九乡新闻网自由之翼战役研究点数:一则隐性重磅消息引发地产股跳水-搜狐证券
来源：百度文库 编辑：九乡新闻网 时间：2024/04/28 20:21:29
一则隐性重磅消息引发地产股跳水
分析人士指出，房地产企业201
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0年的财务报表并未大规模出炉而且未见预亏，政策面也未见进一步的调控措施。找来找去，造成今日房地产板块大幅跳水的原因主要有两个：首先是存款准备金率的上调。但相对而言，即便是银行股，也未有地产股受到的“惊吓”大。这主要是因为另一则消息，即上海规定房屋70年产权到期无偿收回。
据第一财经日报报道，2011年上海土地交易市场首拍在上周落幕，但预申请须知中“出让人收回并补偿相应残余价值”这一“史无前例”的规定，在业内掀起了继《物权法》之后新一轮关于土地使用权到期后该如何处置的争论。更有甚者，其《国有建设用地使用权出让预申请须知》中显示，土地期满后的处理方法为“出让人无偿收回”。
70年后，我们的房子会不会成为没有土地使用权的“空中楼阁”？这一直是横亘在公众心头的不动产忧虑。这个最受关注的核心问题至今也未得到明确。“出让人收回”甚至是“无偿收回”的上海新规，让人顿感振聋发聩。试想，土地70年后将被政府收回，房子成为“空中楼阁”，现在的房价岂不是被严重高估了，买房炒房岂不就是股市中的博傻游戏？“无偿收回”让人无法再选择性忽视土地租期的风险因素，同时也彻底打破了买房人对于必定获得政府保护的乐观和幻想。因为，房子建在出让人将到期收回的土地之上，是和汽车一样的“消耗品”、“贬值品”，而且贬值速度更快。
作者：叶松 (来源：中国证券报·中证网)
国泰君安：上海土地无偿收回为个案
中国的土地产权和房屋产权是分离的,政府拥有国有土地产权,通过批租的方式让渡一定年限的使用权,房屋所有人拥有的权利为房屋所有权加上一定年限的土地使用权。
按中国现行的土地招拍挂制度,住宅、商业等经营性用地到期后均为有偿续期,即权利人在土地使用权到期后补缴地租。“土地使用权到期后自动续期”是中国内地房地产估值体系的最重要基础。
如果土地使用权到期后无法续期,而是由政府无偿收回,则将对房地产的价值产生重大影响。房地产价值由两部分构成,不断增值的土地使用权和不断折旧的房屋所有权。如土地使用权为到期无偿收回,则该处房地产的现值仅等于该处物业在土地使用权年限内的租金贴现。
上海本次出让的“罗店新镇A1-3”地块相对特殊,一级开发商将获得土地出让金的大部分。我们判断,本次上海试点的“土地使用权到期后无偿收回”,有主动平抑地价房价地价过快上涨压力的意图,也是上海政府对国有土地使用权出让制度改革的一次尝试。由于一级开发商获得土地出让金的大部分,政府的财政成本非常低。
我们判断,本次上海的罗店地块是极为特殊的个案,不可能大面积铺开。如大面积铺开,则地价将会一次性下沉,并将对政府当期的土地收益产生重大负面影响,是地方政府“不能承受之重”。
调高准备金率还不会中止本次阶段性反弹行情。但调高准备金率是决定本次行情为阶段性反弹性质的负面因素的累积。09年货币大跃进最受益的行业是房地产行业,11年货币收紧,房地产行业肯定将受到较大的负面影响。正面影响显现快,负面影响显现慢。
行业投资策略:短期维持12月21日以来坚定看好的阶段性反弹行情观点,板块反弹高度11年13倍PE、25%涨幅(预计板块指数还有10%左右)。中期行业维持中性评级和标配建议,反转或超配行情需等基本面向下调整或基本面盘整时的政策面落地和回归正常。反弹行情下个股推荐逻辑是:销售业绩超越行业、保持快速增长的快速周转公司(万科、保利、首开、荣盛、金地、招地);X+地产模式组合(胜利股份、中国宝安、新湖中宝、建发股份、福星股份)。
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