萨缪尔森微观经济学:华远地产股份有限公司2010年度报告摘要 ::全景证券频道

华远地产股份有限公司2010年度报告摘要
来源：证券时报 发布时间： 2011年03月03日 05:10 作者：
本文章来源于2011年03月03日证券时报第41版：点击查看该版PDF版本
',1)">
§１ 重要提示
１．１ 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。
本年度报告摘要摘自年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读年度报告全文。
１．２ 公司全体董事出席董事会会议。
１．３ 立信会计师事务所有限公司为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
１．４ 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况？
否
１．５ 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？
否
１．６ 公司负责人任志强、主管会计工作负责人焦瑞云及会计机构负责人（会计主管人员）李延凌声明：保证年度报告中财务报告的真实、完整。
§２ 公司基本情况简介
２．１ 基本情况简介
２．２ 联系人和联系方式
§３ 会计数据和业务数据摘要
３．１ 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
３．２ 主要财务指标
扣除非经常性损益项目
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
§４ 股本变动及股东情况
４．１ 股份变动情况表
√适用   □不适用
单位：股
限售股份变动情况表
√适用  □不适用
单位：股
４．２ 股东数量和持股情况
单位：股
４．３ 控股股东及实际控制人情况介绍
４．３．１  控股股东及实际控制人变更情况
□适用  √不适用
４．３．２ 控股股东及实际控制人具体情况介绍
４．３．２．１ 控股股东及实际控制人具体情况介绍
公司控股股东为北京市华远集团有限公司，该公司为北京市西城区人民政府国有资产监督管理委员会下属的国有独资有限责任公司，主要承担管理和投资职能，不从事具体的经营活动。投资的企业领域包括房地产业、金融、商业、高科技、国际旅游、物业管理、餐饮等，注册资本为１２１，０７４．６７８５９４万元。
公司实际控制人为北京市西城区人民政府国有资产监督管理委员会。
４．３．２．２ 控股股东情况
○ 法人
单位：元 币种：人民币
４．３．２．３ 实际控制人情况
单位：元 币种：人民币
４．３．３ 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
４．３．４ 实际控制人通过信托或其他资产管理方式控制公司
□适用 √不适用
§５ 董事、监事和高级管理人员
５．１ 董事、监事和高级管理人员持股变动及报酬情况
单位：股
§６ 董事会报告
６．１ 管理层讨论与分析
第一部分  管理层分析
一、宏观经济形势分析
（一）、２０１０年宏观经济情况
２０１０年中国经济高速平稳发展，全年国内生产总值３９７，９８３亿元，比上年增长１０．３％；ＣＰＩ全年上涨３．３％；城镇居民人均可支配收入１９，１０９元，增长１１％；农民人均纯收入５，９１９元，增长１４．９％；全国社会消费品零售额１５４，５５４亿元，增长１８．４％；固定资产投资２７８，１４０亿元，增长２３．８％；外贸进出口２９，７２８亿美元，增长３４．７％；财政收入８３，０８０亿元，增长２１．３％。中国经济实力上了一个新的台阶。
（二）、２０１０年房地产行业基本情况
中国经济的良好发展为房地产业的发展提供了坚实的基础和广阔的发展空间，２０１０年房地产开发经营主要情况如下：
２０１０年，全国商品房销售面积１０．４３亿平方米，比去年同期增长１０．１％；商品房销售额为５．２５万亿元，同比增长１８．３％。从区域分布来看，中西部销售增速略高于东部，北京、上海等城市销售面积下降３０－４０％。２０１０年，全国房地产全年完成投资４８２６７亿元，同比增长３３．２％，新开工面积１６．３８亿平方米，同比增长４０．７％，施工面积４０．５５亿平方米，同比增长２６．６％。但从各月份来看，前几个月增速更快，自５、６月份起，投资增速持续小幅回落。
２０１０年，全国７０个大中城市土地交易价格一、二、三季度分别同比上涨２１．２％、２２．１％、２１．３％，７０个大中城市房屋销售价格同比上涨１０％，一季度到四季度７０个大中城市房价分别同比上涨１０．６％、１２．２％、９．６％、７．６％。４月份新国十条出台后，房价涨幅逐季缩小。
整体看来，宏观调控已经初见成效，房地产发展趋于平稳。（三）、２０１０年行业政策环境及发展分析
２０１０年，全国房地产市场供给增长较快，房价年初上涨较多，但全年涨幅回落。
２０１０年年初，全国房地产市场延续２００９年末的快速增长趋势，并达到前所未有的热度，房地产市场需求旺盛，房地产开发企业库存迅速消化，房价快速上涨。为了抑制过热的市场环境，从２０１０年初开始，政府的宏观调控步步推进，从２０１０年１月发布“国十一条”，确定宏观调控基调，到４月出台“新国十条”，再到９月出台“新国五条”，房地产调控政策从供需、信贷、税收、市场监管等多方面全面展开，２０１０年房地产市场调控已成为一种常态，并且将在未来持续下去。
中央政府的调控思路是：扩大供给尤其是扩大保障房和普通商品房的供给；抑制投资投机性需求；遏制过快上涨的房价，使房地产市场健康发展，最终使人民群众住有所居，改善居住条件，生活幸福。为此陆续推出了一系列政策措施：２０１０年土地供应１８万公顷；建设５８０万套保障房；进一步加大差别性住房信贷政策的执行力度、提高房贷首付比例、提高二套房贷利率、停发三套房贷等；十多个城市先后推出限购令；调整住房相关税费优惠政策；部分银行暂停房企开发贷款的净投放；将房企贷款余额的上限降至可建工程价值的５０％；北京和浙江等地实施商品房预售资金专户管理；央行两次加息、六次提高存款准备金率；限制境外个人在境内购房等。一系列政策的出台，使房地产市场在２０１０年显现平稳态势。
市场化过度而保障房缺失的矛盾是房地产市场当前所面临的阶段性矛盾，解决这个矛盾需要一个较长的时期。２０１１年中央提出要建设１０００万套保障房，未来将继续扩大保障房建设规模，从而实现市场的归市场，保障的归保障。在上述转变完成之前，调控将成为常态，从而为缓解市场的供求矛盾而争取时间和空间。同时，国家“十二五”规划以结构转变为首要目标，更加注重全面协调可持续发展，更加注重保障和改善民生，本轮对于房地产行业的调控乃是根源于当前通胀的压力和全局的、战略性的社会发展和经济结构调整，这一过程将是中长期的、持续深化的。而房地产行业也有望在调控过后，实现更为健康可持续的成长。
（四）、２０１１年宏观经济分析预测
目前全球经济正在逐步走向复苏，但存在很多不确定因素。主要发达经济体内需不足，失业率居高不下，财政和债务风险加大，新兴经济体资本大量流入，通胀风险上升。２０１０年１１月中央经济工作会议确定了２０１１年中国宏观经济政策取向要积极稳健、审慎灵活，更加积极稳妥地处理好保持经济平稳较快发展、调整经济结构、管理通胀预期的关系，加快推进经济结构战略性调整，把稳定价格总水平放在更加突出的位置，切实增强经济发展的协调性、可持续性和内生动力。
２０１０年中国人均ＧＤＰ已经达到４５００美元，但中国的城市化率２００９年仅４６％（以户籍计算的城市化率仅３４％），大大低于发达国家在同等发展水平时的城市化率。大幅度提高城市化率是未来２０年中国经济结构转变、扩大内需、改善民生、提高人民生活水平的必由之路，也是减少农民数量提高农民人均农产品产量，彻底解决三农问题的需要。未来２０年的城市化发展将给中国房地产业发展带来巨大的空间。中央政府的房地产业发展指导思路已经明确。２０１１年１月２６日国务院新发布的“国八条”，首先肯定了２０１０年的调控已初步见效，并且沿袭了现有的调控思路：２０１１年土地供应不少于前两年实际年均供应量；加大保障房建设；通过提高首付比例、限购新建商品房及提高二手房转让税费等手段抑制投资和投机需求。在这样一个大前提下，我们认为２０１１年房地产市场仍将平稳发展：首先，需求巨大，每年１％的城市化率，每年１０００万对结婚的新家庭中３４％的城镇新婚家庭，每年城镇新增家庭的户数都大于商品住宅的实际供给量，所以中央２０１１年在保障商品住宅有效供给的同时要新建设１０００万套保障房。其次，２０１０年房地产业投资、购置土地、新开工面积、施工面积等各项指标都有大幅增长，２０１１年的供应量会有较大增长，房地产开发企业对市场很有信心，２０１１年上述指标将继续增长，但增幅回落。第三，中央增加供给、抑制投资和投机性需求、加强监管保证市场规范运行的调控政策已为全社会所熟悉，市场不会有大起大落。
综上所述，公司对２０１１年的房地产市场谨慎乐观。尽管行业发展前景广阔，空间巨大，但市场竞争也非常激烈，市场永远存在很多不可预测的因素：国际、国内的经济形势变化；政府财政、货币政策；消费者的支付能力和个人偏好；同行业竞争者的水平和实力及其竞争策略；公司自身的实力；行业内技术、材料、工艺、经营理念的变化趋势；每一个开发项目的具体条件等等，所有这些因素及其自身变化和相互影响构成了复杂的市场环境。面对市场，公司需不断分析，调整自身适应市场，确保稳健经营，始终保持头脑清醒、理智，不做力所不及的事，但同时也不放过可能的机会。
二、公司策略及发展方向
２０１０年，公司针对市场变化及时调整经营方向，一方面加速推进满足刚性需求的普通住宅项目的开发建设，扩大开复工面积，积极推进在售项目的销售，另一方面不断努力寻找机会增加公司土地储备，为公司的持续发展作好准备。由于房地产企业项目开发周期至少两年以上，考虑到房地产期房销售和竣工入住结算的会计制度，公司需在现有项目开发建设和寻找新的土地储备方面齐头并进。２０１０年公司在两方面都取得了较好的经营业绩。
通过对２０１０年经营业绩的回顾，虽然２０１０年在国家出台一系列调控政策后，一线城市的销售受到冲击较大，京、沪、深２０１０年房屋销量都有３０～４０％的下降，但全国的房屋销售面积和销售额都有１０％以上的增长，二、三线城市房屋的销售都有较大幅度增长。以刚性需求为主的二、三线城市的销售量补足了一线城市销量下跌的缺口并使全国销量增长超过１０％。公司自２００６年开始向二、三线城市发展的战略在２０１０年有了实质性收获，２０１０年公司利润来源中，二线城市的贡献首次接近５０％。
因此，２０１１年公司仍将继续采取谨慎乐观的策略，继续密切关注宏观形势及政策的变化，以便及时做出准确的分析、判断，积极应对。公司将积极响应国家大力建设保障性住房的政策，开发更多的保障房建设项目。同时积极利用控股股东的资金优势和品牌优势，在政策及市场允许的情况下，通过股权融资、债权融资、项目融资、培育战略投资者和合作者等融资手段，充分利用公司项目条件，努力拓宽融资渠道，力争开展多渠道融资活动，结合自有资金以保证对公司发展的资金支持。
公司将加大在二、三线城市尤其是现有项目所在城市的业务布局与投资比例，加速推进已取得项目的开发建设，控制好项目投资节奏，持续推进全过程成本管理，加强现金流动态规划和支出计划管理，积极调整在售项目的销售策略及推广力度，努力扩大已进入城市的品牌影响与市场份额，加快资金回笼，以降低财务风险，确保公司稳健发展，并实现预期收益。同时，加快业务结构调整的步伐，随着发展规模的不断扩大，积极与商业地产合作方合作，增加公司在商业地产方面的投资，以丰富公司的产品线。利用产品结构的多元化，以达到平衡市场风险，保障公司获得持续、稳定的发展和经营收益的战略目标。
第二部分、２０１０年公司经营业绩回顾
一、房地产开发经营情况说明
２０１０年，在政策调控及市场环境不利等情况下，经公司全体员工的积极努力，较好的完成了全年开复工和销售计划。
（一）、开复工面积
报告期内，公司实现开复工面积９４．８万平方米，比２００９年增长９４．７％，其中新开工４６．１万平方米，比２００９年增长１０３．１％，竣工２６．９万平米。
（二）、项目销售
受政策调控及房地产市场环境变化的影响，个别项目的销售在二季度出现较大幅度下滑，销售工作遇到了较大压力。面对不利的市场环境，公司积极拓展销售渠道，及时调整销售策略。报告期内，各项目合计完成签约２９．０３亿元，收款２９．５亿元，同比分别增长６９％、７２％。
（三）、各项目总体进度
报告期内，西安君城一期项目、二期Ａ区项目的５栋板楼按计划完成竣工验收并办理入住、君城二期Ｂ区和三期Ａ区已相继开工，且君城二期Ｂ区已实现开盘销售；长沙金外滩项目整体拆迁顺利推进，其中一期１２万平方米已于１１月开始基础施工、四期已完成用地范围内的拆迁工作；青岛汤米公馆项目已开始按计划组织竣工验收工作，销售情况较好；北京本地精装公寓裘马都项目已全部售完、九都汇项目施工及销售继续按计划进行。总体来说，公司的已建、在建和拟建项目在２０１０年均取得了较好的经营业绩，公司跨区域开发战略已全面进入实质性发展阶段。
各项目具体进展情况如下：
１．已完工在售项目
裘马都项目
位于北京市朝阳区三元桥国门区域，紧邻燕莎商圈，占地面积约４．８８万平方米，总建筑面积约１６．５６万平方米，规划性质为住宅及商业。该项目由北京新威房地产开发有限责任公司负责开发，公司享有１００％权益，项目已于２００８年１０月全部竣工，包括停车位在内的全部房屋于２０１０年全部售完，客户入住已基本完成。
昆仑公寓项目
项目地处北京燕莎商圈核心，南临亮马河及使馆区，东临昆仑饭店，距东三环路２２０米，西临京城俱乐部，占地面积５５５２平方米，总建筑面积约３万平方米，规划性质为酒店公寓和高档商场，是燕莎商业区内具代表性的顶级公寓及商场。该项目由北京华远嘉利房地产开发有限公司开发，公司享有６０％权益。截至报告期末，项目公寓部分已累计销售８５％，已售房屋客户已全部入住。商场在出租经营中。
西安君城一期项目
西安君城项目位于西安市未央区太原路南，项目总体建设规模约８４万平方米，规划性质为住宅、商业。该项目由西安万华房地产开发有限公司负责分期开发，公司享有９９％权益。
其中一期占地４．９７万平方米，住宅及商场部分总建筑面积１７．３万平方米，于２０１０年３月开始入住，截至报告期末，住宅已基本售完、累计入住率已超过９５％；商场部分累计销售率为８０％。
２．在建项目
西安君城二期Ａ、Ｂ、Ｃ区和三期Ａ区项目
二期Ａ区占地３．５７万平方米，总建筑面积１２．７万平方米，项目于２０１０年４月开盘销售，其中小学校和幼儿园已于２０１０年９月正式投入使用，５栋板楼及车库已竣工并开始办理入住，剩余１栋塔楼约３．１万平方米将于２０１１年一季度竣工入住。截至报告期末，累计销售率已达８１％，其中住宅部分累计销售率为９５％、累计入住率已超过５０％。
二期Ｂ、Ｃ区占地２．６６万平方米，总建筑面积２０．１万平方米，分别于２０１０年４月、８月陆续开工。截至报告期末，Ｂ区在进行地上结构施工、Ｃ区在进行基础施工，Ｂ区于２０１０年１１月开盘销售，截至报告期末，累计销售率已达７２％，其中住宅部分累计销售率为９０％。
三期Ａ区占地２．７６万平方米，总建筑面积１４万平方米，于２０１０年６月开工。截至报告期末正在进行地下结构施工，１２月部分住宅楼开盘销售。
青岛汤米公馆项目（原汇丰名车世界项目）
由青岛市华安房地产开发有限公司负责开发，公司享有５１％权益。项目占地面积１．５万平方米，总建筑面积８．７万平米，项目功能为公寓、商场，位于青岛市市北区福州路，于２００９年１２月实现结构封顶，２０１０年９月开盘销售，计划２０１１年上半年竣工入住。截至报告期末项目已完成各专业施工，正在按计划进行竣工验收工作。截至报告期末，项目累计销售率约为４５％。
北京九都汇项目（原莱太项目）
由北京金秋莱太房地产开发有限公司负责开发，公司享有１００％权益。项目占地面积约１．６万平方米，总建筑面积约１０．０４万平方米，规划性质为住宅、公寓及商业。项目于２００９年１１月开盘销售，北区已按计划于５月完成结构封顶，南区于１０月封顶，正在进行二次结构施工，计划于２０１１年实现竣工入住。截至报告期末，项目累计销售率为６０％。
长沙金外滩一期项目
长沙金外滩项目紧邻长沙市湘江大道，２０１０年新增土地面积１５２８７平方米，占地总面积扩大到１１．４９万平方米，规划总建筑面积约１２０万平方米（其中地上约８２万平方米，最终以通过规划审批的面积为准）。项目主题定位为城市核心的高品质、国际化的城市商务、文化及居住核心区。项目建成后将成为长沙市未来文化、金融、商业、休闲、影视、旅游观光、居住集于一体的大型城市综合体。该项目由长沙橘韵投资有限公司、长沙地韵投资有限公司、长沙人韵投资有限公司开发建设，公司分别享有三个公司９３％权益。
其中，金外滩一期项目规划建筑面积１２万平方米，为１９８米的超高层高档公寓及商场，２０１０年６月完成项目用地范围内拆迁，１１月取得基坑支护和土石方工程施工许可通知单，开始基础施工。截至报告期末，正在进行土方施工，预计２０１１年底开盘销售，２０１３年竣工入住。
３．拟建项目
西安君城三期Ｂ区项目
占地３．４０万平方米，总建筑面积约１８万平方米（最终以通过规划审批的面积为准）。截至报告期末，正在进行项目前期手续办理和规划方案设计等工作，计划２０１１年开工及开盘。
西安海蓝城项目
海蓝城项目是公司在２０１０年９月通过收购西安唐瑞置业有限公司１００％股权方式新获取的项目，地上总建筑面积约３４万平方米。邻近城市交通主干道－东、北二环，与政府重点推进发展的经开区、大明宫遗址公园区、文教区、老城区、浐灞生态区等五个城市中心区域环绕交集，项目将以品质生活新理念、新风尚传导全城，联动区域价值的快速升级，成为“城市中心生活的缔造者与引领者”，打造西安环城第一居所。
其中，一期项目约１７．９万平方米（含地下建筑面积）已于２０１０年１０月完成方案设计，计划２０１１年２月开工、９月开盘销售，２０１２年竣工入住。２０１０年１１月，项目售楼处已开工建设，二期项目正在进行方案设计，地上建筑面积约２１万平方米（最终以通过规划审批的面积为准），计划于２０１１年下半年开工建设。
长沙金外滩二～五期项目
截至报告期末，项目已完成拆迁总量的９１％，项目各项前期手续办理和规划方案设计等工作正在进行中。
北京通州砖厂项目
本项目是２０１０年１１月通过土地公开市场获得的新项目，位于通州区梨园镇。项目地上总建筑面积３０．９万平方米，地上地下总建筑面积约３９．３万平方米，包含定向安置房及限价商品房合计约１５．８万平方米和普通商品房约１５．１万平方米。截至报告期末，正在进行项目前期手续办理和规划方案设计等工作，计划２０１１年投入开发建设。
（四）、土地储备
报告期内，公司对５０余个协议转让项目进行了跟踪分析及洽谈，并对北京土地公开交易市场上上市交易的１５个项目进行了投标竞买。２０１０年９月，公司通过收购西安曲江唐瑞置业有限公司１００％股权，获取了位于陕西省西安市浐灞区的２宗土地使用权，土地用途均为住宅，新增土地储备约３４万平方米地上建筑面积；１１月通过土地公开市场，获得北京通州梨园镇砖厂项目的开发权，新增土地储备约３１万平方米地上建筑面积。２０１０年公司累计新增土地储备地上建筑面积约６５万平方米。
二、主要下属公司情况说明
２０１０年度，公司实现净利润４．４６亿元，其中归属于上市公司股东的净利润为４．０１亿元。报告期内形成公司主要利润来源的下属公司情况如下：
北京市华远置业有限公司
北京市华远置业有限公司是公司的全资子公司，主要业务为房地产开发销售。公司注册资本１００，０００万元。截至２０１０年１２月３１日，公司资产总额为６２．４３亿元，净资产１２．３８亿元。２０１０年全年实现净利润０．４５亿元，占归属于上市公司股东的净利润总比为１１％。主要是转让北京千禧房地产开发有限公司股权产生的股权转让收益及北京嘉里华远房地产开发有限公司投资收益。
北京新威房地产开发有限责任公司
主要业务为房地产开发销售，经营开发裘马都项目。注册资本１８，９３２．５２万元，公司所占权益比例为１００％。截至２０１０年１２月３１日，公司资产总额为３．５３亿元，净资产２．５５亿元。２０１０年确认收入总额为６．０３亿元，占收入总比３３％；实现利润总额为２．３亿元，实现净利润１．６７亿元，占归属于上市公司股东的净利润总比４０％，为２０１０年利润来源的主要公司。
西安万华房地产开发有限公司
主要业务为房地产开发销售，经营开发华远？君城项目。注册资本３５６３８万元，公司所占权益比例为９９％。截至２０１０年１２月３１日，公司资产总额为１８．４７亿元，净资产５．５８亿元。确认收入总额为９．４亿元，占收入总比为５２％；实现利润总额为２．８６亿元，实现净利润２．１４亿元，归属于上市公司股东的净利润１．９３亿元，占归属于上市公司股东的净利润总比为４６％。为２０１０年利润来源主要公司。
北京华远嘉利房地产开发有限公司
主要业务为房地产开发销售，经营开发昆仑公寓项目。注册资本４０００万元，公司所占权益比例为６０％。截至２０１０年１２月３１日，公司资产总额为３．０９亿元，净资产０．８３亿元。确认收入总额为１．７亿元，占收入总比为９％；实现利润总额为０．５６亿元，实现净利润０．３５亿元，归属于上市公司股东净利润０．２１亿元，占归属于上市公司股东的净利润总比为５％。
三、２０１０年公司财务状况分析
（１）公司主要会计报表项目、财务指标大幅度变动的情况及原因
（二）、总体财务状况分析
报告期内，公司维持了良好的运营状态，公司财务状况稳定而健康。截至２０１０年１２月３１日，公司资产总额为９６．５９亿元，比期初增长了４０％，归属于上市公司股东的净资产为２０．６０亿元，比期初增长了１９％。公司资产结构比较合理，资产质量优良，存货（主要是开发项目）及投资性房地产等具备较强升值能力的经营性资产占总资产的６１％，其他资产大部分为货币资金（占资产总额２５％）及流动性较强的其他应收款项。公司持续保持了稳健的财务状况。
通过与优秀的同行业公司相比较，我们也注意到公司虽然在净资产收益率上处于领先地位，但在资金周转速度上还有一定差距。差距就是潜力，公司将通过调整经营策略，提高公司执行力，进一步优化公司管理，加快项目开发速度，缩短开发周期，从而提高公司资金周转速度，提高公司投资回报。
报告期内，公司经营业绩保持稳定增长。全年实现营业收入１７．７９ 亿元，同比增长５３．３８％； 实现净利润４．４６亿元，，其中归属于上市公司股东的净利润为４．０１亿元，同比增长１６．４７％。公司盈利能力进一步增强。
２００９年１１月２６日公司股东大会批准的《关于公司向特定对象非公开发行股票的议案》的有效期于２０１０年１１月２５日结束，公司未能实现从资本市场融资。公司自２００８年完成重组以来，在未能从资本市场融资的条件下，营业收入、净利润、公司总资产、净资产都有了巨大的增长。公司每股净资产由重组前的０．０１元增长到２０１０年底的每股２．１２元。重组注入原北京市华远地产股份有限公司（下称“原北京华远”）的７．４亿元净资产，经过２００７～２０１０四年经营，在向股东发放两次现金分红共计２．７亿元后，达到２０１０年末的２０．６亿元，２０１０年净资产是重组前原北京华远净资产的２．６４倍，公司净资产４年增加１６４％，平均每年增长４１％。
第三部分、２０１０年公司管理建设
２０１０年，公司进一步完善了上市公司内部治理机制，增加了《外部单位报送信息管理制度》、《年报报告制度》、《年报信息披露重大差错责任追究制度》、《内幕信息知情人登记制度》，进一步完善了上市公司内部治理相关制度。
２０１０年，公司从整体发展战略角度出发，在管控体系建设方面，根据２００９年执行的反馈情况，结合“地产总部—城市公司”的二级管控模式，在组织架构、运营管理体系、人力资源及绩效管理体系等方面进行了优化与调整，修订了《华远置业组织管理手册》、《总部授权手册》，并在此基础上根据各城市公司组织架构调整及业务工作需要，补充、完善了《城市公司级授权手册》，以上修订使公司各层级职责架构更加明晰，整体管理绩效得到进一步提升。
２０１０年，公司结合业务流程体系文件实施过程中的经验，对现有流程体系文件进行了修订、细化。修订后公司业务流程体系文件共计２２个流程、２４个作业指引，对比２００９年新增２个流程文件，并对其他各类业务管理流程进行了梳理，进一步规范了管理动作。另一方面，公司结合跨地区业务的推进，在现行联检制度中增加了风险控制的检查环节，不断加强联检工作的力度与深度，在进行合规性检查的同时，重点关注关键业务工作成果的内在质量。通过提高公司全员工作严谨性与风险防患意识，使各项业务工作质量逐步提升、合理预控经营风险，使公司在各城市公司快速开发、建设阶段保持了健康有序地发展。
２０１０年，公司在人力资源战略管理上，为满足公司跨地区开发人才输出与储备的需求，适应公司远期人才规划，对已建立的后备管理人才梯队培养方式进行了调整，从公司业务规模、知识结构、资源配置、人才储备等方面制定了不同层级、层次的培训计划，并从专业能力及管理基础能力两方面，组织进行了多种模式的培训与实践，以促进公司管理人员综合素质的提升，满足公司未来发展对管理人才的需求。８月份，公司正式启动了“华远地产领导力发展”项目，通过此项目的实施，基于公司战略目标制定了符合公司实际发展需求的各项核心能力，为公司更有针对性地培养、选拔各级管理人员奠定了基础。同时，随着公司跨区域开发战略全面进入实质性发展阶段，公司积极推动跨地区公司人才本地化发展，已有部分当地员工进入管理岗位，为城市公司人才的本地化发展建立了良好开端。
２０１０年，公司在产品技术研究、产品标准研究、战略合作伙伴发展研究等方面也取得了较大进展，研究工作重点从项目应用角度出发，兼顾公司战略发展的需求，有效提高了研究工作的实用性、持续性、前瞻性。结合公司的业务管理流程，重点关注研究成果的内部推广及应用，并在阶段性工作成果文件中予以落实，通过列入计划考核保证了成果的落地与执行。全年共完成产品技术研究工作１８项，并根据技术研究成果，对公司产品标准进行了补充与修订，通过不断完善、丰富产品内涵，加强了公司产品的核心竞争力。
２０１０年是公司实施战略合作伙伴管理的第四年，根据公司在战略合作伙伴发展积累的经验及各城市公司项目的实际需求，在原有合作方式的基础上，增加了非定价类战略合作、战略合作供方等合作方式，有效拓宽了战略合作伙伴的合作渠道。目前公司签约战略合作伙伴已达４９家，比上年增加１０家。通过在项目实施过程中积极推行战略合作采购，有效保证了项目品质，提高了工作效率，降低了采购成本。
公司在２０１０年加大了对担保市场的调研工作，与有合作意向的担保公司进行了深入洽谈和沟通工作，并引入了第二家担保公司成为合作伙伴，通过引入竞争机制促使担保公司服务水平与服务质量不断提高，继续推行、完善工程保证担保制度，切实发挥工程担保在工程风险防控中的重要作用，有效地保障业主的利益。
第四部分、２０１０年公司品牌及企业文化建设与推广
２０１０年公司在２００９年品牌建设及推广工作成果的基础上继续深化，全面将品牌策划与推广工作贯穿于项目实际运作，结合华远品牌形象及品牌口号的整体展示，确保了公司在各类推广活动中，以“责任地产、品质建筑”的统一品牌形象出现，借助多种渠道积极传播品牌内涵，将项目品牌与公司品牌有机结合，互为补充、互为支撑，对公司品牌进行了全方位的宣传，增加了品牌曝光度，增强了品牌影响力。
企业文化理念和行为规范被广大员工所认可，成为自觉的行为准则，２０１０年是公司的“文化深化年”，年度内系统地开展了一系列企业文化主题活动，促进了不同城市公司、不同部门间的相互了解，加强了公司领导与员工间的互动与沟通。让公司企业文化理念深入员工心灵深处并引发共鸣，使员工更深体会到公司“以人为本”的企业理念，增强了全体员工的认同感与企业凝聚力。
通过全年持续的各类品牌策划与项目推广工作，在年度各类活动及评选中，公司接连获得“２００９年度首都房地产法学研究特别贡献单位”、“中国房地产企业２０１０优秀内刊”、“战略合作贡献企业奖”、“西城区和谐劳动关系单位”、“２０１０年北京地产资信２０强企业”、“２０１０品牌中国１０００强”等荣誉。
西安城市公司接连获得西安市“未央区２００９年度区域经济发展突出贡献企业”、西安市消协“２００９年度诚信承诺企业”、“２００９西安市地方税收百名突出贡献纳税人”、“Ａ级纳税人”、青岛城市公司获得“２０１０年度青岛最具责任地产企业”等荣誉。
各城市公司开发的项目分别获得北京地产“优秀项目奖”、北京地产“影响力楼盘大奖”、“２０１０年青岛最值得期待楼盘”、“２０１０年青岛最具升值潜力楼盘”、“青岛市十大民生楼盘”、“西安市及未央区重点建设项目荣誉称号”、 “中国土木工程詹天佑奖优秀住宅小区金奖”、“样板房空间设计优秀奖”、“长沙市绿色建筑试点项目”、“２０１０青岛最具影响力楼盘”等奖项。
公司董事长任志强先生也被评为“年度人物领袖奖”、“地产风云人物”、“２０１０年度影响力人物奖”等。
第五部分、２０１１年公司展望
一、外部环境及行业趋势分析
根据前文管理层分析内容，政府已经陆续出台的房地产调控政策将常态化，政府还将会从土地、信贷、税收、市场监管等方面出台新政策，抑制房价过快上涨。从需求角度来说，市场刚性需求依然存在。２０１１年调控将继续以增加供给，大量建设保障房，抑制投机，加强监管，保持市场健康发展为目标。随着调控政策及相关细则的继续深化，预计全年市场将维持平稳发展，不排除个别时段有些地方出现少量波动，房地产市场的机遇与压力将同时存在。
二、公司２０１１年发展方向与策略
２０１１年，公司将保持谨慎乐观的态度，继续采取稳健的经营策略，密切关注宏观政策及房地产市场环境的变化，及时做出具有前瞻性的分析、判断，并采取积极有效的措施应对。同时，公司充分认识到制度建设重要性，将在现有完备的制度与流程体系基础上，通过坚持不断改进、完善、优化公司各项管理制度和业务流程，以提高经营决策的效率，保证公司能够持续、稳定、健康地发展。
２０１１年，公司面临的经营压力将进一步加大，各城市公司项目陆续进入销售期，项目销售业绩目标将力争在２０１０年基础上有较大幅度的提升。公司将继续严格控制项目的投资节奏，持续完善与加强全过程成本管理，合理的进行现金流动态规划，加速公司资金周转，并将采取更加积极与灵活地措施加大在售项目销售及回款力度，通过增加回款、控制支出，降低公司财务风险，在高速发展的同时保证公司整体资金管理不失控，确保经营安全。同时，在政策及资本市场允许的情况下，公司将努力争取以股票、债券形式实现从资本市场融资，同时充分利用多种渠道融资，结合公司自有资金，为公司的开发经营活动提供资金保障。
２０１１年，公司将结合国家产业、节能减排、环保等相关政策，在公司既有研究成果、已建成项目节能措施应用实例总结的基础上，加大对绿色生态建筑、建筑节能技术措施应用及老年住宅等方面的研究投入，对公司产品标准进行全面的梳理，提升产品内涵，充分抓住产业、市场转型的契机，进一步提高公司产品技术附加值。
展望２０１１年，华远地产将迈入二次创业的第十年，也将进入公司战略发展的关键阶段，公司管理层将带领全体员工尽职尽责，用实际行动践行“责任地产、品质建筑”的公司理念。虽然在前进的道路上肯定会遇到各种问题和困难，但公司有信心迎难而上，努力克服困难，实现公司的经营目标，为股东创造应有的价值和回报。
三、２０１１年经营计划
（一）、开发规模
２０１１年全部开复工面积为１４３．１万平方米，同比增长５１％；其中新开工７５．２万平方米，同比增长６３．１％；竣工２１．８万平方米。其中，
２０１１年计划新开工的房地产项目如下：
●西安君城三期Ｂ区（五期）项目新开工１８万平方米；
●西安海蓝城一期项目新开工１７．９万平方米；
●北京通州砖厂项目新开工３９．３万平方米。
２０１１年计划竣工的房地产项目如下：
●青岛汤米公馆项目竣工８．７万平方米；
●西安君城二期项目竣工３．１万平方米；
●北京九都汇项目竣工１０万平方米。
（二）、商品房销售
２０１１年在售项目为北京昆仑公寓项目、九都汇项目，西安君城二、三期项目以及青岛汤米公馆项目。鉴于２０１１年的宏观调控政策仍存在较大不确定性，面对可能会出现的市场不利形势，公司将采取更为积极与灵活的销售策略，力争在２０１１年取得良好的销售业绩。
四、２０１１年投资计划
根据公司发展规划和２０１１年经营计划，２０１１年公司计划房地产开发直接投资总额６０亿元。
其中，在建及已完工项目约１７．８亿元，主要包括：西安君城一期、二期项目及三期Ａ区项目；青岛汇丰名车世界项目；北京九都汇项目、昆仑项目及裘马都项目；长沙金外滩一期项目等；
拟建项目约１７．２亿元，主要包括：北京通州砖厂项目；西安君城三期Ｂ区项目、西安海蓝城一期；长沙金外滩二～五期项目等；
新项目拓展约２５亿元。
董事会提请股东大会授权管理层具体执行２０１１年度投资计划，并给予如下具体授权：
１、在不超出年度投资计划总额的前提下，授权管理层根据具体情况适当调整各项目之间的投资。
２、授权董事会视公司２０１１年度资金情况及项目拓展需要，在不超过年度投资计划２０％的范围内增加总投资。
6．2 主营业务分行业、产品情况表
单位：元 币种：人民币
6．3 主营业务分地区情况表
单位：元 币种：人民币
6．4 募集资金使用情况
□适用 √不适用
变更项目情况
□适用 √不适用
6．5 非募集资金项目情况
√适用 □不适用
报告期内公司各项目均按照计划推进，详见６．１“管理层讨论与分析”。
6．6 董事会对会计师事务所“非标准审计报告”的说明
□适用 √不适用
6．7 董事会本次利润分配或资本公积金转增股本预案
根据立信会计师事务所有限公司出具的审计报告，公司２０１０年度合并利润中归属于母公司所有者的净利润４０１，０５９，０８２．２６元，期末未分配利润余额９５６，８４１，７５３．２５ 元。公司２０１０年度母公司实现净利润 ４１２，５０７，７８３．３２元，根据《公司章程》按本年净利润的１０％提取法定盈余公积金４１，２５０，７７８．３３？？元，加母公司以前年度结余未分配利润６４，８６４，４１３．５２ 元，母公司２０１０年可供分配利润总计为４３６，１２１，４１８．５１元。
公司拟定的分红预案为：以母公司为主体进行利润分配，按２０１０年１２月３１日公司９７２，６６１，４０８股总股本为基数，每１０股派发现金股利 １元（含税），并派送红股３ 股，共计派发股利９７，２６６，１４０．８ 元，红股 ２９１，７９８，４２２股。本次分红方案实施后母公司未分配利润余额４７，０５６，８５５．７１元，全部结转以后年度分配。
公司本报告期内盈利但未提出现金利润分配预案
□适用 √不适用
§7 重要事项
7．１ 收购资产
√适用  □不适用
单位：元 币种：人民币
7．２ 出售资产
□适用  √不适用
7．３ 重大担保
□适用  √不适用
7．４ 重大关联交易
7．４．１ 与日常经营相关的关联交易
√适用  □不适用
单位：万元 币种：人民币
其中：报告期内公司向控股股东及其子公司销售产品或提供劳务的关联交易金额２０６，０００，０００元。
7．４．２ 关联债权债务往来
√适用  □不适用
单位：元 币种：人民币
7．４．３ 报告期内资金被占用情况及清欠进展情况
□适用  √不适用
截止报告期末，上市公司未完成非经营性资金占用的清欠工作的，董事会提出的责任追究方案
□适用  √不适用
7．５ 委托理财
□适用  √不适用
7．６ 承诺事项履行情况
7．６．１ 公司或持股５％以上股东在报告期内或持续到报告期内的承诺事项
√适用  □不适用
7．６．２ 公司资产或项目存在盈利预测，且报告期仍处在盈利预测期间，公司就资产或项目是否达到原盈利预测及其原因作出说明
□适用  √不适用
7．７ 重大诉讼仲裁事项
√适用  □不适用
１、鸦儿胡同一案：
２００６年６月，鸦儿胡同５４号（该房屋另一门牌号为后海北沿２７号）房屋的产权人之一蔡潜向西城区人民法院提起诉讼，诉原北京华远在鸦儿胡同５４号房屋内有违章建筑，对其生活造成影响，要求本公司拆除此项建筑。该案历经一审、二审、再审程序，２０１０年５月６日，北京市第一中级人民法院下达终审判决，判决原北京华远将房屋直接交予被申请人，并由蔡潜补偿原北京华远３８０万元。此判决为生效终审判决。根据该判决，公司已收回３８０万补偿款项，此案审判及执行工作已全部终结。
２、尚都国际中心刘国立一案
公司下属公司北京建华置地有限公司（以下简称“建华置地”）向刘国立出售的位于北京市朝阳区东大桥路甲８号尚都国际中心Ａ座的８套房屋，因刘国立与第三方的经济纠纷于２００６年被法院查封，刘国立买房贷款因房屋当时未办理完毕抵押登记手续，建华置地需为其向银行承担担保责任，并有权向其追偿。刘国立一案全部诉讼均已审结进入执行程序，公司累计代刘国立偿还贷款本息金额共计１０４２万，目前公司已经从朝阳法院、第一中级人民法院处置刘国立资产收回案款共计５５１万，刘国立尚欠本公司款项约４９１万元。目前，公司已对刘国立名下的一处房产（尚都国际中心１８０６号房屋）启动拍卖程序，其他财产正在查找过程中。综上所述，截止２０１０年１２月３１日，公司因该案产生实际损失４９１万元，但该损失可能通过后续的有效执行而相应减少。
综上所述，由于以上两诉讼案均发生在公司重大资产重组方案公告之前，原北京华远五位股东承诺若上述两项诉讼对公司造成损失，五位股东将按各自在原北京华远持股比例承担相关损失。该五位股东已于２００９年４月公司实施２００８年度分红方案时按各自持股比例留存分红所得合计１，０００万元在公司账户中，根据目前诉讼结果，截止２０１０年１２月３１日两项诉讼实际产生的损失为４９１万元，少于五位股东留存分红１，０００万元，故公司在扣除实际损失后，按五位股东各自持股比例将剩余款项５０９万元退回原北京华远五位股东。如未来向刘国立案追偿收回款项，则将按上述原则退还原北京华远五位股东。
３、西安１００１厂诉讼
２０１０年８月２日，公司收到西安市中级人民法院诉讼通知， １００１工厂作为原告提起诉讼，被告一为西安立丰御海置业有限公司（以下简称＂西安御海公司＂）、被告二为立丰（西安）房地产开发有限公司（以下简称＂西安立丰公司＂）、被告三为原北京华远。此案详情请见公司于２０１０年８月２４日在《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》刊登的编号为临２０１０－１３号澄清公告。２０１１年２月２１日公司收到西安市中级人民法院判决，判决结果如下：①、解除１００１工厂与西安御海公司及西安立丰公司之间的《合作建房合同》、《合作建房补充合同》、《合同书》；②、判决生效五日内，西安御海公司按土地现状将合作项目所在土地交还１００１工厂；③、判决生效五日内，１００１工厂返还西安御海公司各项费用共计６１４１９３１４元；④、驳回１００１工厂其余诉讼请求；５、驳回西安御海公司其余反诉请求。因此，根据该判决，公司不需承担连带责任。公司将继续关注１００１工厂上诉情况，并积极维护自身合法权益。２０１０年９月，西安立丰公司和西安御海公司欠公司的股权转让款和股东贷款本息已向公司全部支付。
7．８ 其他重大事项及其影响和解决方案的分析说明
7．８．１ 证券投资情况
□适用  √不适用
7．８．２ 持有其他上市公司股权情况
□适用  √不适用
7．８．３ 持有非上市金融企业股权情况
□适用  √不适用
7．８．４ 买卖其他上市公司股份的情况
□适用  √不适用
7．９ 公司披露了内部控制的自我评价报告或履行社会责任报告，详见年报全文。
§8 监事会报告
8．１ 监事会对公司依法运作情况的独立意见
报告期内，监事会依照《中华人民共和国公司法》、《公司章程》、公司《监事会议事规则》等有关法律法规认真履行职责，对监事会负责审核的事项进行了认真审核，通过列席公司董事会会议、股东大会会议等参与了公司重大经营决策的讨论，并对公司财务状况、经营情况进行了监督。监事会认为，２０１０年度公司严格依法运作，各项决策合法有效，公司内控制度不断完善，内部控制状况良好，公司董事、高级管理人员执行公司职务时均能勤勉尽职，遵守国家法律、法规和《公司章程》，维护公司利益。
8．２ 监事会对检查公司财务情况的独立意见
监事会认为，报告期内公司财务行为严格遵守了国家相关法律法规和公司财务管理制度，公司财务报告真实、公允地反映了公司财务状况和经营情况。立信会计师事务所有限公司为公司出具的标准无保留意见的审计报告是客观和公正的。
8．３ 监事会对公司最近一次募集资金实际投入情况的独立意见
公司自１９９８年以来无募集资金，也没有募集资金使用延续到报告期的情况发生。
8．４ 监事会对公司收购、出售资产情况的独立意见
报告期内公司收购西安曲江唐瑞置业有限公司１００％股权及债权（第五届董事会第２０次会议审议通过）、向北京市华远集团有限公司出售华远大厦三层房产（第五届董事会第２５次会议审议通过）等收购、出售资产交易行为均已履行了必要的审批程序，交易价格公允合理，没有发现内幕交易及损害部分股东的权益或造成公司资产流失的情况。
8．５ 监事会对公司关联交易情况的独立意见
监事会对报告期内发生的关联交易进行了监督和核查，认为公司发生的关联交易均按市场公平交易的原则进行，定价公允，程序合规，不存在损害公司和股东利益的情况发生。
§9 财务会计报告
9．１ 审计意见