昆明楼市调控一年失控一年?在忐忑中前行

　　(新浪乐居房产讯)今年4月17日，“新国十条”出台已经整整一年时间。这次被称作“史上最严”的调控使楼市进入了乱象频出的漫长调整期。 

　　这一年，“限贷”、“限购”、“限价”、“保障房提速”等一系列调控措施相继出台。这一年，房地产市场过度投机行为及房价上涨过快势头得到了明显抑制，有关房价只涨不跌的神话已被打破；与此同时，保障房建设加速推进。

　　一周年之际，时值五一，如何解读目前的房地产市场？五一是否是购房的好时机？新浪乐居近日对昆明楼市的土地市场、商品房二级市场、三级市场进行了调查采访，与众多业内人士一起侃“调控一周年”，并发起了“五一你会买房吗”的调查，新浪乐居带您走出楼市调控迷局。

　　暴涨后转入平稳 局部上涨

　　在连续不断的调控政策“重拳”作用下，有媒体报道称，北京、上海、广州、深圳等一线城市房地产市场成交量萎缩，房价也出现松动迹象。然而，时值楼市调控一周年，京沪杭楼市又被暴集体上演强势回暖。

　　据新浪乐居调查，由于市场有效供给不足、刚性需求又大量存在，昆明房价的总体水平变化不大，局部出现小幅上涨。数据显示，去年年初昆明房价开始大幅飙升，二环房价纷纷破万，部分位于三环外但出自一线品牌的楼盘，均价也过万。受第三轮调控力度加码的影响，昆明新房房价也开始止涨。调控一周年以来，昆明楼市各类物业总体成交均价始终徘徊在6000-7000元/平方米的区间。去年4月总体均价为6571元/平方米，今年3月份为7397元/平方米，涨幅约为12.6%。　　

　　成交

　　不是此起彼伏 就是此消彼长

　　据昆明市房产信息网的数据显示，去年3月份起，昆明月度成交数据持续4个月回落，跌幅约为47%，成交量降了快五成。自8月份起，楼市成交数据出现反弹，随后反弹力度逐渐扩大，在去年12月份达到了13270套的历史高位。

　　楼市热度一直延续到了今年，1月份成交量以12587套的高位开局。然而，全国调控进入第三轮之后，昆明地方性调控措施逐渐发力，成交量下跌。2、3月份，相比去年11、12月份，昆明楼市成交量下滑明显。

　　资金

　　开发商资金链紧而不崩

　　就在国务院房地产调控专项督查小组近日陆续出发前往16个省市进行全面督查时，国务院总理温家宝13日主持召开国务院常务会议指出，要坚持调控方向不动摇、调控力度不放松，稳定市场预期。

　　华安证券研究咨询中心行业分析师张广宏指出，开发商经历了2007~2008年行业低谷时期的阵痛后普遍重视资金链的完整性，目前开发商资金链“紧而不崩”，资金链状况较好。

　　莫尼塔机构调研显示，开发商信心出现动摇。在4月的开发商调研中，预期交易量环比继续上涨的开发商比例从3月的36%回落至31%，预期交易量环比下跌的受访者比例从2月的 50%小幅回升至 54%。而预期房价环比下跌的开发商比例从上个月的29%上升至39%。

　　土地  

　　一季度地价涨幅放缓

　　经过轮番调控，土地市场也开始产生反应。国土部下属中国城市地价动态监测系统最新数据显示，2011年一季度全国地价总体水平仍小幅上升，但住宅用地价格涨幅开始回落。

　　一季度监测数据显示，全国主要监测城市地价总体水平为2945元／平方米，其中，居住用地价格为4349元／平方米，环比增长3.33%，同比增长10.99%，增幅均较上季度收窄。

　　该机构认为，随着调控的深化，未来住房市场的热度将有所缓解，从而有助于居住地价的平稳。但需要注意的是，随着大中城市房地产炒作热度的梯度转移，要防止中小城镇的住房及土地价格的跟风上涨。

　　预期

　　新一轮楼市调控呼之欲出

　　国务院派出的8组楼市督查组已经结束督查，各地楼市成交陷入低迷，房价依旧保持高位。楼市正在走入市场与政策艰难博弈的敏感时刻。业内人士普遍认为，房价迟迟未现松动，调控政策不会放松，新一轮调控政策或将出台，房地产相关的税收、信贷、土地政策都可能再度加码。

　　自从今年初楼市调控组合拳出台以来，各地成交量不同程度陷入低迷，房价快速飙涨势头得到遏制。虽然房地产市场逐渐“退烧”，但房价“拐点”尚不明显。业内人士分析，限购政策抑制了高端楼盘的成交，市场陷入观望导致成交萎缩，而郊区楼盘则趁势推盘，价格较低成交量大，导致3月份整体均价下滑，实际上市场并没有出现实质性的降价。

　　业内人士楼市调控将向着更长期、更纵深的方向发展，房地产信贷政策、土地政策、税收政策都可能再度加码。

　　调查

　　五一置业在忐忑中前行

　　新浪乐居五一置业调查，引起了广大网友的关注，截止目前，共计5690人参与，调查显示，近五成的人并不认为五一是投资的好时机，无论是出于对市场考察时机不成熟的一种观望还是对模糊市场的一种等待反应，众多网友更愿意选择继续围观和等待，只有不到三成的网友觉得市场有回暖倾向，五一将会成为置业投资好时机。另外还有近三成的人群面对不确定的楼市给出了不确定是否该出手的回答。