九乡新闻网胃火旺口臭吃什么药:房价十大坚强靠山 房产泡沫不会破灭
来源：百度文库 编辑：九乡新闻网 时间：2024/04/28 16:11:43
有一部知名的惊悚片叫“明天之后”，讲述雅玛文明的古老预言：2012年世界末日！我看在不少房地产专家、学者眼里，2012也是房地产的终极末日！
●多、空方司令员2012判断归于一统
谢国忠：楼市已见顶，2010年加速下跌！
茅于轼：房地产泡沫明后年迟早要破裂！
牛刀则是更直截了当：2012年楼市一定崩溃！
上述三人以茅于轼的判断最值得关注，因为他是长期多方观点，这次突然转向，有其警示意义。至于谢、牛二人就不必多言了，多时空，空时更空，一路死硬“空”到底，其言论基本不具参考价值。
尽管如此我仍认为茅于轼的说法武断了些。
首先要需了解何谓“泡沫”？学理的论述是：资本过度增长与相关交易持续膨胀，日益脱离实物资本的增长和实业部门的成长。以楼市来说，即房产吸纳过度投机买气，导致价位超越其价值的过程；更简言之：房产价格与价值的不对称。惟以楼市现况观之，我判断目前乃泡沫初升段，2012年则为房价高原震荡与盘整态势，距离破裂尚需时日。
●十大“中”是房价的坚强靠山！那么是什么力量支撑房价于不坠？这十大“中”是否充数而成。（一笑）
一、货币升值过程中自2005年7月21日人民币启动汇改机制以来，迄今对美元升值达30%（当年8.7:1，目前6.7:1），国际间较普遍之共识为4～5:1，显然还有一段长路要走
二、城市化进程中每年由农村进入城镇人口约1.4千万人，未来可能会逐步放缓，但很难低于一千万人/年，此族群未必买的起房，却有租房需求。
三、通货膨胀继续中中央CPI保3%已破灭，11月便达到5.1%以上，12月上行势头未减，明(2011)年看不出有回调迹象，亦即实质负利率仍将继续，财富面临缩水风险。
四、国际热钱涌进中目前外汇储备2.6483万亿美元（截止9月），三季度增1940亿美元，仅9月即达1004.65亿美元，其中530亿，为扣除外贸结汇及外商投资后之不明来源的国际热钱。
五、高GDP延续中数据显示，中国自1960到2010之30年间，GDP平均增长8.7%，2011年预估也在8～9%，绝对位居世界首位，而此一态势三～五年内难以逆转。
六、土地财政持续中透过土地出让及其相关收入，约占多数地方政府财政收入的半壁江山。以上海为例，即使房产交易萎缩40%以上，但其土地出让金不跌反增，截止今（2010）年11月22日达1369.94亿元；较09之1043亿元大幅成长。
七、城市地位提升中2009年3月上海被中央“册封”为双中心，当2020年初步建成时，其GDP与房价势必都得“翻番”，至于翻几番？各自解读，但多数人以香港房价为标杆。
八、货币增量稳健中2010年9月末M2达69.64万亿元，前三季GDP为26.866万亿元，超发货币42.774万亿元。而2011年货币政策由“宽松”改为“稳健”，货币增量势头未见。
九、宏观调控进行中2010年第一轮控于4月17日之“国十条”展开，第二轮则在9月27日之“国五条”、“沪十二条”（10月7日），第三轮也已势在必行，房产税呼之欲出。事实上，政策“房价不死，调控不止”的态势，反而使得楼市泡沫的增长放慢脚步。
十、保障住房进行中2010～2011年全国将推出1580万套保障房，以解决民众购房难问题，关键是对地方政府而言，兴建保障性住房所造成的“亏损”，恐怕仍得由商品房的土地出让中补回。
●2012年之前，楼市泡沫“是飞机轮胎作的”！
不可讳言，本轮调控严厉之程度堪称：史无前例！但为何仍以失败收场？便与上述十大“中”在发生作用关系密切，尤其因为政策目标是打击投机、抑制投资，却忽略了现在进场者之目的系：害怕财富缩水的保值行为。两者之间的差别在于，投资是主动的，可因政策一时调整而逆转，保值却是被迫的，不因一时政策调控而逆转，牵涉其中的则是国内外经济、金融的走势。
综上所述，在我看来十大“中”两年内至少要改变、调整3～5“中”，楼市泡沫才有破灭之虞，而这显然是难以达成的，如此则楼市虽有泡沫，但其泡沫是“飞机轮胎作的”，一时半会儿难以撼动！如同快速的往杯子里倒啤酒，在倾注的过程中，原来的泡沫地带也就变成了实体，从而使房价不致破裂。
●多、空方司令员2012判断归于一统
谢国忠：楼市已见顶，2010年加速下跌！
茅于轼：房地产泡沫明后年迟早要破裂！
牛刀则是更直截了当：2012年楼市一定崩溃！
上述三人以茅于轼的判断最值得关注，因为他是长期多方观点，这次突然转向，有其警示意义。至于谢、牛二人就不必多言了，多时空，空时更空，一路死硬“空”到底，其言论基本不具参考价值。
尽管如此我仍认为茅于轼的说法武断了些。
首先要需了解何谓“泡沫”？学理的论述是：资本过度增长与相关交易持续膨胀，日益脱离实物资本的增长和实业部门的成长。以楼市来说，即房产吸纳过度投机买气，导致价位超越其价值的过程；更简言之：房产价格与价值的不对称。惟以楼市现况观之，我判断目前乃泡沫初升段，2012年则为房价高原震荡与盘整态势，距离破裂尚需时日。
●十大“中”是房价的坚强靠山！那么是什么力量支撑房价于不坠？这十大“中”是否充数而成。（一笑）
一、货币升值过程中自2005年7月21日人民币启动汇改机制以来，迄今对美元升值达30%（当年8.7:1，目前6.7:1），国际间较普遍之共识为4～5:1，显然还有一段长路要走
二、城市化进程中每年由农村进入城镇人口约1.4千万人，未来可能会逐步放缓，但很难低于一千万人/年，此族群未必买的起房，却有租房需求。
三、通货膨胀继续中中央CPI保3%已破灭，11月便达到5.1%以上，12月上行势头未减，明(2011)年看不出有回调迹象，亦即实质负利率仍将继续，财富面临缩水风险。
四、国际热钱涌进中目前外汇储备2.6483万亿美元（截止9月），三季度增1940亿美元，仅9月即达1004.65亿美元，其中530亿，为扣除外贸结汇及外商投资后之不明来源的国际热钱。
五、高GDP延续中数据显示，中国自1960到2010之30年间，GDP平均增长8.7%，2011年预估也在8～9%，绝对位居世界首位，而此一态势三～五年内难以逆转。
六、土地财政持续中透过土地出让及其相关收入，约占多数地方政府财政收入的半壁江山。以上海为例，即使房产交易萎缩40%以上，但其土地出让金不跌反增，截止今（2010）年11月22日达1369.94亿元；较09之1043亿元大幅成长。
七、城市地位提升中2009年3月上海被中央“册封”为双中心，当2020年初步建成时，其GDP与房价势必都得“翻番”，至于翻几番？各自解读，但多数人以香港房价为标杆。
八、货币增量稳健中2010年9月末M2达69.64万亿元，前三季GDP为26.866万亿元，超发货币42.774万亿元。而2011年货币政策由“宽松”改为“稳健”，货币增量势头未见。
九、宏观调控进行中2010年第一轮控于4月17日之“国十条”展开，第二轮则在9月27日之“国五条”、“沪十二条”（10月7日），第三轮也已势在必行，房产税呼之欲出。事实上，政策“房价不死，调控不止”的态势，反而使得楼市泡沫的增长放慢脚步。
十、保障住房进行中2010～2011年全国将推出1580万套保障房，以解决民众购房难问题，关键是对地方政府而言，兴建保障性住房所造成的“亏损”，恐怕仍得由商品房的土地出让中补回。
●2012年之前，楼市泡沫“是飞机轮胎作的”！
不可讳言，本轮调控严厉之程度堪称：史无前例！但为何仍以失败收场？便与上述十大“中”在发生作用关系密切，尤其因为政策目标是打击投机、抑制投资，却忽略了现在进场者之目的系：害怕财富缩水的保值行为。两者之间的差别在于，投资是主动的，可因政策一时调整而逆转，保值却是被迫的，不因一时政策调控而逆转，牵涉其中的则是国内外经济、金融的走势。
综上所述，在我看来十大“中”两年内至少要改变、调整3～5“中”，楼市泡沫才有破灭之虞，而这显然是难以达成的，如此则楼市虽有泡沫，但其泡沫是“飞机轮胎作的”，一时半会儿难以撼动！如同快速的往杯子里倒啤酒，在倾注的过程中，原来的泡沫地带也就变成了实体，从而使房价不致破裂。
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