辣条的危害小孩:平衡民生稳定结构 福州土地市场或成调控杠杆

2011年05月18日08:51海峡都市报我要评论(1)
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在政策调控日益深入的大环境下，纯住宅用地密集入市的情况似已许久未见。
然而，在5月7日与5月11日，福州市国土资源局先后推出6幅地块，其中5幅为纯住宅用地，而且这一次，土地放量依旧与保障房捆绑出让。
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不同的是，此次地块出让中，中小地块居多，且保障房回购价更加合理，而这些，在楼市调控深入的背景下，是否足以激发开发商开发纯住宅用地的热情？而这些地块一旦成功出让，是否将从楼市“根源”——土地市场上，成为调控的另一大杠杆？
土地市场：
四天内推六幅地土地放量驶上“快车道”
土地市场历来是楼市冷暖先知的“晴雨表”，如今，这个“晴雨表”也开始不断向市场伸出温度计，测量开发商对后市的信心。
据了解，5月7日，福州市国土资源局公布《关于2011年第七次公开出让国有建设用地使用权的公告》，出让3幅住宅用地，其中2011-14号地块，位于鼓楼区工业路以东，洪山园路以南；土地面积69618平方米，合104.43亩，起始价156650万元；2011-15号地块，位于晋安区福马路北侧、鼓山镇人民政府办公楼东侧，土地面积42670平方米，合64亩，起始价64000万元；2011-16号地块，则位于仓山区建新镇，闽江大道以西，金榕北路东侧，土地面积31314平方米 合46.97亩，起始价，37600万元。>>>>专题报道：2011年第七次公开出让土地全评测
无独有偶，仅过4天，福州市国土资源局又再次公告出让仓山区的3幅地块，这也是5月以来第二次公告出让土地 其中2011-17号地块。位于仓山区金环路与金榕南路交叉口东南侧，面积20463平方米，合30.69亩，起始价28700万元；2011-18号地块位于仓山区洋洽路东侧，面积22484平方米，合33.73亩，起始价为 12200万元；而2011-19号地块则 用挂牌采出让方式，位于 厦高速连福接线东侧，分 西两幅地块东整体出让， 600亩，起始价合为44000万元。
据了解，根据福州市2011年 住房用地供应计度划，今年福州市住房用地供应总量为287.45公顷(合4311.75亩)，比 去 年 的3106.135亩多出了将近1200亩。“除去此次出让的地块，目前福州共出让土地面积1051.84亩，这意味着下半年将迎来放量高峰，而4天连推6幅地块，正预示着下半年土地供应将驶入‘快车道’。”一业内人士表示。
当然，这两次土地出让的意义不仅于此，更在于平衡楼市的三大要素。
平衡民生：
回购价更合理保障房不“烫手”？
不过，与土地放量大潮即将来临相比，此次地块出让中出现的老面孔——保障房，似乎更能引起业内人士的热议。
“在政策调控的大环境下，保障房作为调控的另一条‘腿’，与商品住宅捆绑出让已是常态，但此次捆绑保障房的出让方式，与先前相比有所改变。”中原地产相关负责人分析道。
首先，保障房的比例得到保证。据悉，前后两次出让的6幅地块中，宗地15号-18号地块均应配建住宅总建筑面积10%的公租房，而宗地14号则应配建建筑面积30000平方米的安置房，按容积率2.8计算，占总建筑面积的15%左右。
“所以，与以往固定要建几百套的保障房相比，保障房数量更有保证，也符合省政府在《关于进一步加快公共租赁住房建设的意见》中强调的‘年度出让的新增商品住宅建设用地，按照住宅建筑面积不低于10%的比例配建公共租赁住房’的要求。”
更重要的是，政府回购单价更为合理。“这次土地出让中所有保障房的回购单价均按‘成交时的楼面地价+建安成本(按3000元/平方米计)+3%的利润’确定，与原来每平方米6000~7000元的固定标准相比，无疑更为科学合理。”
对此，福州大学房地产研究所所长王阿忠评价道：“一直以来，住宅用地一旦与保障房捆绑出让，开发商出于利润受到挤压的考虑，往往拿地热情较低，但客观事实是，未来保障房的比例还将继续上升，因此保障房回购单价的日趋合理，也有利于激发开发商的拿地热情。”
记者点评：保障房的占比逐渐增高，一旦成功出让，便意味着未来楼市将涌入更多保障性住房，以此平抑楼市，而回购单价的日趋合理，是否能够拉近保障房与商品房的距离，让楼市能更稳健地“两条腿走路”，令人期待。
 
平衡结构：
纯住宅批量入市仍是“香饽饽”？
那么，保障房回购单价日趋合理后，此番纯住宅用地集体亮相，在调控政策“主攻”住宅市场的风声鹤唳下，能否得到开发商的青睐，回归住宅楼市？“前后两次共推的6幅地块中，有5幅是纯住宅用地，这种情况自楼市新政以来的确很少见，不过个人认为这主要是沾了保障房的‘光’。”王阿忠认为，之所以此次主推纯住宅地块，与政府亟需完成今年的保障房任务有关，推纯住宅用地，即可直接增加保障房面积，但即使回购单价趋于合理，在调控步步紧逼，住宅市场或将受到进一步限制的情况下，开发商是否“接招”，还得看地块的具体情况。“与往年相比，今年土地市场的热度明显降低，开发商拿地大都趋于理性，况且保障房捆绑出让的形式，进一步压缩了开发商的利润空间，自然更考验其能力。”零距离营销总经理助理林明表示，因此现在开发商拿地时，也在掂量自身实力，而一些实力不足的开发商，或许就因土地储备不足而黯然离开，新一轮地产洗牌就从土地开始，尤其此次的纯住宅用地，将更能反映出开发商对自身的权衡。
记者点评：自调控以来，土地市场风向也随之转变，商服用地和商住用地受到开发商热捧，而纯住宅用地则阴晴不定，此番土地市场主推纯住宅用地，也有利于土地市场上“商”与“住”的平衡，进而对楼市带来积极的影响。
平衡供给：
中小地块居多易“消化”？
或许正是出于对上述因素的担忧，这一轮前后两次出让地块的面积约在100亩以内，犹如楼市里的中小户型，或将吸引一批急需增加土地储备的“刚需”开发商？
王阿忠认为，除600亩的19号地块外，出让地块面积不大，与政府考虑到在当前屡次调控下，成交量低迷，部分开发商资金链可能出现紧张的情况有关，所以通过小地块来降低门槛，吸引更多开发商参与竞拍，“从另一个角度说明，未来福州楼市中的大盘将越来越少，开发商也应更注重小地块的集约化开发”。
“当然，与大盘相比，中小型地块市场风险也相对较低，适合求稳的开发商。”林明补充道，此次出让的14号-18号地块均要求商品住房套型面积120m以下住宅总建筑面积应占该项目内商品住宅总建筑面积的70%以上，适合走刚需路线，若运作得好，能够保证资金的回笼，也不失为一种可行之道。
记者点评：调控之后，“快建速销”成为许多开发商保障资金良好周转的一大战术，而中小型地块“易消化”的特点，也利于开发商“快销”战术的合理执行，届时，楼市房源量也能得到及时供给，当然，这一切的前提就要看土地市场上的群雄是否愿意“买单”了。