黑花文:非房地产企业转让房产需缴纳哪些税费?_临时专题指南_厦门财税网

非房地产企业转让房产需缴纳哪些税费?
2010-03-24 23:13:42 作者：厦门财税网 来源：厦门税税网 浏览次数：462网友评论 0 条
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一、营业税，税率5％
单位销售不动产应如何计缴营业税？
（一）转让自建房产
1、自建建筑物出售，适用“建筑业”税目，税率3％： 计税依据为（1）按同类工程的价格确定；（2）没有同类工程价格的，按以下公式核定计税价格：计税价格=工程成本×（1+成本利润率）÷（1-营业税税率）。
2、销售自建房产，适用“销售不动产”税目，税率为5％： 计税依据为从购买方取得的全部价款和价外费用（含货币、货物或其他经济利益）。
（二）转让购置的房产，
适用“销售不动产”税目，税率为5％：根据财政部、国家税务总局《关于营业税若干政策问题的通知》【财税[2003]16号】的第三条第（二十）项规定:
单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。
单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。
【财税[2003]16号】的第四条规定:关于营业额减除项目凭证管理问题
营业额减除项目支付款项发生在境内的，该减除项目支付款项凭证必须是发票或合法有效凭证；支付给境外的，该减除项目支付款项凭证必须是外汇付汇凭证、外方公司的签收单据或出具的公证证明。
【财税[2003]16号】的第五条规定:关于纳税义务发生时间问题
单位和个人提供应税劳务、转让专利权、非专利技术、商标权、著作权和商誉时，向对方收取的预收性质的价款（包括预收款、预付款、预存费用、预收定金等，下同），其营业税纳税义务发生时间以按照财务会计制度的规定，该项预收性质的价款被确认为收入的时间为准。
【财税[2003]16号】的第六条规定:关于纳税地点问题
（一）单位和个人出租土地使用权、不动产的营业税纳税地点为土地、不动产所在地；单位和个人出租物品、设备等动产的营业税纳税地点为出租单位机构所在地或个人居住地
转让在建厂房时能否扣除已支付的工程款后缴纳营业税？
根据财政部、国家税务总局《关于营业税若干政策问题的通知》【财税[2003]16号】的第二条第（七）项规定，单位和个人转让在建项目时，不管是否办理立项人和土地使用人的更名手续，其实质是发生了转让不动产所有权或土地使用权的行为。对于转让在建项目行为应按以下规定缴纳营业税：
（1）转让已完成土地前期开发或正在进行土地前期开发，但尚未进入施工阶段的在建项目，按“转让无形资产”税目中“转让土地使用权”项目缴纳营业税。
（2）转让已进入建筑物施工阶段的在建项目，按“销售不动产”税目缴纳营业税。
在建项目是指立项建设但尚未完工的房地产项目或其它建设项目。单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。
因此,在转让在建厂房时不能将转让收入扣除已支付的工程款计算缴纳营业税，而应按上述【财税[2003]16号】文件中有关转让在建项目的规定计算缴纳营业税。
财政部 国家税务总局关于公布若干废止和失效的营业税规范性文件的通知——财税[2009]61号
二、部分废止或失效的文件（12件）
11.财政部 国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知（财税〔2003〕16号）第一条第（四）项、第二条第（六）项、第四条、第五条
二、城市维护建设税，我市市区范围税率7％，计税依据为营业税额。（外资企业和外国企业不涉及）
三、教育费附加，征收率3％，计税依据为营业税额。（外资企业和外国企业不涉及）
四、地方教育费附加，征收率1％，计税依据为营业税额。
五、土地增值税计税依据为增值额，非房地产开发企业增值额＝转让房产收入额－取得土地使用权支付的金额－评估后确定的房产成本价－转让房产时允许扣除的税费。
范 围 规定税率 速算扣除系数
增值额未超过扣除项目金额50%的 30% 0%
增值额超过扣除项目金额50%未超过100%的 40% 5%
增值额超过扣除项目金额100%未超过200%的 50% 15%
增值额超过扣除项目金额200%的 60% 35%
厦门市2009年3月1日（税款所属期）土地增值税的预征率进行调整，具体为：
一、住宅中的普通标准住宅为0.5%，其他住宅为1%；
二、商业营业用房、写字楼等其他房产为2%；
三、以“招拍挂”方式取得土地开发建设的别墅为3%；以非“招拍挂”方式取得土地开发建设的别墅为5%。
纳税人对适用不同预征率的房地产开发项目分别核算，准确申报；对不分开核算的，从高适用预征率征收土地增值税。
土地增值税征税对象
土地增值税的征税对象是转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物所取得的增值额。增值额为纳税人转让房地产的收入减除《条例》规定的扣除项目金额后的余额。计算增值额需要把握两个关键:一是转让房地产的收入,二是扣除项目金额。转让房地产的收入包括货币收入、实物收入和其他收入,即与转让房地产有关的经济利益。扣除项目包括以下几项:
(一)取得土地使用权所支付的金额。
(二)开发土地和新建房及配套设施的成本。包括土地征用及折迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共设施配套费、开发间接费用。
(三)开发土地和新建房及配套设施的费用。包括销售费用、管理费用和财务费用。
(四)旧房及建筑物评估价格。
(五)与转让房地产有关的税金。包括转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税,因转让房地产交纳的教育费附加和地方教育附加,也可视同税金予以扣除。
(六)加计扣除。对从事房地产开发的纳税人,可按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和加计20%扣除。
土地增值税优惠政策
(一)纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的(含20%),免征土地增值税。
(二)因国家建设需要依法征用、收回的房地产,免征土地增值税。
(三)因城市市政规划、国家建设的需要而搬迁,由纳税人自行转让原房地产取得的收入,免征土地增值税。
(四)对个人之间互换自有居住用房地产的,经当地税务机关核实,可以免征土地增值税。
(五)为配合国家住房制度改革,有效启动房地产市场,自1999年8月1日起,对居民个人拥有的普通住宅,在其转让时暂免征收土地增值税。
(六)在企业兼并中,对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的,暂免征收土地增值税。
(七)对于以房地产进行投资、联营的,投资、联营的一方以土地(房地产) 作价入股进行投资或作为联营条件,将房地产转让到所投资、联营的企业中时,暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的,应征收土地增值税。
(八)对于一方出地,一方出资金,双方合作建房,建成后按比例分房自用的,暂免征收土地增值税;建成后转让的,应征收土地增值税。
六、印花税，按“产权转移书据”项目，税率为0.5‰，计税依据为应税凭证所载金额。
七、按规定缴纳企业所得税（外资企业和2002年后新办企业的所得税由国税征管）。
八、房产税
◆ 房产税是以房产为征税对象，按照房屋的计税余值或出租房屋的租金收入，向产权所有人（或向承典人，或向代管人，使用人）征收的一种税。凡座落在城市、县城、建制镇和工矿区范围内的房产，都应按规定征收房产税。
◆ 房产税以房产原值一次减除25% 后的余值为计税依据，按1.2%的年税率计征缴纳；有房屋租金收入的，按租金额为计税依据，税率为12%。
◆ 纳税申报：自有房产房产税全年税额，按半年各交纳一次，上半年于3月1-25日内申报缴纳，下半年于9月1-25日内申报缴纳。出租房产房产税在取得收入的次月15日内申报缴纳。
九、土地使用税
◆ 厦门市土地等级及适用税额表（适用于所属期为2007年1月1日以后的税款计算）
土地等级
范 围
年税额
一级
中山路临街店面（门牌号1－444）
25
二级
禾祥西路临街店面
18
三级
岛内一、二级之外的中华、鹭江、江头街道办所在片区
10
四级
岛外区政府所在街道的片区及岛内除一、二、三级之外的其它区域
6
五级
除上述一、二、三、四级之外的其它区域
4
 
另附：厦门市历次的土地使用税土地等级划分情况表