九乡新闻网苏州虎丘有什么好厂:美国不靠加息控制房价 - 姚鸿恩的日志 - 网易博客
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美国不靠加息控制房价
人在美国 2011-02-10 12:31:55 阅读6105 评论45 字号：大中小 订阅
美国不靠加息控制房价
姚鸿恩
国内新闻说，央行加息了。在这之前，国家用二套房首付提到6成的规定，来提高非刚性购房的门槛，现又亮起加息信号，看来，高层已感到：再不控制百姓不满的疯狂房价，后果可能不可设想。
其实，加息并不能从根本上控制房价。听说国内的按揭是“随行就市”的，也就是说，央行加息，那么已经买了房子但未付清贷款的，每月就得多掏出钱来。亏了。但不至于抛售房子，因为自住的还得住下去，出租的用涨房租来弥补，炒房的肥猪们稍稍掉点膘也不慌。
美国购房贷款通常用固定利率，最常见的是30年固定，就是说，锁定30年，哪怕利率涨到天，原来是多少还是多少。如果最初贷款的时候利率较高，比如6%，后来降息到4%，还可重新贷款（Refinance）。
加息、减息，对房价有一定的影响，但十分有限。美国现在房市不振，政府保持低利率，但并不能妙手回春。
美国的房子，大多类似国内别墅，叫single house，也有一些类似连体别墅，叫townhouse。这样的房子，全装修，包括冰箱、热水器等家电，全美的中位价（median price）约为20万美元。所谓中位价，就是有一半数量的房子高于这个价格，另一半数量的房子低于这个价格。
20万美金换算成人民币，数字有些大。但是，在美国，收入是美金。美国普通百姓的工资的“数字”跟中国百姓的差不多，三五万一年。小家庭两人年收入有个6万多的话，20万的房价相当于3年的工资收入。国际上通常认为“房价收入比”应维持在3-6的范围内。或者说，房价应该相当于3年至6年的家庭收入。这才是正常的。
美国为什么房价无法炒高？政府依靠什么来保障百姓的基本居住权益？
从限制投机方面来说，主要是提高炒房的成本。
其一，买房子有个成交手续费（Closing cost），大约为房子成交价的2%到3%。卖房子的话，重头是给经纪人的佣金，通常为房子成交价的6%。所以房子买进卖出，最起码得付出房价的10%。
其二，地产税。各地不同，每年大约相当于房价的1%到3%。
其三，所得税。卖房子赚钱了，要交所得税，对有钱人来说，税率是35%。也就是说，你赚100万，35万上交国库，让政府“劫富济贫”。
房价无法炒高，老百姓就买得起。美国约有三分之二的人买房子。三分之一的人租房。美国有的居民一辈子租公寓。有的是因工作、学习等原因，搬家后短期租住公寓。有的则是喜欢公寓不用“自己动手”修理、除草什么的。租房绝大多数是公寓，类似国内的小区。公寓也是家。
从提供住房方面来说，主要是保障租户的权益。
其一，政府补贴低收入和无收入的居民租住公寓，租户只是象征性地付几十元月租。有孩子的困难家庭，甚至完全由政府支付房租。
其二，用详尽法规保障公寓租户的权益。比如，不可歧视；合同期间不可涨房租；收取的押金须付利息等。
租期通常是一年合同，可永久续签。房东不可随意终止合同。
前几天我跟上海的亲友通越洋电话。一个亲戚说，他的40多万买的房子，现已经涨到2百多万了。我说，“把它卖了，再租房，一年租金最多几万。”答：“租房很麻烦，房东可能几个月就叫你搬，或者就是乱涨房租。”
国内若能参考美国的做法，再加上根据中国特色而采取的强硬措施，比如判一批违法的炒地炒房者，比如增收“空置房”税，房价就有望不太离谱。
最近，奥巴马提议：联邦政府“公务员”工资冻结两年不加薪。
政府人员要以身作则，作些牺牲，帮助国家克服困难。
假若国内高层也请各级公务员“知足常乐”，“只住一套，多余出售”的话，应该会有助于降低房价。若更进一步的话，“多余出售”的房子，捞到的外快钱统统上交国库，资助建造廉租房，那么，老百姓都愿掏出心来热爱国家、建设国家。国家，国家，有家才是国家。