九乡新闻网荒漠屠夫解说:重庆：“五个杠杆”系统调控房地产
来源：百度文库 编辑：九乡新闻网 时间：2024/05/01 12:32:42
王 奇
房价的增长率不超过全市GDP增长率，不超过城市职工年均收入增长率，不超过城市人均收入增长率。这“三个不超过”，连同“双职工家庭6~7年能买房”，“房屋月租金控制在城镇居民月收入1/6以内”，是重庆房地产调控的目标。
2月15日，重庆市市长黄奇帆在出席该市2011年国土资源和房屋管理工作会议时，对当前重庆房地产市场调控目标、调控手段和调控措施予以了阐释。他给大家算了一笔账：通过“三个不超过”的措施，重庆主城区双职工家庭，平均6万元~7万元的年收入，可以用六七年时间能够买1套40平方米~50平方米（现在重庆主城区均价为每平方米六七千元）的房子。
房地产是关系国计民生的产业，商品房兼具消费品和投资品两重属性，是广大市民的主要财富，也是人与人贫富差距的主要标志。
3年前，重庆提出建设“宜居重庆”的目标，这除了改善生活环境外，很重要的一点就是房价要合理。而房价要合理，就需要对房价进行调控，使之随着老百姓收入的增长适度上涨，避免出现大起大落。
土地供应是房价稳定的“砝码”
在调控房地产的杠杆中，土地调控是十分重要一环。对此，黄奇帆认为政府在供应土地时，不要做房价上涨的“推手”，而要做稳定房价的“砝码”，政府推出的土地楼面价格应不超过当期房价的1/3。
“土地调控要分三个层面，即保障房的土地供应要保障，普通商品房的土地供应要满足，高端商品房的土地供应要有一定的限度。”他指出，政府在土地调控中可运用多种手段，如规划控制，对城市进行多中心、组团式布局，分散土地的级差效应，避免城市中心过于聚集在一处，变成地价高企的地方，从而起到调控房价的效用；又如，通过有节奏地投放储备土地来调控房价；还可以通过对城市容积率的合理分摊来调控房价。
与此对应，重庆市国土房管部门今年提出了完善市、区县联动的土地供应与开发利用综合监管平台，加强对土地利用的适时监控和核查，具体从住房用地年度计划管理、适时适度供应土地、严格执行土地出让合同、清理处置闲置土地等方面，强化土地杠杆作用，增加商品住房的有效供给，实现供需基本平衡，保持房价总体平稳。
“五个杠杆”要综合作用到位才行
调控房地产市场的“五个杠杆”，除了上述的土地杠杆之外，还包括“双轨制”住房供应体系、供求平衡、货币政策与税收政策四方面。黄奇帆强调，房地产调控作为一个系统工程，要五大杠杆都综合发挥作用，调控才能真正解决问题。
据介绍，在“市场+保障”双轨制的住房供应体系方面，重庆从去年开始大规模建设以公租房为主体的住房保障体系，去年开工建设的1300万平方米，今年会陆续建成投用。其中1000万平方米公租房实行摇号配租，还有的300万平方米的公租房将为重庆笔记本电脑基地等重大项目的产业工人准备。重庆今年还将开工建设1350万平方米公租房。
在力求住房供求的平衡方面，黄奇帆分析指出，从供应的角度讲，城市人均建筑面积应在30平方米左右，如果一个城市有1000万人口，那这个城市造3亿平方米的房子就能基本平衡，这是总的目标控制。就每年的供应量而言，合理的供给量应该是房地产投资占这个地方固定资产投资的25%左右。近年来，重庆一直遵循这条原则。
从需求的角度讲，现在国家出台一系列限购、限贷、限首付的调控措施，就是通过控制购买来寻求供求平衡。保持住房供应的平衡，既可以从供应来控制，也可以从需求来调控，双管齐下，同时从两方面着力。
由于房地产具有保值的属性，是银行喜欢的一种抵押品，银行也就乐于给房产商、老百姓提供资金。可以通过调整银行的准备金率、利率、房贷首付比例以及汇率、限贷等手段，来调控房地产，发挥货币政策杠杆作用。
前不久，重庆与上海在全国率先试点房产税，在房价调控、缩小贫富差距和适当改变社会住房消费习惯方面起到了积极作用，出租房屋供应量增加，炒房预期也减缓。据介绍，重庆提出“低端有保障，中端有市场，高端有约束”的住房调控原则，里面就包含税收的调节作用。低端有保障，就是建公租房不收相关的税费；中端有市场，就是在税费方面有适当优惠；高端有约束，就是对别墅或者高级公寓等豪宅征收房产税。
“调控房地产的这五大杠杆，除了货币政策地方政府更多的是扮演执行角色外，其余四项地方政府都可以主动作为。”黄奇帆说，只要在上述几个方面都在积极探索改革，房地产调控目标和“宜居重庆”就能实现。
信息来源:1102220107