黑魂3所有骨灰位置:成本法的计算公式究竟应该怎么写

        本人做了六年评估了，在做评估之前还做了六年工程预决算及成本控制，按道理应该算是“经验丰富”了，但是前几天看了其他评估公司的几份报告，突然对自己怀疑起来，究竟我懂不懂评估？

事情起因是几份报告(不同公司)的成本法公式（房地产评估，不是土地评估）。现列出如下(可能名称稍有不同，但基本意思相同)：

积算价格=(土地取得费用+开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润)×（1－折旧率）

看了这个公式，我大吃一惊，什么时候成本法的计算公式变成这样了？我电询了几个同行，居然都说这个公式没有错误，让我的大脑一时当机，怀疑起自己的智商来，难道我真的不懂评估？!

让我们来对这个公式的每项费用逐一分析：

1、土地取得费用：根据土地的不同性质有不同的计算，不多说了，大家可能常用的是用基准地价为基础进行相关修正或用成本逼近法进行计算。没有太大问题。

2、开发成本：评估方法也很多，规范和教材上写得很清楚了，再简单一点比如根据当地建设工程投资估算或概算指标以及市场调查分析资料进行评估，应该也没有太大问题。

3、管理费用：根据规范，主要指开办费和开发过程中管理人员工资等。按考试教材，可“总结为土地取得成本与开发成本之和的一定比率。因此，可以用计算式表述为

管理费用=(土地取得费用+开发成本)×管理费率

4、投资利息：这个东东无需解释，只是要考虑到土地取得费用的计息方法与开发成本、管理费用的计息方法不同，土地取得费用是在期初一次性投入，开发成本、管理费用则多设定在开发期内均匀投入，具体计算式一般如下

投资利息=土地取得费用×[(1+i)^n-1]+（开发成本+管理费用）×[(1+i)^n/2-1]

5、销售税费：这个东东也无需解释，通常是按房地产售价的一定比率进行计算，在实际计算过程中，售价就是用成本法的评估出来的积算价格来代替的。也就是说

销售税费=积算价格×销售税费率

6、开发利润：开发利润的计算方法有很多，视基数的不同而不同，按教材所说，有直接成本利润率、成本利润率、投资利润率、销售利润率等等，但从理论上讲，各种计算方法的结果应该是一致的。以常用的直接成本利润率（规范也是彩采用这种方法）来讲，其计算式如下

直接成本利润率=开发利润/（土地取得费用+开发成本），即

开发利润=（土地取得费用+开发成本）×直接成本利润率

可以看出来，成本法的基础是土地取得费用和开发成本，其他各项费用的求取跟它们都有紧密的关系。现在的关键是，折旧与这两项费用的关系又是怎样的，是按上述的公式体现的那样，第1至6项之和乘以折旧率就是折旧吗？还是有别的含义及计算方法？

规范第5.4.12条 积算价格应为重置价格或重建价格扣除建筑物折旧，或为土地的重置价格加上建筑的现值，必要时还应扣除由于旧有建筑物的存在而导致的土地价值损失。

原来玄机隐藏在这呢。前面的各位同仁信誓旦旦，一口咬定上面的公式没错，可没想到规范里的表述是这样的，他们也太大意了。稍微认真想一想，这才是正确的。为什么呢，因为土地是没有折旧这一说的；而且我们在计算土地取得费用时，并不是照搬基准地价或者几项土地成本费用如征地拆迁补偿安置费、土地开发费等等一加就完事了，它还应该考虑到年期修正问题（划拨地无需考虑），如果一定要说土地有“折旧”，那么年期修正系数可以说就是土地的“折旧率”了。在经过相关的计算（如成本逼近法）或修正（如基准地价系数修正法）后，我们求出来并且写在成本法计算公式中的土地取得费用就是估价对象的分摊土地使用权在估价时点的市场价格了，如果还要来进行一次折旧计算，那么计算出来的东东又算什么呢？所以，成本法的正确公式，我们可以表述如下：

积算价格=土地取得费用+开发成本×（1－折旧率）+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润

根据这个公式，我们知道，其他各项费用的计算公式也要做相应的变动，比如

管理费用=[土地取得费用+开发成本×（1－折旧率）]×管理费率

其他费用的计算也依此类推。

当然，如果大家要按规范先计算出估价对象在全新状态下的重置价格，再扣除建筑物折旧，也没有什么不对的，但是可能过程会略微复杂些。

以上观点是否有不当之处，欢迎大家讨论。

同行一：

土地价值＝土地取得费用（包含契税）+利息+利润+税费

全新房屋重置价格＝开发成本+专业费用+管理费用+利息+利润+税费

房地计算价格＝土地价值+全新房屋重置价格×成新率

我看不少估价报告，包括汇编的优秀报告，将基准地价修正结果直接作为土地取得费用，其缺乏一个契税及购买决策成本。有的用基准地价修正结果和市场比较法求得熟地价格直接作为土地价值，这主要混肴土地评估结果与房地产评估结果中土地价值的内涵差异。（这种情况在抵押评估中，经常出现，银行人员总是责问你的土地价格怎么会比批租价格高30％）

还有，工业房地产评估中，经常漏计税费和利润，认为自建房屋不需要考虑税费和利润，这也是错误的。

管理费用主要指建设过程中的管理费用，其计算基准是开发成本。土地取得费用在建设之前一次投入啦（趸交），不需要在考虑土地的管理费用啦。如果是生地、毛地变为熟地，那么以土地开发成本为基准计算土地开发的管理费用。在求土地取得费用时，采取逼近成本法，需要考虑土地开发成本的管理费用及开发利润、利息，但这是土地开发期，在房地产建设期前必须完成的