九乡新闻网鳄鱼肉如何煲汤:中国商业地产投资风险与机会简析
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(2009-11-12 20:10:04) 一、对商业地产市场一般规律的几点认识
1、商业地产价格与租金取决于承租企业的盈利能力，因此与经济增速密切相关。
2、以空置率为代表的供求关系对商业地产价格与租金有显著影响。即使经济高速增长，但空置率较高的地区，商业地产售价与租金也可能长期下跌。
3、商业地产的净租金收益率明显低于名义租金收益率。
部分城市优质写字楼净租金收益率
名义租金收益率（%）
空置率
（%）
实际租金收益率
（%）
10年期国债回报率（%）
北京
9.93
23
4.73
3.62
上海
9.45
12.5
5.12
3.62
广州
7.73
14.6
4.08
3.62
2、因前几年新开工面积较多，未来新增供应将保持在较高的水平。
3、投资风险小于住宅市场。商业地产买方以企业为主，而住宅市场以居民需求为主，企业相对于居民更理性。住宅只需三成甚至更低首付，并可享受基准利率70%的优惠。商业地产首付至少50%，也无利率优惠。商业地产价格直接受制于租金水平和承租企业经营利润率。这导致目前中国一般商业地产售价低于住宅，租金却又高于住宅，租金收益率高于住宅，中国15大城市高档写字楼平均租金收益率是公寓的1.87倍。
三、商业地产投资机会
1、部分城市租金收益率较高的写字楼项目。租金收益率高、空置率低的部分商业地产租金回报诱人。以在香港上市的越秀房产信托基金为例。该基金拥有广州白马商务大厦、财富广场、城建大厦、维多利广场和越秀新都会共5个商业地产项目。2008年末综合入住率高达98.1%，同比提高0.7个百分点，租金回收率基本达到了100%，连续三年未出现坏账。租金净收益率较高。
表 越秀房产信托基金租金净回报率
每股净值（港元）
每股盈利（港元）
租金净收益率（%）
2006年
3.20
0.2444
7.64
2007年
3.53
0.3643
10.32
2008年
3.77
0.2186
5.80
2、由于国家规划（如天津滨海新区、与台湾岛隔海相望的福建海西地区），或受益于某些特殊禀赋（如一些风景名胜区），未来有较大发展空间的部分中小城市，或大城市边缘区域之商业地产项目。
3、海南省等适宜养老的地区的中高档养老院项目投资。中国已经进入老龄化社会，未来中国老年人数量将有较大幅度的上升，相关服务的需求巨大。地产投资加养老服务大有可为。
表 中国老年人口
60岁以上人口数量（万人）
60岁以上人口占总人口比率（%）
2005年
14222
10.8
2010年
16649
12.3
2015年
20657
14.8
2020年
23940
16.7