菏泽地震1983:“新72家房客”启示录(南方都市报 2007-9-9)

　　上海群租整顿背后

　　
　　两室一厅的房子被分成六七个豆腐块，三室两厅里往往住进了十几个甚至几十个互不相识的人，一幢房子，八九户人家家。这就是上海这两年逐渐风行的群租模式，挨挨挤挤的嘈杂中仿佛又现“七十二家房客”之神韵。自2005年上海楼市经历楼价疯涨又在国家一系列调控政策下下跌，炒楼热退潮，有待出租的房子猛增，而仅凭高收入者难以消化，很多人从中看到了商机：租下房子，改造分隔成多间，，以每间几百块的月租转给中低收入者，赚取差价。有供有求，一时间“二房东”和“群租客”如当初的炒楼者般蓬蓬勃勃。

　　9月7日清晨7时许，一群身着公安、工商、城管等服装的人悄悄进入号称“上海第一群租小区”的中远两湾城，三四十人一组，冲到到事先圈定的55套群租屋前“咚咚咚”地狂敲房门，一面要求群租客立刻搬家，一面挥舞铁锤把由客厅分隔而成的房间砸烂，临走时将将房中的床和桌子搬走。租客不在的，连租客的电脑、行李等也统统拉走。这标志着上海自去年整顿群租房以来的最大一次行动拉开了帷幕，有关关部门计划在11月前把该小区633套群租房全部清理完毕。

　　取缔群租的“大扫荡”行动在质疑声中打响了。群租客何处栖身，群租又向何处去？甚至有“二房东”们准备提请上海海市人大常委会审查相关规定的合法性。对于群租的未来，多数二房东感到悲观，也有人在乐观地展望。

　　楼市“退烧”　　

　　2004年10月开始，上海的房价一天一涨，“拿到房子就能赚钱”的说法广为流传

　　2005年春节一过，上海出台系列法规调控房价；当年4月28日，国务院下发了著名的“新八条”

　　到2005年四五月份，上海房价冲到最高点，随后开始迅速下降，退房热取代了购房热
　　
　　群租“涨潮”　　

　　群租，在寸土寸金的上海早已有之

　　到2005年下半年，随着上海楼市降温，租赁市场房源猛增，群租开始大面积出现

　　2006年4月份至8月份成为一股龙卷风。消防部门调查显示，1／3以上的小区存在群租现象

　　群租大哥
　　
　　看到空房子一间挨一间，若生心中不禁狂喜：“赚钱的机会到了。”2006年4月2日租下第一套房……到当年7月份，他在中远两湾城一共租下19套房
　　
　　上海市普陀区中远两湾城一座34层高住宅楼内的一套房间内，酱红色的办公桌上放着一个串有50多个钥匙的椭圆形钢圈，旁边柜子上挂着三排200多把钥匙。最近一年来，36岁的若生(化名)拿着钥匙圈叮叮当当地奔波于中远两湾城19套房子间，解决租客们遇到的种种问题，如水管漏水、门锁坏掉、宽带不通等。这些琐事，是他倾囊而出选择的事业，支撑着他发财致富的梦想。

　　8月25日，若生遭遇当头一棒——上海中远物业公司要他整改房子，理由是不该把房子分割成多个房间搞群租。5天后，中远物业和街道、居委会派人逐门通知若生的租客：7天之内必须搬家。当天晚上9点多，若生走在小区路上时，被四五个身穿便装挂着胸牌的人推搡到中远物业，要求他在一份已经拟好的承诺书签名：承诺7天之内拆除出租房的隔间。

　　“当时既惊恐，又害怕，但我坚持不签字。”若生回忆说，物业公司还叫来民警，把承诺书宣读了两遍。僵持两个多小时后，他才跨出物业公司，“字最终也没有签。”

　　“在中远两湾城，做群租生意的人有200多号，但我的房子最多，目标最大，可能首先被开刀。”身高1.7米多的若生忧心忡忡，“如果隔间真被拆掉，我跳楼的心都有。”

　　若生是土生土长的上海人，本来是学机械的，后来自学日语，做过10多年日语翻译，月薪一度达到2.5万元。2005年，他投资6万元，租了套三室两厅的房子，办起一家日语网站，专门给来沪日本人提供生活、经商信息。他原指望能把各栏目卖给商家，但勉强维持半年后，一个栏目都没卖掉，最后只好关闭网站，把其中两个房间租出去，另外一间自己住。

　　2006年3月的一天，一个房客建议若生，把客厅改造成房间出租，又可以多赚一笔钱。

　　“这个主意不错。”当天下午，若生就把客厅的办公桌搬出去，请工人把客厅分成3个房间。忙乎半个月后，3室2厅变成6室0厅，除自住1间，其余5间都出租。一个月下来，扣除给大房东的租金，还可净赚1000多元钱。

　　“多租几套出租，不就可以赚更多。”若生兴奋不已，立刻去中介公司找房源。问过几家，得到的答复如出一辙：中远两湾城有大把空房。

　　中远两湾城位于普陀区苏州河畔，占地50公顷，是上海内环最大的高层住宅区。1999年动工建设，至今共开发了四期。前三期，购房者以自住为主，第四期，被温州炒房团一扫而光。

　　“走进中远两湾城四期，仰头望去，阳台上，窗户前，空荡荡的。”看到空房子一间挨一间，若生心中不禁狂喜：“赚钱的机会到了。”

　　2006年4月2日，若生租下第一套房。第二套，第三套……到当年7月份，他在中远两湾城一共租下19套房。其中最后5套房，是一口气租下的。“刚开始是1700块一套，后来的是1800块一套。等我租下后几天，房租一下涨到2000块，现在起码得3000块。”

　　房子刚租来时都是毛坯房，除了家门和窗户，什么都没有。房门、涂料、石膏板、地板革，床、柜子、桌椅、电视、洗衣机、空调……若生跑完建材市场，又跑家具店电器店，小到一个螺丝钉都亲自去买。108到148平方米不等房子，被分隔成7到8间不等的小间。一切准备妥当后，若生到网上发布消息招揽房客，以四五百到八九百不等的价格租出去。
　　
　　群租热潮
　　
　　1／3以上的小区存在群租现象。“最近几年建成的许多楼盘，每个至少有10％的房子被群租，而中远两湾城四期比例最高，大概有1／3，号称上海第一群租小区”
　　
　　在上海，像若生一样做群租生意的二房东很多，同样是二房东的陈庭(化名)说，仅他手上就有几百人的名单，其中60％来自福建。“最近几年建成的许多楼盘，每个至少有10％的房子被群租，而中远两湾城四期比例最高，大概有1／3，号称上海第一群租小区。”

　　今年8月，消防部门在闸北区、浦东新区、闵行区、普陀区调查发现，1／3以上的小区存在群租现象。群租房主要分布在三个区域：市中心区新建小区集中、交通便捷的街道和中高档小区，城郊结合部及农村地区，商铺、饭店娱乐场所、工厂、工业园区周边的“集体宿舍”区，前者是最近两年群租热潮的核心地带。

　　群租，在寸土寸金的上海早已有之。到2005年下半年，开始大面积出现，2006年4月份至8月份成为一股龙卷风，按陈庭的说法，“多得不得了”。

　　“上海房价高，房租也高，中远两湾城使用面积80多平方米的装修房，月租在4000块左右。而外来打工者和刚参加工作的大学毕业生，很多人的月薪还不到2000块钱，租半套房的能力都没有。他们需要月租五六百的房子，所以才有群租房大量出现。”谈及群租房为何兴起，二房东张力(化名)的理解很朴素。

　　“群租房的市场需求一直存在，为什么在2005、2006年群租成风，这与当年的房地产调控政策密不可分。”上海知名房地产律师杜跃平另有一番见解，“有待出租的房子猛增，这才是根本。”

　　2004年10月开始，上海的房价一天一涨，“拿到房子就能赚钱”的说法广为流传。2005年春节，有人排队7天7夜买房。

　　2005年春节一过，上海出台系列法规调控房价：

　　2005年3月19日，在政府所办公共网络交易平台上挂牌出售的二手房要限价销售，超出咨询价格10％的房源信息将不予挂牌；

　　2005年3月28日，上海银行同业公会发布《关于进一步加强个人住房贷款管理的指引》停止转按揭，上海16家中资商业银行约定，提高第二套贷款购房的首付比例，第三套及以上的首付比例更高，贷款利率同时上浮；

　　2005年4月6日，上海商业银行禁止转按揭。

　　与此同时，中央也出狠招稳定房价。当年4月28日，国务院下发了著名的“新八条”。

　　“政府从3月份就下猛药给房地产热降温，但市场对政策不够敏感，炒房热没有戛然而止。”杜跃平至今记忆犹新，到当年四五月份，上海房价冲到最高点，随后开始迅速下降，退房热取代了购房热。而没有退房的人，就把房子租出去，租赁市场的房源一下子多起来。在房租高企的情况下，仅靠高收入人群难以消化。很多人从中看到了商机：租下房子，改造分隔成多间，以每间几百块的月租转给中低收入者，赚取差价。这些想法付诸实施后，群租现象便蔓延开来。

　　“房价下跌，二手房交易陷入僵局，炒房者只好由售转租。”上海社科院房地产研究中心副研究员顾建发也认为，租赁市场房源猛增是群租热潮的源头。
　　
　　有人欢喜有人愁
　　
　　大批群租客前脚涌入各小区，后脚就有业主怨声连连。像王丽一样从群租客变成二房东的人很多。“做群租1年多了，刚刚把本赚回来，马上进入赢利期，结果不让搞群租了”
　　
　　“这是我的房间，月租600块。”群租客段芸指着一个五六平米大的房间说，她大学毕业刚两年，正在做网络销售，月薪2000元左右。月租超过1000元的房子，她想都不敢想。“这个房间虽然小，但总算有了自己的私人空间。”另外，“同屋都是同龄女孩，大家处得很不错，经常一起聊天解闷，挺好。”

　　“在上海生活压力好大，没房没车找女朋友都难。”23岁的常州小伙狄浩今年刚毕业，在一家开发幼儿教育软件的公司上班，月薪4000元左右，再过一两年，能达到8000元。“我计划在28岁前买到房子和车子，现在只好勒紧口袋找便宜的房子租。”

　　除大学毕业生，外来打工者是群租客的另一支生力军，王丽(化名)曾是其中一员。

　　房价猛涨的2005年3月，撇下刚满8个月的儿子，王丽从福建来到上海滩打拼。后因家庭变故，月薪1000多的她住进了群租房。

　　“别人能做群租，我也可以做呀！一套一个月挣一两千，比给人打工强多了。”王丽发现并抓住了群租的商机，先后在中远两湾城租下5套毛坯房转租。像王丽一样从群租客变成二房东的人很多。

　　大批群租客前脚涌入各小区，后脚就有业主怨声连连。

　　“半夜三更，有人在楼上嗵嗵嗵地剁东西，我都快给气死了。”范建霞是上海知名妇产科医生，家住徐汇区科乐苑小区。“楼上以前空着，去年七八月份，不断传来吱呀声、踢挞声。刚开始，以为是在装修。过了一个多月，楼上的动静一点都没小。上去一看，楼道拐角处堆满了垃圾。敲开房门，发现两室一厅的房子被分成六七个豆腐块，每个豆腐块里都住了人，有公司职员，也有小商小贩。”

　　“我去找物业，物业先说找不到房东，后来又说没有执法权，管不了。”没办法，范建霞只好亲自跑到楼上跟房客交涉。“可房客跟走马灯似的更换，三教九流什么人都有，说过一次安静不了几天，上面又会传来噼里啪啦的响动。有时候，一口痰啪的从楼上吐下来，吓得我都不敢晾衣服。”一次，忍无可忍，她在一楼电梯旁贴了张纸：请群租客注意，不要从楼上吐痰。

　　群租客随意踩踏绿地，在小区内乱扔垃圾。

　　群租客深夜打麻将，害得左邻右舍睡不好觉。

　　2006年12月12日，一个群租房里煤气泄漏，5个房客中毒被送医院。

　　2007年7月26日，电线短路，引燃一个群租房，造成6人死亡。

　　……

　　群租客的负面新闻不断传入范建霞耳中，这使她更加无法忍受楼上群租客的干扰。她曾踹开楼上的房门，跟群租客大吵一架，但问题依然没有解决。

　　“真是恨死了。”无计可施的范建霞决定与房东对簿公堂。去年年底，她已联系好律师，但由于工作太忙，拖到现在还没和律师签约。“做妇产科医生特别忙，有时侯几天都回不了家。要是有时间，一定理论到底。”

　　“你们小区如果有人搞群租，你介意吗？”

　　听到这个问题，有房一族给出的答案大部分是肯定的。

　　媒体上的负面报道，社会上的负面说法，让二房东和群租客不愿直面这个称呼。“有一次，一个朋友向别人介绍我时，说我是二房东，我都跟他急了。”打算不再做群租生意的许武(化名)两眼圆睁，事隔多日说起这事还余怒未消。

　　不过，更让许武不能接受的是，很多人说做群租有暴利。

　　“一套房分成七八间，一个月毛利2100块左右，扣除维修费人工费，净赚1800块左右。满打满算，一套房一年能赚21600块，但哪个房子没有空房期呢？”二房东许武算了笔账，“我们跟大房东一般只签两年合同，第一年赚本，第二年的钱才能装到兜里。现在房价涨起来了，大房东大多是炒房团的，根本不指望他们能跟我们续约。”

　　“租来的房子是毛坯房，即使是简单装修，一套房也得1.8万左右。19套房子，前期一共投入35万多，其中10万块还是老母亲的退休金。”若生更是委屈，“整天拿着一大串钥匙，看起来挺威风，其实我是有苦说不出。”

　　房子太多，若生一个人照看不过来，请了专职的修理工、清洁工和带客看房人，“修理工一个月3000块，清洁工一个月1500块，带客看房的人按租房成交量计费，谈成一间100块。一个月下来，光人工费就得好几千。有媒体说我一个月赚6万，那是物业公司算出来的。做群租1年多了，刚刚把本赚回来，马上进入赢利期，结果不让搞群租了。”

　　“做群租是比打工强，但我们赚的是辛苦钱。”五六名二房东如是说。
　　
　　暴风雨来临
　　
　　被媒体称为“上海群租第一案”的主角输了官司，对于所有二房东来说，这似乎是一个预示命运的风向标。尽管若生做好了最坏打算，但结果还是超出他的承受力
　　
　　与业主和舆论的责难相比，二房东和群租客面临的更大压力是，上海市政府对他们不断围追堵截。2006年11月30日，上海市房屋土地资源管理局签署《关于加强居住房屋租赁管理的若干规定(试行)》(以下简称《若干规定》)：居住房屋应当以原规划设计的房间为最小出租单位，不分门进出的客厅、厨房间、卫生间等均不得单独出租；一个房间只能出租给一个家庭或一个自然人，出租给家庭的，家庭人均承租的居住面积不得低于5平方米；居住房屋不得分割搭建若干小间，按间或按床位出(转)租。这是第一次针对群组现象出台的部门规章，意味着男女朋友或同性好友不能共居一室，客厅也不能隔成房间出租。

　　其实，法规还没出台时，有关部门已经动手。2006年9月7日和13日，闸北区北方佳苑小区24户群租房的隔间被强行拆除，两个二房东被行政拘留。这次行动，是政府部门首次试点取缔群租。

　　群租房最多的小区是中远两湾城，取缔群租的第一炮为何在北方佳苑打响？“那里死了人。”在北方佳苑当过二房东的陈庭说，当月月初，群租房里有个小伙子过生日，他朋友过来庆生，不知怎么着，摔到楼下死了。

　　今年5月份，上海市政府将群租列为住宅小区综合治理3年计划的重点整治对象，计划在3年内基本清除群租现象。

　　“六七月份，小区里挂出了遏止打击群租的横幅。”二房东王丽这才知道，中远两湾城已被列为整治群租现象的试点小区。不久，“整治群租，还业主安宁”，“加大整治群租力度，缔造和谐居住环境”，写有此类字样的大红横幅悬在小区主干道两旁的树干间，每隔几步就有一长条。

　　大门口，道路上，身着海蓝色制服的保安三三两两。“以前没有这么多保安，现在查得很严，床呀，柜子呀，这些大件东西不让进小区，就连皮箱也不让带入。”王丽意识到，打击群租从报纸电视上来到了她身边。

　　不过，另一位女士，去年就已闻到硝烟味，并成为轰动一时的“上海群租第一案”的主角。

　　28岁的付麦侠，原本在西安做服装生意。为谋求更大发展，事业心强烈的她于2006年转战上海。“找房子时，发现了群租这个商机。”经过中介，她在浦东新区的上海绿城小区租下第一套毛坯房。“简单装修，分隔出租，很顺利，成功了。”不久，她又租下第二套房，拉床进来时遇到了麻烦。

　　2006年6月18日中午12点10分左右，付麦侠买的4张床被送到绿城小区北门口。“保安不让进，理由是我不能把房子分割后转租。”“房屋租赁合同上写得很清楚，房东允许我把房屋自由分隔后出租或转租，物业无权干涉。”她跟保安各执己见，僵持不下。她打了110，但民警到场后也没用，下午5点30分，4张床重新被拉回出发点。

　　“但我很快发现，有二房东大摇大摆地拉床拉装饰材料进小区。去找物业经理理论，物业经理说，你不服气你去告，你能告得赢吗？”在上海还没站稳脚跟的付麦侠怒了，她决心把这口气要争回来。2006年7月7日，她一纸诉状将绿城物业告到浦东新区法院，以“人身自由权被侵犯”为由索赔房租损失费2400元，被媒体称为“上海群租第一案”。她的律师熊思信心十足，认为胜诉的几率很大。

　　2006年8月22日，此案首次开庭审理，没有结果。

　　今年6月25日，付麦侠出现在上海浦东法院陆家嘴法庭原告席上。二审的判决与预想截然相反，她输了：“二房东的行为是分割转租行为，物业公司作为物业管理企业，有权采取措施予以制止。”

　　“我已经上诉。就算没希望赢，也要一直告下去。”付麦侠至今坚持，即使做群租生意违法，也不该由物业公司来执法。

　　“事先如果给物业打点一下，床就不会被拦在大门外。”付麦侠事后总结说，“要想做群租生意，先得花钱把路铺好。”

　　对于付麦侠来说，这场官司仅仅是她闯荡上海的一个插曲。而对于所有二房东来说，则是一个预示命运的风向标：暴风雨迫在眉睫。

　　几乎与此同时，群租客较多的街道和楼盘都成立了整治群租工作组或办公室。

　　8月25日，若生被物业要求拆除隔间；8月30日，物业逐户通知若生的房客限期离开。暴风雨实实在在地刮到了中远两湾城。

　　“一连四五天，物业天天上门催房客搬家。”若生的最后一线侥幸心理被击碎，答应物业在9月22日前分批拆除隔间。“客人都跑了，不拆也没用。”

　　尽管若生做好了最坏打算，但结果还是超出他的承受力。

　　9月7日早上，若生匆忙赶往自己的一套群租房，他知道有关部门会来拆房子内的隔间。一出电梯，他傻眼了：门锁被砸成弓形，走廊上，房间里，站满了身着公安、工商、城管等服装的人，有三四十个。

　　“今天，我有4套房的隔间被拆，这套房开门晚了点，房门竟然被砸开，屋子里更是被扫荡得一片狼藉。”若生有气无力地说，“不光是由客厅分隔而成的房间被打烂，其他符合标准的卧室也跟着遭殃，这样执法太野蛮。临走时，他们把床、桌子和租客的电脑、行李、生活用品等也搬了去。”

　　包括若生的4套房，当天共有55套群租房被清理，四五百名群租客被赶上寻房之路，他们当中有不少人是低收入者。就在拆房前两天，一个小伙子还跟若生商量，能不能先退些押金，好吃顿午饭。
　　
　　走向何方
　　
　　怎么规范群租，目前还没有各方都能认可的方案。不少二房东正在筹划聘请律师团，向上海市人大常委会提出审查《若干规定》合法性的申请，必要时可能提起行政诉讼
　　
　　如果真正取缔群租，收入不高的群租客住到哪里？当地媒体报道称，政府将集中审核一批闲置的非居住房屋改为宿舍。“这批闲置非居住房屋何时改建？改建后能否满足中低收入者的租房需求……”记者的话还未说完，上海市房屋土地资源管理局有关人员说了句“不接受采访”便挂断电话。

　　“群租中的确有不少不当行为，给左邻右舍和物业管理带来困扰，但它解决了不少中低收入者的住房问题。”对于政府取缔群租房的行动，杜跃平持保留态度，“黑格尔说过，现实的总是合理的。群租房大面积产生，一定有它的合理性。我的看法是，既不支持，也不打击，而是要规范管理。”

　　作为房地产律师，杜跃平很关注群租问题。付麦侠提起诉讼后11天，即2006年7月18日，杜跃平和另外两名律师在上海市人大常委会下属的上海立法研究所举行的“群租现象法律对策研讨会”上提交“民间建议书”，希望上海市人大常委会在现行的《上海市房屋租赁条例》中新设“群租”章节，或者单独立法创设《上海市房屋租赁群租条例》，明确承租人和出租人的权利与义务，在满足产权人利益的同时，充分考虑相邻关系人的利益。

　　杜跃平满怀期待，当年年底终于盼到了整顿群租的政府部门规章——上海市房屋土地资源管理局发布《若干规定》，不过具体内容与他所想相去甚远。

　　“严格来讲，《若干规定》有不合理之处，甚至是违法之处”。根据现行的地方法规《上海市房屋租赁条例》和政府规章《上海市居住房屋租赁管理实施办法》，只要出租人同意，且符合居住者人均建筑面积不低于10平方米或人均使用面积不低于7平方米的条件，承租人就可以转租。而群租恰恰是从转租而来。《若干规定》是政府部门规章，其制定的严格的条件超过了市地方法规和政府规章(而不是一个部门规章)的规定。

　　杜跃平在多个场合说过类似的话，“《若干规定》限制单间租住者只能是一个人或一家人，那病人和护工就不能同居一室，这种规定显然不科学，没有考虑到社会关系的复杂性。政府是想做事情，但好像盲人摸象，头痛医头脚痛医脚。政府应对群租现象作为社会学课题来研究，对规范群租的立法作为系统工程来推进。”

　　不少二房东也有质疑，他们正在筹划聘请律师团，向上海市人大常委会提出审查《若干规定》合法性的申请，必要时可能提起行政诉讼，状告政府或违法行政部门滥用公共权力侵犯公民私权。

　　怎么规范群租，目前还没有各方都能认可的方案。不过，政府还没三令五申时，二房东们已经在摸索。

　　“每有租客入住，我都会讲清楚，不准乱扔垃圾，不准大声喧哗。”陈庭今年25岁，但已有8年的从商经验，很清楚“和能生财”的道理。

　　“你看，上面都写着。”陈庭指向墙上一张白纸，“合租房租客规章管理制度”几个字很醒目，下面列了7条规定，如租客在房间不许赌博、不许吸毒，晚上12点到早上7点之间不许洗衣服、烧饭；搞好个人卫生及公共卫生，自己的生活垃圾自己带到楼梯口垃圾桶里；男士租客不许穿三角短裤进出公共区域，等等。

　　“不是给钱就让住进来”，王丽对房客有学历要求，“最好是大学毕业生，这些人素质高些，好沟通，容易管理。”

　　身为某公司总经理的二房东子扬(化名)做得更细致，与群租客的租赁合同有10多页，而正规租赁合同一般也才两页。

　　“不过得承认，许多二房东的管理水平有限。”子扬也希望政府出台法规约束群租市场，但要考虑多方利益，不能一棍子打死。

　　“政府专门划出一些楼房做群租，既能解决中低收入者的困难，又不至于影响到业主的居住环境。”范建霞想找个两全之策。

　　取缔群租的行动时紧时松，多数二房东感到悲观，子扬却在乐观地展望未来。

　　“很多人拥有多套房产，这些房产需要他人代为租赁。转租是种变味的租赁代理形式，取消群租后，会出现另一种代理形式，上帝关上一扇门就会打开一扇窗。”子扬说，“真正的租赁代理是由房东雇佣物业经理代管，风险由房东承担。但由于我国信用体系脆弱，租赁代理还没有踏上正轨。但我相信，不久会有。”