芙蓉街门头出租转让:任志强：开发商为“十八亿亩红线”背了多年黑锅

2011年01月28日 20:52
来源：凤凰网房产

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凤凰网房产讯 在近两天出台新国八条和房产税之后，任志强今晚又在其博客上撰写了相关政策的“万言书”。以下是凤凰网房产摘录任志强博客的部分内容，以飨读者。

以下是任志强博客内容摘选内容：

希望能让民众欢欢喜喜的过个大年，国务院再次于年前发布了2011年的新八条，为巩固和扩大去年的调控成果、继续有效遏制投资投机性购房而努力奋斗，逐步解决城镇居民住房问题。但除了加大保障之外，全文中似乎再也找不到有利于逐步解决城镇居民住房问题的条款了。

中央经济工作会议中所强调的加强政府责任，在国八条中变成了地方政府责任。

地方政府有审批土地指标的权力吗？有制定货币政策的权力吗？有制定税收的权力吗？有调节利率的权力吗？有发债的权力吗？有控制人口流动的权力吗？有的地方政府手中甚至没有控制钢材、水泥、建材生产、调配的能力，没有独立财税支配的能力，又如何承担稳定市场的责任呢？

民众不知道这个地方政府是指省还是市，是指一线还是二三线城市，也许是指县级政府吧（第二条中有将镇纳入保障的要求，这就到了县了）。

地方房价统计数据中的造假是件很容易的事，平均房价本就不是个准确定义的标准数，本就是对市场没有任何意义的虚数，也自然就可以用各种方式来假戏真唱了。如用外围的低价房大量供给将少量高档房的价格平均下去；如用大量保障性住房供给将享受价格平均下去；如严格限制高价房的销售许可，将销售平均价格降低；如用销售限价方式强命开发商降价；如用“限价房、竞地价”的方式供应土地等等。难道这种破坏了市场价格信号基本功能的行政手段会促进市场健康发展吗？

也许我们弄不清国八条说的市场是什么定义，但经济学告诉我们没有了价格信号、没有了“看不见的手”的作用一定不是市场了。被行政所扭曲的价格信号所反映出的市场也一定不会是个健康的市场，更不可能是个发展的市场。

加大住房保障是政府的责任，但保障的对象是谁，从来就是一笔糊涂账，谁都愿意不花本钱去享受政府公共资源的补贴，并借此而发个财产性收入的大财。因此严格的准入准出和退出机制才是让民众对保障性政策失望和怀疑的关键。加大公共租赁会有利于稳定市场的需求，却不会完全扭转供求不平衡的关系。这种租赁也不参加销售价格的竞争，自然也与遏制价格无关了，但销售价格的管制却会影响租赁的价格。

提高交易环节的税收，确实是许多国家限制短炒投机行为的一种做法。但韩国的经验证明，这种辅助的手段无法从根本上解决市场中的供求关系，反而削弱了二手房对攻击的补充调节能力。幸好中国是个以一手房市场为主的国家，否则这种交易税的可转移性必然和只能是抬高交易的价格了。

供求是平衡价格的条件，土地供给又是源头制约着住房的预期供给。因此土地的供给增加是平抑价格预期的前提，而从国八条中民众似乎看不到希望。严格住房用地供应管理，并非是一个扩大供给的信号，各地要增加土地有效供应，并不表示土地总量的增加，而是表示这个有效是以满足70%的保障住房、棚改住房和中小套型普通商品住房为前提的。

因此特别强调在新增用地计划中单列保障性住房用地并应保尽保。但保障性住房与市场商品房交易交割的关系不大，尤其是保障以公租为主时，并不反映价格交易的变化，与遏制房价几乎无关。如果土地总量是个零和游戏，那么当保障房用地应保尽保并数量和比重不断加大时，则商品住房可分到的份额和数量则只会越小越少，而不是增加了。

自2005年之后，每年销售的面积数量就超越了竣工的数量，并从1:1长到了去年的1.73:1。这说明销售远远大于竣工，供给低于需求的局面并未改善，反而在恶化。那么为什么还不增加土地的供给呢？不增加土地的供给又如何改善供求关系呢？

是十八亿亩红线的约束吗？其实每年农田占用的总量中房地产开发用地仅占5%左右，纯商品住宅约只占1.5%左右。大量的土地占用并非是商品住宅所占用。去年2.7万亿元的土地出让收入中，由开发商购买的土地仅为不到1万亿元，另1.7万亿元出让的土地并不是商品房。而开发商购买的土地中仅70%是住宅用地，其中还包括约20—30%的保障房，纯商品住房所占的比例就更低了。因此地价高与十八亿亩红线无关，而只与农田占用总量中分配给商品住宅的用地比例相关，但开发商却为十八亿亩红线背了多年的黑锅。

如果各城市先后不同周期的逐步宣布限购令，必然会让不符合购买条件的家庭不得不先到那些尚未宣布限购的城市中抢占一个位置。这也恰恰是去年部分城市的限购令导致资金的流动，而今年则不得不让更多的城市限购的结果。难道还要用这种不断扩大的限购令再让这些资金向更多的非限购城市流动吗？

国八条也许会让房价平稳不健康的发展。计划性的手段可以实现单项目标但未必会让市场发展，反而可能让市场萎缩，与国进民退的结果一样。

国八条会如何呢？当然是有效的。毫无疑问在通胀压力巨大的上半年这种严控会成常态和必然。

与去年相同一个闷棍一定会让市场刚刚回升中的销售热情再次变成观望，销售量的下降已成必然，尤其是在更多的限购城市中会更为明显。价格也会在供给增加中波动，并不排除局部区域或城市的下降，但整体大幅暴跌的可能性不大（如果出现暴跌，政府会调节政策的），部分企业会为现金回收而低价入市。一段观望之后价格的平稳或下浮会吸引更多的消费者入场，价格再次随销售回升而平稳，但暴涨与上升的趋势也不会很快出现，直到将短期增加的市场供给量大部分消化之后，才会对价格产生影响。

开发商会更加谨慎行事，再次出现土地交易上半年减弱的现象，而当二套住房首付比例远大于商办产品时，更多的投资者宁愿用更高的银行信贷杠杆转而投向商业办公的产品。而这些恰恰不是国八条调控的对象。因此说国八条在调控房地产市场，不如说是在调控住宅市场。

投资增幅会大大下滑，从而影响后期供给的扩大，而刚性的强大需求并不会在限购中充分发挥和满足，那么就会在与政策的博弈中在其他的时间、地点、领域转化，最终需求还是要释放的。

我们无法改变政策，不管我们说什么；我们无法改变市场，不管政府做什么。但民众可以改变市场，消费者最终决定着价格。过去如此，今后也如此。

没有人反对用符合经济规律的手段调节房地产市场和房地产的价格。如增加供给、提高资金价格、减少流动性、改变土地财政的贪婪、减免税费等。但反对仅用行政或违背经济规律的做法解决单一价格问题。至少这种方法不会有助于促进建设一个平稳健康发展的房地产市场。