鲤鱼批发商:国家计委、建设部关于印发《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》的通知

珠海市城区住宅小区物业管理服务收费办法布部门: 珠海市人民政府
发布文号: 珠海市人民政府令第28号
　《珠海市城区住宅小区物业管理服务收费办法》已经二ＯＯＯ年九月十五日市人民政府第２４次常务会议审议通过，现予发布，自二ＯＯ一年二月一日起施行。 
 
 
市长 方旋 
二ＯＯ一年一月十七日 
 
 
珠海市城区住宅小区物业管理服务收费办法 
 

    第一条   为规范我市城区住宅小区物业管理服务收费，维护物业管理公司及业主的合法权益，促进物业管理市场的健康发展，根据《珠海市住宅小区物业管理条例》，制定本办法。 

    关联法规：    

    第二条   本办法适用于本市城区范围内具有物业管理主管部门核准的资质、经工商行政管理机关登记注册领取营业执照的物业管理公司，对住宅小区物业提供社会化、专业化服务而收取的物业管理服务收费。 
　　本办法所称物业，是指已建成并交付使用的住宅及其附属的设施、设备和相关场地。 
　　本办法所称业主，是指物业的所有权人。 
　　本办法所称物业管理服务收费，是指物业管理公司接受业主的委托，对其物业、绿化、卫生、道路交通、治安和环境容貌等项目开展日常管理、维护、修缮、整治服务所收取的费用。 
　　本办法所称城区，是指香洲区行政区域范围。 

    第三条   香洲区价格主管部门是本市城区物业管理服务收费的主管部门。香洲区价格主管部门应当会同香洲区物业管理主管部门加强对本市城区物业管理服务收费的监督和管理。 

    第四条   物业管理服务收费应当遵循合理、公开及与业主的承受能力相适应的原则。 
　　鼓励物业管理公司开展正当的价格竞争，防止价格垄断和牟取暴利行为。 

    第五条   物业管理服务收费实行市场调节价和政府指导价。 
　　（一）已成立业主委员会的，物业管理服务收费的标准由业主委员会与物业管理公司在《物业管理委托合同》中参照《住宅小区物业分级参考标准》和政府指导价约定或由双方协商确定；仍不能确定的，由香洲区物业管理主管部门指定中介服务机构组织招标投标确定。 
　　（二）物业已交付使用但尚未成立业主委员会的，物业管理服务收费由物业管理公司在政府指导价标准上下２０％的幅度内提出，经香洲区价格主管部门核定后，报市价格主管部门批准。 
　　由于住宅小区规模小、物业管理经营成本高等特殊原因，无法执行政府指导价标准的，由香洲区物业管理主管部门指定中介服务机构组织招标投标确定；仍不能确定的，物业管理服务收费标准，由物业管理公司提出，经香洲区价格主管部门核定后，报市价格主管部门批准。 

    第六条   本市城区住宅小区物业管理服务收费政府指导价的标准（按每月每平方米房屋建筑面积计算）如下： 
　　（一）多层住宅（７层及以下）。 
　　一级：每平方米０·５５元； 
　　二级：每平方米０·４５元； 
　　三级：每平方米０·４０元； 
　　四级：每平方米０·３５元。 
　　（二）高层住宅（８层及以上有电梯）。 
　　一级：每平方米１·２０元； 
　　二级：每平方米１·００元； 
　　三级：每平方米０·９０元； 
　　四级：每平方米０·８０元； 
　　五级：每平方米０·７０元。 
　　不带电梯的高层住宅物业管理服务收费标准按多层住宅的标准执行。 
　　高层住宅中不使用电梯的底层住户物业管理服务收费按高层住宅标准的８０％收取，不分摊公共电梯的电费。 

    第七条   住宅小区内的办公用房的物业管理服务收费按住宅标准的２００％收取，商业用房的物业管理服务收费按住宅标准的３００％收取。 
　　住宅小区临街商铺的物业管理服务由业主与物业管理公司商定，如业主需要住宅小区物业管理公司提供物业管理服务的，物业管理服务收费标准由业主与物业管理公司在《物业管理委托合同》中按照上款标准约定或由双方协商确定。 
　　空置物业的物业管理服务收费按住宅标准的５０％收取。 
　　高尚住宅区、别墅区的物业管理服务收费标准依据业主的要求和物业管理服务的内容、质量和深度，按优质优价的原则确定。 

    第八条   物业管理服务收费不包含小区及楼宇内的公共水电费，公共水电费的分摊办法按国家和省有关规定执行。 
　　住宅小区内的机动车停放服务收费必须经香洲区价格主管部门批准后方可收取，并作为物业管理服务费的收入。住宅小区机动车停放服务收费办法由市政府另行制定。 

    第九条   市价格主管部门可以根据市场物价的变动情况对物业管理服务收费政府指导价的标准作适当调整，报市政府批准后向社会公布。 

    第十条   根据物业管理公司的物业管理服务内容、质量、深度，物业管理服务收费可在政府指导价标准基础上浮动。 
　　获得全国城市物业管理优秀示范称号的物业，物业管理服务收费可在政府指导价标准的基础上上浮不超过１５％。获得全国城市物业管理优秀称号的物业，可上浮不超过１０％，获得省城市物业管理优秀称号的物业，可上浮不超过５％。 
　　物业管理服务水平达不到《住宅小区物业分级参考标准》的最低等级，物业管理服务收费在政府指导价最低标准基础上适当降低。 

    第十一条   香洲区物业管理主管部门会同香洲区价格主管部门根据《住宅小区物业分级参考标准》对住宅小区物业进行定级。 

    第十二条   对物业管理公司实行资质管理制度。从事物业管理的公司必须向香洲区物业管理主管部门申领《珠海市物业管理资质证书》，并在工商行政管理机关办理登记注册，领取营业执照后才能经营物业管理服务业务。 

    第十三条   物业管理服务收费实行许可证制度。物业管理公司必须向香洲区价格主管部门申领《广东省经营服务性收费许可证》，并按规定制作《物业管理服务收费公示牌》。 
　　《广东省经营服务性收费许可证》实行年审制度。 

    第十四条   未成立业主委员会的住宅小区物业管理公司申报或调整收费的程序： 
　　由物业管理公司向香洲区价格主管部门提出申请，填写《物业管理服务收费申请表》，并提交下列资料： 
　　（一）《珠海市物业管理资质证书》； 
　　（二）营业执照； 
　　（三）小区楼宇总平面图； 
　　（四）小区定级证明。 

    第十五条   物业管理公司在《物业管理委托合同》约定以外自行提供服务，未经业主委员会或者业主认可的，业主或者使用人可以不支付服务费用。 

    第十六条   物业管理公司已接受委托实施物业管理并已收取服务费的，其他部门和单位不得再重复征收性质和内容相同的费用。 

    第十七条   业主不按《物业管理委托合同》或政府指导价标准交付物业管理服务费的，物业管理公司可以催缴、限期交付；逾期仍不交付的，按合同约定加收滞纳金，合同没有约定的，可按每日加收欠交金额千分之一的滞纳金；经催收仍不交付的，可累积记账，在物业转让时，由房地产交易机构代为扣除；物业管理公司也可以依法向人民法院起诉。 

    第十八条   业主委员会与物业管理公司签订的《物业管理委托合同》期满，或者物业管理公司违反《物业管理委托合同》规定的，业主委员会可以按照合同约定解聘物业管理公司，重新聘用物业管理公司。 

    第十九条   业主与物业管理公司之间发生的物业管理服务收费纠纷，由香洲区价格主管部门和香洲区物业管理主管部门负责调解。 

    第二十条   物业管理公司违反本办法的，由香洲区价格主管部门根据法律、法规的有关规定处理。 

    第二十一条   本市城区范围以外的住宅小区物业管理服务收费可参照本办法执行。 

    第二十二条   本办法自２００１年２月１日起执行。市政府过去颁发的有关物业管理收费的规定与本办法有抵触的，以本办法为准。 
 
　　附： 
 
 
住宅小区物业分级参考标准 
 
　　一、多层住宅： 
　　一级： 
　　１．小区布局合理，设计档次高、质量好，整体环境优美舒适，绿地覆盖率达到３０％以上，有较大规模的园林小景，绿化物修剪整齐美观，维护管理良好。 
　　２．公共配套设施完善，维护良好。道路平整顺畅，水、电、消防设施先进，保障及时、有效。 
　　３．有住户活动会所，有充足良好的各种文化娱乐、体育等社区文化活动场所和商业等生活服务设施，并能经常开展各种文体活动。 
　　４．实行封闭式管理，配备先进保安设备和监控报警系统，保安人员２４小时值班、巡逻，区内治安秩序良好。 
　　５．环境清洁卫生，公共场地每天清扫、保洁，楼内大堂洁净无灰尘，区内无卫生死角、无积存垃圾，无乱堆乱放，下水道、沙井、化粪池通畅，公共用水池定期清洗。 
　　６．管理人员素质高，文明礼貌，服务周到。 
　　二级： 
　　１．小区内绿地覆盖率达到２５％以上，园林绿化维护管理良好。 
　　２．公共配套设施维护良好。道路平整顺畅，水、电、消防设施保障有效。 
　　３．有较好的社区活动场所，并能开展文体活动。 
　　４．保安人员２４小时值班、巡逻，保护小区安全。 
　　５．环境清洁卫生，公共场地每天清扫、保洁，无积存垃圾，无乱堆乱放，下水道、沙井、化粪池通畅，公共用水池定期清洗。 
　　三级： 
　　１．小区内绿地覆盖率达到２０％以上，园林绿化生长较好。 
　　２．公共配套设施完好。水、电、消防设施齐全有效。 
　　３．有公共社区活动场所，基本适应公共活动。 
　　４．保安人员２４小时值班，保持小区安全。 
　　５．环境清洁卫生，公共场地保持清洁，下水道、沙井、化粪池通畅，公共用水池定期清洗。 
　　四级： 
　　１．小区内绿化维护正常。 
　　２．公共配套设施完整。符合设计要求，能有效为小区服务。 
　　３．保安人员２４小时值班，保持小区安全。 
　　二、高层住宅（商住楼） 
　　一级： 
　　１．小区（或大楼）布局合理，设计档次高、质量好，用料上乘，环境优美舒适。绿地覆盖率达到３０％以上，有园林小景，绿化物修剪整齐美观，维护管理良好。 
　　２．公共配套设施完善，维护良好。道路平整顺畅，电梯、水、电、消防设施先进，保障有效。 
　　３．有良好的住户活动会所和先进完善的各种文化娱乐、体育等社区文化活动场所，并能经常开展各种文体活动，商业等生活服务设施配套适用、方便。 
　　４．实行封闭式管理，配备先进保安设备和监控报警系统。保安人员２４小时值班、巡逻，区内治安秩序良好。 
　　５．环境清洁卫生，公共场地每天清扫、保洁，楼内大堂洁净无尘，区内无卫生死角、无积存垃圾，无乱堆乱放，下水道、沙井、化粪池通畅，公共用水池定期清洗。 
　　６．管理人员素质高，文明礼貌，服务周到。 
　　二级： 
　　１．小区内绿地覆盖率达到２５％以上，园林绿化修剪整齐美观，维护管理良好。 
　　２．公共配套设施完善。道路平整顺畅，电梯、水、电、消防设施保障有效。 
　　３．有良好的社区文化活动场所，并能经常开展各种文体活动。 
　　４．保安人员２４小时值班、巡逻，区内秩序良好。 
　　５．环境清洁卫生，公共场地每天清扫、保洁，区内无卫生死角、无积存垃圾，无乱堆乱放，下水道、沙井、化粪池通畅，公共用水池定期清洗。 
　　６．使用中、高档电梯。 
　　７．有先进、完善的消防、供水、供电和防盗系统，维护使用良好。 
　　三级： 
　　１．小区内绿地覆盖率达到２０％以上，园林绿化维护管理良好。 
　　２．公共配套设施完善。道路平整顺畅，电梯、水、电、消防设施保障有效。 
　　３．有较好的社区活动场所，并能开展文体活动。 
　　４．保安人员２４小时值班、巡逻，保护小区安全。 
　　５．环境清洁卫生，公共场地每天清扫、保洁，无积存垃圾，无乱堆乱放，下水道、沙井、化粪池通畅，公共用水池定期清洗。 
　　６．使用中、高档电梯。 
　　７．有较完善的消防、供水、供电和防盗系统，维护使用良好。 
　　四级： 
　　１．有电梯，小区内绿地覆盖率达到１０％以上或有盆花，园林绿化生长较好。 
　　２．公共配套设施完好。电梯和供水、供电、消防设施齐全、运作正常，服务良好。 
　　３．有公共社区活动场所，基本适应公共活动。 
　　４．保安人员２４小时值班，保持小区安全。 
　　５．环境清洁卫生，公共场地保持清洁，下水道、沙井、化粪池通畅，公共用水池定期清洗。 
　　五级： 
　　１．小区内绿地物管理较好。 
　　２．有公共活动场所。 
　　３．公共配套设施完好，电梯、供水、供电、消防设施齐全、有效。 
　　４．保安人员２４小时值班，保持小区安全。 
　　５．公共场地环境保持清洁，下水道、化粪池通畅，公共用水池定期清洗。 
 
国家计委、建设部关于印发《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》的通知 发布部门: 国家计委、建设部
发布文号: 计价费[1996]第266号
各省、自治区、直辖市物价局（委员会）、建设委员会（建设厅）：
　　为规范物业管理服务收费行为，维护正常收费秩序，促进物业管理事业健康发展，特制定《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》（以下简称《暂行办法》），现印发给你们，请结合本地区实际情况贯彻执行，并将有关问题通知如下：
　　一、城市住宅小区物业管理是近几年在住房商品化过程中出现的对住宅小区居民提供公共性服务和特约服务的新行业。目前，各地物业管理尚处在探索和发展阶段，竞争机制尚未真正形成，物业管理市场仍需培育、完善。鉴于此，各地物价、物业管理行政主管部门要密切配合，共同做好《暂行办法》的实施工作。
　　二、各地物价部门在核定普通建筑标准住宅小区的收费标准时，要注意从紧掌握；对高级公寓、别墅区等高标准住宅小区的公共性和公众代办性服务收费可实行政府指导价，收费标准按照《暂行办法》的有关规定，结合服务内容、服务质量、服务深度核定。
　　三、非住宅小区的物业管理服务收费办法，暂由各省、自治区、直辖市物价部门会同物业管理行政主管部门制定。各地要认真规范收费行为，整顿收费秩序，防止和克服乱收费现象，努力促进我国物业管理市场体系的建立和完善。
　　附：城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法

    第一条 为规范城市住宅小区物业管理服务的收费行为，维护国家利益和物业管理单位及物业产权人、使用人的合法权益，促进物业管理事业健康发展，依据《中华人民共和国价格管理条例》，制定本办法。

    关联法规：    

    第二条 本办法适用于经工商行政管理机关登记注册的物业管理单位对城市住宅小区提供社会化、专业化服务的收费管理。
　　本办法所称的物业管理服务收费是指物业管理单位接受物业产权人、使用人委托对城市住宅小区内的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等项目开展日常维护、修缮、整治服务及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用。

    第三条 各级政府的物价部门是物业管理服务收费的主管机关。物价部门应当会同物业管理行政主管部门加强对物业管理服务收费的监督和指导。

    第四条 物业管理单位开展物业管理服务收费应当遵循合理、公开及与物业产权人、使用人的承受能力相适应的原则。
　　国家鼓励物业管理单位开展正当的价格竞争，禁止价格垄断和牟取暴利行为。

    第五条 物业管理服务收费应当根据所提供服务的性质、特点等不同情况，分别实行政府定价、政府指导价和经营者定价。
　　为物业产权人、使用人提供的公共卫生清洁、公用设施的维修保养和保安、绿化等具有公共性的服务以及代收代缴水电费、煤气费、有线电视费、电话费等公众代办性质的服务收费，实行政府定价或政府指导价。
　　实行政府定价或政府指导价的物业管理服务收费的具体价格管理形式，由省、自治区、直辖市物价部门根据当地经济发展水平和物业管理市场发育程度确定。
　　凡属为物业产权人、使用人个别需求提供的特约服务，除政府物价部门规定有统一收费标准者外，服务收费实行经营者定价。

    第六条 实行政府定价和政府指导价的物业管理服务收费标准，由物业管理单位根据实际提供的服务项目和各项费用开支情况，向物价部门申报，由物价部门征求物业管理行政主管部门意见后，以独立小区为单位核定。实行政府指导价的物业管理服务收费，物业管理单位可在政府指导价格规定幅度内确定具体收费标准。
　　实行经营者定价的物业管理服务收费标准由物业管理单位与小区管理委员会（业主管理委员会）或产权人代表、使用人代表协商议定，并应将收费项目和收费标准向当地物价部门备案。

    第七条 物价部门在核定收费标准时，应充分听取物业管理单位和小区管理委员会（业主管理委员会）或产权人、使用人的意见，既要有利于物业管理服务的价值补偿，也要考虑物业产权人、使用人的经济承受能力，以物业管理服务所发生的费用为基础，结合物业管理单位的服务内容、服务质量、服务深度核定。
　　物价部门对核定的物业管理收费标准，应根据物业管理费用的变化适时进行调整。

    第八条 住宅小区公共性服务收费的费用构成包括以下部分：
　　１．管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费；
　　２．公共设施、设备日常运行、维修及保养费；
　　３．绿化管理费；
　　４．清洁卫生费；
　　５．保安费；
　　６．办公费；
　　７．物业管理单位固定资产折旧费；
　　８．法定税费。
　　本条第２项至第６项费用支出是指除工资及福利费以外的物资损耗补偿和其他费用开支。
　　物业管理服务收费的利润率暂由各省、自治区、直辖市政府物价主管部门根据本地区实际情况确定。

    第九条 经物价部门核定的或由物业管理单位与小区管理委员会或物业产权人代表、使用人的代表协商议定的收费项目、收费标准和收费办法应当在物业管理合同中明文约定。

    第十条 物业管理服务收费实行明码标价，收费项目和标准及收费办法应在经营场所或收费地点公布。
　　物业管理单位应当定期（一般为６个月）向住户公布收费的收入和支出帐目，公布物业管理年度计划和小区管理的重大措施，接受小区管理委员会或物业产权人、使用人的监督。

    第十一条 物业管理单位应当严格遵守国家的价格法规和政策，执行规定的收费办法和收费标准，努力提高服务质量，向住户提供质价相称的服务。不得只收费不服务或多收费少服务。

    关联法规：    

    第十二条 实行物业管理的住宅小区物业产权人、使用人应按物价部门核定的收费项目和标准向物业管理单位缴纳物业管理服务费，不按规定缴纳管理服务费的，物业管理单位有权按照所签服务合同要求追偿。

    第十三条 物业管理单位与物业产权人、使用人之间发生的收费纠纷，可由物价部门进行调处。

    第十四条 物业管理单位已接受委托对住宅小区实施物业管理并相应收取公共性服务费的，其他部门和单位不得再行重复征收性质和内容相同的费项。

    第十五条 凡有下列违反本办法行为之一者，由政府价格监督检查机关依照国家有关规定予以处罚：
　　（一）越权定价、擅自提高收费标准的；
　　（二）擅自设立收费项目，乱收费用的；
　　（三）不按规定实行明码标价的；
　　（四）提供服务质价不符的；
　　（五）只收费不服务或多收费少服务的；
　　（六）其他违反本办法的行为。

    第十六条 各省、自治区、直辖市物价部门、物业管理行政主管部门可依据本办法制定具体实施办法，报国家计委、建设部备案。

    第十七条 本办法发布之前的有关规定凡与本办法相抵触的，发布之前的有关规定凡与本办法相抵触的，发布之前的有关规定凡与本办法相抵触的，发布之前的有关规定凡与本办法相抵触的，发布之前的有关规定凡与本办法相抵触的，以本办法为准。

    第十八条 本办法由国家计委负责解释。

    第十九条 本办法自１９９６年３月１日起执行