默默关心一个人的说说:白益民：日资布局中国商业地产之忧

　　近日，杉杉集团宣布，将与日本财团伊藤忠商事联合建造浙江第一高楼“宁波中心”。同一日，杉杉集团与日本三井不动产株式会社共同开发的宁波杉井奥特莱斯商业广场正式开业。

　　而此前不久，三井不动产还在广州正式宣布成立子公司，子公司以资本金3000万日元、员工6人开始启动。成立之时三井宣称，主要是方便能获得华南地区更多的商业机会为目标。事实上，没过多久，三井就与深圳星河集团进行了商业地产方面的合作。

　　众所周知，受地产调控影响，国内传统的住宅开发商纷纷涌向商业地产，而日资企业的来袭仿佛也看好前景。就此，观点地产新媒体专访了对日本经济、日资企业有深入研究的中国社会科学院全国日本经济学会理事白益民。

　　著有畅销书《三井帝国在行动》的白益民认为，三井不动产和伊藤忠商事在国内地产方面的布局，其实是日资企业对话投资战略的转型。以前他们主要是投资制造业，很大的原因是中国的劳动力成本。现在制造业的投资已经饱和，所以他们选择了向服务业，包括金融、商业地产这个方向走。

　　国内普遍有担忧中国会出现日本式的地产泡沫，不过，在白益民看来，由于中国的钱没有出去扩张，也出不去，所以导致中国地产价格不会出现像日本那样的大幅度变化。

　　以下为观点地产新媒体对白益民先生的采访实录：

　　观点地产新媒体：我们最近看到三井不动产在广州成立了子公司，包括跟深圳的房地产企业在商业地产方面也有合作，您对三井有过深入的研究，是如何看待它的这些布局呢？

　　白益民：我之前有关注到三井不动产和杉杉集团做了一个奥特莱斯的项目。基本上三井不动产在中国主要的动作是针对商业地产，他们不会介入直接参与中国的房地产。

　　但日本的企业基本上是围绕着商业为主体来运作的，然后通过商业反过来控制产业，同时它背后也是和金融结合在一起。这种商业地产布局，其实也是为其整个进入中国市场做基点。

　　我们知道，在华的日资企业现在有一万多家，很多都是这种合资、合作方式，但独资也越来越多了。最开始日本企业进入中国的目的是利用中国的劳动力资源，然后把日本的技术、工厂一些东西搬过来，因为日本不光是在中国经营企业，另外它和台湾企业关系密切，台湾在中国有很多的企业，特别是电子型的企业。

　　它原来的战略是利用中国的人力资源，然后加工组装，再把产品卖到全球各地，对中国市场本身内需这方面并不是最主要的，之前过去的二十年它在中国的投资主要是全球化分工，利用了中国的劳动力。

　　那么，现在竞争已经不是简单看到的产品竞争了，现在是渠道竞争。而且，日本更加注重在中国市场的销售，因为它在中国的生产能力很大，全球很多地方经济不景气，而中国是一个更大的市场。

　　但现在它在中国有一些瓶颈，就是生产企业都要通过一些其他的渠道才能进入到市场里面，比如说国美电器，有很多的电子类产品，另外有很多的产品都需要中国的这些渠道商、代理商。

　　因为日本的产品渗透到中国各个方面，包括纺织品有很多都是日本的面料在中国加工的。就是它实际上是站在了后台，有很多东西实际上是贴的中国标签，但有很多都是日本提供零部件组装的。

　　另外，其实现在从战略角度来讲，日资企业的竞争如果是在渠道这一块，就是针对消费者终端把握了以后，整个链条就打通了，因为它的原料供应，包括它在中国的生产体系有了，物流体系都做得很好，这些生产物流体系都做好后，那么，下一步最主要的就是消费的物流体系，渠道体系和它的消费终端。

　　所以，也就是说日资在制造业上的投资已经饱和了，现在主要是向服务业，包括金融、商业地产这个方向走。因此，日本对华投资的格局已经转变过来了。

　　最后，不光是三井不动产，在产品销售终端方面他们可能都越来越重视，而且在加快这方面的投资，其实商业地产方面，也等于是他们在中国建商圈的一个套路。

　　观点地产新媒体：三井现在加大在中国商业地产的布局，但现在国内做商业方面的也非常多，据您的观察，它的优势是什么呢？

　　白益民：三井不动产一般都是带着合作伙伴一起来投资的，比如它和杉杉的合作，实际上是借助中国杉杉在全国的渠道。另外，不光是不动产，好像和伊藤忠商事也是连在一起，在杉杉那个项目也有伊藤忠，因为伊藤忠是和杉杉捆绑在一起了，后来三井不动产就加入进来。

　　所以，它投资一般都是寻找合作伙伴，中国企业一般都是独资，都是想自己当老大，而日资企业一般投资都是把上下游连接起来，然后再掌握整个盘子。

　　另外，三井不动产本身的资本金是很大的，三井实际上是跟很多的企业都有关连，中国的企业都比较孤立。三井不动产背后的很多持股方都是金融机构，所以，表面上看是商业资本，但是背后是金融资本。

　　而中国的企业都是商业、产业和金融是分离的，搞商业就搞商业，搞产业的就搞产业，搞金融就搞金融，他们之间没有持股关系。实际上要分析三井不动产的股权结构的话，很多都是大型金融机构，所以要扩张的话就不缺弹药。

　　特别是在危机来的时候，很多企业都会低价把手里的东西转出去，它就可以借此接过来。很多企业，像当初中日合资的一些企业，在1997年东南亚金融危机，中国后来工人下岗，国企改革，那时候很多都变成日本独资企业。

　　而目前中国的经济，包括地产方面，有很多的危机已经显现出来了，这正是他们下手的时候。日资在中国活动有很长时间，并不轻易下手，一旦中国出现危机，他们就可以把合作伙伴的资源全部拿到手里。

　　观点地产新媒体：我们观察到，一边是三井在加大中国的布局，但另一个日本的房地产企业森大厦，它去年年底把上海非常知名的环球金融中心进行了出售。两种不同的行为，您怎样看待？

　　白益民：这两个是不一样，森大厦做的是楼盘，实际上是做物业投资，而三井不动产搞的是商业投资，这是两个概念。物业为什么要卖掉，因为已经分析出了中国地产有泡沫，想急于脱手获得现金获利出局。

　　但是，三井不动产整个体系是跟三井财团捆绑在一起的，森大厦那些全部是搞地产的公司，和这种财团体系公司的做法、战略方向是不一样的。森大厦有点像美国式企业，反正就是获利走人，主要是赚取利润差价。

　　像三井不动产这种财团式的公司主要是做长期布局，吃的是长期收益，并不是靠房地产涨跌来获取收益，而是靠商业方面长期流水式来获取利益，并不是简单的投资将来卖掉。商业地产不是经营买卖，它可能是长期持有的，这是两个不同的概念。

　　观点地产新媒体：目前中国的地产行业，无论是住宅还是商业，大家也在讨论会不会步入日本房地产没落的十年，您觉得这个可能性大吗？

　　白益民：我觉得中国房地产本身的泡沫跟日本还不一样，日本有强有力的经济体支撑，当时日本的泡沫是怎么出来的呢？实际上它向海外扩张的时候把大量的资金转移到海外了，当时日元升值，升值以后日元更值钱了。日元值钱以后回过头去海外收购大量资产，也就是有钱可以向海外扩张，而不需要在内部赚钱了。

　　实际上这并不是泡沫，是日本借机把高价的日元换成美元以后，进行海外扩张用去了，所以把国内的经济压下来了。当时它的钱出不去的时候，全都堆在日本了，然后把整个房价给抬起来了。

　　中国现在是什么问题呢？中国现在是钱并没有出去扩张，也出不去，都给堵死了。然后，在这种情况下，国内的游资往哪放，你说会一下垮下来吗？它也无法垮下来，因为钱总得有地方放，不然放在银行也不妥，这些人不着急把钱撤出来，有很多房地产商现在还扛着。

　　一个是前面赚到钱了，一个是现在钱也没地方放，他们就去炒黄金。所以，很多房地产商都在扛着呢，我不认为中国房地产价格会出现像日本那样的大幅度变化，因为钱出不去。

　　另一方面，中国的银行已经有意识去清理债务，但是一清理中国的银行也死了，目前中国的房地产已经把银行给绑死了。

　　中国前段时间有点疯狂的在发展房地产，现在我认为有很多在建或者计划在建的项目已经搁浅了，基本上是这种形势。

　　观点地产新媒体：今年以来我们看境外的机构，标普、惠誉一直在唱空中国，包括银行业、房地产业以及金融方面。就国际机构唱空中国经济的不确定性，我们该如何应对？

　　白益民：实际上我的看法是，第一，借这次外资唱空中国、外资出逃，中国的金融资本应该尽快接管中国的产业。我们实际上是被美国那些搞经济的人左右了了大脑，他们给我们灌输的思想是金融和产业要分离，不然的话金融会有风险，如果不分离就会有风险。

　　实际上这是华尔街的想法，是那种游资的想法，他们才会去搞这种产业和金融分离的事情。

　　但是在日本，产业、金融和商业是结合在一起的，金融公司是可以持有产业公司股权的，但是在中国是不行的，是学了美国那些东西以后制定法律不允许金融公司持有产业公司的股权。

　　所以，应该借这次外资撤出中国的时候，金融公司手中这些没地方放的钱不要再放到房地产了，而是进入中国的产业，就是高端制造业，特别是像装备制造业。

　　在外资撤出的时候中国应该尽快的把自己的产业整合起来，利用金融资本对这个产业资本和创业资本进行整合，然后排挤外资，把被外资拿走的这些原来产生利润的东西拿回到自己手里，把外资排挤出去。

　　像日本当初就把外资排挤出去以后，就形成了内部资本的循环，然后获得了更多的利润。因为，我们现在只获得了加工的利润，把中间物流的利润，还有很多其他利润都让给外资了。如果外资撤了，我们应该让自己的金融资本，包括民间资本。

　　其实，让这些民间资本形成合力，让民间资本发展起来去接管这种产业，然后把外资排挤出去，这才是我们的应对之策。

　　观点地产新媒体：具体到房地产领域和地方债的问题，从日本的经验中，有哪些可以学习的？您对此的建议呢？

　　白益民：日本自从泡沫被挤出来以后，房地产基本上就平稳了。大家的心态都平稳了，自然这个价格就稳定了。当初价格能跌到三分之一，就是最高点的三分之一，后来又回到二分之一，基本上在泡沫二分之一的价格中平稳这么多年了。所以，我觉得它已经是很成熟了。

　　所以，中国现在即使有泡沫，有可能会在未来一段时间会出现下跌，我觉得没有必要故意的去调控，应该是让市场发挥作用，然后它会再回到一个平衡点。一般中国的调控很多用的是行政手段，日本没有用这种限购什么手段。

　　我觉得行政手段还可以继续再变化。比如说如果在跌了，限购这一块就可能放松一点。中国可以利用无论是行政手段，还是金融手段，利用这种组合拳对房地产进行调控，避免出现大的起伏我觉得是最主要的，这是中国未来要注意的。

　　同时，房地产下跌从另外一个角度来说是利益的重新分配，也就是前一段时间房地产商圈钱太厉害了，老百姓真正买房的人实际上交了不少的钱给他们，现在也应该让他们吐出一些了。

　　之后让他们平衡到一个点，这样对社会各方面的稳定都有帮助。我认为这一块实际上也不用太担忧，不要让房地产手上有几张牌可打，我觉得房地产是可以调控住的，但是受控的范围要把它做好。

　　但是，绝对不能够轻易的清理债务，一清理债务产业链一破碎就会出现大的危机了。

　　银行资本现在和房地产债务之间的关系不能随意清理，在日本当初即使出现了大的危机，在有泡沫和房地产暴跌的时候，因为都是财团关联的企业投资的很多，政府也没有去随意的清理债务，一旦清理当时日本就会出现大的问题。

　　因此，当初他们是金融和产业捆绑在一起的，他们没有进行清理，慢慢就让自身进行不断的消化。

　　最后，我的建议是不要实施西方式、外科式、手术式的治疗，要用中医调理的方式。西方外科手术式的治疗和化疗，揭掉癌症的器官，进行辐射虽然可能当时让病人感觉又活了几天，但人肯定是死定了。但是，中医治疗有可能会化解，利用激发自身的抵抗力来化解这个癌症细胞，最后还有可能活。