九乡新闻网黔之驴的板书设计:房价只要涨过今年就要暴跌十年
来源：百度文库 编辑：九乡新闻网 时间：2024/04/28 20:29:51
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如果我们的民族实在逃不过一场经济泡沫的劫难，那绝对不仅仅只是政治体制上出了问题，而是整个民族的文化也值得深刻的反思。富不过三代，可能就不仅仅只是讲江浙一带的农民，而是泛指我们这整个三代人。从历史的长河来看，这三代人跨度是60年。
很难设想，我们中国的中产阶层为自己的财富在自掘坟墓。大富大贵的权贵阶层除外，一代靠自己努力打拼而崛起的一个新兴阶层，或者被称为中产阶层，在这一场即将发生的房价泡沫破灭中，没有多少人能够幸免于难，因为房产是他们的全部资产，很多人背上了巨额的房贷。就是在目前中国房价泡沫举世公认的情况下，房价泡沫破灭对社会的危害程度耳熟能详，但他们还在用最后一批财富，为高房价送葬。
是什么支撑着他们敢冒风险，在奋力接这种击鼓传花游戏的最后一棒呢？现在看来支撑他们的有两个信仰，一个是中国的房价只涨不跌，理由很多，最充足的理由就是政府靠房地产生财，只要房价一降，政府就会像2009年一样不顾一切的救市；还有一个就是人民币在快速贬值，现在买一个房子毕竟还有房子在，否则，那钱都会变成纸。不仅普通城市居民这样看，就连我身边许多经济学家都这样看。
前面那个理由，政府已经无法再挽救高房价了。不是政府不想赚钱，是政府现在开支庞大，债务堆积如山，把全国的土地全卖完了也不够开销。也就是说，卖地财政已经走进了死胡同，在倒逼政府鼎力革新。2010年采取遏制房地产投机行为的一系列措施，都是鼎力革新的开端，包括最近国务院宣布减少5%的行政开支，尽管政府内部有没有这种力量把这种革新进行下去，当然不是我们所能预料的，但是，泡沫不是政府行为所能化解的。
后面这个理由成立的可能性很小，人民币不会成为废纸。从人类有纸币以来，没有哪个国家是在经济处在增长时期突然爆发大规模的货币贬值。货币大幅贬值，有两个前提，
一是滥发货币，最典型的是津巴布韦，而津巴布韦人最后是发行大面额的纸币，引发黑市交易，大家都用津巴布韦货币去换取美元，津巴布韦的官方汇率是1美元兑换约3万津元，但黑市上的汇率已经达到1美元兑换约8亿津元。中国还有正常渠道购买美元，不存在黑市交易如此贬值的事。
二是通货膨胀持续两年，很多人因生活成本提高财富消失殆尽，开始挨饿，政府为了救助平民，甚至动用完国家的储备用粮。所以，通货膨胀的结局也不是政府可控的。中国爆发这种恶性通胀的可能性不大，原因是很多商品还处在过剩的时候，即使西南五省旱灾严重，还不致于导致全国性缺粮现象。所以，恶性通胀的迹象还没有显示。
以上两个前提都不存在，所以，现在中国面临的风险就是资产泡沫。目前中国人买房子，就像津巴布韦人买美元的心理一样，多高的价格都会买，本来只值100万的房子，现在可能花了1000万，这种货币的贬值速度是令人惊讶的。如果政府任由这种状态蔓延，不消除这种购买心理，那一切同样不可控。而当这一切都不可控时，再来挽回就会成为不可能的事。所以，政府和社会都在作出努力，如果今年房价继续上涨，这种购买心理就不可能消除，最后的结果就是泡沫破灭。
政府已经做出了努力，至于有多大的效果，到今年下半年基本上就能看的出来。我们现在已经看见的是，在产业政策、财税政策和货币政策都做了大量的调整，并勒令78家央企非专业房地产公司退出房地产业，但是，还有几点不足，一是要坚决把开发商自有资金比例提高到35%以上，弱化银行杠杆效应，达到去杠杆化的目的；二是坚决制止房地产企业以土地资产上市融资；三是把二套房贷首付比例提高到五成，弱化投机行为。
挽狂澜于既倒，是要有勇气和魄力的。但是，如果一切努力都不见效，资产泡沫的化解留给中国的时间也只是今年。首先是我们的基础货币投放已经过大，M2的涨幅如果保持去年水平，那这两年的货币贬值就将很快。2009年，像我们这样的专业投资人，股票收益也只刚刚超过60%，一般散户投资人超过25%收益的都比较少，根本跑不赢货币贬值。所以，一方面要保持资本市场的良性运转，另一方面要把M2涨幅坚决降到17%。
如果今年房价继续上涨，那么，一切都不可控。中国经济的症结问题的市场表现就是房价泡沫，化解了房价泡沫，我们就可以避免日本失去的20年。如果化解不了，未来至少有十年，中国房价从此进入下行通道，随着经济按规律进入衰退和调整，周期一般为八到十年，房价也从此下跌八到十年。 中国正在复制日本泡沫破灭的结局
——答《华夏时报》记者问
记者：有人说您一味的唱空，只是为了迎合买不起房的老百姓口味，获得知名度，然后再卖书，演讲赚钱。您如何回应？
牛刀：中国这么大，什么人都有。对我来说，我认为中国需要有发出不同声音的人，需要向权贵阶层直面挑战的人。我在2009年给网友的新年贺词中，亲笔写了这么一句话：向强权发问，为民生代言，牛年牛气冲天。
但是，中国社会的价值观已经被严重扭曲，他们认为所有的人不可能为老百姓说话，如果是为老百姓说话就是唱空，是有自己目的的。唱空这个词，是资本市场传出来的，因为做投机生意，有做多做空之分。现在是个全民投机的时代，有些人会这么想，一点也不奇怪。但是，用这种价值观去衡量一个时代的文化，那是民族的悲哀。
为老百姓说话是没有利益的，我每天深夜写博客，透支的是自己的体力，没有一分钱稿费。他们这些指责我的人也许不知道，早在十年前，我给开发商写文章，一篇文章大约7000字，当时收费是7.8万。我如果为了赚钱，就继续给开发商当枪手，我要赚很多钱。何劳这么辛苦？
至于买书讲座，我以为传道授业解惑是一项很高尚的职业，没有什么值得指责的。何况上天有好生之德，我用自己的智慧和劳动谋生很光荣。我的书也卖得很好，开机两万册，不到半年全国新华书店就卖完了，是个不错的业绩。当然，盗版也很多。
记者：回顾您的观点，从2005年开始，您一直唱空，2007年被说中，有人说这完全是碰对的，此后2009年楼市回暖，但您还一直在唱空，认为楼市回暖是假象，很多信任您的人，听了您的话，错过了买房的时机，为什么要一直坚持唱空？您认为唱空能帮助百姓投资置业吗？
牛刀：在这个时间节点上，你的说法是错误的。我从2000年到2005年，一直在深圳报业集团，先是担任深圳晚报副总经理，后来到深圳特区报任地产主编，同时兼任分众传媒副总经理，怎么可能去干质疑住宅开发体制、揭露开发商欺诈行为的事？我的博客大约是在2006年时候才开的，那个时候主要是写写小说，谈谈房价，还不知道博客为何物，只当做是业余爱好。
后来我的一个好朋友，应该是铁杆兄弟，调到深圳报业集团新上线的地产网任CEO，把我和深圳社科院城市运营中心主任高海燕博士找到一起，做他们的第一期节目，叫做《2007深圳房价是涨还是跌》，在网上播出后，反响很大。这一下激发了我对网络的兴趣，才开始认真写博客。
际上，我在认真写博客之前，一直在研究房地产，先后主编出版过《深圳优秀水景住宅》、《深圳房典》、《深圳楼市龙岗卷》，根本就不是所谓的唱空。相比那些专家教授而言，我更懂市场，更了解政府官员、开发商、炒房客、地产广告人和普通购房者的心态。教授们可以讲出当时在我看来是很高深的理论，但对深圳房价走势，肯定不会有我判断准确。所以，说我碰对的是很可笑的。
因为对市场情况了解，我才认为2003年以后中国住宅开发体制出了大问题，如果不把这个问题讲清楚，不纠正这个错误，中国楼市一定会崩盘。
我的理念，一是住房首先是要满足民生居住，房地产的财富不是房产，房产每年只会贬值，而地产是升值的，中国的国情是土地全民共有，那么，土地财富必须实现全民共享，这是中国长治久安的保证；二是中国的传统文化决定了中国人的买房观念，新人结婚买房那是天经地义的，也是中国家庭稳固的一个很好的传统，可是房价连年上涨，收入没有增加。
我在深圳报业集团有三年都是20万年薪，一分钱没增加，但房价每年都在上涨，大约每年的平均涨幅在12%至15%，这样下去很多想结婚的人就会买不起房，而让中国的新婚夫妇都买不起房，那是中国社会的罪恶。因为，这将影响两代人的幸福。
这种理念支撑着我的全部观点。还有，关于2009年的房价上涨，现在很多人认为是错过了机会，这其实也是一种社会的普遍投机心理，与买房自住无关。真正买房子住的人，只根据自己的购买力，无所谓后不后悔；更不存在听了我的话？如果一个人在买房的问题上，对自己的行为都不能负责任，那他对家庭也一定不会负责任。
把这种自认为是买房的过失推到一个根本与他本人的购买行为无关的人身上，那是十分可笑的。当然，如果他专门咨询过我，而我又给他提供了买卖建议的，那当另当别论。你问我唱空能帮助百姓投资置业吗？那我反问你一句，鲁迅对中国社会的深刻批判是在唱空吗？
记者：或许您的愿望是美好的，但是道德不代表经济规律，想是一回事，事实又是另一回事，您觉得光凭主观愿望，就可以改变事实吗？老百姓需要的是，如何在合适的时机投资买房。
牛刀：我最近很忙，推掉了几十家新闻单位的采访，但是，我愿意接受你的质问，我觉得你有点意大利著名女记者法拉奇的味道。记者就应该这样，单刀直入，直指被采访人的要害。可是，你要知道作为一个财经评论人最可贵的是什么？那就是对经济规律怀有敬畏之心。
你说的很对，道德不能代表经济规律，而且经济规律不是以人的意志为转移的。如果我们以为政府行为可以调控一切，那就是对经济规律的不敬，迟早会受到经济规律的无情惩罚。所以，我想和你说说一个带有普遍性的经济规律，那就是经济的周期性规律。近100年以来，还没有任何一个经济体逃脱得了经济周期性规律的惩罚。
简单的说，经济的周期性规律就是繁荣、衰退、调整和复苏，周而复始。一般来说，经济的复苏和繁荣期可以维持到10年左右，而经济的衰退和调整期是5到8年。全球的经济体大小不同、经济结构也不一样，因而时间的长短也不同。但是，也有一种例外，那就是衰退和调整要经过15年到20年，最典型的是日本。失去的20年，是人们对日本经济在衰退与调整中挣扎的真实写照。而中国正在复制日本的这种结局。
中国这一轮经济的复苏起自1990年。上一轮经济的繁荣在招商引资中开始，在通货膨胀和社会动乱中结束，在中国的历史上留下了不可磨灭的印记。而这一轮经济走向繁荣，得益于加入WTO和对外贸易的迅速扩张，带来了1亿多农民工的进城，解放了生产力，释放了消费能量和生产热情，但是，也带来了经济结构的深层矛盾，埋下了巨大的风险。
房价只是这种结构性矛盾和社会性矛盾的总爆发。如果还处在2008年，中国经济只需要对房价进行深度调整，就可以缩短经济的调整周期，尽快步入复苏和繁荣。遗憾的是，政府拒绝对房价进行调整，，反而连同其他基建投资一起，大规模注入基础货币，不仅没有解决矛盾，而是采取金融手段来对冲矛盾。这下问题就大了。反映在市场上，就是你们看见的房价暴涨。
这无所谓道德，但是违背了经济规律。不是我凭着什么主观愿望，也不是我们要改变2009年房价暴涨的事实。这一切已经过去的都不重要，重要的是这种靠发放基础货币衍生出来的房价泡沫一定会破灭。而房价泡沫破灭后，对所有在2009年，尤其是下半年的买房人带来的都是灾难。当然，对楼市炒家除外，他们有的享受了暴利，但没有逃脱的已经很难出逃了。因为大多数投机炒家已经疯狂，看不到风险在哪里。
你刚刚是在假借老百姓的名在责问我，“老百姓需要的是，如何在合适的时机投资买房。”你以为这样的房价，真正的老百姓还能买得起？如果真正需要住房的人，依靠自己的收入还能买得起北京这样的高价房，那泡沫一时半会还不会破，就是因为真正的老百姓依靠自己的收入根本买不起房，也就是说，高房价基本绞杀中国楼市的终端消费群体，使得投机炒楼失去了最后的接盘人，所以，这个泡沫一定会破。
记者：您在2009年说楼市是假按揭造成的假象，但是根据我们的了解，您没有去调查过假按揭，而是从别人口中得知的，此后媒体也大量报道了，但是始终找不出一个假按揭的案例来，但是却误导了市场，没有调查就评论的作风，您觉得严谨吗？
牛刀：你这是在造谣。你根本就不知道我们在揭露假按揭时，花了多少代价。我们跑了多少楼盘，到了多少银行。这样的事，原本是记者们去做的，我们的职责只对这些现象进行评论。假按揭当时北京商业银行查处了16起，你还说找不出一个案例？荒唐。
记者：从跟徐滇庆打赌之后，您几次想再设赌局，与赵晓，成思危，任志强等，有人说您已经好赌成性，或者说是为了炒作，设赌成名，您怎么回应？
牛刀：我不是一个好赌之人，我也从不赌博。不过我告诉你，这种方式可以揭开一切走狗的画皮，是一件大快人心的事。
记者：理解房价持续暴涨的危害和您对危害的担心，但对于预测者来说，成王败寇，您的预测准确率确实很低，您会感到困惑吗？苦恼吗？
牛刀：你错了，我到现在为止，除了政策没有预测准，在市场趋势的把握和判断上，很少出现大的偏差。可见你没有认真看我的博客。之所以说政策没有把握准，是因为政府犯了一个低级错误，这个错误其实是全国人民买单，那就是向市场注入了大量的流动性，这种流动性的注入不是整个社会财富的增长带来的，而是加大基础货币的投入，这种货币投入的方式在经济学上叫做征收铸币税，用我们现在的话来讲，叫做货币贬值。
我很少做什么预测，我不知道你们在哪里找到我的预测率很低的证据，我只是告诉大家，这个市场哪里会出问题，出问题的结果是什么。比方说，我在调查了市场的租售比后，告诉大家，因为房价过高，这个数据发生了问题，发展下去，房价要下跌。我并没有像谢国忠那样做时间节点上的预测。还比如，我调查了一线城市的住房空置率后，对目前我们行业内对空置率的定义不准提出看法，原来的空置率是指开发商没有卖出去的房子比例，这个概念已经落后，所以，我提出了社会空置率的概念，意在提醒市场现在中国社会两极分化极为严重，很多人买了很多的房子，并没有转化成住房的真正用途，而是囤积在哪里，这个比例一大，泡沫就要破灭，而泡沫破灭了，一线城市房价要跌80%。
现在我的这些研究成果正在一样一样的兑现，何来什么预测不准而困惑呢？作为记者，你们根本就没有读懂我的博客。所以，也就不可能有什么成王败寇的问题。不管怎样，深圳赌局的结果已经摆在那里，尽管最后是徐滇庆教授道歉，但我很是很尊重他，没有那种成王败寇的卑劣心理。
也许我说过一些话，因为没有仔细论证，很有可能让人产生误解。一次是，2008年12月下旬，我在中央电视台做节目，后面说了一句话，叫做“晚两年买房省十年打拼”，后来，我在2008年12月24日的博客中做了说明，现在看来，我这个观点都是正确的，所谓晚两年，意思就是2011年再买房，没有错；还有一次是2009年，我在凤凰卫视一虎一席谈，说了一句，北京房价至少有50%是泡沫，这句话没很多人理解为，北京房价2009年要降50%。所以，一传十十传百。
我说过很多楼市要崩盘、泡沫要破灭的话，至今这个话本身都没有错。中国的楼市的泡沫已经很严重，离泡沫破灭为时不远。
记者：如果给您打分，您作为预测者成绩很差，但却得到老百姓的拥护。我们认为您是房价飙涨成就的“悲剧英雄”，您接受这个词吗？有何感想？
牛刀：这个问题没有必要回答，和上面差不多。你们要搞清楚，谁是悲剧英雄呢？是任志强他们，因为房价肯定有暴跌的一天。
牛刀：这个问题更没有必要解释，因为我根本不是什么唱多和唱空的问题，你们如果陷入这种僵尸思维，就不会有什么结果。一个财经评论人，重要的是客观评述，剖析市场的真实状态，提出自己的看法。我从不认为我是在唱什么多什么空，我同样也不认为任志强就是在唱多。我们的不同，是思想观念的不同，是利益诉求的不同，对住宅体制看法的不同，因而对市场理解的不同。
中国无数的文人包括媒体，都被开发商买断，只发出一个声音。市场是有买卖双方组成的，当城市白领、蚁族、甚至像王石说的中产阶层都没不起房了，那一定是这个市场出了问题。市场出了问题，问题在哪里，人人都以发表看法，站在的立场不同，我是站在普通民众的立场上，为他们的利益呐喊。
记者：成唱空代表后，还有开发商跟您合作吗？面对你，他们是如何评价？
牛刀：这个问题就更没意思，不过我还是回答你。我在房地产业内，是中国房地产开发商协会的高级顾问，也是中国房地产年会专家团专家，我经常受邀请去清华大学、上海交通大学、东华大学房地产总裁班和资本战略研究班讲课，向他们发表我对中国房地产的看法。我的很多朋友都是开发商，他们很多都接受我的观点，支持我对中国房地产市场的批判，我也接受邀请赴全国各大城市发表演讲，大声疾呼，为民呐喊。我的出场费已经翻了三倍，你说他们怎么对我评价。
牛刀：给开发商搞策划是不可能。我的目标是成为中国第一个问鼎诺贝尔经济学奖的学者，我正在朝着这个目标在努力。未来的中国一定有一个经济学人问鼎诺贝尔经济学奖，这是中国经济的地位决定的，我认为，要取得这样的成果，不仅仅有全球经济发展研究的巨大成果，这样的成果还必须惠及民生。全球的民生的，才是中国经济学界对人类的最大贡献。