范雨林多高:房价该跌不跌为那般

房价该跌不跌为那般 (原创首发) [ 四十后不惑 ] 于2011-02-22 10:47:34 上帖 [ 发短信 ] [ 表状 ]

 

房地产在当今的中国很奇怪，明明泡沫很大了，但官方说话总使人感觉模模糊糊的：“抑制部分地区房价过快上涨”。问题是什么叫“过快”？涨一倍是过快，那10％叫不叫过快？弄的百姓丈二和尚摸不着头脑。严格说这叫“不作为”，但从同情政府的角度考虑，政府的确也有难处。一是顾及老百姓的情绪，二来有太多利益集团打入政府内部的“奸细”捣乱。一般的做法是拿“民生”这个政府最害怕的词吓唬政府：“房价跌了经济就下滑”。挤兑得政府只能“抑制部分地区房价过快上涨”。于是房地产商们似乎有了依据：“中央从来没有说过让房价下跌”、“中央只是说要抑制房价过快上涨”、“中央的真实目的是要房价慢慢涨”、“房价下跌经济就会下滑”、“房价下跌老百姓的资产就会缩水”、“房价下跌不符合中央提高居民财产性收入的精神”、“限制购房房租就会上涨，就会通货膨胀”……。造成一个强大的社会舆论：中央不会让房价跌，要买房趁早买，以后还会涨。
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支撑这些说法的还不乏一些自称“市场经济卫道士”的具有洋博士头衔的精英们，他们借助人们器重的洋博士光环，力图显示他们的权威性，并或多或少地在媒体流露出某种优越感，似乎他们才代表市场经济的正确方向。但令人遗憾的是，既便在这些留洋博士主导中国经济理论界以后，似乎比原来更乱了。在自然科学中，最起码的基本定理大家都是认同的，好歹公理还在。而在经济界，一些最基本的概念还在争来争去的。这就好比“水往低处流”是大家的共识一样，今天却有大牌学者说“水会往高处流”，于是没法讨论问题了。
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经济学复杂的确不假，因为影响的因素太多。但无论如何复杂，一些最基本的概念总不是那么复杂吧？房价高到多少会崩盘，这的确是一个复杂的问题。但判断有没有泡沫总不复杂吧？如果有人基本概念都不清楚，还想解决复杂的问题你能相信么？本人虽不敢枉称能解决复杂问题，但简单问题还是有能力解决的。房价有没有泡沫这么简单的问题居然还在争论。尤其是一些具有国外名校博士学位的自称为“市场派”的人，也称中国房地产没有泡沫。看来不得不从小学水平开始扫盲了。
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房价涨跌的根据是房价有没有泡沫，而要搞清楚房价是否有泡沫，首先要搞清楚泡沫的概念。简单说，价格超过合理水平就是泡沫！什么叫合理水平？简单讲就是大家认为公平的价格。比如做同样强度的两个工作，收入就应该大致相等。比如农民种大蒜和辣椒每斤的成本都是一块钱，那么每斤大蒜卖20块而辣椒卖两块那就超过了合理价格。 价格超过合理水平为什么就有泡沫呢？因为过高的价格就像啤酒的泡沫一样自然会落下去。有人也许会问：你们总说房价有泡沫，为什么涨了十年还没破呢？这个问题问的不错。“泡沫总会破灭”是针对“常理”来说的。所谓“常理”就是合理、合乎道理。它隐含的意思是，如果你不按常理来做，泡沫也可能不会破。也就是说，泡沫不破就是不合理。泡沫为什么不破？是因为有人在背后鼓捣。比如，不断摇晃啤酒杯子，啤酒的泡沫就可以不破。而中国的房价不跌，就是有人在不断摇晃啤酒杯的结果，人为硬撑着这个泡沫不让它破。不仅容忍零首付，容忍屯地炒作，还有贷款利率优惠。但话说回来，人为干预是暂时的，不可能坚持很久，你晃啤酒杯总有累的时候。
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现在的房价一跌销量就下降，这恰恰说明房价的泡沫大，为什么这么说呢？因为人们怕它会跌而不敢买了。由于房子的利润空间太大了！成本每平米只有几千元，而房价已经到了几万！膨胀了十倍，就算跌一倍也有利润。也许有些开发商会说：“我们拿地每平米最高已经三万了，这不是成本”？高价拿地的开发商应该知道，你拿地的成本高，但有人的成本不高。十年前拿地的开发商成本就很低，人家就好比股市上的“大小非”，人家卖两万一平米还能挣好几倍。你的成本高并不代表其他人的成本高。
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中国房地产有泡沫是不争的事实。可是有些人甚至包括号称“著名学者”的人天天宣扬房价还应该涨，这就令人奇怪了。我看了一下，他们所说的各种房价上涨的理由虽然很多，但归结起来主要有四个，一是说工资物价都上涨了，所以房子应该涨；二是通货膨胀严重，房子也应该涨；三是说建的房子少而进城的人多供不应求。我发现他们所谓“应该涨”的理由那一个都不成立。
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先说第一个理由：工资、物价都上涨了，房价也应该涨。
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最刺激眼球的是网上流传甚广的“大白菜”说。说是大白菜都涨了100倍，房子涨100倍很正常。另外还说工资也涨了将近100倍了，房子自然应该相应上涨。表面上看这些说法好象很合理，其实很不合理。
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工资、物价这十几年来的确都涨了不少，但并不是所有的东西都在涨，比如电子产品和汽车，不但没涨，反而下降了。那又怎么解释呢？一个东西是不是应该涨是由成本决定的，而不是由工资决定的。所以工资涨房子就该涨的逻辑根本就不成立。既便有些东西应该涨，但一定有一个合理的限度，那就是不能超过收入的上涨幅度。中国改革30年的结果是百姓更富裕了。什么叫富裕？说句通俗的大白话就是：原来一年才能吃一斤肉，现在一个礼拜就能吃一斤肉，这就叫富裕。换句话说，就是百姓的收入比过去能买到更多的东西。如果工资不涨的话，要买到更多的东西，物价必然要下降；如果工资涨了，还要买更多的东西，要么物价不涨，要么物价涨的要比工资少，这样才能体现出富裕。如果按照某些人的逻辑，工资涨了100倍，房价也涨100倍，就等于没有富裕。那我们还改革开放做什么？整天起早摸黑累得贼死，反而和过去吃大锅饭一样，收入的增加全被涨价抵消了，这不是吃饱撑的么？
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如果有人说收入上涨比房价要快，那么我们就来看看工资与房价到底涨了多少。以北京为例，从住房制度改革的1988年开始。那时北京的平均工资是多少呢？查一下北京统计局网站1988年职工平均年工资为2000元，到了2009年增加到58140元。上涨了29倍，我们大致算30倍吧。那么房价上涨了多少呢？当年房改房成本价没有公开资料，我们不妨就用开发商承认的数据每平米400元。2009年也没有权威的北京房价统计，但四环以内的房子每平米基本都在30000元左右。以这个价格为准，上涨了70多倍。这不就等于我们比以前更穷了么？
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退一步说，即使工资涨的比房价快，也不能说明房价就是合理的。电视和汽车一直都在降价，正是因为它们的成本在下降。同样的道理，房价是不是合理也在于它的成本，而每平米的建房的成本只有2000左右，房价涨幅合理不合理是显而易见的。
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再说说第二个理由：有通货膨胀影响，所以房价应该涨
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一位人大副委员长在媒体上称，由于通货膨胀的原因，“长期来看房价肯定是上涨的”。在当前政府调控房价的敏感时期，高级官员在媒体上这样说很不合适。其实这种说法是似是而非的，涨还是不涨关键要看现在在什么起点。我们说一个股市的例子，2007年股市到达6000多点时，中国经济在高速增长，上市公司的业绩每年大概以30％以上的速度在增长，如果按照委员长的逻辑，那么过了三年了，是不是现在股市应该涨到一万两千点呢？显然这是没有道理的。股市该不该涨要看当时价格，没泡沫当然应该涨，但6000点的时候泡沫已经很大了，当然就不应该涨。房价的道理是一样的，关键看现在的房价在什么位置。如果房价在三千以下，当然应该涨，问题是现在房价都超过三万了，你还要说应该涨？如果按照这位官员的逻辑，只要存在通货膨胀，即使现在的房价超过一百万一平米也应该涨，这显然是站不住脚的。
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我们再来看第三个理由：房子建的少，而进城的人多，供不应求。
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我们还是查北京市统计局的数字。从2000年到2009年共十年，北京市常住人口（注意包括所有外地户口的人）从1360万增加到1760万，十年增加了400万人，年均增加40万；同期住宅竣工面积总计约22300万平米，年均2230万平米；同期北京城镇人均住房建筑面积从大约24平米增加到29平米，我们取一个大致平均数26平米。
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现在我们来算一下。每年竣工住宅2230万平米，除以新增人口40万，约等于56平米。什么意思呢？假如北京市每年新完工的住房全部供给新增人口，可以满足人均56平米，而北京市人均住宅面积只有26平米。也就是说，每年新完工的住房，完全可以满足新增人口的住房要求还有富裕。如果有人说房子少人多，其实完全是在忽悠人。
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房价上涨完全是炒作的结果，根本不是所谓“刚性需求”的原因。根本的原因是有人利用土地收钱，还有人囤积房子炒作。另外，还有两个很能忽悠人的说法，很有必要说说。一个是说如果房价跌了经济就会下滑；另一个是说要解决多数人的居住问题要多建保障房。
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第一个说法往往被开发商用来吓唬政府。据说理由是这样的：房价一跌，人们就不敢买了，没人买开发商就不敢建了，没人盖房钢材水泥就买不出去了，装修公司和家具公司也没活干了，所以GDP就下降了。听起来似乎是天经地义，但仔细一想其实很弱智。更令我惊奇的是，一些所谓的“大牌经济学家”也这么讲，例如一位黄皮肤的美国著名大学的教授就在媒体上这样讲。以本人的了解，美国大学教授的是西方经济学，其中微观经济学中有一个基本的原理，那就是供给/需求原理，其实我们没有必要搞的那么神秘，这个道理很浅显，小学水平的完全可以理解。无非就是价格下降，需求就上升，价格上升，需求就下降。这与我们的生活常识完全吻合。商家都是降价促销，没听说过有涨价促销的。房价降了应该销量上升才对，怎么会销量下降呢？如果真下降了，那一定市场出了问题。因为它违反了基本的经济原理。这个时候政府应该解决市场出现的问题，而不是挺房价保增长。退一步说，即使挺房价也不见得就能保增长。这是再简单不过的道理。买房花的钱多了，虽然钢铁水泥是卖出去了，但购房人其他消费就减少了。你都成了房奴了，还有很多钱消费其他产品吗？难道只有钢铁水泥可以增加GDP，其他消费就不增加GDP？难道耶鲁大学的教授连小学生都能理解的道理都理解不了？我诧异！
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最后要说说保障房。这个东西最能忽悠人。尽管穷人都喜欢听，但这是不可能的事情。现在，一个特别能忽悠人的逻辑正在占据主导地位，那就是把土地价格抬的高高的，卖地的钱用来建“保障房”。之所以它能忽悠人，是因为它是一个不“得罪人”的说法。站在开发商的立场，保障房政府出钱，他们还能维持商品房的高利润；而站在购房者的立场，能得到便宜的房子，何乐而不为呢？因此大家都不反对。但到底可行不可行就没人分析了。
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常识告诉我们，“保障”是政府的责任，说白了，意思就是赔本也要做。那么问题就来，根据调查，现在80％的人都卖不起商品房，而根据银行的数据，20%的中国居民占有全部存款总额的80%。那么商品房只能卖给20％的有钱人，而其他人都要住“保障房”。如果这样划分，全国住宅市场上80％都应该是保障房。这么多保障房，钱从哪里来？更重要的是，如果住宅市场80％都是保障房，那不是回到计划经济了？三十年前之所以要改革，就是因为政府投资效率太低，所以让市场来解决。那么今天又让政府来管住房，到底是改革还是倒退？前两天某电视台讨论保障房问题，有嘉宾说保障房成本每平米最多2000块，既然成本这么低，为何不允许市场上多出现每平米3000元、4000元的房子呢？开发商能挣钱百姓也买得起，政府也没有负担。这样不是挺好么？为什么还要抬高地价来回折腾？
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