苹果6电池多少钱一块:京十五条锁定楼市销量 地产商与北京政策赛跑

　　尽管对非本地户籍居民购房的社保、纳税记录的年限提高门槛已经有心理准备，但是当大部分地产商在2月16日知悉“北京十五条调控政策”(以下简称“十五条”)将这一门槛提高到五年之时，还是多少有些意料之外。这意味着，符合条件的购房者在2011年的北京，至多可以买走8万套房子，而在2010年这个数字超过10万套。

　　于是，北京的地产商们开始紧急调整自己的销售节奏。显然，对于销售回款第一的地产商而言，赶在政策真正发挥效果之前尽量多地卖掉房子或许才是最务实的选择。

　　超乎预期

　　“我们听到的消息是非本地户籍购房的禁购门槛从一年提高到三年。”2月16日上午，北京朝阳公园旁一家开发企业的销售负责人表示。但是，在不到5个小时之后，这个门槛赫然从开发商“听说”的三年变成了五年。

　　2月16日下午4点，北京正式对外公布北京落实“新国八条”的“十五条”楼市调控政策。其中地产商最为在意的限购，以“北京户籍两套购房以上禁购、不满足条件的非北京户籍一套购房及以上禁购”的严厉口径出台;而所谓“条件”，即非北京户籍人口拥有5年在北京的纳税或社保记录。

　　中原地产华北区董事总经理李文杰告诉《中国经营报》记者，开发商之所以如此重视“条件”的年限是三年还是五年，就是因为这事关留京人群购房的初始年龄问题。“这一政策将使得外地户籍购房者最少需要到27岁以后;而如果是硕士等学历，很可能需要最少30岁以后。”他说。

　　2009年年底，北京市政协的专题调研显示，截至当时，北京实际常住人口已达1972万人，其中户籍人口为1246万人，居住半年以上的流动人口达726万人，而以居住5年以内的比例估算超过15%。李文杰表示，这一政策的调整，至少将抑制这15%的购房需求，从而使地产商一直强调的刚性需求遭遇“釜底抽薪”。

　　“如果是1年的社保记录或纳税证明，还有可以运作的余地，但是现在5年的门槛，即便想作假也很难了，因为毕业的年限在那明摆着。”一位北京市属房企分管销售的副总经理向记者表示。

　　他还向记者表示，即便面对如此严厉的政策，他也不认为已经是“靴子落地”。他的逻辑是北京“十五条”当中暗藏了进一步调控的政策储备，即二套房贷的利率、首付在“新国八条”的基础上继续提高(见本报上期报道《北京楼市成交量骤降三成》)，这对楼市的杀伤将是进一步且致命的。

　　出货赛跑

　　在北京“十五条”调控政策出台之前一周，不少一线房企在北京开始重新调整自己新盘的开盘计划——基本的思路是，所有开盘日期紧急提前——能在上半年完成的销售任务绝不拖到下半年完成。

　　记者了解到，目前包括万科在内的不少一线房企，都采用了类似的策略。如万科今年上半年的三个新盘项目，首次开盘日期均提前到今年的3~5月之间。北京万科给各项目提出的基本要求即是确保销售速度，保证现金回款。而按照原计划，这些新盘的首次开盘时间确定在5~8月之间。

　　与万科相似，首创置业、远洋地产等在北京的一线房地产开发企业，也都采用了类似的策略调整，只不过幅度有所不同。“以前北京楼市的主要供货期是要在5月以后开始，但从今年的情况看，从3月开始就会有集中的推货，短期内的供应量可能会瞬间增大。”2月16日夜，远洋地产的一位高管向记者分析。

　　“第三轮调控政策是在运用减法的基础上，增加了加法。与之前两轮调控不一样的是，2011年继续落实调控措施，利用限购等政策获得增加供应的时间，而对投资、投机需求继续实施减法。”李文杰认为，正是因为开发商们看懂了这一政策用意的判断之后，才开始提前出货。

　　21世纪不动产市场总监林蕾向记者表示，北京的住房结构5年后将发生明显变化，将形成以保障房和中小套型商品房为主体的住房格局。它必将对商品房市场形成一定的分流和挤压作用。开发商应看到这一点的不可逆性。

　　询价降价

　　记者了解到，在北京“十五条”调控政策下发的前后，很多一线地产企业开始通过小范围针对意向客户的价格测试，通过直接询价来作为确定项目销售价格的重要依据。

　　万科北京公司的相关人士向记者证实，在目前准备开盘的几个新项目的定价过程中，万科进行了小范围的价格测试，即直接向意向客户询问他们心目中可以接受的该区域内房产的销售价格，而后以此为重要依据，确定楼盘的最终销售价格。万科副总裁、北京万科总经理毛大庆一直向项目销售负责人强调，合理定价、顺应市场确定销售价格是确保快速销售的基本原则。

　　“房地产这个行业的定价很奇怪，在牛市的时候，开发商基本上是参考同地段项目进行定价，也就是同地段的类似项目卖多少钱，然后确定我卖多少钱，但对于终端消费者认为多少钱可以接受，基本上不予考虑。”杨少锋表示，这样的转变，意味着开发商开始感受到市场销售的压力，而这个压力自然来自更加严厉的北京“十五条”调控政策。

　　价格从来是最为敏感的论题。

　　李文杰告诉记者，一旦政策落地后，北京将执行当地户籍最多只能有两套房、外地户籍最多只能有一套房的政策，但商品房因为最近的市场透支，以及10年来的土地供应远郊区化，导致5环内供应锐减。

　　“城八区的2010年土地供应建筑面积仅有2821753平方米，占土地市场总供应建筑面积14509761平方米的19.4%，城区已经成为绝对的供小于求。而部分郊区县很可能因为本来市场需求(就是受到影响的刚性需求及投资)，市场很可能出现明显的价格下调。”李文杰说。

　　林蕾则分析说，如果北京细则的规定得到切实而严格的执行，将有一大部分购房需求被阻挡在房地产市场之外，今年此后的房地产市场走势将日益严峻。今年第一季度楼市成交量下滑将是必然的，但从全年来看，成交量走势还要看三、四季度政府有无后续政策跟进，以及消费者对首付60%、利率1.1倍的信贷政策的承受能力来决定。此外，从此次出台的政策细则来看，政府的核心目标还是在于控制房价，因此全年房价将势必得到有效控制。