脆皮烧肉的做法微波炉:[经济杂谈]一篇梦话道破房地产市场的真相

『经济论坛』 [经济杂谈]一篇梦话道破房地产市场的真相 作者：stokee  发表日期：2011-1-5 14:31:00         本文纯属自言字眼的梦话，读后一笑了之，请勿当真。谢绝对号入座，谢绝什么什么的。
房地产市场在中国如股市的盘面一样，处处充满欺骗，恍如一场大戏，这戏看的久了，有些想法，还是写出来好，提醒一下，也算积一点功德吧。

N年前有个什么口号，叫理解万岁。我们先来理解一把政府吧，他们确实也够难的。它要有军队，有各级严密的组织，才能保障国家的运转。这必然产生开支：行政开支，军费，某些贪官腐无能损失。

从行政开支和军费来看，具有自然的增长性。做惯了奔驰改桑塔纳还是有些难度的。军队的建设更需要大笔的投资，好象也见到了些效果。前些日子这中科院不是给咱们的军队做了评估吗，才全球第四。中科院这学问怎么做的，好歹咱也要搞个增长第一啊，不然，怎么强国啊。强烈建议学习学习人家国家统计局。人家的数据多精准，去年房价的涨幅才1.5%，这帮人太有才了，咱们也不用赶英超美了，把这帮同志输出到英美去就一切OK了。呵呵，言归正传。政府执政出错导致的损失，包括各种隐形浪费和损失。就像那个身份证号码从15位到18位的变更一样。我想当初制定的那帮老爷可能不会数数，不知道人类社会还会迈过2000年，不知道还有人会活过100岁。更可笑的是当时的舆论还一本正经的解释说是为了适应形势的发展，真的要笑痛肚皮了。当然，这些损失，则可以随着管理能力的提高逐渐降低，目前，确实在很多方面有了很大的提高。但总体来说，开支总额应该逐年略有增加

政府的财政收入。税收，罚款，卖东西，。罚款这东西不再提了，其风光岁月是N年前的事情了，现在即使搞，也冒着钓鱼的质疑，比重应该越来越少。税收受实体经济的影响很大，尤其怕金融危机。卖东西嘛，最喜欢了，从国企，到医院，学校，到现在的土地。至于土地卖完了以后卖什么，别担心，可以收物业税了。已经空转好多年了。现在各地政府为了分得一杯羹，当务之急就是把房价搞上去并且维持住，让各路舆论专家代表人民哭着喊着要求尽快征收了。起码，有些尾员会这样的。因此，民意一定会被接受，从严从重征收物业税，由此，征收的前提是让房价涨到足够高。通过高地价获得近期高收入，产生高房价，然后打着平抑房价的旗号开征物业税，又可以按照高房价多征收，长期征收，可谓精妙所在。
　　
　　这就提出了一个看待房地产市场的基本出发点和市场发展的主线，上面已经说的非常清楚了，那么，所有的政策你都可以从这个出发点来细心体会，觉得已经出台和即将出台的可谓配合的极为默契。
　　
　　其实，之所以这样做，也是一步一步形势所迫（都是月亮惹的祸，都是谁惹的祸？）：
　　
　　97年的金融危机，使得国内银行几乎技术性破产，银行急需钱，由此，开始一轮大蛋糕的烘培。房地产业迎来黄金十年，这中间不断产生的财富效应吸引多少飞蛾啊，创造多少人间财富，可惜，这财富属于谁？源源不断的房贷填了银行的窟窿，造就了一个个光鲜的城市，也确实改善了大众的居住条件。如果没有这轮房地产业的兴旺，可能我们中的大多数人，还在拥挤狭小的居室内读我这篇文章。但是，这轮财富的创造和流动，留给大众的是未来的弊，还是利？
　　
　　有几个问题必须说清楚：
　　
　　1， 房价和上下游行业健康发展没有任何关系。建房的钢筋水泥装修成本该是多少就是多少，对于设计好的房子，房价3500和120000每平方米，所需要的材料都一样，对钢铁水泥行业的贡献都一样。说房地产绑架了国民经济，那是妖言惑众。
　　
　　2， 房价和房地产行业健康发展没有太大关系。只要有利润，就可以健康发展。只要房价超过了房子的建造成本（1200－2500）以上，各地都可以健康发展，毕竟，土地是属于全体人民的。房地产商不建房，大家自己集资自己建好了，本来房地产商在这个行业也是多余的一层。
　　
　　3， 刚性需求，不知道这个王八蛋概念是谁提出来的。需求是建立在收入和能力的基础上的。否则，需求就只是无穷的欲望。就象人人都想当国王一样。再说，任何一件商品，都有其替代品，小麦绝种了，可以吃大米。因此，除了生存需求外，没有什么刚性需求。即使生存需求，为了自己的信仰也一样可以舍弃。这世间哪来的什么刚性需求？作为个体，每个人解决居住问题有各种方法，租房，搭帐篷，住集装箱。大城市贵了，到小城市去，实在不行，到农村去。说不定20年后，你现在辛苦买的大城市房子严重缩水了，农村的房子反而买不起了住不起了。
　　
　　4， 城市化进程。一个苍白的纸老虎。城市化总需要年轻人进城吧，你指望农民，你别忘了郎教授说过98％的中国人人均存款不足6000元人民币，内需如何拉动？因此大范围能依托的是学历能力比较高的，更能产生社会效益的大学生。每年新生儿大约1800－2000万，而现在，能读完高三就意味着能上大学，这部分大约每年600万左右。这些年的出生就那么多，能作为城市化主力军的就那么多。不要说未来30年有多少亿人，那更是扯淡。按照其中的30％属于有能力者，大约是180万左右，是城市化的新生力量。难道就靠这每年180万来维系不断被高房价抽血的延续？对于无穷的胃口来说，那是涓涓细流的血！别人骗你，倒也认了，自己骗自己，不知道该说什么了。
　　
　　5， 房地产信贷绑架银行。目前好象是，但很快就不是了。现在听新闻说好象不少的银行把房地产贷款打包成理财产品给卖出去了。还听说上海在研究房贷证券化。等这些东东都出来了，房价的死活和银行再没关系了。
　　
　　6， 平抑房价绝对不是必须要征收物业税的借口。想想咱们的户口政策，想想咱们的二元结构。房地产完全可以按照这种模式设计啊，这可是咱们的强项啊。比如，所有的楼盘，其中85％必须出售给持有当地户口的居民，或者在当地缴纳社保超过5年的新居民。如果出售房屋，按照差额征收80％的利得税。一家人购买2套以上住房的，第二套按市场价加价50％缴纳国库，第三套按市场价加价150％缴纳国库，对阴阳合同不予支持，只保护阳合同，鼓励集资建房并免费供应土地。凡此种种，保准立竿见影。非要搞个加重人民负担的税来干什么。再说，房子是建立在国家所有的土地上，土地增值了，是谁受益啊。再举一个例子，土地租借权70年到期，那到第69年了房子马上不行了，那税怎么收？还有什么价值？难道这些他们都不懂吗，并不是不知道，而是屁股决定大脑和心态。
　　
　　 谎言总是一个接着一个，就像几年前的地荒论一样，可以预见，各种谎言还会层出不穷，因为，那丫的是强势阶层，已经吸了太多的血了。
　　
　　目前，这轮高房价究竟受益了谁？第一，政府的短期收益，第二，和房地产商勾结的不良官员，第三，不良房地产商，第四，炒房客，第五，早期低价购房者。拿上海市政府来说，08年全年市级财政收入和支出大约都是900多亿，但当年卖地收入四五百亿。其实，政府的支出很多是必须的，如上海养老保险的缺口要100多亿，上海必须每年新增20万就业人员缴纳社保才可以弥补每年新增10万退休人员的缺口，这是社会运转的必须。但是，它是可持续的吗？和房地产商勾结的不良官员和不良房地产商，这2类人，就是社会的毒瘤。首先，长久来看，他们的财富不会留在国内继续创造价值，其次，他们搜刮了大量的社会财富转移国外，留下一个烂摊子。这种社会财富的转移，使得90％的财富转移到1％的人手里，政府拿去不足1/3。如果不信，你可以算算上海倒掉的莲花河畔，楼板价604元，建筑成本2000以下吧，总成本应该在4000以下吧。5000元卖出应该合理吧。但平均售价在13000以上，那么，多出来的财富到哪里去了呢，政府只是得了一点小小的税收而已，大部分当然是到那1％的利益相关者口袋里去了，而这部分人，作为一个独特的群体，已经演变为社会的毒瘤，他们除了给国际奢侈品贡献财富以外，没什么用处。炒房客和先期低价买房者，他们也是普通人的一员，他们中的积累的资金的大部，还是会服务于我们这个民族的。
　　
　　因此，对于高价买了房子的也不要后悔骂娘，毕竟，我们的国家在强大中，如此的发展，必然要有人为此牺牲（还是内心极度不忍）。国家的发展里面就有你的一份贡献，只是，中间被克扣的太多了，而且是，极度的不公。但必须清楚的看到，房子在不久的将来即将成为一副镀金手铐，市值越高，枷锁越重，因此，目前的快速增值只不过是枷锁加速成型而已。随着时间的过去，金色逐渐褪却，还原为其本质。
　　
　　不可否认，房地产市场在解决民众的居住问题上起到的关键作用。在上海，比比30年前的居住环境，简直就是天壤之别。这些发展，国家没有投入，也没有那么多的资金去投入，因此只能给予政策方面的扶持。即土地政策。由此，产生了一个充满活力的房地产市场。但是，发展到今天，内外部环境已经发生了变化，这个市场，也逐渐蜕变了快速榨取百姓血汗的抽水机。
　　
　　现在来看房地产的问题。
　　
　　1， 质量。质量将是全民20年后集体的痛。建设部的标准是住房设计寿命50年。再加上以次充好，毛竹代钢筋，偷工减料，你自己去算算房子究竟可以住多少年吧。而且，中国缺少的是长远的质量追溯体系。到时候，无人可找，无人负责。
　　
　　2， 高房价下的生存压力。普通百姓买房，其实是透支了未来一二十年的消费能力。银行的贷款就是一笔不得不出的额外负担。试问，对于这个群体的大多数人，有多少人的理财能力能达到贷款的利率水平呢。等到还清了，人也老了，房子也老了。你可别以为那时候房子还值钱。更好的房子早就遍地都是了。而且，那时候城市化完成，谁还要你的地来拆迁啊。这是一个长周期的问题，你用以前的所有经验来判断，都属于短周期的经验，都会出问题。
　　
　　3， 中国的未富先老问题。这是个极其严重的问题，所以我认为目前的高校扩招是正确的。不管怎么样，先把这些年轻人培训起来，教育起来，未来才可能创造出更多的社会财富，才可以应对劳动力减少，遍地老人的社会。否则，更加难以想象未来！因为，我们这么多年的成果，有相当多的会被贪官及不法商人转移出去，留下的是一个窟窿。而这个转移支付的过程，就是国有资产流失和高房价。
　　
　　对于个体来说，应该怎么选择呢？
　　
　　可以准确的预期，今年即2010年，随着社会对高房价的千夫所指，政府会加大打雷的力度，各种政策的口气会很严厉，来安抚人们那颗满怀期待的心灵。但由于少数（呵呵）地方的无奈现实（君不见，上海二月卖地收入近300亿，这一成交纪录是去年上半年的两倍）实际房价会维持在高位震荡，政府会说，不推行物业税不行啦，因此物业税在万众的期盼中出场。政府现在心里痒痒的是要不要所有的房子都要缴物业税，还是单价多少以上的要缴，上海还有普通住宅吗？蛋糕太大，但将累积的民怨也太深重，如何在其中走钢丝了。待物业税推出，房价短期会快速震荡下行，然后长期走熊，物业税推出后，房租增加，生活成本增加，即使买房，还贷加物业税，也不会比以前少支出多少。许多白领在绝望和清醒后会离开。其实想明白了也无所谓了，哪里的黄土不养人，哪里的黄土不埋人。你的房子，你的躯体，只是你这次轮回的居所而已。虽然房价会向下，但缴纳的物业税却不会减少多少，这又将会感谢我们可爱的国家统计局的专家数据了，可能每年只是降低了1.5－2.7%，呵呵。官字吗，2口也。上下2口。我倒想请个小学生，每周一次到房产中介的门口去抄几个数据，到年底的时候加减乘除一下，和统计局的专家来个PK。
　　
　　由此，从财务角度来看，现在的房屋租售价比严重背离。如价值100万的毛坯房，年租金不会超过2w。买房在财务方面唯一合算的就是待涨价后出售。如果你现在租房，那就是在财务方面最合适的，你可以拿应该拿出的首付和假想的每月的还款去做投资，待20年后，我相信你的总额应该可以买一套更好的新房。这样做的害处在于你要长期忍受世俗的软压力，搬家并不是坏事，是中性的，有好有坏。
　　
　　因此，如果你现在没买房，建议先租房，做好承担压力的准备和学习如何理财。如果你资金少，又非常想要自己的房子。那么，你可以在城市的较偏远处买一房子。将来即使收物业税也不会很多。然后，你在工作的附近租房。尤其对于工作变动多，城市大的上海和北京。
　　
　　对于已经买房一套自住的，如果你可以承受还贷的压力，那就安心居住，毕竟那是你的家，好好享受吧。家的本质是一家人在一起即为家。
　　
　　对于冲动购房而还贷能力有限的，现在基本上都是房价的最高点，卖掉肯定可以盈利。然后，你量力而行，寻找合适的理财和安居之道。
　　
　　对于有多套房的，建议在推物业税前的高点售出，然后去其它投资，但请将你的资产留在国内，造福自己的同胞，未来应该更好。但，最好不要碰房地产股票，因为，房奴杀光了以后，房地产商，也是案板上的鱼肉。
　　
　　以上是对房价的中长期走势的判断，短期的波动无从判断，说不定一下子还会再窜高一下。但可以确定一点，随着即将开始的2015年的招工难和2020年的养老难，房价从现在2010年开始，15年内必将跌去50％——70％，到那时，你再搞通货膨胀，再来任何刺激统统没用。这是市场的规律，如潮汐，外力无法改变。
　　
　　还有一个问题顺便说一下，就是通货膨胀。中国的人员结构是金字塔型，底层尤其庞大，98％的中国人人均存款不足6000元人民币。这部分人对通胀的承受力也是最为脆弱的。如果发生恶性通胀，如10－20％或者更高，势必使一定数量的民众生活极为凄苦，而由于这么多年信仰的缺失和贫富的尖锐对比导致的心理极度脆弱，必将激发一定比例的脆弱无产者无意识的报复社会，这将是非常恐怖的结果。恶性通胀下的中国，可能一个不小心的事件，就会激起大规模的骚乱。建议有良知的部门或社团来做个通胀和稳定比例的定量的研究，建议有关部门严控通胀的幅度在安全阀值以内。千万不要把人逼成魔了去杀戮。
　　
　　接着说了，对于未富先老的残酷现实，最好的应对之策还是加强自身和子女的能力提高，那，才是渔。可以加强科研创新和金融投资投机的研究，毕竟，科研对于中国，是绕不开的，金融那份活，你老了也一样可以做。
　　
　　我们落后的太多，所欠太多，这是我们的共业。因此，需要每个人多为身边的普通人着想，多怀善念，多做善行，善待他人，不要激发无名的矛盾，同时做好自己份内的事情。做科研的，不要贪图发论文，做实业的，扎实做好，多解决就业，做教育的，凭良知教育学生。这是我们大家的国家。
　　
　　以上文字写于一年前，这一年的走势和观察使我对以上的观点更加明晰。如今的世道，已经是遍地干柴了。
　　 但愿，稳定啊，不要出太多的人命啊。
　　 以后我会写一些专题的文章，阐述多种现实的问题。希望大家多多指正。