自动光盘拷贝机:2011年“给力”分析（二）土地篇

2011年“给力”分析（二）土地篇
(2011-01-12 10:27:08)转载
标签：房产
时间
北京
上海
杭州
2009年（亿元）
928
995
1068.745
2010年（亿元）
1639.4
1523
809.6085
增幅
76.66%
53.07%
-24.25%
如表看，2009年杭州（七城区）土地出让价破千亿后，2011年只成交了809亿元，下滑24.24%；而去年排名第三的北京，今年一举突破1600亿元大关，稳坐今年头把交椅。北京今年之所以上涨76.66%在于以房山、大兴、昌平、顺义和通州供应量占居北京出让地块前五位。另一方面，2010年4月起宅地出让主要采取了综合评标等方式，不再是单纯的价高者得，因此才有了住宅用地楼面价的回落。2010年全球的目光在上海，上海世博会成功举行，让世界再一次认识上海，上海的商业价值再一次被激发，所以上海的土地出让上涨是理所当然的，无奈上涨的价格有点惊人。2009年全国土地的领头羊，而且是第一个突破千亿大关的杭州，为什么在2010年，成交总价迅速低迷？是政府迫于压力采取的理性行为，还是杭州真的供应量后劲不足？是由于土地供应量太快，价值不能体现，还是开发商拿地的欲望没能在2010年再次激发？是客户看到2009年杭州出让地方之多，看到未来价格有望下跌的迹象，还是客户已经对地价出让金麻木了？我们不妨做一个简单的分析：
时间
主城区
萧山区
余杭区
合计
2009年（亿元）
784.5
122.6452
161.6
1068.7452
2010年（亿元）
493.4
129.9085
186.3
809.6085
增幅
-37.11%
5.92%
15.28%
-24.25%
如表看，2010年已经过去，杭州主城今年共卖地493.4亿，较去年的784.5亿，下降37.1%，降幅接近四成。相反余杭区较去年上涨15.28%，萧山区较去年也上涨近6%。为什么主城区不升反降，萧山、余杭稳步上升？
杭州实行招挂拍好多年，主城区内的土地流拍的案例几乎没有，随着主城区的地块越拍越少，特别是优质的住宅地块太稀少了，众人争夺，价格上扬是必然的。所以在大杭州、地铁概念、交通商业配套的刺激下，余杭，萧山的副城供应量上扬也是必然的。未来土地供应也将出现“分价化”，高中低价格差降进一步拉大。
主城区：政府“有条不稳” 开发商“拼死一搏” 客户“远走郊区”
2010年杭州主城区住宅均价破2万了，客户无奈，如果要买主城区的房子，必须有很强的经济实力。走还是放弃，客户心里很明白。本土开发商无语，拿地成本增加，造房子的风险性也越来越大，留在市区与越来越多的国内大鳄pk，比的就是谁有稳定的资金，就有抗风险的把握，去余杭、萧山找机会，虽然利润不会太多，风险还是可以控制的，只有“留得青山在，不愁没柴烧”。政府无声，住宅均价破2万，是市场造就的，政府有钱也是为老百姓造福的，有充足的土地出让金，杭州的交通才会更加发达，杭州的地铁才能更快，更好，更稳健的完成。
萧山区：钱江世纪城是重点，住宅也是重点，两点不放松，价格不会松。
2009年，萧山楼市上演了“你方唱罢我登场”的连台好戏。萧山土地市场也出现了很多国内大鳄的身影，而2010年，虽然没有09年的火爆，但也有很多让人期待的地方：钱江世纪城是萧山人的骄傲，随着地铁的临近，萧山乡镇的住宅地块的竞争也趋于白热化。
以前的萧山就是萧山，对于老杭州人，不会过多的关注萧山，但如今不言而喻，钱江世纪城的大开发，老城区住宅价格暴涨后，新老杭州人不得不把目标放在萧山，今后的萧山就是大杭州的一部分，无法割裂了。
余杭区：余杭“终于”融入杭州 大鳄也“终于”来余杭
2010年前，余杭给人感觉不是杭州人的余杭，但随着高铁的开通，余杭才真的融入大杭州的概念，加之杭州主城区土地资源稀缺，不光是杭州本地品牌企业在余杭拿地，外来的大鳄也陆续在余杭安家落户，如今杭州楼市慢慢进入余杭时代。
说到余杭，就会想到闲林、临平……，余杭地域辽阔，导致地价差价太大，以前开发商只会有选择性的，或者无奈的才会拿地开发，但现如今是有针对性，有策略性的，准备深耕壮大的开发，现在的余杭已经让人“刮目相看”。
政府：和谐是“关键”，地涨是“无奈”，好地要“保护”
2009年是不平常的一年，杭州政府是加大力度放量，一不小心就卖地破千亿，成为全国的焦点。09年杭州政府太给力了，政府有钱，就能为人民做更多的实事，地铁要钱，新的交通设施要钱，改造要钱，一切的钱来自土地出让金。随着2010年国家新政的实施，杭州已经是热锅上的蚂蚁，还敢乱动啊！在这样的时期，创新高对谁都不利，加之老城区住宅供应极度稀缺，唯有商业地块源源不断，能拿得出手，在这样的情况下，推商业地块是2010年的重点，从效果看，有目共睹。
和谐是大问题，协调好客户与开发商的矛盾，和谐就能保证，地价飞涨，是市场造成，但没有政府有针对性的布局，市场还能飞涨吗，政府有策略，有步骤的实施推地计划，“司马昭之心路人皆知”——好地就要卖个好价格！
2011年土地市场能否给力分析？
2009年杭州太给力了吧，一不小成了全国出让总金额的老大；马上到2010年又后劲不足，下滑明显，那么2011年杭州将会出现何种情况？是继续低迷，还是再创新高，在2011年年初让我们来预测一下？
宅地减少是否会影响今明年的土地供应量？
据不完全统计，2009年杭州市（不含萧山、余杭）成交的住宅用地总建面积为600多万方，2010年杭州市（不含萧山、余杭）成交的住宅用地总建面积仅为250多万方，宅地成交量下滑明显。我认为，究其原因有以下两点：
一、主城区可供开发的地块越来越少，宅地出让重心逐渐转向城市副中心。在杭州的城市化进程中，五大主城区可以说是有些不堪重负了。在“大杭州”的概念下，下沙、滨江，乃至萧山和余杭逐渐成为了房地产开发的新宠。然而，城市重心转移、新城区的开发毕竟是一个缓慢的过程。在主城区供应量逐渐减少的同时，新城区的发展又需要时间，宅地供应量减少就顺理成章了。如果要提升杭州市主城区的宅地供应量，或许唯有“拆迁”。但是反观杭州百井坊巷的拆迁工作，历时一年多，仍是没有很大的进展，甚至还闹出了“为抵制拆迁而自焚身亡”的惨剧。可见利用“拆迁”来增加主城区的宅地供应量是何其的艰难。
二、楼市调控的政策影响宅地供应量。2010年，中国楼市政策调控年，“限购令”下商品房成交量萎缩，作为房地产行业风向标的土地市场变化明显。2010年杭州市宅地供应量明显下降，我们不妨可以理解为杭州市支持中央楼市调控的措施之一。自9月29日中央出台“新国五条”的调控政策后，10月12日，杭州调控细则出台，文中正式提出“限购令”，暂定本市及外省市居民家庭只能在本市新购买1套商品住房（含二手存量住房）。杭州此次响应中央楼市调控政策的执行力度可见一斑，土地市场的供应量缩水，可以说是政府对楼市调控的另一种手段。
宅地供应量的减少，是真的因为无地可用吗？或者是像苏州学习（2011年1月7日一天之内，苏州市区52宗地块进行公开拍卖出让），加大土地储备来个一次性放量，进而调整房价呢？种种猜测都需要我们耐下心来看2011年杭州土地市场的表现。如果2011年宅地的供应量持续萎缩，那么在接下去的两年中，杭州主城区的房地产市场将呈现“有价无房”的状态，想要买房，能选择的将只是二手房，或者将眼光投到离主城区较远的萧山、余杭。
老城区、余杭区、萧山区，三管齐下再创新高？
一般来说，一年好一年坏，2009年创新高，2010年快速下滑，那2011应该是比上不足比下有余，预计总成交金额在850-950亿元区间内。只要老城区有量有价，这个目标是轻松达到，余杭、萧山进入放量阶段，总成交金额也是稳步上升。2010年开发商再次经历调控，惧怕犹存，2011年开发商拿地策略虽然比较激进，该出手时就出手，但与2009年那种疯狂状态有所不同……
市中心地块还有吗？能否再创新高？
西湖让杭州走向全球，西溪让更多的人愿意住在杭州，所以在寸金寸土的杭州老城区，“宝地”越加稀少，2011年聚焦的地块如热电厂地块、杭氧地块、蓝孔雀地块都算所剩不多的“极品”。能否创新高信心，信心还是信心；对后市的信心，对自己资金信心，对高端客户能承受高价的信心。
新板块新区域价格是涨是跌？
从杭州市国土资源局的读地手册上看，特别是老城区还是有些漏网地块，比如大学城北也是近期刚刚出让的，预计2011年是供应的主力军，还有就是丁桥、星桥一带还有比较多的土地“待嫁闺中”。还有一个板块，我一直都在关注，就是三墩北板块，希望2011年三墩北真的进入市场，让市场去检验它的价值。
外来大鳄纷至沓来，杭州开始新轮裂变
2010年杭州土地出让金额是多是少，我们不是很关心，因为历年来杭州有大小年之分，今年多了，明年就少了。2011年我关心的是还有多少国内大鳄没来杭州，2010年保利、金隅在杭州吃到甜头后，纷纷加大力度再次拿地。2010年初中国铁建来了，中华企业来了，九龙仓来了。2010年底，碧桂园来了，宝龙来了，外来大鳄的到来，让地头蛇开始坐立不安，开始积极应战。产品提升，服务提升，一切以细节出发，为客户服务不在是空话，十八般武艺全部用上，目的就是一个，抓住客户的心，就能让自己生存下去。
谁才是杭州拿地的最大赢家？
2009年，土地市场上最大的赢家是绿城，他们几乎把市中心优质地块都变成自己的囊中之物；2010年，绿城收敛点，合作拿地的多了些；那2011年，是绿城继续独大，还是外来的大鳄开始后来居上，还是本地上市公司开始发愤图强。绿城、外来大鳄、潜力黑马，三国大战即将开始。从未来优质地块的供应量看，绿城的机会最大，但我们不能忽视联合体的出现。要问杭州拿地最终的赢家是谁，开发商算一个，但不是最大的赢家，政府才是“幕后赢家”。
最后再对2011年土地用几个词做个总结：两头多，中间低，不温不火，热火朝天。 两头多是指，第一季度、第四季度的供应量很多，第二、三季度供应量就相对较少。老城区除了优质地块出让比较让人期待，其他地块的出让应该是“不温不火”，萧山、余杭的土地成交则迥然不同，一派“热火朝天”。
（浙江日报节选部分内容）