胡庆余堂的膏是真的吗:部分政策即将完成使命 2011楼市将倾向何方？

　　2010年已经落幕。这一年里，楼市政策调控不断，从4月剑指高房价的“新国十条”强劲出台，9月二次调控压阵再到，11月央行两次上调存款准备金率……2011年开启，部分楼市政策将完成“历史使命”，调控 “重拳”之一的“限购令”何去何从。同时，近期商业和公积金贷款又进行了新一轮的利率上调，购房成本也会随之进一步增加。在诸多政策变动下，2011年楼市风又将吹向哪里？

【微博热议：2011年楼市预测】

　　调控政策之贷款

　　商业和公积金贷款利率再次上调

　　继2010年10月20日起央行上调金融机构的人民币存贷款基准利率后，中国人民银行再次决定，自2010年12月26日起金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整。其中，对房地产市场影响最大的是5年期以上贷款利率，由现行的6.14%上调到6.4%。

　　以贷款100万为例(选择等额本息的还款方式，以下同)，月还款额为7245.31元；而如果按照6.4%计算，贷款100万元的月还款额为7396.98元每月，每月增加还款额为151.67元。 

　　尽管知道购房还款额增加，准备买婚房的张先生仍表示不会放弃购房计划。他说，相比不断上涨的房价，增加的利息可以承受。“尽管公积金和商业贷款利率都有所增加，但是，如果房价仍在上涨，对市场影响不会太大。”

　　一位业内人士表示，去年10月20日的央行加息幅度并不大，房贷者的实际还款额增加不多。不过，央行近一个月来已宣布上调存款准备金率，分别是在11月10日、19日，此后12月10日，亦宣布上调存款准备金率0.5个百分点。而12月26日，央行宣布自2010年12月26日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。此次央行加息出乎意料，不仅让多数预期央行年底前暂不加息的经济学家“大跌眼镜”，也让包括“房奴”在内的银行贷款客户感到未来月供增加的潜在压力。

　　调控政策之限购令

　　部分城市限购令到期楼市面临新一轮调控

　　“限购令”第一次出现在调控舞台是在2010年4月30日北京出台的“国十条实施细则”中。而其他城市大肆跟进出台“限购”政策，则是在去年9月底国家出台政策进行第二轮调控后。2010年9月30日，深圳紧急出台楼市限购令，随后，厦门、上海、宁波、杭州等15个城市相继出台包含限购令在内的多项实施细则。值得注意的是，在这拨集中出台的“限购令”中，大部分都没有注明政策实施时间，都表示“要视市场具体情况而定”，但福州、厦门、海口、温州等城市在出台“限购令”时明确提出“有效期限”至2010年12月31日，这也意味着这些城市将成为最早一批解禁“限购令”的城市。

　　从目前了解的情况看，除了在出台“限购令”时明确提出期限的城市外，其他例如杭州、上海等都很大程度上还将继续执行“限购令”。

　　随着温州、海口、厦门、福州等城市“限购令”的到期退出，人们也开始猜测市场今后的走向。有人认为“限购令”的退出会引发市场反弹，从而致使调控再次失效；有人觉得个别城市限购政策的“有效期”到期会引发其他“暂行”限购政策的城市先后跟风，不过，这样的影响可能会很有限。

　　专家表示，“限购令”所提出的只能新购一套房的“指标”控制，倒没有对市场和购房者造成非常大的影响，现在购房者考虑更多的是“要不要买”、“买哪里”。而接下来楼市的走向，大涨的可能性也不大。

       2011年楼市之走势

　　第三轮调控或临近 楼市有望企稳

　　随着多项地产政策的到期，业内人士预测，国家为避免因通胀带来的房地产市场资产泡沫化，短时间之内不会放松。目前已出台的各项地产调控手段，再加上潜在的加息需求，房地产市场仍将面临政策考验。

　　近日，住房和城乡建设部出台《商品房屋租赁管理办法》，规定出租人在房屋租赁期内不得擅自提高租金。该管理办法旨在加强商品房屋租赁管理，规范商品房屋租赁行为，维护租赁双方当事人合法权益。敏感的业内人士却感觉到了楼市第三轮调控脚步的临近，并指出，该租房新规或为前两次调控辅助条款。

　　“尽管房价仍在上涨，但相比去年高达六七成甚至翻倍的涨幅，房价涨幅已大幅放缓，调控效果显现。”业内人士认为，随着楼市调控的不断深入和细化，楼市有望趋向平稳。

　　对于未来政策走势，业内专家认为，地产行业的调控已经进入常态化，调控短期转向可能性不大，2011年政策与市场的博弈仍将持续，政策面松紧趋势将主要取决于房价的走势和整体经济大环境。同时也有业内人士指出，房价的高企无疑与楼市供求失衡有关。在收紧开发商、购房者钱袋子的同时，政府部门更应增加土地供给，从源头上治理发热的楼市。

　　置业提醒

　　买房不是抢年货 岁末购房别匆忙

　　临近岁末，盐城楼市一反过去岁末冷清的“惯象”，不少开发商推出了新房源，而很多购房者更是抓紧时间希望能在春节前将家中最大的支出——买房，顺利搞定。看房、买房这些本无可厚非，但是近期部分购房者出现了盲目追涨、甚至冲动性购房的现象，专家特别提醒置业群体，岁末之际购房，既要把握好购房时机，更要注意政策风险及可能出现的楼市最新态势。

　　 切莫冲动购房 以免买后后悔

　　“看了快一年的房子了，国家的调控政策也出了不少，可对房价并没有很实质的影响，前两天央行又出台了加息政策，再这样等下去会不会错过良机？”半个月以来，25岁的小张对房子的渴求度达到了空前地步，看着高企的房价，看着售楼处里的人流，他坦白自己有点慌：如果买房，目前还没有足够的实力，势必要成为“房奴”；如果不买房，又怕错过了年底前的这波推盘潮，毕竟当下的选择余地还有；更让他担心的是2011年房价会不会大涨。小张遭遇的类似问题已成为很多置业群体面临的共性问题。 

　　“现在不买房还能买什么？”这是在采访中，购房者反复体现出来的态度。不过，随着央行的又一次加息，部分业内专家也开始提醒购房者要谨慎。对于实力不足、购房压力较大的置业群体，应充分认识与判断楼市大势，既要把握好购房时机，又要考虑相应的购房风险。对于一些需要“砸锅卖铁”来买房的购房者来说，千万不要随大流，而应该作谨慎判断，“楼市有风险，入市须谨慎”。

　　 量力而行 省心省力

　　“我已经工作四五年了，手头也有一定积蓄，在这座城市里算是个白领吧，现在就想好好享受一下生活。”购房者小陈告诉记者，他们这类被称之为白领的群体，常常为买房感到苦恼：蜗居瞧不上，大户买不起，夹在中间两头为难。更有甚者如购房者小梁，每月收入3000元左右，在手头仅有8万元积蓄的情况下，却勉力购入了一套40万的房子，“首付父母帮了大忙，但是现在每个月还要还将近2000元的贷款，日子过得很紧巴。”说起每个月的还款压力，小梁不禁愁上眉梢。

　　“买房之前先要搞清楚，购房款是自己的积蓄，还是向别人借来的，或者是向银行借的贷款。”与小李类似的购房者，万先生表示，买房是一定要秉承着有多少钱办多少事的观念，知道了自己的资金实力，就可以知道自己可以买哪些区位、多大面积的住房了。同样一笔钱，买地段好一些的房子，面积要小一些；而买地段差一些的房子，面积要大一些，难以两全。还贷期间所有应支付的贷款本息可以按照这个公式计算：自己(家庭)月收入的一半×12个月×期望贷款年限。在购房成本越来越高的情况下，量力而行就是一个重要原则。