英雄联盟暗裔剑魔补偿:【买断式回购交易】广州“伟国风暴”与商业地产风险预警

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：2010-09-06 17:05:03 

　　【买断式回购交易】广州“伟国风暴”与商业地产风险预警

　　商铺的开发商以返租的模式来吸引投资客，从一开始就是以商业地产的价值增值不卖点，以短期内尽快销售商铺为基本目标，而非真正以项目的长期持续稳定经营为根本目的。这类模式在国内的一些大中城市被重视、关注和采用，尤其是在珠三角的广州、东莞等地。从本质上来说，这种模式是整个中国房地产业泡沫化的一部分，其开发商也大多来自房地产业的投资转向，它和曾经盛行过的投资果园、陵墓、林地等性质一样，都是变相的房地产投机。它在一定程度上，迎合了民间资本投资渠道狭窄而股市地产投机暴利背景下中小投资者对投机的追求。

　　“返租”是一种基于对商业地产长期增值判断的“自杀式”模式设计，除去它的变相融资性质不说，它的存在必须在该项目在租期内“持续稳定经营并不断成长”为前提条件。而要实现这一条件，就必须具备达到上述目标的一系列保障措施，即高水平的操作团队、项目选址正确、经营商品和定位必须准确、周围商业环境处于成长旺盛阶段、整个市场处于高成长期。否则，一旦其中某一条件达不到，都有可能导致“持续性中断”，从而整个模式失败。可以预料，未来三五年中，将有一批近五年开发建设的商业地产项目，将有可能关门或倒闭，导致实际的风险发生。

　　广州伟国集团，以开发专业市场于近十年快速崛起。2009年，他们开办“广州伟国尾货批发市场”时，其下面的投资、市场以及办公室的相关负责人专门找过我，就有关专业市场的开办和建设问题向我咨询。但在详细了解其咨询目的和内容之后，婉言谢绝了为其服务的邀请。当然，当然拒绝重要的原因除了时间安排冲突外，一方面是我对这种经营模式的反感，我在心里将之与“传销”并列地排斥，另一方面的原因是人的问题，当时与我谈话的众高管人员，除了反复强调他们企业如何有背景和如何强大外，实际上对专业市场相当不熟悉。从他们谈话的语言中就可悟出他们似乎并不是真正关心其专业市场本身要如何选址和经营，而是在于要人如何帮助他们“神化”他们的企业和模式，本质上就是“叶公好龙”。还有一点，我1991年至1995年下海期间，其主要业务也是房地产投资，对其中的一些“小秘密”也不算陌生，因此，不想再涉及到该领域。

　　记得当时，我从流通业的深化、转型等角度，还对尾货市场的发育成长给予了关注和肯定(参见：王先庆：外贸转型与尾货市场http://www.kesum.com/zjzx/mjzl/guangzhou/wxq/fangtan/200907/106434.html)。另外，曾经还有一个安排，就是由伟国集团承办，召开一次全国性的尾货市场学术研讨会，其中有一个安排就是由我做一个发言。不过，后来不知因何变故，安排取消了。

　　进一步说，我是从流通领域的视角关注伟国集团及其专业市场建设的，而不是从地产视角去研究和关注它。未想到，这么快该集团就陷入危机了。据有关报道说，2010年8月中旬，伟国集团老总杨伟国涉嫌非法集资被警方控制。继而伟国集团快速进入破产程序。据粗略统计，大约有2000个投资者涉及其中，投入多少不等，少的几十万元，多的上百上千万元。我想，“伟国风暴”爆发，或许在广州只是一个新一轮商业地产投资高潮将出现“拐点”的信号。

　　这一轮商业地产开发大潮，开始于2005年前后，在这一轮中，随着广州房地产投资门槛的不断提高和机会越来越少，不少中小民间资本开始转向商业地产，并开发了近300个中大型专业市场。初步估计，这些专业市场中，除了五分之二左右的开发商是真正基于专业市场的了解而进行投资的，大部分投资则是抱着一种房地产投机的心态而参与进来的。换言之，大部分开发专业市场的人，终极目标就是要象“卖房”那样把商铺一次性卖出去，至于这个市场今后是死是活、商户经营什么、未来如何持续发展，他们除了在做宣传广告时承诺外，基本上是很少出于真心去考虑的。他们关注的是开发，而较少关注建设，甚至也不在乎后期的建设。

　　从现实情况看，不少地产商抱着一种投机暴发的心态在对待专业市场、购物中心、物流园区、奥特莱斯等商业地产项目的建设，他们骨子里，就只是把“商业”当成一个符号和借口，内心里并没有把它当一回事。经常看到这样一些项目和投资计划，难免让人产生一种深深的危机感。所以，真希望我国的流通主管部门、建设主管部门等政府部门，认真坐下来，研讨一下有关国家商业地产的长期发展战略问题，而不能任由地产商们和投机商们集团胡来。否则，中国未来的市场稳定将埋下长期的隐患，最终由政府和百姓为这些地产投机埋单。

　　下文由《新快报》记者杨金霞采写，发表于该报2010年9月3日第C15版，原标题为：“伟国”风暴后的投资思考。

　　伟国集团，一个曾经在广州商业地产界“叱咤风云”的“大佬”，一个曾经创造10亿“神话”的巨鳄，顷刻间灰飞烟灭———

　　8月中，传来消息，伟国集团老总杨伟国涉嫌非法集资被警方控制。继而伟国集团快速进入破产程序。据粗略统计，大约有2000个投资者涉及其中，投入多少不等，少的几十万元，多的上百上千万元。

　　在过去的一周，广州商业地产市场显得额外的平静，不少投资者变得更为审慎，他们更多地关注到投资的风险。

　　伟国事件到底给了我们什么启示，投资商铺到底应该怎样选择?

　　事件：投资35万后打水漂

　　兴旺的专业市场、每年8%的租金回报、8年后本金回购……第一次买铺的文小姐(化名)还沉浸在投资商铺的喜悦中，突然就迎来现实的一击。

　　文小姐告诉记者，去年11月底，她花了35万的积蓄，买了伟国鞋城43平方米的铺位。“按照他们当时的承诺，每个月返租租金是3500元。8年之后，伟国会以30万元将商铺回购。”没想到，看起来稳赚不赔的生意，最后还是落了空。

　　7月的返租租金还没收到，离最后的期限还有五天时间，就传出伟国出事的消息。现在伟国集团已经进入破产程序。

　　现场：破败凋零门可罗雀

　　伟国出事后，记者专程探访了其旗下的伟国数码通讯广场、伟国鞋城和伟国商贸城。在位于中山三路的伟国数码通讯广场，记者看到标牌已经用红布盖住，大门紧锁。门内一幅破败的景象，大部分的档口闸门紧闭，“我们主要是引导我们的客户去其他店售后服务。也不知道要在门口坐多久。”一位工作人员抱怨地说。

　　在白云石井镇的伟国鞋城，情况也不会好很多。记者在现场看到，只有一楼还有营业，二楼的商铺全部空置。一位租客说，“他们(伟国)出不出事，我们生意一样难做，因为位置偏僻，只能是靠自己带来的老客户做点生意。”

　　本质：没有产权的非法集资

　　“伟国事件表面上看是返租问题，但实质上是产权问题。他们把商铺多年使用权卖给投资者，然后一次性收取费用，并利用高额租金返租吸引投资者，形式类似于从投资者手中圈了一大笔钱后，再分月、分年付给投资者高额利息。而在圈钱后，伟国会拿销售所圈到的钱去做二次投资，一旦投资失败，资金断链就出事。”一位在商业地产界从业多年的人士说。

　　广东正大联合律师事务所律师赵少伟告诉记者，伟国集团的操作模式，本质是一种转租的形式。“伟国出售的是租赁回来的经营权，按照法律条款的规定，这是法律允许的。但他其实是以合法的形式掩盖了非法的目的，形式是转租，但是一次性收租，再投资，存在非法集资行为。”

　　返租：虚高价格透支未来

　　事实上，面对没有产权的商业项目，众多投资者仍然趋之若鹜，其原因显而易见———高额返租的回报。伟国在售卖上铺使用权的时候，往往打出“每年8%的租金回报”、“8年后本金回购”等宣传，以此吸引投资者目光。

　　许多接受采访的专家、业内人士无不指出，伟国此种操作模式，根本是有违商业操作。伟国集团惯用的做法就是，将某物业整体租赁下来，一般签15年以上的合同，再将使用权出售给小投资者，并许以高额返租回报，同时也将部分商铺以一定的租金出租给经营者。而在出售商铺前，他们已经虚高了铺价，彻底透支了商铺利润和未来发展空间，彻底透支了投资者未来的回报成果。

　　专家讲嘢

　　慎重对待无产权商铺

　　广州很大专业市场是临时建筑或旧厂房改造，只有物业使用权而没有产权。这其中，部分专业市场推出的商铺并不是产权，而仅仅是一定时期内的物业使用权。黄文杰认为，投资不带产权的商铺，出了问题，投资者的追讨难度很大，应慎重。

　　韩世同建议，投资者在选择投资商铺时，不要挑选没有产权的新项目。相反，投资一些已经做旺的产权式专业市场铺，会更有保障。

　　经营能力比回报率重要

　　黄文杰表示，商业地产与住宅地产的最大不同，在于销售成功并不代表项目成功，不管商铺销售情况与否，成功的经营才是核心，并将最终体现商业地产的价值。“现在，部分的商业项目，把运营忽略到不予重视的程度，利用项目回笼资金，根本没有长远的经营想法，这种项目是无法长期健康生存下去的。”

　　广东商学院流通经济研究所所长王先庆也建议，投资者选定投资商铺时，不能只注重回报，还应考虑投资风险与保障。投资应从整个项目定位、选址、规划等多方面考虑。此外，商业项目的运作团队也非常重要，是否有成功案例?是否有经营的能力及持续经营的打算?

　　投资者不应轻信高回报

　　目前广州商用物业中，许多返租项目的承诺回报率都相当高，伟国集团所利用的产权式商铺“返租”在广州并非只此一家。楚睿商业咨询有限公司董事长提醒个人投资，在投资商业地产时，不要轻信高回报，轻信非市场水平项目的“忽悠” 。

　　在广州一个返租项目销售成功后，伟国集团马上总结了“战果”，给营销团队每人奖励一部宾利豪车。

　　———坊间流传

　　伟国是在竭泽而渔。伟国集团做的项目，本质与林牧业、果园接近。它属于商业项目的分类，租、卖是它的核心。收益与风险决定了他能走多远的问题。

　　———广东商学院流通经济研究所所长王先庆

　　伟国集团所做的其实是金融传销，利用高额返租回报把投资客的钱圈进来，前面人分后面人的钱，传到最后无法维持下去，投资者就倒霉了。

　　———房地产专家韩世同

　　伟国风波后应如何投资商铺?

　　伟国神话破灭后，更多人关注到商铺投资领域规范化问题。记者就此采访了目前广州市商业地产市场颇具实力的代理公司———广州卓华房地产代理有限公司副总经理林晓东。

　　“伟国事件给我们一个重要的启迪是，投资商铺非常重要的一点是看产权。”林总说，投资者不能盲目地追求返租回报而忽略了产权问题。在购买商铺的时候，要看商业项目大产权证是否齐全，销售面积和开发商自持面积是否都在产权证范围之内;其次，要看发展商、代理商和经营团队实力，因为这是环环相扣，任何一个环节出问题，投资者利益都有可能受到损害。比如卓华公司的做法就是，每个项目都会选择有实力的发展商作为合作伙伴，背后也有如马会家居的骏合机构、广之旅下属广城物业管理公司、第一太平戴维斯等实力机构支持，最终目的都是要保证投资者利益，实现双赢。

　　另外，林总建议投资商铺的市民要慎重选择商业项目所在的地段。“地段、地段、还是地段。”李嘉诚先生告诉我们投资商铺首先要看项目所在地段，这一点是恒久不变的定律。像体育西、北京路、西华路、江南大道、滨江路这些黄金地段，尽管价格略贵，但保障度却很高。

　　在谈及返租的问题时，林总提醒投资者不能盲目迷信每年返租、每月返租，从广州商业地产发展历史来看，因返租而出现的纠纷经常可以见到。事实上，作为一个专业的代理公司，在项目的销售时，更多地会考虑项目售后的经营管理，都会建议发展商作实铺价，不要用虚高价格承诺高回报率的方式去吸引客户，反而应该在价格上给投资者留有发展潜力和空间，这也是对投资者负责的一种态度和做法。