梁益彬与佛山市南海区西樵镇爱国村民委员会租赁合同纠纷案

(2007)佛中法民五终字第4号

　　上诉人(原审原告)梁益彬，男，1974年7月16日出生，汉族，住所：佛山市南海区西樵爱国杏头村中大街88号。
　　委托代理人陆宝昌，广东星宇律师事务所律师。
　　委托代理人马卫霜，广东星宇律师事务所实习律师。
　　被上诉人(原审被告)佛山市南海区西樵镇爱国村民委员会(以下简称爱国村委会)，住所：佛山市南海区西樵镇爱国村。
　　法定代表人梁兆明，主任。
　　委托代理人罗荣标，广东鑫一华律师事务所律师。
　　委托代理人欧阳光辉，广东鑫一华律师事务所律师。
　　上诉人梁益彬因租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院(2006)南民三初字第195号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现己审理终结。
　　原审判决查明：2004年5月17日，原、被告签订一份《租赁合同》，约定：被告将爱国小学旁土地1992平方米土地出租予原告作开办学校教育使用(租金按实际面积计算)，租金按每年每亩3000元计算；租金期限从2002年10月1日至2037年9月30日止；被告将爱国小学的原有教学设施有偿租予原告使用，但必须由被告向有关部门申请审批和爱国小学师生迁出后为准；原告按招收的全日制在校学生人数每人每年200元向被告支付教学设施使用费，如爱国小学师生未迁出而原告需要使用爱国小学教学楼之外的运动场、球场及其他公共活动场所时，则须向被告每年支付30000元的场地使用费。使用期间运动场、球场及其他公共活动设施的所有维修、水电及一切费用由原告负担；原告的建设期及装修期为2年，被告免收原告建设期及装修期2年的租金；被告只出租土地，地上建筑物由原告负责出资兴建；原告对该土地建设和施工前，必须递交规划设计图纸予被告，经被告审批后方可报建施工；被告负责协助原告办理该土地的申建、报建等有关手续；如被告违约，需向原告支付违约金100万元，并补偿对方和学生的一切损失等条款内容。同日，双方补充约定租赁期从2004年10月1日至2039年9月30日止；交租时间为2006年9月30日前支付2006年10月1日至2007年9月30日租金8940元。
　　2004年5月26日，被告书面通知原告，认为建筑工程尚未办理报建申报手续，要求停止所有建筑工程。2004年6月11日，被告通知原告，认为原告的报建资料不齐全，要求原告按西樵镇临时建筑报建程序提交有关报建资料。
　　2004年12月3日，佛山市南海区教育局核发佛山市南海区西樵中贸文化技术培训学校的民办学校办学许可证，其负责人为梁益彬；2004年12月9日，佛山市南海区民政局核发佛山市南海区西樵中贸文化技术培训学校的民办非企业单位登记证书，其法定代表人为梁益彬。
　　另查，原、被告约定租赁的土地属于被告农民集体所有；爱国小学所在的土地属于被告农民集体所有的建设用地。
　　2006年2月16日，原告向法院起诉，请求判令被告向原告支付违约金人民币100万元，并赔偿原告损失1117272元；被告承担本案诉讼费用。
　　本案审理期间，法院根据原告的申请委托广东粤辉工程造价咨询司法鉴定所进行评估，该鉴定所出具关于“梁益彬办公楼已施工项目”的造价鉴定报告。鉴定金额为80902。91元。该鉴定报告不含现场所堆放的红砖、沙石等未使用的材料价格；因无打桩记录，且基础处理方式不详，未含此项费用。
　　原审判决认为：2004年8月28日修订前后的《中华人民共和国土地管理法》第六十三条均规定，农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。本案讼争出租的土地是农民集体所有的土地，土地使用权未经佛山市南海区国土资源局批准不得擅自出租。被告擅自将上述土地出租予原告，违反了法律、法规的强制性规定。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，原、被告签订的《租赁合同》无效，原告请求被告依照合同支付违约金100万元，不予支持。被告是合同约定的土地交付者，对造成合同无效具有过错。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，被告应当赔偿原告因此所受到的损失。
　　原告围绕其损失1115262元主张其损失构成包括原告筹建学校支付的费用(证据材料11)、原告另行租场地的损失(证据材料19、20)、原告聘请教师支出的费用(证据材料25)。经审核相关的证据材料，原告所出示的证据材料11均是关于工程款项的支出，因该组单据不被法院所采信，也与现场鉴定的情况不相符；且依据《中华人民共和国城市规划法》第三十二条以及《村庄和集镇规划建设管理条例》第三十二条的规定，原告未经报建、规划就开始动工建设，由此产生损失应由行为者(原告)自负。因此，原告该部分损失不构成被告应承担责任的损失范围。原告于2004年12月才获批准取得办学许可证，但原告已于2004年8月就开始租用场地经营，且原告亦没有就经营场地重复支付租金(原、被告之间就租金支付尚未实际履行)。因此，原告主张的租用场地的费用及聘请教师费用是原告因经营学校而产生的支出，属于原告经营投资风险的范畴，不是因本案租赁合同无效所造成的支出。因此，该部分费用不构成原告的损失部分。综合上述分析，对原告在本案中主张的损失均不予支持。至于合同约定出租的土地上所建的建筑物虽经评估其价值，但因其未经报建、规划，依据《中华人民共和国城市规划法》第四十条以及《村庄和集镇规划建设管理条例》第三十七条的规定，该建筑物应由县级以上人民政府行政主管部门先行处理。就该地上建筑物在本案中不予审查处理。判决如下：一、原告梁益彬与被告佛山市南海区西樵镇爱国村民委员会于2004年5月17日签订的《租赁合同》无效。二、驳回原告梁益彬的诉讼请求。案件受理费20596元及鉴定费4854。17元，由原告梁益彬负担。
　　宣判后，原审原告梁益彬不服，向本院提起上诉称：一审法院判决租赁合同无效，上诉人认为该判决适用法律错误，没有考虑客观实际情况，应当予以撤销。
　　一、上诉人与被上诉人之间的租赁合同是双方的真实意思表示，应当认定为合法有效。租赁合同是在充分协商的基础上签订的，为此上诉人还交纳了人民币50万元作为定金。租赁合同的标的包括两部分，一部分为校舍，另一部分为校舍周边的土地。租赁用途为开办职业学校。发展民办职业教育符合国家的政策和法律规定，也有利于为社会培养实用型人才，各部门、各级政府应当予以鼓励和支持。上诉人在申办过程中，得到了南海区教育局、西樵镇政府的批准和支持。另外，根据广东省集体建设用地使用权流转管理办法，集体建设用地使用权可以出租、出让。所以，上诉人与被上诉人之间的租赁合同完全是合法有效的。如果无效，当前普遍存在的集体建设用地出租行为都要确认无效吗？那些在集体建设用地上建起来的厂房都要恢复原状吗？
　　二、被上诉人应当赔偿上诉人的经济损失。首先，如果确认合同有效，那么被上诉人就构成了违约，应当承担违约责任，除支付违约金外，还应当赔偿上诉人的经济损失。其次，即使确认合同无效，被上诉人是造成合同无效的过错方，对上诉人的损失依法应当予以赔偿。上诉人为了履行合同而进行了积极的准备工作：如设计、备料、招聘教师、购买教学设备等。这些都与履行租赁合同有关。如果合同无效，这些损失应当由被上诉人承担。
　　综上所述，一审判决对合同效力认定错误，希望二审法院正确适用法律，依法审理，维护上诉人的合法权益。据此请求：撤销原审判决第一、二项，改判支持上诉人的诉讼请求；被上诉人承担一、二审诉讼费用。
　　上诉人梁益彬二审期间没有提供证据。
　　被上诉人爱国村委会答辩称：一、被上诉人认为一审判决认定事实清楚，证据确凿，说理充分，适用法律准确，恳请二审法院依法驳回上诉人的全部上诉请求。
　　二、上诉人的上诉理由没有事实与法律依据。1、双方于2004年5月17日签订的《租赁合同》违反了2004年8月28日修订前后的《中华人民共和国土地管理法》第六十三条 “农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设”的规定，故原审法院认定该合同属无效合同，定性正确。2、《租赁合同》无效，被上诉人与上诉人作为合同的主体，对该合同的无效应均有过错，产生的法律责任应由双方按照过错大小分担。3、上诉人提出1115262元的损失主张没有证据支持，全部与本案件或者被上诉人无关。
　　综上所述，恳请二审法院驳回上诉，维持原判。
　　被上诉人爱国村委会在二审期间没有提供证据。
　　经审查，本院除对原审判决认定的事实予以确认外，另查明：2004年5月17日，上诉人、被上诉人签订《租赁合同》，其中第一项第4条约定：被上诉人经集体研究决定，同意将爱国小学的原有教学设施有偿租给上诉人使用，但必须由被上诉人向有关部门申请审批和爱国小学师生迁出后为准。嗣后，2004年西樵镇的学校合并，爱国小学没有撤，爱国小学的师生没有迁出，故被上诉人未将爱国小学的原有教学设施交付给上诉人租赁使用。
　　上诉人向被上诉人提供新校舍的设计图纸，要求被上诉人协助办理报建手续。2004年6月11日，被上诉人通知上诉人，认为上诉人的报建资料不齐全，要求上诉人按西樵镇临时建筑报建程序提交有关报建资料。之后，上诉人又提交新校舍的设计图纸给被上诉人。
　　本院认为：关于《租赁合同》的效力问题。2004年8月28日修订前后的《中华人民共和国土地管理法》第六十三条均规定，农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。广东省虽然规定农村集体建设用地使用权可以流转，但农村集体建设用地使用权流转需要办理相关手续，广东省人民政府于2003年6月24日作出的粤府[2003]51号《关于试行农村集体建设用地使用权流转的通知》规定“农村集体建设用地使用权，需出让、转让、出租和抵押的，由土地权利人向土地所在的县或市国土资源部门申请，其中由农村集体经济组织出让、转让、出租和抵押建设用地使用权的，在申请前应经依法召开的村民会议讨论同意。符合本通知规定的，市、县国土资源部门应当依法予以批准。农村集体建设用地使用权出让、转让、出租和抵押的，应当向土地所在的县或市国土资源部门申请办理土地登记手续，确认建设用地使用权和土地他项权利。”本案讼争出租的土地是农民集体所有的土地，土地使用权的出租没有经过佛山市南海区国土资源局批准，也没有办理过土地登记手续，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项关于“违反法律、行政法规的强制性规定”的合同无效的规定，上诉人与被上诉人签订的《租赁合同》因违反了法律、行政法规的强制性规定而无效。原审判决认定合同无效，具有法律依据，本院予以维持。
　　因为被上诉人未经依法批准，擅自将农村集体所有的土地出租，违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，是造成讼争合同无效的主要原因。上诉人要求被上诉人协助办理报建手续，但在被上诉人通知其按西樵镇临时建筑报建程序提交有关报建资料后，仍未提交齐全的报建资料，致使被上诉人无法履行协助报建手续，上诉人也应承担一定的责任。因此，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，双方对此均有过错，应各自承担相应的责任。
　　关于损失部分。上诉人主张被上诉人赔偿其另行租场地的损失。首先，上诉人与被上诉人签订《租赁合同》的第一项第4条是附有条件的，因条件没有成就，故被上诉人未将爱国小学的原有教学设施交付给上诉人租赁使用，被上诉人不存在过错；其次，双方补充约定租赁期从2004年10月1日开始，但上诉人于2004年8月就开始另行租用场地经营，故2004年8月－9月另租场地的租金不应作为损失由被上诉人承担，2004年10月，租赁期开始，上诉人与被上诉人就租金支付条款没有实际履行，上诉人并未就租赁场地重复支付租金；第三，上诉人另租场地的租金是上诉人经营学校而产生的支出，属于经营成本的范畴，不是因租赁合同无效所造成的支出。综上，上诉人主张被上诉人赔偿其另行租场地的损失，缺乏事实和法律依据，本院对此不予支持。上诉人主张被上诉人赔偿其聘请教师、购买教学设备的损失。上诉人聘请教师费用、购买教学设备是上诉人经营学校而产生的支出，亦属于经营成本的范畴，不是因租赁合同无效所造成的支出，上诉人此项主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。上诉人主张被上诉人赔偿其筹建学校支付的费用，经审核，该笔费用是上诉人在合同约定出租的土地上所建的建筑物的工程款项，因该建筑物未经报建、规划，依法应由县级以上人民政府行政主管部门先行处理。当事人在县级以上人民政府行政主管部门对涉及的建筑物进行处理后，可就因此产生的财产纠纷再向人民法院提起民事诉讼。故本院对上诉人的此项主张不作实体处理。原审法院就该地上建筑物在审理中不予审查处理正确，但在原审判决说理部分认定上诉人为筹建学校而支付的费用应由行为者自负及该部分损失不构成被上诉人应承担责任的损失范围，进行了实体处理，前后矛盾，显属不当，本院对此予以纠正。
　　综上，原审判决认定事实清楚。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项、第一百五十八条之规定，判决如下：
　　驳回上诉，维持原判。
　　二审案件受理费20596元，由上诉人梁益彬负担。
　　本判决为终审判决。

审　判　长　刘子平  
代理审判员　张雪洁  
代理审判员　余珂珂  

二00七年二月六日

书　记　员　李静然