理性的。

然而，我国的地方政府几乎都采取了激励外来投资与投机者买房的政策，这主要是由于“GDP挂帅”和“政绩观”相互作用的结果。同时，1994年分税制改革后，中央政府和地方政府之间财政的再分配导致了地方政府财力相对紧缺，而地方政府所承担的事权却在不断增加，很多事情都是“国家请客，地方政府买单”。在这种情况下，地方政府就只有依靠土地资源来弥补规模巨大的财政缺口了。

由于国家不理性地将房地产业作为调节GDP的主要工具之一，由于中央政府不理性的货币政策所导致的流动性泛滥，由于地方政府不理性地把房地产业作为其财政收入的主要来源，由于大量的资本非理性地把房产当作了投资对象，造成了中国房价的飞速上涨以及房地产业的过度疯狂。

我国历史上的粮票、布票等，是在商品短缺情况下的产物，是供不应求状态下进行产品分配的一种方式。而现在我国对房地产市场进行调控，是在供大于求、产能严重过剩、空置率过高的背景下进行的。不论是出于何种目的，不论是真调还是假控，都是合理而必要的，无可厚非。反对政府对市场进行调控的人，要么是对市场经济缺乏必要的认识，要么是在维持某种利益。

(END)

（五）

2011年4月28日

9、人民币升值房价必涨。

忽悠说辞：在人民币升值的大背景下，国际热钱正在通过各种渠道涌向中国。热钱的流入将会加剧国内的流动性过剩，进一步推高房地产资产价格。

客观真相： 就人民币而言，在国内是大幅贬值的，在国际上，对美元等是升值的，对加元、澳元、欧元等是贬值的。因此，人民币升值与否要看针对何种货币而言。

货币升值房价就会上涨吗？日元对美元从1991年6月最低的1美元兑140.20日元，升值到1995年4月最高的1美元兑换79.75日元，而同期日本的房价却在大跌。可见一国货币升值，房价却未必上涨，甚至可能大跌。

货币贬值房价就会下降吗？欧元与美元汇率从2001年1月最高0.8225上升到上个月最高的1.6036，美元几乎贬值一倍。在此期间，美国房价最高上涨近一倍左右。可见一国货币贬值，房价未必下跌，甚至可能大涨。

决定房价高低的因素是多方面的，而人民币升值与否只是众多因素中的一个非主要因素，因为政府的有效管制，使流入国内的热钱规模并不足以影响到房价的走势。因此，由“人民币升值”推导出“房价必涨”，在逻辑上是不成立的，结论自然不靠谱。

10、限购等调控措施违背了市场基本原则，市场的问题应该由市场来解决。

忽悠说辞：市场的问题应靠市场来解决，不应人为干预。限购等调控措施，扭曲了市场关系，违反了市场经济的规律，剥夺了消费者购买商品的权利。这和有粮票的时候有人挨饿、有肉票的时候菜场没肉、有布票的时候难以穿上新衣服，没什么两样了！

市场经济不应加入计划的成分。没有彩电票，中国家电就向彩电生产大国转移；纺织行业不限锭了，全球都是中国的袜子。与之相反的是，只要限购令一到，无论它以什么理由，什么方式出现在哪一个行业，那个行业在中国的市场化改革进程就停止了。限购如此直接的市场干预，等于关上这个行业的市场大门。

客观真相：宏观调控是政府的重要职责，也是政府的权利和义务。西方的发展历史告诉我们，自由的市场经济最终一定会导致经济危机，进而导致社会财富的巨大浪费，所以包括美国在内的资本主义国家，都在不断地引进计划的成分，甚至包括对一些重要的企业进行国有化。资本主义国家尚且如此，在社会主义国家的经济中，对相关产业进行宏观调控和管理，考虑一定的计划成分就更自然了，完全没有必要大惊小怪。

房产并不是纯粹意义上的私人消费品，一栋楼房要是没有各种各样的公共设施给予配套，其价值是要大打折扣的。而公共配套的投入显然来源于本地居民的税收。正因为如此，西方众多国家都对非本地居民购买住宅商品采取了“歧视性”政策。否则就会发生本地居民以税收补贴外来购房者的不合理现象。同时，非本地居民购买住宅商品的目的主要不是为了居住，而是为了投资和投机，这将导致稀缺土地资源的使用缺乏效率，甚至产生泡沫，进而危及经济的健康运行。因此，任何激励外来买房的政策都可以说是非理性的。

然而，我国的地方政府几乎都采取了激励外来投资与投机者买房的政策，这主要是由于“GDP挂帅”和“政绩观”相互作用的结果。同时，1994年分税制改革后，中央政府和地方政府之间财政的再分配导致了地方政府财力相对紧缺，而地方政府所承担的事权却在不断增加，很多事情都是“国家请客，地方政府买单”。在这种情况下，地方政府就只有依靠土地资源来弥补规模巨大的财政缺口了。

由于国家不理性地将房地产业作为调节GDP的主要工具之一，由于中央政府不理性的货币政策所导致的流动性泛滥，由于地方政府不理性地把房地产业作为其财政收入的主要来源，由于大量的资本非理性地把房产当作了投资对象，造成了中国房价的飞速上涨以及房地产业的过度疯狂。

我国历史上的粮票、布票等，是在商品短缺情况下的产物，是供不应求状态下进行产品分配的一种方式。而现在我国对房地产市场进行调控，是在供大于求、产能严重过剩、空置率过高的背景下进行的。不论是出于何种目的，不论是真调还是假控，都是合理而必要的，无可厚非。反对政府对市场进行调控的人，要么是对市场经济缺乏必要的认识，要么是在维持某种利益。

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