李俊义与山西省人民政府驻广州办事处租赁合同纠纷案

　　上诉人(原审被告)李俊义，男，1968年4月29日生，汉族，住广州市三元里大道425号。
　　委托代理人杨志华，广东智洋律师事务所律师。
　　被上诉人(原审原告)山西省人民政府驻广州办事处，住所地广州市广花路三元里瑶台瑶泉新苑山西大厦。
　　负责人李刚，主任。
　　委托代理人张臣，广东金联律师事务所律师。
　　委托代理人刘东和，广东金联律师事务所律师助理。
　　原审第三人广州市新时代影音公司，住所地广州市机场路24号广东音像商场大厦9楼。
　　法定代表人李强，总经理。
　　委托代理人廖力，男，该公司职员。
　　上诉人李俊义因租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院(2006)越法民三初字第1938号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
　　一审法院经审理查明：广州市广花二路瑶泉新苑第7栋(原称广州市三元里瑶台瑶泉新苑B栋)房屋原是第三人所有的物业。1995年5月16日，被告与第三人签订《租赁场地合同书》，约定：被告向第三人租用广州市三元里瑶台瑶泉B栋'新时代影音大楼'首层两翼和三楼全部用于经营餐饮业、娱乐业；租期从1995年6月18日至2000年6月17日等。2000年6月1日，第三人与被告签订了《房屋租赁合同》，约定：被告向第三人租用广州市广花二路瑶泉街5号'新时代影音公司大楼'首层(大堂及设备房除外)和三楼共约1061平方米，租期从2000年6月18日至2011年6月17日等。上述两份租赁合同的租赁场地一致。被告实际经营为旅业。
　　1998年6月，第三人因借款将第7栋房屋抵押给中国建设银行广州芳村支行。1999年7月，北京路工行起诉第三人归还借款，广州中院应其申请查封了上址第7栋房屋l－3层。2000年7月，广州中院再次查封该第7栋房屋4-6层。第三人在2000年6月1日与被告签订上述《房屋租赁合同》时未书面通知抵押权人及广州中院。
　　2003年8月27日，由于第三人无法偿还到期债务，广州中院裁定拍卖第7栋房屋，并通知广州市国土资源和房屋管理局解除第7栋房屋的查封和涂销该房屋的抵押。2004年3月4日，广州中院执行局执行三庭向广东省拍卖行(以下简称拍卖行)发出(2000)穗中法经执字第9号《通知书》，主要内容为：委托拍卖第7栋房屋；该房屋部分出租楼层是在法院查封后未经法院及申请人同意自行出租，是无效行为，由第三人自行解决租赁关系，上述楼层作交吉拍卖等。此次拍卖流拍。2005年8月18曰，第7栋房屋再次被广州中院委托拍卖行拍卖，原告最终以13400000元买得第7栋房屋。同日，原告与拍卖行签订《拍卖成交确认书》，双方约定：按现状不交吉拍卖；根据广州中院(2000)穗中法执字第9号2004年3月4日《通知》认定出租楼层是在法院查封后未经法院及申请人同意自行出租，是无效行为，成交后由买受方与第三人协商解决租赁关系及清场工作，委托方与拍卖人不负责清场等。同年9月12日，广州中院裁定第7栋房屋转给原告所有。同年9月22日，原告发出《告示》，要求包括被告在内的原第7栋房屋内的租户尽快迁出场地等。
　　2005年9月被告向白云法院起诉原告，请求确认其与第三人签订的《租赁合同》有效。在上述诉讼期间，原、被告于2005年10月29日自行签订《调解协议》约定：被告现占用的广州市广花二路瑶泉新苑第7栋1和3层约1061平方米的费用，从2005年9月12日起交付给原告，每月租金28350元(即每日945元)，每月12日交付下月占用费；被告向原告一次性交付保证金50000元，在被告搬出后由原告结算后退还给被告；本调解协议到原、被告合同纠纷案法院最终裁定为止等。
　　白云法院于2005年11月2日作出(2005)云法民三初字第1284号民事判决书驳回被告的诉讼请求。判后，被告不服提出上诉。2006年1月18日，广州中院作出(2006)穗中法民五终字第66号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。
　　2006年4月21日，原告停止向被告使用的房屋供电。被告因此停止经营。同月26日，原告向被告发出通知，要求被告迁出上址使用的房屋等。但被告拒绝迁出。被告按上述《调解协议》向原告支付占用费至2006年5月12日止。
　　在本案一审审理过程中，被告申请对上址首层及三层房屋的装修物及相关设备的价值进行评估，但在指定的期限内没有预交评估费用，致使评估工作无果。诉讼中，原告表示不同意承顶装修嵌装物，要求被告拆除，但不得损坏房屋结构。
　　一审法院认为，经业已查明的事实，第三人于1998年6月将上址第7栋房屋抵押给中国建设银行广州芳村支行，于2000年6月1日与被告签订《房屋租赁合同》；而原告于2005年8月18日通过竞投买受了涉讼的房屋。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第一百三十三条第三款规定：'担保法施行以后，因担保行为发生的纠纷案件，在本解释公布施行后尚在一审或二审阶段的，适用担保法和本解释。'《中华人民共和国担保法》是自1995年10月1日起施行的，因此本案适用担保法和上述解释。该解释第六十六条规定：'抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。'故第三人于2000年6月1日与被告签订的《房屋租赁合同》对原告不具有约束力；原告作为房屋的所有权人，对该房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利，现其要求被告迁出上述现使用房屋的诉讼请求合法，予以支持。由于被告在本院指定的期限内没有预交评估的费用，致使无法查明被告在承租房屋内的因装修所增设的嵌装物的现值，对此，责任在于被告；且因原告表示不同意承顶房屋内的装修嵌装物，并要求被告拆除；故被告应在迁出时一并将房屋内的装修嵌装物拆除，并恢复原状，但不得损坏房屋结构。至于被告因此所受的损失，本案不一并处理，由被告和第三人另行解决。
　　由于原、被告双方签订的《调解协议》约定'协议到合同纠纷案法院最终裁定为止'，而广州中院于2006年1月18日已作出终审判决书，故上述《调解协议》于2006年1月18日终止。原告据此于同年4月26日要求被告迁出涉讼房屋，但被告拒绝迁出，故被告应向原告支付占用房屋期间的房屋使用金。鉴于原告于2006年4月21日停止向涉讼房屋供电，导致被告停止经营，原告有一定的过错，故房屋使用金应参照房管部门评定的非住宅商业用房租金标准的50％从2006年5月13日计付至被告实际迁出之日止。原告要求按每日945元的标准计付房屋占用费的请求，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第七十一条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十六条、第一百三十三条第三款之规定，于2006年9月21日作出如下判决：一、确认被告与第三人于2000年6月1日签订的《房屋租赁合同》对原告不具有约束力。二、被告应在本判决发生法律效力之日起15日内负责自行拆除广州市广花二路瑶泉新苑第7栋(原称广州市三元里瑶台瑶泉新苑B栋)首层及第三层现使用的房屋内自行增设的装修嵌装物及恢复原状，并将上述房屋腾空交还给原告；拆除装修嵌装物及迁出时不得损坏房屋结构。如被告逾期拆除装修嵌装物，则装修嵌装物由原告处理。三、被告应在本判决发生法律效力之日起15日内向原告支付从2006年5月13日起至实际迁出上述房屋之日止的房屋使用金(参照房管部门评定的非住宅商业用房租金标准的50％计付)。案件受理费703元由被告负担。
　　一审宣判后， 李俊义不服，向本院提起上诉称：一、一审判决上诉人与第三签订的租赁合同对被上诉人不具有约束力没有法律依据。对于合同效力的确认只存在有效与无效的区别，而不存在确认合同对某当事人是否具有约束力的问题，合同对某当事人不具有约束力只是合同被确认无效后的结果，一审在没有判决确认租赁合同无效的情况下，就直接确认租赁合同对被上诉人不具有约束力，其实质仍然是以认定租赁合同无效为前提的，这显然与广州市白云区人民法院于2005年11月2日作出的(2005)云法民三初字第1284号判决关于被上诉人与该租赁合同无关的生效判决是相悖的，一审判决违反民事诉讼法关于已生效判决作为判决依据的规定，适用法律错误，应当予以撤销。另外，上诉人提供了拍卖行的2004年4月25日第384期的拍卖资料可以证实租赁合同是有效的，租约截止到2007年止，但一审法院没有认定。二、上诉人与第三人签订的租赁合同对被上诉人是有效的，被上诉人认为合同无效是没有法律依据的。上诉人与第三人续签的《房屋租赁合同》中约定的租赁期限从2000年6月18日至2011年6月17日，被上诉人于 2005年8月通过竞拍方式取得了上诉人承租房屋的所有权。依据合同法第二百二十九条的规定：租赁物在租赁期限发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。上诉人与第三人签订的租赁合同对被上诉人仍然是有效的，被上诉人应当继续履行租赁合同，被上诉人要求上诉人限期搬出承租房屋没有法律依据。另外，被上诉人提出合同无效的理由是站不住用脚的。其一，被上诉人提出广州市中级人民法院于2004年3月4日向广东省拍卖行出具《通知书》，载明上诉人承租房屋未经法院同意，新时代公司的出租行为系无效民事行为。上诉人认为，该通知书不是法院裁定书或判决书形式，且加盖的是广州市中级人民法院执行三庭的印章，执行三庭只是广州市中级人民法院内设分支机构，其印章对外不具有法律约束力。而唯有通过加盖法院公章的裁定书或判决书等法律规定的诉讼文书形式才能认定合同效力。因此，被上诉人以该通知作为认定租赁合同无效的依据是错误的。其次，被上诉人提出上诉人与第三人发生租赁行为是系在被抵押及查封状态下进行的，且未经抵押权人或法院同意，因此租赁行为是无效的。上诉人认为，上诉人与第三人签订房屋租赁合同是在原租赁合同到期后续签的，是原来合同的延续，上诉人当时对租赁房屋已被抵押及查封的状况一无所知，第三人及抵押权人、法院均未将上述情况告知上诉人，且抵押权人也从未对上诉人承租房屋的行为提出质疑。按照相关法律规定，抵押状态下的房屋出租是效力待定的民事行为，只有在抵押权人提出主张租赁合同无效时才会发生合同无效的法律后果，而抵押权人中国建设银行没有提出合同无效的主张，因此，被上诉人以承租房屋被抵押为由认为租赁合同无效是没有依据的。其三，被上诉人提出根据《广东省城镇房屋租赁条例》第六条及《广州市房屋租赁管理办法》第十一条规定，上诉人与第三人签订的房屋租赁合同都是无效的。上诉人认为，根据合同法第五十二条第五款的规定，认定合同无效应当是以违反法律、行政法规的强制性规定为依据，被上诉人列举的上述两规定均属地方性法规和政策，既不属于法律、行政法规范畴，不能依据上述两地方性规定作为认定合同无效的依据。三、上诉人与被上诉人在2005年10月29日在派出所的协调下签署的《调解协议》约定该协议在被上诉人与上诉人合同纠纷案法院最终裁定时终止，该调解协议与双方在白云区法院的合同纠纷案无关，但一审法院却认定《调解协议》的终止时间是2006年1月18日不当。该《调解协议》的终止时间应当是本案最终裁定出来时为终止时间。依据《调解协议》，被上诉人是同意我方使用讼争房屋。2006年4月21日，被上诉人停止向上诉人承租房屋供电，造成上诉人无法继续使用承租房屋，给上诉人经营造成重大损失。房屋租赁合同效力并没有经法院认定，该合同仍然处于效力待定的状态的情形下，被上诉人无权采用野蛮手段强行断电，造成上诉人无法继续使用房屋的过错全部在被上诉人，因此，上诉人没有使用承租房屋期间的租金损失应当由被上诉人全部自行承担，一审判决在上诉人无任何过错的情况下，判令上诉人按房管部门评定的非住宅商业用房租金标准的50％支付房屋使用金是没有法律依据的。故上诉请求：1．撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求；2．判令被上诉人承担本案诉讼费。
　　山西省人民政府驻广州办事处二审答辩同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求。理由如下：一、一审判决认定上诉人与第三人签订的租赁合同对被上诉人不具有法律约束力是有充分的法律根据的。本案第三人与上诉人签订《房屋租赁合同》时，涉案房屋已处于被抵押状态，买卖不破租赁原则对本案是不适用的。白云法院的判决对《房屋租赁合同》对被上诉人是否有效的问题未处理过，未因此形成任何判例。合同效力与合同对某当事人是否具有法律约束力是两个不同的法律概念。判断合同对合同外第三人是否具有约束力，不以合同是否有效为前提。二、被人民法院或其他司法机关查封的房屋不得出租，被抵押房屋，未经抵押权人同意的，不得出租。上诉人与第三人签订的《房屋租赁合同》是在双方明知或应知租赁房屋将会被拍卖或可能被拍卖的情况下签订的合同，属于恶意串通，损害第三人的利益的合同，违反了《中华人民共和国合同法》第52条的规定，应为无效，且已被广州市中级人民法院发出的(2000)穗中法经执字第9号《通知书》所确认。尽管该通知书非正式裁定书，但因执行局执行三庭是人民法院的职能部门之一，有权对相关民事行为的效力作出认定。上诉人与第三人签订的两份合同仅合同主体相同，租赁期限、租金标准等合同内容完全不同。因此，两份合同均为独立的租赁合同，后一份合同并非前一份合同的延续。三、双方在《调解协议》约定该协议与双方在白云区法院的合同纠纷案无关，并不能表示各方确认合同的有效并同意履行租赁合同。《调解协议》约定由法院最终裁定，该裁定是指白云区法院受理的租赁纠纷案件，是指当时没有完结的案件，而不是本案。白云区法院案件已于2006年1月18日经广州市中级人民法院作出终审判决，所以《调解协议》应当终止。上诉人无合法依据占有被上诉人的房屋，侵犯了被上诉人的所有权。
　　广州市新时代影音公司二审答辩同意李俊义的上诉意见，不同意一审判决，但没有上诉。
　　本院二审查明：李俊义与广州市新时代影音公司于1995年5月16日签订的《租赁场地合同书》第九条还约定：租赁期满，本合同自行失效，期满后，甲方场地仍愿出租时，在同等条件下，乙方有优先租用的权利。本院二审查明的其他事实与一审相同。
　　本院认为，本案被上诉人山西省人民政府驻广州办事处以拍卖竞买的方式取得广州市广花二路瑶泉新苑第7栋房屋的所有权。根据拍卖会拍卖资料及《拍卖成交确认书》的约定：根据广州中院(2000)穗中法执字第9号2004年3月4日《通知》认定出租楼层是在法院查封后未经法院及申请人同意自行出租，是无效行为，成交后由买受方与原审第三人广州市新时代影音公司协商解决租赁关系及清场工作。被上诉人据此请求确认上诉人李俊义与原审第三人签订的《房屋租赁合同》对被上诉人不具有约束力，上诉人迁出讼争房屋及赔偿被上诉人经济损失。
　　根据上诉人的上诉理由和被上诉人的答辩意见，本院认为，本案双方当事人的主要争议焦点是：1。 上诉人李俊义与原审第三人广州市新时代影音公司于2000年6月1日签订《房屋租赁合同》是否是续租行为，该合同对被上诉人山西省人民政府驻广州办事处是否有约束力？2。上诉人与被上诉人于2005年10月29日签订的《调解协议》约定该协议在被上诉人与上诉人合同纠纷案法院最终裁定时终止，是否指本案二审终审裁判时止？
　　关于上诉人李俊义与原审第三人广州市新时代影音公司于2000年6月1日签订《房屋租赁合同》是否是续租行为，该合同对被上诉人山西省人民政府驻广州办事处是否有约束力的问题。李俊义上诉认为其与原审第三人签订房屋租赁合同是在原租赁合同到期后续签的，是原来合同的延续；依据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条关于租赁物在租赁期限发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力的规定，其与原审第三人签订的租赁合同对被上诉人仍然有效，被上诉人诉请其迁出讼争房屋没有法律依据；广州市中级人民法院关于其承租房屋未经法院同意，确认原审第三人的出租行为无效而发出的(2000)穗中法经执字第9号《通知书》不是法院裁判文书，且加盖的是执行三庭印章，执行三庭只是广州市中级人民法院内设分支机构，其印章对外不具有法律约束力。被上诉人山西省人民政府驻广州办事处则答辩认为上诉人与原审第三人签订的两份合同的租赁期限及租金标准等合同内容完全不同，因此，两份合同均为独立的租赁合同，后一份合同并非前一份合同的延续；另外，被司法机关查封的房屋不得出租，已抵押的房屋未经抵押权人同意的，也不得出租。上诉人与原审第三人签订的《房屋租赁合同》是在双方明知或应知租赁房屋将会被拍卖或可能被拍卖的情况下签订的合同，属于恶意串通，损害第三人的利益的合同，且已被广州市中级人民法院发出的(2000)穗中法经执字第9号《通知书》所确认，尽管该通知书非正式裁定书，但因执行三庭是人民法院的职能部门之一，有权对相关民事行为的效力作出认定。本院认为，根据上诉人李俊义与原审第三人广州市新时代影音公司于1995年5月16日签订的《租赁场地合同书》第九条的约定：租赁期满，本合同自行失效，期满后，甲方场地仍愿出租时，在同等条件下，乙方有优先租用的权利。该租赁合同期满后自行失效，上诉人仅在原审第三人对外向不特定的多数人发出租赁邀请的情况下，享有优先承租权。因此，上诉人李俊义与原审第三人广州市新时代影音公司于2000年6月1日签订《房屋租赁合同》，并非法律意义上的续租行为。李俊义上诉认为其与原审第三人签订房屋租赁合同是在原租赁合同到期后续签的，是原来合同的延续，该租赁合同对被上诉人仍然有效，依据不足，本院不予采纳。由于上诉人与原审第三人之间的《房屋租赁合同》是在法院对讼争房屋查封后于2000年6月1日签订的，且未经法院同意，因此，该租赁合同对买受人山西省人民政府驻广州办事处不具约束力。至于本院执行庭发出通知书，是因上诉人与原审第三人在未经法院同意情况下签订租赁合同的行为有碍讼争房屋执行而依职权作出的，符合最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》的相关规定。
　　关于李俊义上诉认为其与被上诉人于2005年10月29日签订的《调解协议》约定该协议在被上诉人与上诉人合同纠纷案法院最终裁定时终止是指本案二审终审判决时止的问题。经审查，上诉人与被上诉人之间的《调解协议》是双方在白云法院诉讼期间因供电问题经越秀区公安分局矿泉街派出所调解而签订的，因此，一审法院关于该案已由本院于2006年1月18日作出终审判决，故上述《调解协议》于2006年1月18日终止的认定更符合双方当事人签订上述调解协议的本意。而被上诉人山西省人民政府驻广州办事处提起本案诉讼是2006年5月31日，在双方签订调解协议时尚未形成，且双方也不可能预知在调解协议签订后还会产生诉讼，故李俊义上诉认为其与被上诉人于2005年10月29日签订的《调解协议》约定该协议在被上诉人与上诉人合同纠纷案法院最终裁定时终止是指本案二审终审判决时止，显然理据不足，本院不予采纳。
　　至于上诉人一审提供拍卖行的第384期关于租赁合同是有效的，租约截止到2007年止的拍卖资料未经拍卖公司证实，且讼争房屋也并非在该期拍卖会成交，因此，一审法院对该证据不予认定，并无不当。综上所述，李俊义上诉请求的理由均不成立，本院不予支持。审查一审判决事实清楚，处理恰当，应予维持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项的规定，判决如下：
　　驳回上诉，维持原判。
　　本案二审受理费703元由上诉人李俊义负担。
　　本判决为终审判决。

审　判　长　张汉华  
代理审判员　黄晓清  
代理审判员　陈　雯  

二00六年十一月十五日

书　记　员　苏华光