补天技能喊话:住宅资本"回填"商业地产 楼市继续消价格泡沫|搜房地产资讯

住宅资本"回填"商业地产 楼市继续消价格泡沫
www.soufun.com房地产门户-搜房网 2010-06-29 14:32:00 来源：国际金融报 孙维晨[我要评论]
[提要]上帝关了一扇门，必然也会开一扇窗。如果说住宅市场是关的那扇“门”，那商业地产就是开的那扇“窗”。房价是否“假摔”，仍在调查。但不可忽略的事实是，市场已嗅到房价向下的气息。与此同时，商业地产市场却出现了新一轮明显上扬。商业地产和住宅地产的冷热分明愈演愈烈。

上帝关了一扇门，必然也会开一扇窗。如果说住宅市场是关的那扇“门”，那商业地产就是开的那扇“窗”。房价是否“假摔”，仍在调查。但不可忽略的事实是，市场已嗅到房价向下的气息。与此同时，商业地产市场却出现了新一轮明显上扬。商业地产和住宅地产的冷热分明愈演愈烈。
商业地产活力四溅
无论是一线城市北京、上海、广州、深圳，还是苏州、杭州，合肥等二线城市，商业地产的活跃已经成为楼市的亮点。
6月28日，SOHO中国董事长潘石屹在给记者的回复中说：“银河SOHO从6月26日开始接受客户的签约，截至27日晚销售金额27.7亿元。”而3天前，作为商业项目的“银河SOHO”才刚刚开始发售。
就在6月11日，SOHO中国宣布以股权收购的形式，间接收购外滩204地块，收购总价22.5亿元。该项目是目前上海外滩核心地段最后一块可供商业开发的土地，可用作商业、金融、办公、酒店等用途。
潘石屹认为，在中国，商业地产并未过热。商业地产的发展更能促进城市的经济繁荣，带动就业。同时也是城市化过程的重要环节，“我相信未来还有很大发展空间。”不过，这位高调的商业地产开发商并未正面回应是否有大量资金将流入商业地产领域。
此前，被市场视为“地王部队”的国企背景房地产开发企业也开始将触角投向商业地产。6月23日，具有国企背景的中粮置业对外表示，未来5到10年，在全国拓展20个大型商业地产项目大悦城，总资产达到700亿元规模。
在深圳，来自一家市场机构的研究数据显示，6月上半月，深圳一手商业地产成交面积3.86万平方米，成交套数为271套，环比分别增加169.55%、96.38%；二手商业地产成交面积为3.46万平方米，环比增加5.53%，二手商业地产成交套数为345套，环比减少21.05%。同期北京商业地产市场，一手成交面积13.55万平方米，环比增加36.55%，成交套数为674套，环比增加2.9%。据媒体报道，在深圳，由于惜售现象，甲级写字楼已经出现明显价格上浮。
楼市继续消耗价格泡沫
北京市房地产交易管理网的数据显示，6月1日至20日，北京市二手房共成交6572套，环比5月份中上旬的10333套下跌36.4%，同比去年6月份同期的13738套下跌幅度达52.2%。今年6月份中上旬北京市场二手住宅面积成交599860平方米，环比5月份同期下跌39.8%，同比去年6月份同期下跌49.2%。
国巨基金投资管理有限公司董事长兼首席经学家孙飞告诉记者：“从目前的形势分析，已经有不少资金从原本的住宅市场流入商业地产项目。”他认为，包括资金充裕的国企背景开发商进入商业地产后或许可能将商业地产项目炒高。“当资金出逃时，这会给留下的资金带来心理压力。”孙飞预计，即便是目前依旧有一些资金蛰伏在住宅市场中也不会坚持太久。
中国国际金融公司首席经济学家哈继铭在参加2010陆家嘴论坛间隙也表示，目前状况下最有效的解决办法是降价。“以降价来激活成交量，融资情况才会好转，”哈继铭认为，如果开发商降价可以使得交易量回暖，将提升投资机构对房地产市场的信心，同时加快回笼售房款，并使政策偏向温和。
相关阅读：
商业用地供大于求 政策应鼓励投资商业地产
“商业地产所有产品最近表现都不乐观。”北京市盛业房地产开发有限公司总经理王子晨对近期的商业地产走势预期不太看好。
他认为，商业地产的下一步关键在于政策的紧松，若商业与住宅的“政策倒挂”不解决，商业地产就难以激活。
此外，他针对近日有关“霄云里8号受‘酒改住’政策影响，降价万元”的消息表达了自己的看法，该项目为综合立项，与北京出台的叫停“酒改住”政策没有直接关系。而所谓降价万元，只是提前给予客户5年租金返还作为一种回报，这个回报只是个时间早晚问题。
商与住的政策倒挂
中国房地产报：在商业地产调控政策下，开发商是怎么做的？目前市场情况下，怎么做营销？
王子晨：应该说我们欢迎投资甚至投机客进入商业地产，实际上商业地产就是一个投资类的产品，这个市场应该活跃，就像股市、期货等投资产品，但是不能过度投机。过度投机也不健康。把投资投机需求完全挤出去也不实际。商业地产的投资与投机比例应该不低于30%。
中国房地产报：有没有做过市场调研，该用什么方式激活商业地产市场？
王子晨：商业地产目前最大的问题就是商住政策的倒挂。近几年，政策一直对商业地产是歧视的，包括这一次叫停“酒改住”政策。而且商业地产资金投入大、投资回报率低、回收期长，政策上对商业地产是歧视的，是不当的。一个商务区一定要有商业、酒店和相关配套，包括“酒改住”政策里面已经提到了商业地产的属性，是创造投资机会，完善城市功能，提高就业机会，为什么还要歧视？
中国房地产报：如果政策上不能解决这种政策倒挂问题，将对商业地产造成怎样的影响？
王子晨：如果这种政策倒挂不改变，想激活目前的商业地产是不可能的。实际上，商业地产无论从哪个角度讲，国家政策都应该支持而不是打击。应该把从住宅市场挤出的投资投机需求向商业地产市场引导，这是好事。老百姓在所有投资产品中还是最看重房地产，应该疏导，而不是堵。如果一味地堵，会造成人为的堰塞湖，不利于市场发展。
中国房地产报：您对未来商业地产调控政策有怎样的预期？
王子晨：从上次北京“酒改住”政策来看，预计“商改住”政策会马上出台。但与“酒改住“会略有不同。酒改住不允许分户分套分割销售，而像综合立项与办公立项一定是产权分割的，允许分割产权交易，那么就可能在上下水、煤气等方面不允许分户。
中国房地产报：目前商业地产还面临什么急需政策解决的问题？
王子晨：下一步，政策上应该给一个明确的说法，不让酒店立项的项目改成公寓，但公寓算什么性质？商业地产立项时有酒店、有综合体、有办公，唯独没有公寓。
但公寓市场是有需求的，如果想盖公寓的时候，像这种商住两用房立项时应该算在哪？现在公寓产品处在政策真空地带。高档酒店和高档公寓应该并存，像北京、上海这种大型城市都是有现实需求的。法律法规上应该给公寓一个明确的说法，一个名分。
均衡投资利益
中国房地产报：目前商业地产的开发投资面临什么困难？特别是偏远的郊区，消费人群的限制一直是郊区商业发展的瓶颈。
王子晨：商业地产是提高城市进程的重要手段，一些城乡接合部包括郊区，通过商业地产的发展，将商业品牌向外城发展，带动区域经济提升。但城郊的商业地产与中心区有所不同，郊区受消费人群限制，很多开发商不愿去。加之最近对商业地产的政策调控，目前商业用地仍处于供大于求的状况，近期北京郊区又有几块商业用地流标。
中国房地产报：针对这种供需矛盾，商业地产投资商及地方政策应如何平衡？
王子晨：地方政府想要城市发展，想引入商业地产开发，不妨借鉴开发区、园区的优惠政策来吸引投资商，这样郊区商业发展了，也解决了城市交通拥堵等很多问题。
实际上，“酒改住”是一个商业地产商的均衡投资策略，比如开发商拿下了10万平方米的酒店项目用地，他更愿意用5万平方米做酒店，5万平方米做公寓，以此来平衡商业地产的资金压力。如果政策不允许这样做了，可能就会出现两种情况：一是开发商不做了，二是与地方政府商量在该商业项目周边再拿一块住宅用地。否则开发商不愿花大价钱在此投资，而且还要面临经营风险。因此，商业地产需要均衡投资者的利益，如果达不到这种利益均衡，就没有开发商愿意进行商业地产投资，这对于城市化进程可能是一个毁灭性的打击。
中国房地产报：商业地产发展如何发挥其在城市化中的作用？
王子晨：城市化不仅仅是从平房搬进了楼房，不是在农村盖几栋楼就能解决的。而需要在医疗、教育、商业资源方面的支持与发展。只有真正地进入第三产业，才叫城镇化。农村人口用城镇化来解决，必须集约化。并不是农村人口都涌到城里，而是就地解决。
在商业地产上需要政策上的支持和鼓励，比如如果将来出台房产税政策，最好商业地产少交甚至是免收。其实百姓持有一些办公用房是件好事。这种优惠政策会加速城市化的进程。
中国房地产报：目前来看，北京商业地产中哪种类型的产品市场好一些？您对未来房地产市场有怎样的预期？
王子晨：都不太乐观，无论商铺、写字楼，招商情况都不好。按照房地产市场现在的走势，对于整个中国经济会有一定影响。如果出现所谓的拐点，再想上升是不太容易的。因为，这对其他行业有很大的杀伤力。预计二三季度经济数据出来后，政策有回调的可能性