苏州采芝斋 所有店面:尹某某诉凌某某、第三人椰林集团（湖南）某公司租赁合同纠纷案

　　案情：

　　原告尹某某，女，湖南某大学职工。

　　被告凌某某，女，湖南某医院护士。

　　第三人椰林集团（湖南）某公司（以下简称椰林公司）。地址：长沙市岳麓区桐梓坡。

　　法定代表人吴先生，董事长。

　　原告尹某某因与被告凌某某、第三人椰林公司发生租赁合同纠纷，向岳麓区人民法院提起诉讼。

　　原告尹某某诉称：二00二年十一月二十八日，在我相信被告的前提下，由被告起草，双方签订了一个“承包协议书”。当即，我支付被告租赁费一万二千九百元和押金三千元，共计人民币一万五千九百元。协商过程中，被告隐瞒真实情况，欺诈我：被告没有将“协议书”交“椰林公司”签字同意并盖章。造成事后椰林公司不予承认。被告与椰林公司签订的租赁合同期限为一年，而与原告签订的“协议书”期限为三年，有意超越权限。被告提供自己在商学院的门面搞麻辣烫生意搞不过来以及此门面又可能会拆除的虚假情况，诱导原告错误判断。根据《合同法》第八十七条、第五十二条和租赁合同书第六条规定，此承包协议为无效协议，以上错误由被告的欺诈行为所至，被告应负全部法律责任，由此造成我损失全部由被告赔偿。二00二年十二月十五日开业以来，存在一个严重的环境问题，店堂内顶部有大量积水，滴落到地面、餐桌、顾客头上、身上甚至面碗和茶水里，顾客意见很大。因此，常常弄得我向顾客赔礼道歉和赔偿。严重时，有四、五张餐桌不能坐人营业。同行和顾客们都称面馆为“水帘洞面馆”。经椰林公司领导和工程技术人员鉴定，不是上楼层漏水，而是由被告原装修所至。这是一个连被告也得承认的众所周知的事实。针对这种状况，我已及时通知了被告，并且挤出晚上和寒假时间，自费二千多元，进行工程改造，但是没有效果。我三番五次找被告，但被告以种种借口推脱。二00三年二月二十八日，我找椰林公司解决问题，椰林公司不承认此协议书。被告不履行自己的责任和义务，自始自终拒绝我的正当要求。请求法院判令原、被告所签订的“承包协议书”无效，终止原协议的履行，返还我所交承包款共计人民币一万五千九百元；赔偿我相应损失三千一百五十元及经营损失一万零五百元；由被告承担诉讼费用。

　　被告凌某某辩称：原告诉称与我签订协议书是我的欺诈行为所致的观点是错误的。在签订承包协议前，我已再三说明，我的租赁期只暂订一年。原告夫妻均说反正公司的门面是要出租的，并要求与我签三年以上，绝不反悔。于是，我才同意了原告的要求。原告诉称我以种种借口推脱解决漏水问题的事实不存在。我曾建议在门面玻璃门上安两台换气窗，并请椰林公司的人员安装。在安装时，原告又不同意安，屋顶水珠的问题由原告自己想办法。原告诉称的损失没有事实依据和计算标准。

　　第三人椰林公司述称：我方与被告间签订的合同是真实有效的。因未经我方同意，故原告和被告之间签订的转租合同是无效的。希望原、被告能够互谅互让解决这个事。我方保留追究被告违反合同的违约责任。

　　审判：

　　岳麓区人民法院受理该案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审判。

　　经审理查明：被告凌某某和第三人椰林公司于二00二年十月十六日签订了合同编号为2002—10—16—01的椰林湘雅大学城商铺租赁合同书。合同约定：商铺地点为椰林湘雅大学生城内一号楼1—13号；经营定点项目为非炸、煎、烤、炒类饮食；合同有效期自二OO二年十一月十八日至二OO三年十一月十七日止；租金每月为一千六百五十元，租金每半年缴纳一次；承租保证金三千元；租赁期内被告不得私自转让或转租商铺。合同书还对其他事项进行了约定。被告在合同书上签了字，第三人在合同书上加盖了公章。同时，被告和第三人还签订了商铺租赁合同实施细则。签订合同书后，被告向第三人交纳了保证金三千元和租金九千九百元。第三人将门面交付被告使用后，被告在该门面对外的一面安装了玻璃墙和门（该门面另三面为墙壁，没有门窗）。二00二年十一月二十八日，原、被告双方在看过门面后，在未征得第三人同意的情况下，签订了一份承包协议书。该协议书约定：被告将椰林湘雅大学生城A区负一层1—13门面承包给乙方从事非炸、煎、烤、炒类饮食经营；协议有效期自二00二年十一月十八日至二00五年十一月十七日止；原告在经营过程中必须遵守国家相关法律法规，并办理相关证件，费用由乙方自理；门面承包金每月为二千一百五十元，其中包含门面租金及设备、设施折旧费，门面承包金每半年交纳一次，学生寒暑假承包金减半，其它应交费用不变；协议签定之日，原告须向被告交纳承包保证金三千元；承包期内，原告在不损害被告经济利益的前提下，原告可以将门面转包他人，但应及时通知被告，得到被告认可，原告如确因特殊原因需解除本承包协议时，应书面通知被告，经被告同意后方可进行，否则作违约处理，承包保证金不退还。协议书上同时对其他事项进行了约定。原、被告均在协议书上签了字。双方同时拟定了门面设施、设备清单。原告在签订协议书当天向被告交纳了门面承包金一万二千九百元和承包保证金三千元。被告亦将门面及门面内设施、设备交给原告使用。由于门面比较密封，只有一扇门供空气流通，原告在门面内加工面食时水蒸汽大，造成了门面内屋顶凝结水珠下落的情况，影响了原告的经营。原告为此找被告协商，但双方一直协商不好解决办法。二OO三年二月二十八日，原告向第三人反映了情况。第三人对原、被告之间的协议不认可。原告遂诉来我院。在本院诉讼阶段，原告仍在该门面经营，但将玻璃门拆了下来，门面内屋顶已无凝结水珠下落的情况。另查明，原告使用该门面期间的物业管理费，已由原告以被告的名义交付给第三人。

　　上述事实有承包协议书、租赁合同书、承包金收条、承包保证金收条、屋顶凝水的录像光盘、通知、门面租金收据、保证金收据、门面设施设备清单及原、被告和第三人陈述证实，并经庭审质证，足以认定。

　　法院认为：原告和被告签订的“承包协议书”所约定的内容符合租赁合同性质，系明承包实租赁。该合同实际上包括门面租赁和设备、设施租赁两部分。门面租赁部分是合同的主要部分；设备、设施租赁部分从属于门面租赁部分。门面租赁部分系未经原出租方第三人椰林公司准许或追认的转租，该部分应属无效。设备、设施租赁部分因其在合同中的从属地位，亦应认定为无效。被告对该合同的无效有过错。原告在签订该合同时已明知该门面所有权人非被告，又未落实原出租方是否同意转租，对合同无效也有过错。原、被告双方应当各自承担相应的责任。原告所诉请的物业管理费系原告实际使用门面期间发生，应由原告自行承担。原告诉请的资产投入、改造恶劣环境的费用无充足证据证实，不予支持。原告诉请的营业损失，无充足证据证实，且原告在没有办理营业执照和卫生许可证的情况下从事的食品生产经营行为违法，不受法律保护。故对原告的此项诉请不予支持。原告应将门面即被告提供的设备、设施退还被告。原告实际使用了门面六个月，应当承担期间被告支付第三人的门面租金九千九百元。被告从原告处收取的“承包金”扣除此九千九百元门面租金后的三千元余额应当退还原告。被告从原告处收取的“承包保证金”应当退还原告。据此，岳麓区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第一百二十四条、第二百一十二条、第二百二十四条，《中华人民共和国食品卫生法》第二十七条之规定，作出如下判决：

　　一、原告尹某某和被告凌某某于二OO二年十一月二十八日签订的承包协议书无效。

　　二、限原告尹某某于本判决生效当日将位于椰林湘雅大学生城内一号楼1—13号门面及门面内原有设备、设施（详见原、被告签订的门面设施、设备清单）退还被告凌某某使用。

　　三、限被告凌某某于本判决生效当日将承包金中的人民币三千元和承包保证金三千元，共计六千元，退还原告尹某某。

　　四、驳回原告尹某某的其他诉讼请求。

　　本案案件受理费及其他诉讼费共计一千二百九十二元，由原告尹某某、被告凌某某各负担六百四十六元。

　　一审判决后，双方均未提起上诉，现判决已产生法律效力。

　　评析：

　　一、尹某某与凌某某签订的承包协议书的性质及效力问题。

　　1、承包协议书的性质归属问题。

　　原告与被告签订的承包协议书实质上并没有承包内容，而是符合租赁合同的构成要件。该协议确定了凌某某将租赁物（商铺及商铺内设备设施）租给尹某某使用，尹某某取得收益权、使用权的基础上的权利义务关系。该承包协议书应视为租赁合同。

　　2、该协议的效力问题。

　　所谓租赁合同，是出租人将租赁物交给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，具有如下法律特征：1、转移的是财产的使用权。2、承租人需支付租金。3、租赁合同为诺成性合同、双务合同、有偿合同。4、具有临时性。5、合同终止后承租人需返还原物。本案涉案协议书实际上分为两个部分。一部分是商铺租赁合同，一部分是商铺内设备、设施的租赁合同。后一部分是以前一部分的存在和生效为前提的，后一部分合同目的的实现依赖于前一部分合同的实现。二者分属不动产租赁和动产租赁，具有主从合同的关系。依照《合同法》和《民法通则》承租人在签订租赁合同后，只享有租赁物的使用权和收益权，而无所有权和处分权。也就是说，一般情况下，承租人不得将租赁物转租，但在出租方同意的情况下可以进行。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：承租人经出租人的同意可以将租赁物转租给第三人，承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。尹某某与凌某某签订的商铺租赁合同部分未经出租人椰林公司的允许、同意，事后也未经椰林公司的确认。凌某某在没有处分权的前提下，将此商铺转租，属非法转租，为此而签订的商铺租赁合同部分应视为无效。关于商铺内被告自有设备设施租赁部分的约定，因其与商铺租赁合同部分之间是主从关系，而本案商铺租赁部分无效，设备、设施租赁部分的约定也应因其从属性而当然无效。

　　二、合同无效后双方当事人的责任问题。

　　1、双方的返还义务应当如何履行。

　　合同无效后，产生如下的法律后果：对未履行部分不予履行，对已经履行的部分应当通过返还财产，赔偿损失等方式使当事人的财产恢复到合同订立之前的状态。在此案中，原告明知被告无权转租商铺，而与之签订租赁合同，对合同的无效有过错，且原告实际使用了合同标的物也同意支付使用商铺期间的部分租金。被告凌某某有将已缴纳的“承包金”（实为商铺租金）的余额和保证金全额退还给尹某某的义务。同时，原告尹某某也有将商铺和商铺内的设备设施交还被告凌某某使用的义务。

　　2、本案原告诉称的营业损失是否应当由被告赔偿的问题。

　　根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案被告本应基于其过错承担原告经营损失的相应部分。但根据《中华人民共和国合同法》第一条：“为了保护合同当事人的合法权益，维护社会经济秩序，促进社会主义现代化建设，制订本法”和《中华人民共和国民法通则》第六条：“民事活动必须遵守法律，法律没有规定的应当遵守国家政策”的规定，我国法律只对当事人的合法权益予以保护。本案原告所从事的是食品生产经营，按照《中华人民共和国食品卫生法》第二十七条的规定，食品生产经营企业和食品摊贩，必须先取得卫生行政部门发放的卫生许可证，方可到行政部门申请登记，未取得卫生许可证的，不得从事食品生产经营活动。《中华人民共和国食品卫生法》的规定属于强制性规定，不得违反。原告尹某某的经营活动未取得工商部门的营业执照，亦未取得卫生行政部门的卫生许可证。也就是说尹某某的经营活动为法律所禁止，属违法经营行为，不受法律保护。因此，本案原告诉请的营业损失，因其经营行为的违法性，在法律上不能予以支持。法院对此的处理，体现了合同法的直接目的和主要任务——保护合同当事人的合法权益。不属于合法权益的，人民法院不予保护。