花菖蒲花语:第四章 地价推高房价（5） -任你评说-搜狐空间

第四章 地价推高房价（5）

    |“地王”频出的反问之二 |

    国土供给的数量到底是多还是少，国土部连续发文要进行清查。如果国家国土管理部门都弄不清楚土地的储备与市场供给的情况，那么又如何判断供求关系呢？

    国土部公布的土地供给数据中包括了建设用地与非建设用地。建设用地中有工业、商业、办公、住宅等多类，又分市场化与非市场化、出让与划拨，用供地指标无法分清已征与未征、已开发与未开发、增量与存量，同时无法分清商品房与保障房的供给差别，更分不清政府储备与市场储备、企业储备的情况，民众看到的只是一笔糊涂账。

    因此每年当国土部门号称已完成了年度的土地供给计划时，市场中的经营主体却无法从这笔糊涂账中看出市场中的土地供给关系。而开发商则根本不看国土部门公布的数据，只看地方政府网上公布的招拍挂数据，因为国土部门的数据与市场无关，地王也只是在招拍挂中产生。

    2009年上半年，国土部公布的建设用土地供给的总量已超过了36 000多公顷，而国家统计局公布的房地产开发土地购置面积仅为13 644公顷（这其中还包括部分非出让的保障性住房用地），这两者之间相差了22 000多公顷。房地产开发购置的面积仅为土地供给总量的约40%不到，可见供地虽多，却不知花落谁家。而市场中分到的份额则少之又少，岂不是肉少狼多吗？

    虽然2009年6月之后地王颇多，但土地购置的面积是逐月下滑的。这与市场中的供给量减少是相关的，6月为3 769公顷，7月为2 665公顷，8月仅为2 322公顷，8月比6月下降了40%。而同期销售面积则分别为9 464万平方米、7 646万平方米、7 661万平方米，分别为土地供给量的2.51倍、2.86倍和3.29倍。而全国新增土地的建设容积率仅为1∶1.3左右，可见土地的供给量远低于房屋的销售量。

    自2008年第一季度土地出现其他用地供地的暴增、房地产开发用地供地的暴跌现象，到2009年第二季度房地产开发用地同比减少了6.3%，而这个减少则是在2008年下降的基础上同比的。

    自2009年开始保障性住房用地、经济适用房用地和廉租房用地总量是快速上升的。到第二季度末，保障性住房的用地同比增长了36.3%，而商品房用地则减少了15.1%，同比的用地比重下降了4.5%。但保障性住房不会影响市场的房价，自然也与天价地无关，只有商品房用地才会出现天价地王与影响市场的房价。

    土地供给的总量也许未变，但当切蛋糕的刀偏向一方时，零和游戏就让另一方的利益无法得到保障，市场就必然会出现异样的倾斜。

    以北京市为例，2006~2009年上半年，商品房住宅用地供给仅完成了年度计划的39.7%、33.8%、55.2%和27.3%，但2006~2008年期间全年的建设土地供给都完成和超额完成了总用地计划，其中经济适用房和享受经济适用房政策的供地年均都超额了150%以上，最高年份为189%，这类非市场化的用地份额远远大于了计划，但用于市场化的商品住宅的建设用地却连续数年严重短缺。商品住宅的平均用地楼面价从2006年的每平方米2 796元，上涨了1.6~1.8倍（至2009年7月），而平均地价从每平方米3 416元增长到了每平方米8 796元，上涨了2.57倍（至2009年6月）。

    自2007年以来，三环之内没有任何住宅用地的供给，自然价格就只能向外线平移，至2009年6月三环与四环之间的土地价格上升到了每平方米14 494元。天价和地王也就成为了一种必然的结果。也许这些新地王已不再是地王，而只是供地制度下的牺牲品，也可能是价格提升中的一种常态。北京已不太可能在市中心增加土地的供给量了，但想居住在市中心的消费者却热情不减，都梦想距伟大的首都中心的天安门越近越好！

    上海又如何呢？2009年计划供给的土地约为1 200~1 400公顷，但上半年仅供应了300多公顷，远低于计划的供给量。几乎所有拍出天价地的城市都出现的是同一类问题，只要供地紧张的城市，天价就成为企业生存的障碍却不得不为之的无奈。

    当天价地频出时，媒体报道所反映出的却是市场平均销售价格的下降，似乎人们更关心的是市场平均销售价格而非国家统计局公布的价格指数。却不知道市场平均价格是受当时市场产品的供给结构而变化的，指数如同股指，不是按个股的表现，而反映的是市场普遍的价格变化。

    当上海2009年6~7月份的高档商品房销售量集中时，市场平均的销售价格猛涨，但主要集中于两个楼盘，并不能反映上海整体市场的情况。个别楼盘的涨价并不代表所有楼盘涨价。如今2009年9月份出现的平均销售价格下跌，同样是因结构变化，而非代表所有楼盘都降价。

    但消费者最关心的只是自己选择的合适对象的商品房价格是涨还是落。平均销售价只反映当时市场结构的变化，价格指数反映全市或全国的变化趋势。而用市场平均销售价格来衡量趋势的变化则会对市场与民众产生误导作用。

    人们也许会因为公司的实力不强，无法用天价去竞争土地，因此才反对出现土地的天价，但只要土地供给制度不出现根本性的变化，政府垄断和限制性的土地供给方式就一定会不断地出现天价地与流拍的并存。

    天价地按经济学来说一定是在给相邻的同类项目发补贴。尽管天价地变成商品房销售还会有一个生产的周期，但也会在天价出现的同时引发周边项目的涨价，改变社会与民众对房价的预期，自是有人欢喜有人愁的局面。

    新加坡与香港是无法增加供给的典型，房价超过每平方米20万元人民币，自然也就不奇怪了。但中国仅农村的宅基地就占了城镇建成区的4.6倍的面积，解决供给并非难事。目前，0.34%的国土面积居住了6亿多城镇人口，拿出20%的土地让15亿人居住总是可能的吧。

    土地制度最终决定着住房市场的未来。