荆防汤:谢逸枫：今年开发商不缺钱 房价继续上涨

  2月11日,华远地产董事长任志强和北京律师马光远打起了嘴仗,争论的焦点是开发商的资金链。立即成为最近几天网络上最为热闹的问题。因此，开发商究竟差不差钱?其现有的资金到底可以支撑到什么时候?最关键的是,房价何时会降?在持续的政策调控压力及传统淡季的影响下,部分城市的楼市交易已遇冰点,量缩会否换来价跌的空间?去年实现销售大丰收的各大房企,在今年这个政策严冬,是继续“死扛”?还是会终因顶不住资金链压力而举起降价大旗?有数据显示,仅今年1月,部分开发商通过境外发行高息票据和信托已融资超过160亿元。但持续收紧的银根和高昂的融资成本会否成为最终压垮房价的那根稻草?

  刀客地产顾问机构董事长谢逸枫认为，最严厉的调控下，国内开发商资金链很宽松，没有出现大掉链的现象，开发商的资金根本就不存在“断粮”的威胁，房企完成可以避免被洗牌的命运，房价更不会大跌，开发商无资金压力，成交下降和个别房企小幅度的价格打折属于暂时性，不影响房价上涨。毫无疑问，今年房价涨跌，一看调控力度。力度不大房价很可能就会上涨且上涨幅度会很大。二要看房企资金链。房企资金来源渠道是否收紧。三看货币政策是否收紧,尤其是总量的控制。四看是否增加商品房供应,仅增加保障房和土地供应难解决供应问题,关键是开发商的完工量。五是看地方政府对今年2月前出的政策执行力度。六是看今年两会是否有新的政策调控。七是看管理通胀的效果。

  刀客地产顾问机构董事长谢逸枫表示，2010年房地产全行业的现金流入(含预售、银行贷款)为6万亿，现金流出(含土地款、建设费用等)为4万亿，据此可以计算出，2010年房地产业资金的净流入高达2万亿。这显示，就全行业而言，房地产行业并不缺钱。观点地产去年公布的2010年房地产行业30强总评榜显示，30家房地产企业的平均资产负债率为69.03%，而2009年为61.36%，增加了近8个百分点。结论是房地产企业并不缺钱，但是分配极不均匀。缺钱的企业大多是“扩张性失血”，这与2008年的“全行业缺血”大不一样。

  目前一方面是“新国八条”和房产税及全国限购细则蔓延等遏制投资投机炒房需求，另外一方面是加息和上调存款准备金及收紧房贷等提高房贷利率，其他方面是收紧开发商融资贷款和提高拿地门槛及加大保障房建设等收紧房企资金链的压力。其他方面是由于未来不排除继续加息的可能，房地产开发贷融资成本会逐渐提升，房地产企业的资金链紧张程度将有所加剧。去年以来，随着房地产信贷调控不断加码，在开发贷款利率上涨、居民购买多套房首付比例和贷款利率提升的作用下，楼市中信贷资金增速快速回落，楼市资金“去银行化”迹象隐现。今后楼市资金去杠杆化的趋势会更加明显，过去几年企业开发贷款和居民消费贷款领域出现的“空手套白狼”现象会大大减少，并将有利于缓解房地产领域资产泡沫。

  2011年2月10日，经济学家马光远对开发商的资金链问题发表了看法。一是从135家上市公司的资产负债表和它的现金流来看，根据2010年前三季度的统计，整个负债情况差不多快到一万亿了。二是从现金流来看，135家的整个现金流是一个负的现金流，这跟2010年整个的现金流达到500多亿的情况不可同日而语。目前135家上市公司的负现金流是一千多亿元，考虑到叠加效应，整个资金缺口在五六千亿元左右,负现金几千亿 房企资金链有危机.我们现在只能说唯一可以对抗的就是资金链了，但资金链充裕的话当然开发商没有降价的动力，但是资金链如果紧张的话，它就得回流资金，这对他们影响比较大的。去年的那个时候开发商现金流是正的，整个上市的房地产企业的现金流是正的500多个亿。去年前三季度也就是负的了，那第四季度不可能是正的，所以整个过年以后情况，我们就能够看到整个现金流的一个真实情况。过百房企负现金五六千亿,部分开发商或倒闭。

  2011年2月14日,华远地产董事长任志强认为，现阶段开发商资金无虞。2010年到位资金7万多亿(元),才投资了4万多亿(元)，咋就没钱了呢?”现阶段开发商资金雄厚,没有断链压力的是国家统计局今年1月17日发布的《2010年全国房地产市场运行情况》。根据国家统计局统计,2010年,房地产开发企业资金来源72494亿元,全国房地产开发投资48267亿元。买地的9000多亿(元)已经减去，开发商这一年已还贷了。到位资金减去完成投资额后的余额是现金流,购买土地款列在完成投资中计算,早就一并扣除了,还贷时到位资金时已扣除完了。

  2011年2月15日,刀客地产顾问机构董事长谢逸枫认为，2010年房企业绩大幅增长,房地产开发企业资金来源达到72494亿元。虽然而今年年初有不少房企不惜高成本融资。今年1月,部分房企境外融资额超过160亿元。一方面高筑墙,一方面广积粮,以房企的资金状况,支撑6个月以上不会有太大问题。去年9月份后,大部分开发商的销售表现要远远好于去年四五月份,万科、保利等开发商更是取得了月销售100亿元的佳绩,因此今年开发商的财务状况要好于去年。即使未来开发商的销售额重新回落到去年四五月份的水平,现有资金支撑6个月以上,应该不会有大问题。

  刀客地产顾问机构董事长谢逸枫表示，我国房地产商品住房开发项目资金运作的来源组成：项目总投资（100％）＝资本金（20%）＋预售收取购房者的订金和预付款（50%以上）＋由建筑企业垫资凑够项目具体运作中资本金不够和规定投资数的差额（自筹资金20%）＋在运作过程中，向银行贷一些资金来周转运作（自筹资金10%）。 我们的商品房开发是合作建房模式，预售收取购房者的订金和预付款（50%以上），尤其是统计局把订金预付款改成是其他资金来源，空置率改成待售面积，这个是变换概念，其实就是掩盖本质问题。资金运模式非常重要，让他们从心底里害怕。当初说取消预售，开发商怕得要命，这是四两拨千斤的资本运营技巧呀，不是每家企业都懂的。当时，广西地方政府也比较恐慌。

  刀客地产顾问机构董事长谢逸枫表示，可以明确的告诉大家，开发商暂时根本不缺钱，就是吃老本也能够扛到2011年6月份。一是2011年中国货币政策稳健，财经政策宽松。考虑到2011年中国经济发展的不确定性，说明2011年货币政策不会过分收紧和实质性收紧，实际上依然是宽松的货币政策。因此，稳健不是收紧，更不是实质收紧，仅仅是控制货币放贷总量。首先是中国房地产运作最核心的问题，前面二轮政策调控中的三个文件并且没有涉及到，就是房企资金链最核心的问题--房地产项目资本金。2009年5月，国务院把房地产商品房项目资本金从35%拉下到20%，到目前并没有上调到35%。说明开发商多出了15%的资金去拿地和对抗政策调控及死扛房价，意味着依然是宽松的货币政策。其次是2010年信贷资金突破政府规定和预期的目标7.5万亿,达到7.95万亿。今年的信贷基本保持在7万亿到7.5万亿之间,今年1月信贷达到1.02万亿元。说明货币政策没有收紧。最后是依然可以到银行或其他机构借资金。
 
  二是房企融资渠道并未完成堵死。首先是IPO上市推迟，银监会调查房企资金等情况仅仅是暂时的现象，因为银监会和国土部及住建部并未发出什么严厉的政策或者措施。其次是开发商依然可以通过信托或银行或股市上融资，再进行大量的土地储备。最后是商品房预售制度和银行贷款按揭制度并未取消，况且贷款按揭制度虽然有限制，但是执行上依然是存在问题。

  三是2010年，开发商普遍多收三五斗，地产巨头多提前完成年销售任务。根据近期各大房企披露的销售数据，包括万科、保利、复地、SOHO中国在内的多个国内知名房地产企业均已提前完成全年销售计划，其中万科的销售收入更是创下历史新高。根据数据表明，多数开发企业销售量并没有出现大的下滑，而房价则持续上涨，因此收入继续攀升。

  根据《2010年度中国房地产企业住宅销售排行榜》公告显示，在被称作是2010年楼市调“史上最严厉”的情况下，开发商仍旧交出了“亮丽”的成绩单，全国主要的30家房企全年住宅销售接近8700亿元，销售面积8449万平方米。另外，2010年开发商销售均价也大幅上涨24%。根据万科发布的2010年全年销售及新增项目情况公告显示，2010年万科实现销售面积897.7万平方米、销售金额1081.6亿元，同比分别增长35.3%和70.5%。万科由此成为全国首个年销售额达到千亿级的住宅企业。

  据公告显示，2010年12月万科实现销售面积68.9万平方米、销售金额83.5亿元，同比分别增长69.8%和51.3%。在快速销售的同时，万科也在及时补充土地项目。公告显示，2010年11月份销售简报披露以来，万科新增加土地项目21个。12月万科新增土地项目楼面单价约为每平米2950元左右，而全年新增项目楼面单价约为每平米2740元左右。万科同时在公告中透露，万科旗下北京和深圳两家子公司年销售额均突破百亿。

  四是2010年房企业绩大幅增长,房地产开发企业资金来源达到72494亿元。2010年到位资金7万多亿(元),才投资了4万多亿，都能够度过政策调控期。总体现金流是巨大的，熬到明年6月份应该没有任何问题。万科武汉“降价”和上海送房产税仅为试探市场。开发商手握大量的现金，为什么要让自己的利润下降呢，为什么要下降房价吗？今年万科和其它许多房地产开发商一样，都是大丰收的一年，这些大的开发商无论在资金还是在市场上都有更多的回旋余地，在这种情况下，一部分城市的楼盘进行价格调整是很正常的。另外，万科、保利今年销售量比去年均有所增长，平均销售价格也高于去年，因此提前两个月完成全年销售计划也就不奇怪了。此外，还有的开发企业虽然销量有所下降，但价格优势明显，因此销售收入仍超过去年同期水平。
 
  六是2011年信贷政策没有实质性收紧。目前中国房企最担心就是房地产商品房项目资本金上调35%和取消商品房预售制及贷款总量减少到5万亿。去年贷款总量近10万亿,导致去年没花完的钱留到今年发,因此今年贷款量达到7.5万亿,其中有10%-20%贷款额度是2009年剩余的。因此,今年贷款总量和去年比较没差多少。毫无疑问,明年贷款总量也不会有太大的减少幅度,2011年贷款量也在7万亿以上到7.5万亿,和2010年相持平另外,货币政策中的房地产项目资本金也不会上调到35%,说明2011年货币政策和信贷政策依然保持宽松适度的政策。

  七是在保经济稳定增长的影响力，GDP还要靠房地产推动。地方政府债务和建保障房资金缺口的巨大压力下，地方政府还得靠卖土地还债务。同时.城镇化的进程、土地价格上涨、家庭结构分裂快速、三旧改造、户籍制度、土地制度、城乡差别等人口增加。在2011年人民币升值和通货膨胀预期及热钱的冲击下,资金自然流回到楼市,房价将来保持稳定的上涨。

  同时，土地财政占到地方财政的40%-50%和保障房建设资金占到10%及地方政府财税收入占到GDP总值的30%-40%，例如上海2010年GDP17000亿，房地产税收8000亿。中国房屋交易税有12种，费有50种，如此高的税费，正是房价上涨和地方政府财政的来源。况且,中国房地产涉及到近60个相关产业的发展。

  另外，由于受到中国部分城市区域供应不平衡，例如土地供应今年未完成和保障房土地供应不及时，资金不到位，开发建设缓慢，影响到市场供应，及限价房土地计划今年未完成和限价房市场供应紧张等商品房源供应紧张，导致结构性出现问题，不排除部分部分城市房价出现上涨幅度达到20%，甚至超过30%的现象，中国整体房价上涨幅度在10%-20%之间。

  刀客地产顾问机构董事长谢逸枫认为,目前的政策调控只是延缓房价上涨时间和控制幅度，要把房价按住是不可能的，一旦限购政策和前面的政策被市场消化，通胀和人民币升值及热钱等银行负利率的压力冲击下，很有可能房价会出现报复上涨反弹的现象。尤其是2011年3月5日和3日的两会，如果无新的政策调控出台和更加有严厉可操作的政策实施，仅仅是要求地方政府执行前三轮政策和增加保障房及表明下调控的态度，房价上涨可谓是指日可待。

  刀客地产顾问机构董事长谢逸枫认为,2011年中央楼市政策调控，如扔出2007年“927”政策调控，相信再不差钱的房企万科和恒大及保利等品牌房企都会“悠着点”。或者什么时候中央让2007年“359号”文件重出江湖，才是历史上最严厉的调控。让2010年“三个中央文件”称为最严厉的调控（1月10日新国十一条和4月17日新国十条及9月29日新国五条,2011年1月26日新国八条和1月28日房产税及2月9日加息,2月9月9日上调公积金贷款利率）统统见鬼去，2010年所谓的最严厉调控不过是蜻蜓点水,却未调控到最核心的问题。基本上所有政策调控未直打到房地产项目资金运作的核心，就是所谓的房地产三条链“房地产项目资本金未上调和商品房预售制未改革及银行信贷未收紧”，另外是土地出让制度依然未改革和开发商自筹融资渠道未实质收紧及承建商垫资建房存在等。

  刀客地产顾问机构董事长谢逸枫认为,目前20％资本金就可运作开发项目。国务院1996年出台《关于固定资产投资项目试行资本金制度的通知》规定：投资项目必须首先落实资本金才能进行建设，房地产开发项目资本金比例为20％及以上。资本金是指在投资项目总投资中，由投资者认缴的出资额，对投资项目来说是非债务性资金。国务院1998年发布施行的行政法规《城市房地产开发经营管理条例》重申：房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于20％。

  房价上涨不是地价上涨引起的，哪究竟是什么原因造成的呢？过高的房价降不下来，开发商说是成本决定的。但通过开发房地产，不少人短时间跃入中国内地富豪榜。我们回顾国家采取的一系列调控举措，就明白：这是由开发商的赢利期望值和购房者的心理承受能力造成的。

  首先是国务院牵头，从2003年底到2005年头进行的追拖欠工程款行动。其次是国务院2004年将房地产开发固定资产投资项目（不包含经济适用房）资本金比例从20％提高到35％及以上。还有一个是建设部2004年修改《城市商品房预售管理办法》，商品房预售条件的“投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上”，改为“投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件”。与此同时，不少地方政府还将原来开发企业可分期缴交地价款的优惠政策，改为3个月内付清，并对开发企业以前拖欠的地价款限期缴清。

  一是开发商申请委托贷款，自有资本金比例不得低于35%。开发商项目自有资金比例不低于35％方能申请。委托贷款这一融资方式被商业银行和房地产企业联手“开发”后，日渐成为一些国有资金和社保基金等变相流向房地产市场的工具之一。2006年11月，在上海社保案与国资委相关资金进入房地产的消息曝光之际，一项银监会针对各类房地产类委托贷款的调查以及后续调控政策已经悄然展开———开发商必须达到自有资本金比例不低于35％的要求，才能申请银行操作委托贷款业务。

  银监会已经向各银行发布风险提示，房地产商必须达到自有资本金比例不低于35％的要求，才能申请银行操作委托贷款业务。有消息称70亿元国有资金通过委托贷款方式流向上海房地产。国有资金通过委托贷款方式投资房地产的模式之一即是向自有资金不足35%的企业提供资金支持，使其通过自有资金关口后顺利从银行贷款，再偿还短期委托贷款－－基于此，此次银监会风险提示重点强调，放贷给房地产企业的委托贷款必须要求其自有资金同样达到35%以上。

  二是项目资本金比例低于35％，商业银行不得发委托贷款。各地不严格执行自1995年1月1日起施行《城市房地产管理法》第四十四条——商品房预售要“已交付全部土地使用权出让金”规定，进一步使得开发商在地价上的资金压力大大降低：上世纪90年代初，各地为了扶持房地产开发建设，对国有土地使用权出让金的缴纳，采取了较为宽松的政策，一般在出让合同签订收取部分前期款项后，余款在两年内分期缴清。但有的开发商却长期拖欠土地出让金，对多次催交亦置之不理，开发商以更低的开发资金运作开发项目。

  据建设部透露，目前我国各主要城市商品房预售比例普遍在80％以上，部分城市甚至达90％以上。开发商绝大多数商品房预售项目，都是在利用个人按揭的资金滚动开发。直至2006年1至3季度，广东省开发企业自筹资金仍只占总资金来源的25.16％，而同期的订金和预付款却仍占总资金来源的50.48％（2005年1至3季度分别为30.60％、51.30％）。也就是说，建造一个楼盘开发商自已花的钱并不多，购房者的钱（订金和预付款）却占了一半。

  “自有资金利润率” 和“项目总投资利润率” 存在巨大的差别。“项目总投资利润率”是销售额减去账面成本所剩余的利润与销售额之比，是账面上的利润率，可以很低，甚至可以是负数（项目决算要等到整个工程验收之后，一天没通过验收，就不能算出利润，成本难以理清，而此时很多开发商又把前一项目中赚的钱投到下一个项目中，因而从账面来看，整个项目赚钱不多，甚至是亏本）； “自有资金利润率”，是一个项目投入的资金和从项目中产出的利润与实际投入资金之比，如果实际投入资金较少，一年中可能已经周转了好几次，利润是累计的利润，这个利润率就相当大了。

  企业用只占项目总投资20％的资本金，就可运作一个商品房开发项目的规定，使房地产开发的赢利空间相当大，引发开发商不断用20％去滚动开发新项目的冲动。房地产一般都是跨时间、跨地域滚动开发，开发商同时开发几个项目，只要手头有某个项目20％资金数额的钱，就会拿去投资这个房地产项目，实行滚动开发，去赚取更多的利润。

  这是目前开发商手头的地够开发3至7年，而开发商却仍说不够地用的原因（在业内存在调整报表转移利润的行为，有些开发商加大土地储备力度，将利润投向土地而打进本期财务报表里，降低当期利润率，这是土地拍卖拍出天价原因之一）。这也是为何商品房空置量那么多，开发商对房地产项目的投资还在不断增长的原因。开发商争着再多拿些地开发，由此拉动了地价上涨，拉动了房地产投资的大幅增加。在社会各行业市场配置资源的机制已经基本形成的情况下，房地产投资大幅增加，表明这个行业的资本利润率明显高于社会平均利润率。

  发商赢利期望值，房价上涨不是地价上涨引起的，哪究竟是什么原因造成的呢？过高的房价降不下来，开发商说是成本决定的。但通过开发房地产，不少人短时间跃入中国内地富豪榜。我们回顾国家采取的一系列调控举措，就明白：这是由开发商的赢利期望值和购房者的心理承受能力造成的。首先是国务院牵头，从2003年底到2005年头进行的追拖欠工程款行动。其次是国务院2004年将房地产开发固定资产投资项目（不包含经济适用房）资本金比例从20％提高到35％及以上。

  还有一个是建设部2004年修改《城市商品房预售管理办法》，商品房预售条件的“投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上”，改为“投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件”。与此同时，不少地方政府还将原来开发企业可分期缴交地价款的优惠政策，改为3个月内付清，并对开发企业以前拖欠的地价款限期缴清。建设部：房产项目工程款拖欠问题将与项目审批挂钩。建设部向拖欠工程款开刀，新办法将在5月底落实。房地产企业如果拖欠工程款，将被收回施工许可证。

  国家上述举措在大大压缩了房地产开发项目的超额利润的同时，也使开发商原来运作一个房地产开发项目的那么点资金，出现了很大缺口，又很难贷到钱。因为银行从2003年121号文开始，就严控房地产项目贷款，对商品房空置量大、负债率高的开发商，严格审批新增房地产开发贷款并重点监控；对未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，不得发放任何形式的贷款。

  在2004年，金融部门连续采取加大力度措施：4月25日央行提高存款准备金率0.5个百分点；4月27日国务院下发通知，将房地产(不含经济适用住房项目)开发项目资本金比例由20％提高到35％以上；6月银监会发布《商业银行房地产贷款风险管理指引》，规范商业银行办理房地产贷款的业务管理流程，确定控制房地产贷款业务风险的具体指标，房地产开发公司的自有资本金比例不得低于35％；10月29日，央行上调存贷款基准利率。

  面对国家收紧银根各项举措，开发商贷不到款来填补政府追拖欠工程款那部分资金缺口，商品房销售情况不佳的开发商，就搞些假按揭套现弥补资金不足；有些大开发商则是走正道，通过谋求上市等融资渠道，解决长远资金短缺问题。这是房价大规模上涨前的普遍现象。财政部公报:房地产企业刻意隐瞒利润最高达57%。地产无暴利吗 财政部扯下房产开发商的"遮羞布"。细看自有资金投资回报率，知开发商建房成本利润。

  在这种情况下，开发商要保持原来的开发融资运作模式和预期的高额利润，最方便的是涨房价。本来“8·31大限”这变化，加上国家上述各项举措，对开发企业有巨大赢利空间的商品房合理利润影响不大，但开发资金缺了一大截，而使赢利也与开发商原来的预期差了一大截。于是，便借土地价格上涨之机提高房价，来补这个资金缺口和赢利预期差额。

  谈到涨房价，就要了解开发商在投资这个房地产项目时的期望：开发商买地时，会有个心理期望值——投入20％资本金后，这块地按当时预算房价多少，能拿多少利润，心里会有个数。而商品房进入预售期，大多数楼盘定价采用的都是“参照周边楼盘价格”的定价方式，而非“成本+利润”的定价方式。没有哪个开发商会因为成本低，而削减自己的利润空间。很多开发商目前上市的许多楼盘，土地都是上世纪90年代末通过协议方式低价获得的，房屋的成本很低，由于市场需求增加了，高价出售。

  目前的商品房开发模式，对开发商而言，最重要的成本是资本金；开发一个项目，最关心的是自有资金投资回报率。现在的商品房价，和成本有一定的关系，但成本不是决定因素，是价格决定成本，而不是成本决定价格。目前的房地产开发资金运作模式足以保证高额的投资回报率，成本的降低只不过是锦上添花。以前开发商赚钱主要是在土地上，当土地价格大幅上涨，商品房利润空间缩小，就会出现开发商用涨房价来填补心理预期的利润空间。

  改革开放以来，还没有哪个行业像房地产业这样盛产亿万富豪：在福布斯全球富豪榜中，500富豪大约只有30人左右是房地产商，但中国大陆100名富豪榜单上，竟有50％以上的企业涉足了房地产业，或者以房地产为主业。广东66富豪上榜福布斯，房地产业是财富主要来源。福布斯富豪榜今又出炉，2006年将诞生新首富(图)。福布斯发布06年中国慈善榜，7位房地产商位列前十。

  供求关系决定价格不能完全起作用的原因。对我国商品房空置率，不能简单套用国际上10％的警戒线来看。国际上的房地产空置率，是指开发商完全运用自筹资金开发整个项目，建的房子出现空置，也就是说投入的资金给套住了，达到了这个警戒线开发商就经营不下去，这是不分区域，不分品种的。而我们现在国内的商品房空置并不是上述情况。

  正提同行所说，我们的房价上涨过快，是非市场经济行为的原因造成的。由此产生了经济学上的供求关系决定价格不能完全起作用的问题。供求关系决定价格，要求资源完全市场配置并双方地位平等，“只有卖不出的价，而没有卖不出的货”，而我国目前的房地产市场不是。故此，它出现了高房价与高空置持续并存、高空置而又不会崩溃的楼市现状。

  开发商对商品房空置并不着急，是因为凭着商品房预售制度，运作一个商品房开发项目，开发商只投入10％～35％的资本金，工程款垫资又使建材涨价与自已无关，如拖欠工程款那更使建材涨价与自已离得更远，而达到形象进度后，运作又有占总投资50％以上购房者的订金、预付款作支撑，故此，一个商品房项目，开发商能卖掉一半商品房已有赢利，越是建造高档房，获利越高（这是我国商品房建设出现低价位房供应不足、中高价位房供应过量结构性失调的内在原因）。由此，也可以知道，说房价上漲是由于商品房档次提高了，是站不住脚的，巨大的赢利空间完全可以忽略档次提升而增加的费用。至于空置的商品房，实际上是购房者的订金和预付款、开发商拖欠的工程款产生的。

  这种形同集资建房的预售运作方式，使得我国商品房空置量超过了警戒线，房价并不会下跌，商品房空置量成了蓄水池，能增长累积得非常高，房价只会大涨而不会大跌（只会缓慢下跌），更不会出现像股市那样的崩盘情况。

  2007年9月27日颁布的房贷新政中国人民银行、中国银行业监督管理委员会《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》规定。与国土资源部于2007年9月28日出台、11月1日实施的39号令《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》有关（其实，上述两新政是旧政重申并具体化而已）。在土地出让价款缴纳方面，39号令规定，受让人依照国有建设用地使用权出让合同的约定付清全部土地出让价款后，方可申请办理土地登记，领取国有建设用地使用权证书；未按出让合同约定缴清全部土地出让价款的，不得发放国有建设用地使用权证书，也不得按出让金缴纳比例分割发放国有建设用地使用权证书。

  上述两个文件重申的政策震撼了之前房地产开发“空手套白狼”式的开发模式，开发商感受到了前所未有的开发资金压力：1）受让人付清全部土地出让价款后，方可领取国有建设用地使用权证书，才能得到任何形式的贷款。2）项目资本金(所有者权益)比例达不到35%，不能得到任何形式的贷款。3）未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，不能得到任何形式的贷款。4）房地产开发贷款原则上只能用于本地区的房地产开发项目，不得跨地区使用。5）不得向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让金的贷款。6）商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款；利用贷款购买的商业用房应为已竣工验收的房屋。

  上述种种的资金压力中，最令开发商感到难受的是“商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。因为在开发商的房地产开发资金来源中，占了近50％是个人的定金和预付款，其中30％多是个人的房贷。开发商开发房地产项目投入成本低、投资金额少，风险由消费者和银行承受。中国人民银行在2003年发布121号文规定，为减轻借款人不必要的利息负担，商业银行只能对购买主体结构已封顶的住房的个人发放个人住房贷款。这引起了全国房企的一致反对，认为如此一来，房地产开发的冬天到了。因为商品房预售证一直是与银行按揭直接挂钩，开发商以此运作来小本赢大利。

  正如同行所讲，121号文件却让这两者脱钩，一下子使开发商呆了。但121号文这个做法一直没有执行。现在，宏观调控房价几年没见显著效果，中央终于确定要严格实施这个规定了，且比121号文关于购买第二套(含)以上住房贷款首付款比例提高的概念性提法更具体“对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍”。开发商在拿地时能不考虑因这个举措而产生的开发资金压力吗？这是近两次出让土地开发商反应冷淡的根本原因之一。

  当然，也与房贷新政规定“商业银行接受房地产开发企业贷款申请后，应及时通过中国人民银行企业信用信息基础数据库对借款企业信用状况进行查询；对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业，商业银行不得对其发放贷款”，淘汰了一些企业信用状况不佳的房企不敢入市拿地有关（从不少房企是欠税大户就可略见一斑）。国家从紧的金融宏观调控政策对房地产市场产生了较大影响，减少了开发建设单位投资土地市场的盲目性，增强了在投资前开发风险和自身能力的分析。

  2009年5月11日，国土资源部发布《国土资源部关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知》（国土资发〔2009〕56号）。针对经济形势和土地市场运行变化情况，为进一步落实党中央、国务院关于扩大内需促进经济平稳较快发展的重大决策，更好地履行部门职责，充分发挥地价政策在宏观调控中的作用，对《全国工业用地出让最低价标准》实施政策进行适当调整。

  2009年5月13日，国土资源部发布《国土资源部关于切实落实保障性安居工程用地的通知》，要求各级国土资源管理部门从保增长、保民生、保稳定的高度出发，认识保障性安居工程的重要性，重点抓好城市廉租住房和林区、垦区、矿区棚户区改造，以及农村危房改造、游牧民定居建设用地的供应管理工作，确保保障性安居工程的顺利落地；加快编制和修编2010~2011年和今年保障性住房用地供应计划，统筹协调及时调整土地供应结构，扩大民生用地的比例，确保保障性住房用地的需求。

  2009年5月27日，国务院发布《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》中明确，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。这是自2004年以来执行35%自有资本金贷款比例后的首次下调，已恢复到1996年开始实行资本金制度时的水平，从而预示着紧缩了数年的房地产信贷政策开始“松绑”。

  2009年12月6日，商业办公用地无开发商出价竞买，与商业地块开发资金门槛比住宅更高有关。房贷新政规定，利用贷款购买的商业用房应为已竣工验收的房屋；商业用房购房贷款首付款比例不得低于50%，期限不得超过10年，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次利率的1.1倍；对以“商住两用房”名义申请贷款的，首付款比例不得低于45%。近两次出让土地，参加竞价的绝大部分是本地房企，与房贷新政“房地产开发贷款原则上只能用于本地区的房地产开发项目，不得跨地区使用”有关。

  2009年12月20日出让土地，参加竞价的绝大部分是本地的中小型房企，这与大开发企业摊子铺得很大，开发资金因房贷新政收紧银根导致紧缺而不能入市竞价拿地有关。近两次出让土地，让人们切实地感受到了今年9月27日出台的房贷新政和11月1日实施的国有建设用地使用权出让新政的力度。开发商也意识到国家收紧房地产开发贷款所带来的风险，近两次竞价拿地，有不少大房企是由项目公司来拿，这可避免因个别项目运作不善而影响全集团各项目正常运营的风险。

  刀客地产顾问机构董事长谢逸枫认为,2011年全国两会期间，如果1月-3月份第一季全国70个中小城市的楼价上涨幅度没有出现明显的回落，销售成交没有出现明显的下滑。虽然销售成交下降，但是房价依然在一线城市出现大幅度上涨，甚至出现部分二三线城市房价反弹上涨的现象，投资投机炒房疯狂和地王重现及房企“哄抬房价”的情形；在去年到今年第三轮中央楼市调控的多重政策累积效应下，还是无法遏制住房价，有可能继续在其他城市推广开征房产税和提高税率。不排除中央在今年两会后，实施“毁灭性”的政策调控，把2007年927政策重出江湖。一是上调房地产项目资本金到35%；二是改革商品房预销制度；三是改革土地拍卖制度；四是收紧开发商自筹资金的渠道，收紧信贷和控制信贷额度及不得外资进入房地产。五是管理通胀预期，或者进行连续两次到三次以上加息和上调存款准备金率。

  正略钧策管理咨询合伙人薛迥文认为，由于大部分在A股、H股上市的房地产商尚没有公布2010年年报,所以我们尚无法通过公开的财务数据,了解开发商资金链的切实情况。不过,根据去年开发商的销售额、新开工量、购地量以及公开的融资数据,外界仍然可以大致了解开发商目前的财务情况。

  中原地产研究中心高级研究经理刘渊也认为，从他对部分地产企业的调查来看,开发商的实际财务情况和国家统计局统计的数据比例比较一致,整体的财务状况要强于去年同期。去年四五月份,中原地产曾根据开发商2009年的年报和当时的月度销售额,对万科、金地、中海在内的10家标杆房地产企业的资金链状况进行测算，结果是按照去年4月份时的销售量,这些公司的资金至少可以维持6个月以上。

  加息将改变购房者心理预期,这是最厉害的一招，而且无论是心理层面还是从真正的供需上来讲都是一个很大的威慑力。因为经过这么三次加息以后，事实上对购房者的来讲，利息已经够高了，贷个100万，20年的话，你差不多得增加3到4万块钱的利息，这个影响面比较大。一旦是有资金链的危机，它会有什么样的后果？首先是降价，这是很简单的，它能回流资金了。在任何时候，每一个房地产企业的资金链肯定是不一样的，但是我们这么多年来看的话，无论在大的开发商资金链比较宽裕的情况下，还是在比较紧张的情况下，很多情况由于小的开发商资金识别开发能力等情况资金链一直都是比较紧张的，那么如果这么一紧的话，对他们来讲，倒闭可能性是非常大的。

  房地产行业迎来分水岭？现在开发商资金链紧张外加第三次严厉的调控和地方限购令的实施，房地产行业是否会迎来分水岭呢？这个今年很难讲。因为我们的政策总在变，政策本身有没有可能执行下去，我觉得需要打一个问号。今年的形势不好说，我们只能说根据目前的情况，根据目前的这么一个条件，到六月份左右是整个开发商资金链最紧张的时候。但是那是不是拐点不好说。所以我觉得现在我们不要轻易的判断说房价的走势。事实上唯一就是政策的不确定。政策就是明显打压，明天或又悄悄的放开。房地产调控效果有多大取决于政策的执行和持续性。我觉得坚持一年的话就有效果，但是能不能坚持一年，我没有信心。

  另外，有观点称，中小房企资金或断粮。兔年春节开始前，房企陆续披露了2010年的业绩，不少地产巨头总收入都呈现大幅上升的势头。虽然部分开发商对今年的市场仍持谨慎乐观的态度，在政策调控银根收紧的大背景下，今年将有更多中小开发商面临资金链紧张“缺粮”的窘境。国家统计局发布的最新房地产数据显示，2010年，全国房地产开发企业资金来源72494亿元，比上年增长25.4%。但最明显的特点就是，利用外资、自筹资金增速较快，而开发商贷款和按揭贷款增速总体放缓。

  一是公开募资难度大。继国务院“新国八条”后，备受关注的房产税改革试点也正式落地，一些城市的成交量应声跌落，目前开发商主要的销售资金回笼渠道也受到明显的影响。不仅如此，多数房地产企业在资本市场进行公开募资的难度也越来越大。自去年4月中旬以来，21家地产上市公司公布了增发预案，预计募资432亿元，其中，仅有ST东源、道博股份、万泽股份通过了证监会批准。招商地产、中天城投、滨江集团已宣布停止实施，万科超过百亿元的再融资也自动终结。在调控政策放宽之前，房地产企业恐怕很难再从有关主管部门获批再融资。此外，房地产信托融资难度也面临加大的趋势。根据上海财汇统计数据，近期房地产开发商通过信托融资也逐步减少，在2010年10月份，共有253款信托产品，其中，资金流向房地产领域的有57款，占比22.53%。而到去年12月份，在302款信托融资品种中，房地产领域只有29款，占比下降为9.6%。

  二是海外融资。相对于在A股上市房企来说，在香港上市的内地开发商却多了一条“钱道”， 不少房企纷纷将目光投向海外，发行优先票据、债券以及与各大银行签订信贷协议等筹备过冬粮草。1月9日，中骏置业与德意志银行及汇丰就发行20亿合成式人民币债券达成订立购买协议。1月12日，美国楷蕊公司为复地（集团）旗下子公司提供了4000万美元的融资。而后恒大地产和合生创展分别在港交所发布融资公告称，计划发行美元结算的优先票据。随着新一轮调控的实施，开发商资金链将面临新的考验，如果市场回笼受阻，部分中小开发商资金链可能出现断裂，行业也会面临洗牌。

  三是借壳上市停止。随着ST东碳在9月21日发布公告称，自即日起终止其与西安紫薇公司之前签订的相关重组协议。这意味着，紫薇地产借壳上市宣告失败。实际上，自今年楼市调控以来，房地产企业借壳上市、融资增发等方案也均告夭折。银行信贷紧缩、上市融资受阻，再加之调控下低迷的销售市场，正让开发商的资金链遭受着严峻的考验，但这同时也催生信托融资、股权交易，甚至民间借贷等其他融资渠道的火热。近几年的楼市调控，让开发商有了很强的应对能力，大开发商可以依靠贷款，而中小开发商则能通过调整市场策略来缓解资金问题。

  四是房企融资增发受阻。据ST东碳公告显示，接到大股东四川香凤有关函件，鉴于截至2010年9月15日西安紫薇、湖南湘晖并未对公司进行有效重组，香凤公司决定自即日起终止其与上述二公司于2009年3月25日及2010年3月15日签订的《合作协议》及《补充协议》。该公告正式宣告了紫薇地产重组的失败。借壳上市的房地产企业显然不止紫薇地产一家，但成功的却不多。到目前为止，包括国信地产借壳ST琼花以及宋都集团借壳*ST百科等，都依旧在苦苦等待证监会审批，但获批的前景堪忧。在前几日，万科的百亿增发方案也宣告无疾而终。不仅如此，更早公布增发方案的招商地产、世茂股份、华业地产以及苏宁环球等上市房企，也被相继叫停增发。

  对于上述房企上市融资受阻的原因，主要是证监会配合国家调控楼市所致。国务院4月出台的关于遏制房价过快上涨的通知，明确提出加强对房地产开发企业购地和融资的监管，严令禁止房企股东违规利用相关融资便利参与土地竞拍和开发建设，商业银行不得开发新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。

  五是除了上市直接融资的渠道被封堵外，开发商最为倚重的银行信贷、房屋预收款也在逐步收紧。国家统计局的数据显示，8月份房地产开发企业本年资金来源中，国内贷款、定金及预收款都呈环比下降的趋势。近日更有媒体报道，住建部和银监会将对主要一线城市第二套住房贷款政策的执行落实情况进行检查，这被业内解读为可能为下一步的调控进行政策储备。

  六是此时，信托融资、股权交易甚至民间信贷成为众多房企的“救命稻草”。9月11日，福星股份、中国宝安两家公司同时公布了新的信托融资计划，分别计划融资8亿元和2亿元。据用益信托工作室最新数据显示，今年1—8月，房地产信托发行规模已超过1047亿元，和去年房地产信托全年发行规模449亿元相比，翻了一倍多。其中8月发行规模为221亿元，发行数量为50个。从房地产信托产品发行的数量来看，虽然现阶段房地产市场风险较大，但房地产领域仍然是信托公司发行的重点对象。除了信托融资外，进入去年9月，房地产项目的产权交易也日趋活跃。