航空母舰模型图:2010房价路线图:“史上调控最严”一年

2011年刚开了个头,张茜(化名)就又开始看房了。

“去年看了一年,总以为会降,结果一直在涨。”张茜苦笑。

在经历了2009年房价的疯狂上涨后,2010年尽管出台了号称“史上最严厉”的调控政策,但房价仍呈曲线上升趋势。

根据国家统计局公布的2010年全国房地产市场运行情况显示,与2009年相比,全国商品房销售面积、销售额分别增长10.1%和18.5%,全国商品房销售均价为每平方米5034元,较2009年上涨7.2%。

2010年不断出台的“国ⅹ条”,让无数人像张茜一样,每一次寄希望于房价会降,但每一次希望都宣告破灭。许多业内专家和购房者都深切地感到,让人看不懂的中国楼市已经成为一个巨大的利益场,折射出当前在经济发展中所出现的某种社会断裂与失衡。

地王频出房价也“疯狂”

2009年,为了走出金融危机的影响,有关部门出台了一系列刺激房地产行业发展的政策,房价经历了十分疯狂的一年。

为此,2010年1月10日,国务院出台“国十一条”,严格二套房贷款管理,首付不得低于40%,加大房地产贷款窗口指导。

紧随其后,1月21日,国土资源部发布《国土资源部关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知》。通知提出,申报住宅用地的,经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%。

业内人士普遍认为,“国十一条”为2010年房地产市场定下了基调,中央明确了2010年房地产调控的主要任务:遏制房价过快上涨。

至此,一切都看上去很美。

许多人都以为,在2009年如脱缰野马般的房价将逐步得到控制。

但事情在2010年“两会”前后发生了变化。

当代表委员们在“两会”上大谈如何稳定房价时,北京却迅速以一系列的“地王”作为回应。

2010年3月15日,即“两会”闭幕次日,北京市共成交6宗地块,总成交价达143.5亿元。其中,大兴区亦庄地块以52.4亿元的成交价创下“总价地王”纪录；海淀区东升乡地块则以每平方米28308元的楼面价创出“单价地王”。

在此之前成交的大望京村地块,竞争更为激烈。15家地产大佬经过84轮的争夺,将总价推至40.8亿元,该地块被远洋地产旗下的北京远豪置业有限公司夺得。除去医院、教育等共建用地,其楼面价达到27529元/平方米。

此地王一出,SOHU中国董事长潘石屹随即在微博上惊呼:从来没有过在五环边上的土地楼面价达到2.75万元/平方米。根据他的测算,该地块项目的销售单价达到45000元/平方米,才可以有10%的利润。

一位地产中介向《法制日报》记者回忆说,在望京地王问世后,附近的二手房买卖每平方米坐地起价一千元至数千元不等。

“地王频频出现以后,房子就卖疯了,在望京基本上没有卖不出去的房子,多离谱的价格都有人买。”这位中介说。

媒体从业人员王蹈(化名)对此深有体会。他告诉记者,由于工作地点的关系,他一直想把房子从五环外换到“城里面”,那段时间听说房子好卖,于是也有心出手。

“当时还是抱着一种可卖可不买的心态,总还想等等看,就让中介给我报了一个非常高的价格,比小区内其他同等的二手房每平方米多出将近2000元。”说到这里,王蹈停顿了一下,“结果怎么样?中午十二点挂出去的,下午两点就卖了,人家是直接带着钱来看房的。”

先扬后抑的一年

在疯狂的房价面前,有关部门坐不住了。

针对于财大气粗的央企四处拿地催生“地王”的状况,2010年3月23日,国资委要求78户不以房地产为主业的中央企业,加快进行调整重组,在15个工作日内制订有序方案退出房地产行业。

而真正对房地产市场造成实质性影响的,是2010年4月17日出台的被称为“史上最严厉调控政策”的“新国十条”。

4月17日当天,国务院向各省、自治区、直辖市人民政府,国务院各部委、各直属机构下发《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发〔2010〕10号)。其中的政策要点包括:

对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女,下同),贷款首付款比例不得低于30%；

对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；

对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。

直到此时,房价的坚冰才真正开始松动,取得了立竿见影的效果。

据某知名房地产网站向记者提供的数据表明,从4月15日到19日,北京购房新增需求下跌超过七成,房源挂牌量增加五成以上,有超过六成卖家表示,愿意调整售价以促迅速成交。

某知名中介公司三级市场研究部统计的数据也出现了同样的戏剧性变化,在4月14日以后,北京二手房市场新增客户需求仅为3000组,客户需求新增下跌了八成。4月15日以后,北京二手房房源新增达到了6000套,相比之前市场平均水平上涨了50%,特别是通州区、望京、亦庄、大兴、昌平等郊区,房源上涨幅度甚至环比翻倍,两成挂牌房主已表示愿意降价。

一位业主向《法制日报》记者回忆:“调控政策出来前,有中介找到我,说我那套在望京的房子400万元出手一点问题都没有,还有人等着买。结果调控政策出来以后,再去一问,连360万元都没法保证了。”

在楼市新政影响之下,之前热情高涨的购房者已转为蛰伏观望。

“‘新国十条’出台前是10个客户抢一套房子,政策出来之后则是一个买家看10套房子。”一家房产中介人士这样形容当时的楼市。

2010年5月,恒大地产率先宣布,在全国范围内,恒大所有楼盘均以原价的八五折优惠出售,打响了2010年以来开发商降价售楼的头炮。

此后,在上海,也出现近40个楼盘打折让利消息,其中最高折扣为八八折,部分地方房价由此回归至2009年年底的水平。

但上述景象很有昙花一现之嫌。

以恒大地产为例,此番优惠更多的被业内人士认为是一种试探策略,仅过了11天,优惠便被取消。

而更多的开发商选择了被民众戏称为“死扛”的应对方式,其中的旗手式人物任志强更是高调宣称,“资金坚持一年没问题”。

对此,资深地产界人士认为,下调售价预期和促销的依然只是个别开发商的小众行为,而且集中在部分郊区项目,城区项目的价格依然坚挺,更多的开发商因为看不准楼市导向,选择了延期开盘,“而且,即便是促销,也只是象征性的小幅度让利”。

不出许多人所料的是,楼市的僵局在2010年8月份被逐渐打破,京沪深等一线城市的楼市开始出现回暖迹象。

以北京为例,8月份商品房均价达到21008元/平方米,环比大涨11.29%,在新政出台4个月后,成交均价已快速回升至2010年3月份的水平。

而随着“金九银十”传统销售旺季的到来,各地楼市也空前活跃。国家统计局的数据显示,2010年9月,全国的商品房销售面积和金额均创下年内新高。

至此,“史上最严厉调控”结果不言而喻。

某中介公司的一位高管在分析此轮调控失败的原因时,指出“新国十条”以紧缩信贷为主要手段,但其中仍然存在大量的“漏洞”。

“据我们掌握的情况,‘新国十条’信贷控制政策4月份出台后,直到7月份甚至8月份,银行才与地方建委联网。在这个过程中,银行与建委的信息处于封闭状态,不可能控制住第二套、第三套甚至更多套楼房的信贷申请。”这位管理人员说。

二次调控依然如故

总结经验教训后,有关部门再次发力。

2010年9月29日,国家有关部委下发通知,出台五条包括信贷、税收、市场监管等方面的措施,进一步推进房地产调控,被业界称之为“二次调控”,又称作“新国五条”。

具体措施包括严格实行问责制；全面暂停第三套房贷,首套房贷款比例升至30%及以上,二套房首付款比例不低于50%；调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策；切实增加住房有效供给；加大住房交易市场检查力度。

“新国五条”出炉后,各地纷纷出台细则。

9月30日晚上,广东省深圳市紧急出台“限购令”。住房“限购令”随即蔓延全国。截至目前至少包括北京、上海和深圳在内的14个城市推出了限购令。

但是到了此时,不光开发商“不相信眼泪”,连购房者的信心也开始动摇。

张茜就是在这个时候开始全面看房的,因为她感到“价格很可能已经调不下来了”。

此外,关于首套房贷比例提升至30%的规定,引发了很大的争议,许多购房者认为,调控房价伤及刚需。

此后,一系列的政策组合拳令人眼花缭乱:

2010年10月19日晚,央行突然宣布:自2010年10月20日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率由现行的2.25%提高到2.50%,上调0.25个百分点；一年期贷款基准利率由现行的5.31%提高到5.56%,上调0.25个百分点；其他各档次存贷款基准利率据此相应调整；

10月20日下午,住建部发布通知,上年结转的个人住房公积金存款利率上调0.2%至1.91%,当年归集的个人住房公积金存款利率保持不变；贷款利率五年期以下(含五年)上调0.17%至3.50%,五年期以上上调0.18%至4.05%。

而在2010年10月底,多家银行纷纷表示收到通知,将于11月1日起,全面取消房贷7折利率,银行给予房贷客户的利率优惠下限调整为同档期基准利率的85%。

12月25日,中国人民银行宣布上调基准利率0.25个百分点。同日,住房和城乡建设部下发《关于调整住房公积金存贷款利率的通知》,宣布从2010年12月26日起,个人住房公积金贷款利率全面上调0.25个百分点,其中,五年期以下(含五年)从3.50%调整为3.75%,五年期以上从4.05%调整为4.30%。

在“乱花渐渐迷人眼”的同时,房地产市场经历了短暂的沉默之后,再次爆发出令人吃惊的能量:

北京某知名房产公司三级市场的研究报告显示,2010年11月北京中高档二手商品房成交均价为22975元/平方米,二手商品房买卖领先指数为296点,环比2010年10月上涨0.49%。就成交量而言,11月全市共成交二手房16805套,相较于10月份的14162套,环比上涨了18.66%,即使与成交量较高的9月份16545套相比,也上涨了1.57%,创下了2010年5月份以来的新高。即11月京城楼市呈现“价量齐涨”的态势。少数低价入市的新盘再现哄抢甚至“日光”现象。

房价令人“迷乱”

至此,像张茜这样的购房者基本处于了“自暴自弃”的状态。

岁末年初,人们又开始争论“罗生门”般的房产税。

“那个有点远了,现在只想赶快买到合适的房子,真的看累了。”张茜说。

甚至连研究报告都开始“打架”了。中国社科院在2010年年底发布了2011年《经济蓝皮书》,认为如果房地产调控放松,明年房价将会出现报复性反弹,价格可能出现20%至25%的涨幅。

而就在此之前,2010年11月底,人民大学发布了被称为“认真的扯淡”的报告,只因其预测2011房价将下降20%。

在对2010年一年的调控进行反思时,中国社科院工业经济所投资与市场研究室主任曹建海指出,出让土地是地方政府的重要收入来源。2009年以前,土地出让收入占地方财政总量的40%以上。

“从现在的情况看,2010年年底,又出现了地方政府出让土地的高峰,部分城市又不断冒出所谓的‘地王’。”曹建海说,从某种意义上说,地方政府高价出让土地比“炒房团”的破坏性更大,“所以,中央要求地方政府监督房价,这是一个失误。”

此外,曹建海认为限制信贷的调控政策有三大漏洞:

第一大漏洞,2010年4月份出台控制第三套房贷款、提高第二套房首付比例后,四大国有银行执行力比较强,但小银行和其他非国有银行,不但没有很好地执行政策,反而把四大银行临时停贷所腾出来的市场份额占据了；

其次,由于长期的通胀和高物价预期,银行存款发生了“大搬家”,很多人把存款取出来购置商品房。据多家调查机构证实,在现有房价里,一次性付款量占到40%以上。也就是说,40%以上的购房钱都是私人现金,不是银行信贷；

第三大漏洞,商业银行不具备审查信贷人的房屋套数贷款清单,没有记录,只有贷款人的贷款总体记录。要获得翔实的记录信息,银行依靠的是银行协会,但银行协会的统计是不全面的,掌握一个家庭拥有几套房子的权威机构是各地方建委。而这个信息通道,地方建委与银行没有打通,出现了真空状态,银行就无法真正控制住信贷购房。

“所以,我们表面上看,控制信贷的政策已经有了,实际上等于没有。”曹建海总结。(记者　杜晓)