金地潘滔：五年内跻身中国商业地产一线房企

    自今年年初开始，金地集团确立未来发展战略中，将投入20%资金用于商业地产的发展策略。2011年10月11日下午，"金地广场"品牌签约暨招商推广会在北京银泰柏悦酒店宴会厅隆重举行。此次活动是金地集团旗下--金地商业地产公司，首次面向国内外知名品牌召开的大型签约会。

金地商业地产公司常务副总裁 潘滔 

    金地商业地产公司常务副总裁潘韬在发布会上表示，未来，金地商业地产将以二线城市为主，同时兼顾一线和三线城市的发展机会，将着力打造两大产品线。

    作为金地商业地产的首个项目，北京金地广场经过重新定位和重新设计，以CBD时尚白领为目标客户群，目前招商签约率已达50%以上。除北京项目，金地位于西安、深圳、绍兴等城市的商业项目也正在推进。

    作为金地集团“一体两翼”战略的重要组成部分，金地集团目前计划在今年投资12个城市综合体，力争在5年内使商业地产的投资份额达到整个集团的20%，并力争未来5年内在全国投资20个综合体项目，使商业资产总额达到600亿元，逐步成为商业地产领域的一线房地产企业。

    随后金地商业地产公司常务副总裁潘滔接受了搜狐商业地产的独家专访。深度解析金地集团商业地产之路。敬请关注！

    本期嘉宾：金地商业地产公司常务副总裁 潘滔

    时间地点：2011年10月11日下午 北京银泰柏悦酒店

专访现场

    【以下为搜狐商业地产专访实录】

    【搜狐商业地产】目前金地重点发展的区域有哪些？

    【潘滔】华东、华中、华南。客观来讲还是围绕二线城市为主，但是不能全面铺开，这跟我们六大区域市场形势有关系，金地现在在这三个区域比较多一些，所以你依托现有的区域发展，很多事情就比较好办了。像你的很多资源就会共享，政府资源，包括开发能力等等。

    【搜狐商业地产】未来金地发展的主要区域是二线城市，为什么不选择一线城市？

    【潘滔】不是我不选择，而是现在的发展，一线城市发展机会很少，适合做商业的土地资源很少，现在北京可以看到，五环以内很难找到大块的，超过100亩的地。城市化率去年年底是49.7%，这个阶段一线城市几乎接近完成了城市化进程，二线城市刚刚开始，所以我们觉得正好是一个好的机会，一线城市的机会不多了。

    【搜狐商业地产】大概二线城市会有多大的比重？

    【潘滔】比重很难说，只能说主要是在二线城市，其他的是在三线城市。这是一个发展方向的区域问题，还有产品的类型问题。产品类型在近期还是做城市综合体为主。但是我也认为，金地必须要找到更有特色的产品，更有竞争力，这是金地近几年发展必须要做的事情，比较受欢迎，相对来讲比较成熟，但是继续进一步发展的竞争力，你必须更有特色。

    【搜狐商业地产】但是我们看现在的开发商都在一线城市，比如说北京的郊区，五环外、六环外拿地。金地为什么没有想去一线城市的周边或者是附城市中心？

    【潘滔】在金地发展战略中，新鸿基是我们的参照对象，新鸿基选择的一般算是比较好的地段，任何地段都可以做商业，但是看做什么样的商业，郊区可以做奥特莱斯，可以做批发市场，有很多做法。但是金地追求和金地的企业文化决定了它更追求有很高商业价值的地段来做商业项目，这是金地的价值取向和一个产品分工。你看新鸿基也不是漫无目的，金地也是秉承着这样的方向。第一，它是住宅开发和商业开发并重，他并没有丢掉住宅开发，和商业开发并重。第二，新鸿基非常讲究品质和设计，每一个项目的品质都非常高。第三，地段选择都是商业中心或者是地铁周边，商业价值本身很高很高，这就是新鸿基的特点。

    【搜狐商业地产】金地未来有20%的资金发展商业地产。为什么是20%，为什么不是30%或者是10%？虽然我们知道出了一个高压线，要有最高20%的商业配套，但是金地是根据这个来判断20%的吗？

    【潘滔】跟这个没有关系。你去看的话很奇怪，有一点巧合。金地提20%，保利也是20%，龙湖大概也是2、30%，大家不约而同的，我不知道这里面有没有什么内在的联系，如果我要分析的话，可能是两点：第一，所有刚刚转型做商业地产的传统住宅公司，像一个企业做转型一样，调头之后他首先考虑的是风险问题。所以我认为一个企业转型，风险是首要需要考虑的。20%的投资，退一万步讲，对公司没有颠覆性、摧毁性的影响，这是从风险的角度考虑。反过来讲，5%、10%形成不了一个产业，2、30%是最正常的。另外还有人解释，挺有意思的，28定律，所有的行业都是这样，往往是20%的资源，其实带来的是80%的收益。所以，这个20%是一个比较恰当的数字，既可以控制风险，又可以达到一定的规模，我个人是这样分析的。

    【搜狐商业地产】您觉得做商业地产遇到的最大的风险和瓶颈是什么？

    【潘滔】你做不好就是风险，做垮了，一个项目、两个项目全做不成就是风险。另外，现在我认为有两个瓶颈：一是资金，二是人才，这是所有做商业地产最大的瓶颈。

    【搜狐商业地产】金地在人才争夺战中采取什么方式？

    【潘滔】人力资源的工作其实方法是一样的。但是这里面我可以跟你说的是，大家面临的问题是一样的，行业发展很短，人才很少，大家都去抢这个，确实是这样的，你靠什么来吸引人才呢？我认为靠你企业资深的品牌和实力，同样是你，有人给你开30万、有人给你开40万，比如说你从事媒体行业，30万是中央电视台，40万是偏远地区的小县，你肯定毫不犹豫的选择30万。第二个看这个公司的决心大不大，试一试，还是无奈之举？这两点都非常的重要。最后一个是你的企业文化吸不吸引人。这三个方面是大家对人才的一个吸引力吧！

    【搜狐商业地产】有人说，房地产之前是住宅的黄金十年，之后是商业地产的黄金十年。您怎么看待之后的房地产十年？

    【潘滔】第一，城市化率到了50%的时候，全世界各个国家都是商业地产爆发的起点，跟城市化率有关系。第二，我们的消费经济水平，消费水平达到了一定的点。这两点，一个是城市化率的临界点；第二个是消费经济的起点爆发。你刚刚看到整个十一黄金周又是比去年十一黄金周消费增加了20%多。我认为中国城市化率到达一个转折的点。第三，消费确实到达了一个非常高速增长的时期，为消费提供平台。但是，不同的事情，像住宅，住宅过去十年真的是，只要干这个行业，遍地是钱，傻子都能赚到钱的行业。但是商业地产未必是这样的，因为它的门槛更高、专业性更强，需要的很多条件更复杂，而且风险很大。对每一个企业是不一样的。

    【搜狐商业地产】像万达有自己的模式，我们称之为万达模式。金地有没有运作自己的模式？

    【潘滔】万达是从02年开始十年发展起来的模式，金地才十个月，我不认为一个企业干十个月就会有模式，目前只是有一些想法、定位，需要在实践中不断的定位、调整，才会形成成熟的发展方向。这十年是跌宕起伏的十年。但是我相信以金地的企业文化和价值追求，我估计和万达模式是不一致的，可能更希望学习的是新鸿基、恒隆这种企业的模式。

    【搜狐商业地产】做商业地产的话，资金来源是哪里？主要是住宅的一个支持吗？

【潘滔】这个我认为是要分阶段的，不管是金地，任何公司做商业地产，第一要有自有资金，大家必须要有自有资金。第二是融资，这个融资是常规手段的融资，比如银行贷款，包括一些信托，任何的企业都会有的。第三个最根本的就是要有资本市场，或者是IPO，这个是大家，包括万达等等都在共同推广的。而现阶段主要是集团自有资金为主，刚刚说20%的资金投入，我们要辅助一些常规的融资方式，但主要是金地投资的模式。

    【搜狐商业地产】CBD，大望路地区，包括万达广场、华贸中心，是一个商业地产比较集中的区域。金地广场项目进行改造后，会突出哪些方面的优势？

    【潘滔】我接到这个项目以后，严格来讲，行业朋友都很好奇、很担心，这个项目死过一次了，而且项目有些先天的问题，比如体量相对偏小，当时我们做非常认真的市场研究和定位。现在我感觉，CBD这个地区包括长安街，以高端为主。但是恰恰是适合在座各位时尚人群的购物中心不多。而且我们写字楼人群，我们写字楼是100%出租率的，每天地铁过万人穿过，似乎都是白领，我做过调研，6、70%的人群工资是在5千-8千，他们真正适合什么样的品牌？你可能一个月买一个LV不太可能，甚至一年都不太可能，但是一个月去买几件ZARA这样的没问题。所以，我认为我们是抓住了这个地区市场的空缺，所以我称之为CBD区域真正的市场空缺。你可以理解，把周围这么时尚购物中心浓缩为精华，这才是我的目标。