花螺:第四章 地价推高房价（2） -任你评说-搜狐空间

第四章 地价推高房价（2）

| 全国的房价 |

    当衡量与计算猪肉的价格时，社会并不会产生歧义，因为猪肉虽然不像黄金有各种纯度标准，质量却相差不大。但房子的差别却是巨大的，不但房子本身之间存在巨大的差别，房子的位置、地点也因为城市交通、道路、环境、配套等因素存在巨大差别。基础设施建设投入的因素似乎并没有被计算于房价之中，那么土地的价格又怎么会发生变化呢？

    1994年潘石屹的万通新世界广场就卖出了每平方米4 000多美元的高价，那时的美元是1∶9的汇率。2008年金融行业的甲级办公楼，硬件远远好于万通新世界广场，但价格却不到1994年万通新世界广场的水平，房价似乎没有涨。1994年，西单赛特的商铺曾卖出了每平方米6 600多美元的高价，至今北京大概也就是这个水平或尚有不及。同样是1994年，亚运村的阳光广场也卖出了每平方米2 600~3 600美元的高价，今天大概周边的楼盘能有此殊荣的也是极少数。

    1994年有内外销房的差别时，外销房的地价高、房子好、有热水、有俱乐部、有环境、有绿化、有配套，标准都远高于内销房，因此价格明显高于内销房，但并未引发市场的争论，因为还有较差建设条件和较低价格的内销房。当人们明知无能力享受外销房的豪华时，心甘情愿地接受没有浴室、没有热水、没有漂亮的楼外装饰和明亮的大玻璃窗的普通房子。

    但随着城市的改造、经济的发展、人民生活水平的提高，当年外销房的高标准已被打破，住房建设的差异在缩小。更多的新建普通商品房不但好于当年的外销房，连环境、绿化、配套设施也都大大超过了当年的水平，但房价似乎也比不上当年的辉煌了，大概是因为再也找不到较差建设标准和较低价格的住房做陪衬了。

    当房子越盖越好，城市的道路、绿化、配套越来越好时，政府就不得不从土地中收回对城市的投资，因此几年之前，地方政府才开始有了“经营城市”的概念，用政府加大投资的方式改善城市的基础设施和配套，以吸引更多的投资者。在改善城市面貌中提升住房的质量，从而也大大提高了土地的成本。总不能在城市面貌的改善中再去允许建设低标准的“破房子”吧。

    七八年之后，北京实验性建设的大板楼许多已被拆除了。前三门当年被称为官员们的“豪宅”，2008年已经成了影响城市面貌的建筑。而远郊区县的新建花园式小区无论是房子还是环境都远远超过了当年这些豪宅的标准。北京如此，全国也同样。无论一、二线城市还是曾经荒无人烟的海滩，或是少见樵翁的山沟，都变成了不但人满为患，而且标准远高于当年外销房的建筑群落，成为一方美景与胜地，房子也自然价格不菲。

    有人说二手房的价格明显上涨，但二手房并未发生住房本身的标准变化，其实不然。外部环境的改变在影响着二手房的价值，如地铁、轻轨、学校、商场、公园的建设。何况还有位置因素与内装修的改善等。

    旧的房改房的改善也许并不大，但生活水平的提高和收入的增长难道不会在物以稀为贵时提升资产的价格吗？

    北京最早的拆迁用房在二环外，后来发展到了三环、四环，而今五环的房子都在城市扩张的大饼中变成了中心区。2007年，1 633万常住人口中62%的人口集中于占北京总面积仅8.3%的主要功能区内，自然连二手房的价格也在城市扩张与人口相对集中时变成了黄金价格。

    问题并不是出在土地的价格普遍上涨之后，房子的标准在提高，房价同样在提高，而在于除地理位置差别影响的价格之外，缺少了相近地段的住房标准差别中的价格差。不在于房型面积的差别，而在于建筑标准的差别缩小了，于是当土地无差别地攀比价格时，住房的建筑标准也在攀比中逐步升高，城市面貌因此而改观了。但普遍的价格都提升了，再也找不到那些虽然标准差一些，但还勉强买得起的“差房子”了。难为的是让不同收入的人群都只能在一个消费层次上进行产品的选择，而无法按消费差别分层次地进行选择性消费。

    “90/70”政策的出台大概就是无法在同等地价的条件下去改变住房建筑标准上的差别，而不得不在面积的大小上作出差别性的一种无奈之举。

    住房的普遍价格上涨之后，尽管居民的收入水平也在提高，但住房的可支付性指数（HAI）在明显地下降。从2003年开始，连续四年处于持续下降的状况，东部发达地区尤其明显，已普遍低于HAI 90的低线。但全国的平均水平按30年按揭贷款计算的HAI仍在120.68，按20年按揭贷款计算仍在101.02，高于100的标准值。除个别地区或个别城市之外，并没有到无法接受的可怕程度，否则又怎么会在房价上涨的同时仍保持着销售的高增长呢？

    大多数房价上涨速度过快的城市，恰恰是城市存量房空置率较低的城市，或者是非常住人口购买率较高的城市。虽有空屋，但无助于解决实际居住需求。

表4–1? 2007年存量住房空置率最高和最低的10个城市

2007年存量住房空置率最高的十个城市   2007年存量住房空置率最低的10个城市

城市       空置率    城市       空置率

银川       9.65%     乌鲁木齐       0.34%

石家庄    6.44%     广州       0.38%

上海       5.95%     重庆       0.39%

沈阳       5.89%     长春       0.64%

郑州       5.61%     昆明       0.93%

青岛       5.45%     深圳       1.06%

宁波       4.66%     贵阳       1.76%

厦门       4.39%     天津       1.83%

西宁       4.24%     成都       1.88%

武汉       4.17%     北京       2.02%

    全国平均2.81%的存量住房空置率，即使将空置房屋全部投入租赁之中，也无法满足城市不断扩张的人口增长的需求，也无法满足每年800多万对新人因结婚而形成的家庭分裂需求。城镇居民平均每户家庭的人口数从2003年的3.01下降为2006年的2.95，这意味着家庭的分化速度在不断加剧，住房的刚性需求在持续扩大。虽然城镇人口的绝对增长从2003年的2 164万下降到2006年的1 494万，但仍是一个巨大的数字，而新增住房的建设速度尤其是商品房（年400万套）却远远不能满足这一需求。

    试图靠商品房来解决全部城镇居民的住房是不可能的，但如果忽略或降低了商品房的作用，则更将造成住房缺失，历史上的福利分房政策早就证明了这种结果。

    2005年，城镇家庭各种住房来源调查中，购买商品房的总量仅为14.1%，租赁商品房的比例为11.0%。购买商品房比例最高的10省区中上海最高为26.52%，广东最低为15.7%，北京仅为13.9%，其他省区的比例更低，因此将无法解决住房问题和房价过高问题推给市场就更没有道理了。

    2007年，政府从土地出让中获取了9 000多亿元的收益，而全部商品房（含非住宅）的利润总额不足2 000亿元。与房地产相关的税收却占了很高的比重，如北京约为税收总额的四分之一，可见房地产仍是中国经济的支柱型产业。不用市场化的方式解决住房的改善问题，而试图用非市场的方式解决房价必定是死路一条。

    不管未来的房价如何，都不可能因房价的波动而否定住房政策中的市场化部分，那么就无论如何无法回避房价在供求关系与建筑质量的提高中调节的必然规律。正确认识房价上涨的必然因素，正确认识我国住房的现状，才能正确地判断出住房市场发展的未来。

    所有尚未购买而只能靠购买商品房解决住房和改善住房条件的人群必然希望“拐点”出现，以便能更轻松地负担购房的支出，但除非中国整体经济的宏观经济下滑，或是政策失控，否则这种愿望很难实现。而如果中国的整体经济下滑，那么即使房价负增长，这些人大概也没有胆量去购房。因为人们在经济下滑时永远无法知道何时是最低点，反而会让机会从手缝中溜走。

    供求关系只能解释房价的预期，但最终决定房价的仍将是宏观经济与政府的强制性政策。非市场的政策是无法用市场化的方式预测的。