九乡新闻网花菜可以蒸吗:第五章 请用数据说服我（1） -任你评说-搜狐空间
来源：百度文库 编辑：九乡新闻网 时间：2024/04/28 11:48:12
第五章 请用数据说服我（1） 
| 请用数据说服我 |
全国工商联在两会上的报告揭示了我国房地产开发费用的构成，并将房价中大头是政府的土地及税收所得公布于众，揭示了房价上涨的重要因素。要解决房价高的问题，应先从政府入手，因为用高价面粉是很难生产出廉价面包的。
全国工商联的报告，刺痛了上海市市长韩正的神经，于是韩正市长用全国工商联的数据有误来辩解，认为上海市政府的收益没有报告中那么多。那么就请韩正市长也用数据（正确的数据）来说服大家。
中国的统计系统无法让信息充分获得，并且不向社会公开，因此才有了房地产暴利一说，也才有了要求开发商公开成本构成的争论。单一开发商除上市公司必须对股民公布全部财务情况，以便让股民与社会了解和便于投资的选择之外，非上市公司并不需要公布成本的构成与经营情况，这可以认为是公司经营的核心竞争力的一部分，是一个企业管理与经营的特色，并没有普遍意义。好的公司在成本控制、经营理念以及产品的特殊设计和创意的增值上有着许多的不同，单一公司公布的情况也并没有行业上普遍的代表意义。
众多上市公司的报表足可以说明这个行业的基本情况、净资产的回报率情况以及与其他行业对比中的利润率情况等。但却仍没有被社会所认可，社会上从来不认为房地产上市公司的利润率反映的是真实情况，也不认为这些上市公司没有暴利就证明这个行业没有暴利。因为社会与政府的论点都集中于房价过高，尤其是房价在政府的眼中已成为多年调控政策打压的重点对象，因此公布一个企业的成本并不能说明问题。于是REICO工作室将房地产行业与其他行业对比是不是暴利行业的研究换了个角度，用对我国房地产企业开发费用及销售收入分析的方式来揭示房价，变个角度来公布开发企业的成本构成。并告诉公众房价中的最大受益者是政府，房价的降低只有从土地的价格、税收的负担和企业的利润三方面入手才能合理降低。
房价的构成中，政府的收益一次性索取的，如低价、一次性收取的出让金按70年计算贴现等于是10倍的收益；税收基本是预征、预缴，按贴现算也无形中增加了数倍。但企业的所得部分却是以购买土地、规划设计到最终交房结算才可以，周期大概4~6年，这样年收益就被分解为较低的水平了。
房价构成中并没有核算政府收取的各种税费，如规费、证费、市政基础设施费等。同时也未计算上下游产业中的税费，这些也是政府的所得，如施工单位上缴的各种税费、建筑材料生产与购买环节的税费、设备生产与交易中的税费等，当然还有这些生产中因为人工而产生的各种税费等。
假定将上述未计算进去的各种因素都考虑在内，政府从房价中分得的份额大约要远远超过70%的比重了，而除住房之外的任何商品都不可能为政府提供如此大比重的收益。
REICO工作室用抽样调查的方式选择了部分城市与企业的样本所作的研究报告，或许会因样本数量的不足而有所偏颇，但这只能说明被信息取得的困难所限制，并不能说明分析的方法与计算错误，更不像韩正市长所说的存在数据本身有误的问题。也许政府部门掌握着更多的数据，而民众和民间的研究机构是绝不可能有政府那样强大的获取数据的渠道，那么就让政府用数据来说服民众，而不是简单地用说别人的数据有误来否定研究成果。至少民间的研究机构敢于提出这样的报告，态度是认真的，那么也请政府用更认真的态度来回应问题的提出。