鳕鱼是海鱼吗:商业地产投资实战 街铺社区铺写字楼哪个更适合

　　■新快报记者 杨金霞

　　“弱水三千，只取一瓢饮。”在确定投资商用物业后，在具体的投资产品选择上也大有文章。街铺、社区铺、专业市场、写字楼等这些不同的业态，在投资特性上，也有所区别。

　　知己知彼，方能百战不殆。怎样选择最合适你的商用物业，或许以下文章能为你提供一些参考。

　　街铺 别想以租养贷

　　街铺是商用物业的重要组成部分，一般来说街铺回报率高，升值潜力大。像是在体育西、上下九、北京路这些大商圈内的一线街铺，现在售价都已经去到20万-30万元/平方米。体育西商铺五六年前出售时，还是4万-5万元/平方米，如今可谓翻了好几倍。不过也不是所有街铺都能有如此的升值前景。

　　据满堂红战略管理高级主任沈锐培介绍，目前的街铺市场，街铺之间好坏差别十分明显。有些一线旺铺仍然在升值，也有一些街铺持续几年没有起色。“街铺的升值潜力，往往是投资者最看重的部分。它主要受几个因素的影响，一是商业环境；二是人流；三是规划和本身的一些因素。”

　　据他介绍，当下一些老城区和比较成熟区域的街铺价格都在10万-20万元/平方米，但一些郊区或者刚刚发展的区位，几千元/平方米的街铺也有。不过，由于街铺供应本身远远小于住宅的供应，业主对购买街铺后长期持有意愿较高，因此选择上谈不上十分丰富，要买到好铺位，需要一段时间的观察和等待。

　　●适合人群：各类投资者

　　●风险提示：沈锐培表示，目前广州一般的街铺的发展已经相当成熟，一些一线商圈的旺铺投资比较有保障，但门槛也高，动不动几千万元地往里投。另外就是一些新楼盘聚集形成的街铺。从投资收益上来说，后者升值的潜力比较大。随着周边人流的增加，商铺租金与售价也会相继增高。但在具体投资时，一定要考虑经济实力，住宅那套以租养贷的法则在商用物业身上往往行不通。

　　专业市场 回报风险俱高

　　对广州熟悉的人，都对熙熙攘攘的专业市场不陌生。近年来，商业地产发展升温，专业市场为主的一些产权铺项目也成为市场中的亮点。去年市场上就涌现了星辰汇、宝贝城、万福（亚太）精品交易中心、星辰名酒交易中心、反斗城、天河国际美妆中心、珠江国际纺织城等一大批项目。

　　一般来说，专业市场面积小，大多在十几平方米到几十平方米，因此总价也多在百万元/间上下，投资门槛低。如果专业市场做旺后，回报率也是相当之高，在广州已经有着不少的成功案例。

　　房地产专家韩世同就曾表示，专业市场业态单一，经营品种集中，主要针对批发商，做到一定影响力后，辐射面也很广，因此商铺的租金回报率也较高。由于业态特点，盘活率较高，因而成为中小投资者的心头好。

　　●适合人群：中小投资者

　　●风险提示：投资专业市场能否成功，衡量的最主要标准在于它能否做旺。受投资需求的影响，市面上的专业市场供应较多，但有些准备仓促，买下几层就划格子出售，明显缺乏长久运营的意愿，投资者应该擦亮眼睛。

　　一个专业市场的兴旺有很多因素，包括所经营的行业是否有发展前景，项目经营定位上是否符合当下的需要，以及项目的硬件物流管理条件是否优良等等。另外还有一个重要条件，就是这类商铺能否有产权证，去年触目惊心的“伟国事件”就是警醒。

　　社区铺 最稳妥的投资选择

　　社区铺入市门槛不高，投资收益不高，但比较稳定，所以一直受到中小投资者的关注。

　　沈锐培表示，社区铺一般分三种：一是在封闭式小区内的社区铺，主要为社区内的居住人群提供商业配套的服务；二是临近社区主干道的半封闭式社区铺；三是社区铺外围靠马路的铺，也就是商业裙楼，面对的往往是社区外的消费者。他认为靠马路的社区铺投资价值最大。

　　据了解，目前广州一般社区铺的租金在200元-300元/平方米，一些高端楼盘社区铺租金为300元-500元/平方米，而一些地理位置较差的社区铺也有租金在一两百元每平方米的情况。社区铺的售价，不同小区也有明显区别，多在3万-4万元/平方米起。

　　值得提醒的是，社区铺跟着社区走，是楼盘的商业配套所在。因此，一些社区的状况也往往决定了社区铺的发展。并且，社区铺还有一个明显的特点——其升值潜力和升幅跟街铺有所区别。“当社区发展成熟，社区铺的租金售价上升到一定程度就会趋于稳定。”因此，社区铺的投资也往往是中长期的选择。

　　●适合人群：中长期求稳的中小投资者和短线投资者

　　●风险提示：合富置业市场部梁燕明表示，社区铺的发展潜力，主要看社区本身的规模大不大，其次看是自住居多还是投资者居多。并且，社区铺所在的位置也很重要，越靠主干道人流越旺，并且铺面往往越大越好。

　　写字楼 适合长线投资

　　住宅，人人都需要居住；商铺，人人都有消费的需求。对于写字楼，并不是人人都需要。也正是因为写字楼需求的“小众”，使得写字楼的投资离普通消费者有一定距离。但随着人们对写字楼投资的认识，投资意愿也在加强。

　　兴业地产高级营业经理卢胤盈表示，根据公司近期的调研报告显示，目前市场上写字楼的交易也很火热，门槛也不高，两三百万元就可以投资写字楼。

　　据他介绍，广州市场上成交活跃的写字楼主要集中在三个区域：人民路一带的老写字楼区域；环市东和东风路一带；天河一带。

　　●适合投资者：对写字楼有认识打算中长期持有

　　●风险提示：卢胤盈表示，对个人投资者而言，投资写字楼首要考虑的就是写字楼的空置成本。“投资商铺、住宅管理费比较便宜，一般在1.5元-5元。写字楼的可能要8元-25元。”如果写字楼处在空置期，非但没有租金收入，还要支付几千上万元的管理费成本。并且，写字楼的升值回报不如街铺那么快，投资写字楼需要有耐心，适合长期投资。