九乡新闻网胖哥试驾途观视频欣赏:楼盘定价方法
来源：百度文库 编辑：九乡新闻网 时间：2024/04/28 13:48:36
一、成本导向定价法
1、成本价成定价法：
就是在单位产品成本的基础上，加上一定比例的预期利润作为产品的售价。
产品价格=单位产品的成本*（1+价成率）
2、目标收益定价法
是在成本的基础上，按照目标收益率的高低计算售价的方法。
3、售价加成定价法
以产品的最后销售价为基数，按销售价的一定百分率计算加成率，最后得出产品的售价。
单位产品售价=单位产品总成本/（1-价成率）
二、需求导向定价
1、理解值定价法
是消费者对于商品的一种价值观念，这种价值观念实际上是消费者对商品的质量、用途、款式及服务质量的评估。
2、区分需求定价法
是指某一产品可根据不同需求强度、不同购买力、不同购买低点和不同购买时间等因素，采取不同的售价
三、竞争导向定价
1、随行就市定价法
就是企业是自己的商品价格跟上同行业的平均水平。
2、追随领导者企业定价法
有实力的公司，为了应付或避免竞争，或为了稳定市场以利其长期经营，往往以同行业对市场影响最大的房地产企业的价格为标准，来制定本企业的商品房价格。
四、可比楼盘定价法
根据可比性楼盘较强的楼盘的价格来定价。
表一、定级因素、指标与分值
定级因素
指标
分值
位置
A、距所在片区中心区的远近，B、商业为临街或背街，C、写字楼为临街或背街，D、住宅为距所在片区中心区的远近
A、最差（远）1，B、很差（远）2，C、一般3，D、很好（近）4，E、最好（近）5
价格
A、百元以上为等级划分基础B、商铺、写字楼、豪宅、普通住宅等级依次减少C、价格是否有优势
A、最高1，B、很高2，C、一般3，D、很低4，E、最低5
配套
A、城镇基础设施：供水、排水、供气、供电；B、社会服务设施：文化教育、医疗卫生、文娱体育、邮电、公园绿地
A、最不完善1，B、不完善2，C、一般3，D、很完善4，E、最完善5
物业管理
A、保安B、清洁卫生C、机电D、绿化率及养护状况E、物业管理费F、是否人车分流G、物业管理商资质
A、最差1，B、很差2，C、一般3，D、很好4，E、最好5
建筑质量
A、是否漏雨水B、门窗封闭情况C、内墙D、地板E、排水管道
A、最差1，B、很差2，C、一般3，D、很好4，E、最好5
交通
A、大中小巴士路线数量B、距公交站远近C、站点数量D、大中小巴舒适程度
A、最少（远）1，B、很少（远）2，C、一般3，D、很多（近）4，E、最多（近）5
城市规划
A、规划期限（远中近期）B、规划完善程度C、规划所在区域重要性程度D、规划现状
A、最不完善1，B、不完善2，C、一般3，D、很完善4，E、最完善5
楼盘规模
A、总建筑面积B、总占地C、户数
A、最小1，B、很小2，C、一般3，D、很大4，E、最大5
朝向
A、按方向B、按山景C、按海景D、视野
A、西（西北、西南）1，B、东（东南、东北）2，C、北（东北、西北）3，D、南（东南、西南）
外观
A、是否醒目B、是否新颖C、是否高档D、感官舒适程度
A、最差1，B、很差2，C、一般3，D、很好4，E、最好5
室内装修
A、高档B、实用C、功能是否完善D、质量是否可靠
A、最差（远）1，B、很差（远）2，C、一般3，D、很好（近）4，E、最好（近）5
环保
A、空气B、噪音C、废物D、废水
A、最差1，B、很差2，C、一般3，D、很好4，E、最好5
发展商实力及信誉
A、资产资质B、开发楼盘多少C、楼盘质量D、其他
A、最差（少）1，B、很差（少）2，C、一般3，D、很好（多）4，E、最好（多）5
付款方式
A、一次性付款B、分期付款C、按揭付款D、品牌
A、最差（少）1，B、很差（少）2，C、一般3，D、很好（多）4，E、最好（多）5
户型设计
A、客厅与卧室的结构关系B、厨房和厕所的结构关系C、是否有暗房D、实用率大小
A、最差1，B、很差2，C、一般3，D、很好4，E、最好5
销售情况
A、销售进度B、销售率C、尾盘现状
A、最差1，B、很差2，C、一般3，D、很好4，E、最好5
广告
A、版面大小B、广告频率C、广告创意
A、最差1，B、很差2，C、一般3，D、很好4，E、最好5
停车位数量
A、停车位数量B、住户方便程度
A、最差1，B、很差2，C、一般3，D、很好4，E、最好5
表二、可比楼盘综合因素量化统计表
权重
序号
楼盘名称
楼盘名称
楼盘名称
备注
位置0.5
1
价格0.5
2
配套0.4
3
物业管理0.3
4
建筑质量0.3
5
交通0.3
6
城市规划0.3
7
楼盘规模0.3
8
朝向0.3
9
外观0.1
10
室内装饰0.2
11
环保0.2
12
发展商信誉0.1
13
付款方式0.2
14
户型设计0.1
15
销售情况0.1
16
广告0.1
17
停车位数量0.1
18
合计
楼盘因素定级公式
P=W1*F1+W2*F2+W3*F3+ +Wn*Fn
楼盘价格=楼盘权重后得分/可比楼盘权重后得分*可比楼盘价格
由此算出楼盘价格
1、成本价成定价法：
就是在单位产品成本的基础上，加上一定比例的预期利润作为产品的售价。
产品价格=单位产品的成本*（1+价成率）
2、目标收益定价法
是在成本的基础上，按照目标收益率的高低计算售价的方法。
3、售价加成定价法
以产品的最后销售价为基数，按销售价的一定百分率计算加成率，最后得出产品的售价。
单位产品售价=单位产品总成本/（1-价成率）
二、需求导向定价
1、理解值定价法
是消费者对于商品的一种价值观念，这种价值观念实际上是消费者对商品的质量、用途、款式及服务质量的评估。
2、区分需求定价法
是指某一产品可根据不同需求强度、不同购买力、不同购买低点和不同购买时间等因素，采取不同的售价
三、竞争导向定价
1、随行就市定价法
就是企业是自己的商品价格跟上同行业的平均水平。
2、追随领导者企业定价法
有实力的公司，为了应付或避免竞争，或为了稳定市场以利其长期经营，往往以同行业对市场影响最大的房地产企业的价格为标准，来制定本企业的商品房价格。
四、可比楼盘定价法
根据可比性楼盘较强的楼盘的价格来定价。
表一、定级因素、指标与分值
定级因素
指标
分值
位置
A、距所在片区中心区的远近，B、商业为临街或背街，C、写字楼为临街或背街，D、住宅为距所在片区中心区的远近
A、最差（远）1，B、很差（远）2，C、一般3，D、很好（近）4，E、最好（近）5
价格
A、百元以上为等级划分基础B、商铺、写字楼、豪宅、普通住宅等级依次减少C、价格是否有优势
A、最高1，B、很高2，C、一般3，D、很低4，E、最低5
配套
A、城镇基础设施：供水、排水、供气、供电；B、社会服务设施：文化教育、医疗卫生、文娱体育、邮电、公园绿地
A、最不完善1，B、不完善2，C、一般3，D、很完善4，E、最完善5
物业管理
A、保安B、清洁卫生C、机电D、绿化率及养护状况E、物业管理费F、是否人车分流G、物业管理商资质
A、最差1，B、很差2，C、一般3，D、很好4，E、最好5
建筑质量
A、是否漏雨水B、门窗封闭情况C、内墙D、地板E、排水管道
A、最差1，B、很差2，C、一般3，D、很好4，E、最好5
交通
A、大中小巴士路线数量B、距公交站远近C、站点数量D、大中小巴舒适程度
A、最少（远）1，B、很少（远）2，C、一般3，D、很多（近）4，E、最多（近）5
城市规划
A、规划期限（远中近期）B、规划完善程度C、规划所在区域重要性程度D、规划现状
A、最不完善1，B、不完善2，C、一般3，D、很完善4，E、最完善5
楼盘规模
A、总建筑面积B、总占地C、户数
A、最小1，B、很小2，C、一般3，D、很大4，E、最大5
朝向
A、按方向B、按山景C、按海景D、视野
A、西（西北、西南）1，B、东（东南、东北）2，C、北（东北、西北）3，D、南（东南、西南）
外观
A、是否醒目B、是否新颖C、是否高档D、感官舒适程度
A、最差1，B、很差2，C、一般3，D、很好4，E、最好5
室内装修
A、高档B、实用C、功能是否完善D、质量是否可靠
A、最差（远）1，B、很差（远）2，C、一般3，D、很好（近）4，E、最好（近）5
环保
A、空气B、噪音C、废物D、废水
A、最差1，B、很差2，C、一般3，D、很好4，E、最好5
发展商实力及信誉
A、资产资质B、开发楼盘多少C、楼盘质量D、其他
A、最差（少）1，B、很差（少）2，C、一般3，D、很好（多）4，E、最好（多）5
付款方式
A、一次性付款B、分期付款C、按揭付款D、品牌
A、最差（少）1，B、很差（少）2，C、一般3，D、很好（多）4，E、最好（多）5
户型设计
A、客厅与卧室的结构关系B、厨房和厕所的结构关系C、是否有暗房D、实用率大小
A、最差1，B、很差2，C、一般3，D、很好4，E、最好5
销售情况
A、销售进度B、销售率C、尾盘现状
A、最差1，B、很差2，C、一般3，D、很好4，E、最好5
广告
A、版面大小B、广告频率C、广告创意
A、最差1，B、很差2，C、一般3，D、很好4，E、最好5
停车位数量
A、停车位数量B、住户方便程度
A、最差1，B、很差2，C、一般3，D、很好4，E、最好5
表二、可比楼盘综合因素量化统计表
权重
序号
楼盘名称
楼盘名称
楼盘名称
备注
位置0.5
1
价格0.5
2
配套0.4
3
物业管理0.3
4
建筑质量0.3
5
交通0.3
6
城市规划0.3
7
楼盘规模0.3
8
朝向0.3
9
外观0.1
10
室内装饰0.2
11
环保0.2
12
发展商信誉0.1
13
付款方式0.2
14
户型设计0.1
15
销售情况0.1
16
广告0.1
17
停车位数量0.1
18
合计
楼盘因素定级公式
P=W1*F1+W2*F2+W3*F3+ +Wn*Fn
楼盘价格=楼盘权重后得分/可比楼盘权重后得分*可比楼盘价格
由此算出楼盘价格