芜湖市中山科技招聘:山东乳山海景房被指如同鬼城

2011年01月28日 21:53
来源：经济观察报

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张逢

2010年以来，关于山东乳山海景房的报道并不多见，在这片被称为“威海银滩”的黄金海岸线上，此起彼伏的高矮住宅楼被开发商们想象成了金山和银矿。在喧嚣的施工声音背后，看似平静的乳山近况，实则充满争议和疑惑。你仍然会在一周之内接到好几个“银滩海景房”的推销电话，也依然可以在周末随意搭乘看房团的车前往销售人员口中的 “世界珍藏海滩”。但当你买了这里的房子以后，升值不升值？真由不得你做主了。

现状

2007年，吴先生以每平方米3100元购买了乳山“如意花园”小区一间9层高的小单间。穿过阳台前面十几栋小住宅楼，9层的高度恰好可以看到海平面。为了这个海平面，吴先生付出了每平方米贵几百元的代价——如果想要更好的景象，这“楼层费”更加昂贵。

吴先生说，想到在这里买房的原因其实很简单：海景房销售电话的诱惑、无非当作一次旅行的看房团之行加上装修精致的样板房。当然，这里房子价格的相对低廉更是不可或缺的购买因素。

“中国是世界上人均海岸线最少的国家，人均只有几厘米。”承销商崔先生说，这是他们在培训销售人员时必须提到的一个事实。“内陆人都对大海有心理渴望，加上大城市房价不断攀升，我们的样板房又建得很精美，来看过的人通常都会动心。当然，即便不买，借着看房的名义过来玩玩也不错。”于是，以银滩楼市开发为起点，“威海银滩海景房售楼处”悄然出现在各大城市的街头巷尾，“看房团”成了乳山最时髦的词汇。

2010年5月初，吴先生第三次到乳山，看到与如意花园相邻，一个同样包含两栋高层和多栋低层板楼的项目“明珠海苑”正在预售中，络绎不绝的看房团被送到售楼处。与当年的如意花园一样，很多看房者就在现场签订合同并交付定金，场面极为火爆。

2010年开盘的“明珠海苑”价格在4000—6000元/平方米，和吴先生所购住宅景观相同的住宅价格为5000多元/平方米，上涨幅度已经较为可观，但是与北京等城市的投资收入相比，还是小巫见大巫。“不跟北京这样的城市相比，就光说其他沿海城市，最低房价也都在七八千以上。”另一个名为“湖畔人家”的楼盘销售员小江说，“银滩的房价一直处在平稳增长中，虽然不会出现疯涨的情形，但也没有降价的空间了。”

并且虽然目前的房地产调控一直从紧，但是购买海景房似乎可以游离在调控之外，“一般按照开发商的要求在他们指定的银行贷款，基本都可以贷下来，虽然有几家银行名义把非首套房的首付提高到5成，利率升到基准利率1.1倍的水平，但多数银行仍可享受两成首付和七折利率购房。”小江说，“当然，要想买就得快点，谁也难保他们什么时候就把首付和利率升上去了。”

在全国房地产高烧不退的大背景下，海景房也是持续恒温，甚至升温。据说，乳山的经验已经被作成功的范例在业界推广，山东青岛有一处海景房已经组织人马要复制乳山的“看房团”模式。但是，这种一年住上几天的第二物业、第三物业，在房地产调控向二级城市、三级城市下狠手的情况下，还会一路畅通吗？

问题：鬼城的阴影

曾经，鄂尔多斯[18.07 0.28%]把“鬼城”带进了人们的视线，新建了大片以住宅为主的建筑群，但是却无人或极少人居住，暗夜之下，形同鬼城。这在大规模房地产开发和城市改造中已经不是什么奇闻了。一年中大多数时间少人居住的海景房会不会有沦为“鬼城”的风险呢？

吴先生讲到，2009年乳山银滩如意花园交房时，从那里步行到最近的沙滩大约半小时，其间要经过干涸的池塘、无名的工地，杂草丛生。至2010年5月，这里仍不见丝毫起色，唯一的改变就是工地上竖起了一个巨大的花瓶，突兀地立在沙滩前，显得有些不伦不类。

整个银滩的市政建设也停滞不前。底商的经营萧条，计划中的大型商业中心貌似烂尾楼，很快你就会发现，住在海景房里的你，无处可去。

在如意花园对面经营一家东北餐馆的杨姐一家，是第一批移居到银滩的业主。几年来，生意做得不温不火，她丈夫时常跟当地人一起出海捞海货补贴家用。她说，如果再这样下去，可能会选择把房子卖掉，回东北生活。

还有开小药店的董青，虽然她租用的底商每年租金只要1500元左右，但收入也仅够她和儿子日常开销。只要一有时间，董青就坐在织十字绣的桌子前面，她花了3年时间制作的一幅《清明上河图》就快完工了，“我想卖多少钱？看看淘宝上什么价格吧，我这个怎么也得卖30万才行。”她说，卖十字绣也许会成为她维持生计的出路。

问题还远不止于此。

由于银滩楼盘的入住率太低，即便每间房屋都铺设了供暖设施，热力公司也无法提供暖气，因此冬天的银滩基本上很少有居住者。大量房屋常年空置，只有照常收取物业费的物业公司会定时将楼道打扫干净。

“旅游”和“宜居”是乳山市政府最早赋予银滩的定位。基于此，“福如东海”、“大拇指广场”以及高尔夫球场等项目纷纷开建，耗资巨大，但由于缺乏特色，无法引来游客。于是2010年伊始，银滩的定位被修改为“最适宜养老的城市”，更多资金被引入到城市建设中，而非一味地占领海岸线。

2011年，乳山市政府计划投资2.8亿元加强银滩地区的公共设施建设，此外，日处理能力3万吨的银滩污水处理厂正在建设当中，全长2100米的白沙滩河也正在河床清淤。这些都是乳山在2011年工作计划中的重头戏。此外，旅游景点建设也加大了力量。“福如东海、多福山、潮汐湖等代表银滩旅游形象的核心景区正在加快建设。”银滩管委会的工作人员表示。下一步，他们将依托海洋资源，探索发展垂钓、游艇、帆板等海上娱乐项目，丰富滨海旅游的内涵，增加银滩的“人气”。

“福如东海引入了威海一家投资机构的20亿元资金，西面的潮汐湖度假村则是由台商投资60亿元建设的。”上述承销商崔先生介绍道，“此外，距离如意花园不远的大型商场已经完成招商，将于5月份正式营业。”尽管当地一些人存有怀疑——以目前银滩的人气不足以支撑这样的商业中心。

但是，我们似乎也不好据此就说这里已经陷入“鬼城”的梦惑。大海和辽阔的海岸线毕竟对人类具有强大的吸引力，而步入老年社会的中国，数以亿计的老人的养老需求也不容小视。那么如果把养老和宜居成功地融合起来，银滩和其他相似的海景房们会不会再次成为炙手可热的地产宠儿呢？

海景房

能量系数

较少受信贷调控影响，即使所购海景房为第二套房，也有可能申请到首套房的利率

安全系数

入住率低，房间即使铺设了供暖设施，但热力公司可能无法供暖生活配套滞后，同时入住率低反过来影响商业氛围的形成

投资者说：

步行到最近的沙滩大约半小时，其间要经过干涸的池塘、无名的工地，杂草丛生；底商的经营萧条，计划中的大型商业中心貌似烂尾楼，很快你就会发现，住在海景房里的你，无处可去。