房地产开发企业如何进行纳税筹划

顶楼 发表于 2009-2-16 11:23 | 只看该作者 | 倒序看帖 | 打印 注册友商会员，免费使(试)用金蝶旗下9款财务软件！ 王泽国：房地产开发企业如何进行纳税筹划（一）
   我今天讲解当中涉及到大量的真实的案例，希望大家从这些真实的案例当中找到经验，特别是作为他们这些企业的教训。第一个问题是房地产企业在当前形势下，为什么要做好纳税筹划工作？这是我要给大家讲的第一个问题，请大家在讲义中记下来，我在讲义上给大家留了一个空白，希望大家做好记录，我觉得这个空白远远不够记的，因为这个内容是我们解决WAY的问题，为什么要学习税收筹划。第一个原因，当前房地产企业税收负担普遍偏重，是企业要开展纳税筹划的一个主要的原因。税收负担偏重既跟我们不合理的房地产税制有关，也跟中国整体税收制度安排有关。
    首先我讲一讲与不合理的房地产税制有关这个原因，纵观整个中国房地产税制，实际上也称不上中国房地产税制，中国房地产税制纯粹是专业人员、教授得来的，如果跟财政部、税务局这些人员打交道，你会发现他刚刚在开始立法的时候，根本就没有把房地产行业作为一个专门的行业来立法，房地产税收直到97、98年，房地产业作为一个单独的业态形成的时候，才逐步地发了一些文件，迄今为止发的文件都不足以有效规范房地产企业的税收，特别是我们从宏观安排就出了大问题。我们把房地产的税收过多地加在了开发阶段，也就是我们所讲的加在了一级市场上，而没有加在二级市场和三级市场。一个群众买到商品房以后，或者是一个企业买到写字楼以后，他承担的税收要比房地产开发商承担的税收要轻得多，甚至就不交了。就好比学生高考一样，高考的时候你都可怜他，他起早带晚拼命地复习，可是考上大学以后你恨他，为什么？整天谈恋爱，他也不学习了，这就是中国的教育体制留下的弊端，就是我只要拼命地考上去就没事了，这一定好比我们房地产税收一样，我只要花一笔钱把房子买到手就可以了，买到手以后税收就不用交了，也就是说我们房地产在存量阶段和二手交易阶段，它的税收是很少，负担是很轻的，但是在开发阶段，他的税收负担却很重的，重在哪里？同志们都是来自于开发环节的开发商，你们有切身体会的，一个房地产企业要过五道关才能叫完成了纳税义务，你过不了这五道关，你是不能拍胸脯说我这个企业税都交，你别找我了，哪五道关我建议你们记一下。
    第一道关营业税关。营业税关，现在大多数房地产企业做的都很好，做得都很好里面当然有故事，最大的故事就是你要用税务局的票，这有软处，票一开就要交5％，一交易完就要交5％，这是雷打不动的，所以你交得也最勤快，因为你不交下个月票都领不到，房子卖出去，现在5％大家交都没有什么怨言。为什么没有什么怨言？说到底跟我们的行业利润率过高有关系。现在我们5％是不考虑你的利润率的，你这个房子是100万建造的，95万卖出去照样也交5％，它不考虑你的成本。但是这100万成本的房子你卖200万拿5％10万块钱交营业税你也不在乎，所以这5％什么时候爆发出危机，就是整个行业的利润率下降，这5％你会感觉到像英年拖稻草一样，越拖越重，随着行业的利润率下降，5％的负担越来越明显。不过好在在以票控税大的环境下，房地产企业在这个环节的工作做得都很漂亮，基本上一查楼房营业税都交了，但也有偷逃现象。今天我会给大家举大量真实税务稽查的例子，都是真实的例子，我这里面有几百个案例。
    第二道关各种地方税和各种地方附加。这种关税收关应该说之所以叫它是一道关，很大一部分原因就是这些税跟企业的经营的利润，盈利能力没有关联。比方说印花税，你的各类交易合同，产权证书，注册资金都要依法交纳印花税，一个房地产企业注册了5000万，说句不好听的话，你营业执照还没有拿到家5000万，2.5万的印花税就已经交给税务局了。大家就问我这个企业将来赚不赚钱我心里都没有底，2.5万的印花税都交给国家了，所以印花税就体现了它跟经营成果没有关联的一面。再比方说房产税，你一栋大楼放在那，不管你是用于出租还是用于自营，还是控制在那，只要这栋大楼成为你帐面上的固定资产，你就必须按年缴纳房产税，所以我们就出现有一些企业每年连房产税都交不起的现象，他一栋楼，上亿的一栋楼光房产税就交几百万，这产税跟整栋楼不产生关系，你就是不产生收入也得每年交给我100万左右的房产税，这个税大家说交得不合理，地方税就是这样的特点，跟经营利润没有关系，但是你每年就要交。再比如说土地增值税，土地增值税对房地产企业来讲又是一座大山，虽然是地方税，但是土地增值税在目前来讲负担不轻，土地增值税创下来当前中国税率最高的记录，它的税率高达60％，增值额的60％将被国家征走，所以这个税种又是构成房地产企业三大税种主体之一，但是实质上仍然是地方税，还包括城建税、教育费附加这些都属于地方税和附加。
    第三道关就是企业所得税关。企业所得税我们现在的税率是多少我想提问，33%对不对，就意味着你房地产企业开发利润100万元就要交多少钱的所得税，多少万？100万的利润要交多少所得税？33万。很多老板都这么认为实际上绝对不只，至少40万。这就是中国一个滑稽的税制，表面上给你33％，但是征你的时候至少是40万。为什么？大家肯定问为什么，因为有很多费用税务局不同意你在税前列支，比如说工资超支。现在全国规定每人每月的工资是800块钱（2006.7.1起为1600元），就是交所得税的时候，你现在付800块钱一个工人给你干活，没人给你干活，比如说一个员工一个月你拿走5000块钱，这个员工一个月就超支4200，一年就超支5万块，他多拿5万块，按照《税法》规定多拿5万块，老板就要为他补交33％的所得税，33％的企业所得税，他个人还要交个人所得税，企业的所得税是多少？就是33％。这33％就是在你会计利润的基础上加上去的，给你硬加上去的，所以你统计结果出来发现，你100万的利润被他拿走将近40万块钱，肯定是这样的，全国都是这样的，工资、招待费、白条、罚款、滞纳金，不合理的票据，不合理的票据多了，你票据开的内容不对也不让税前列支。比如说到清华学习，培训费不让税前列支，培训费必须要进教育经费，有很多的费用不允许税前列支，虽然你认为我学习也是为企业学习，我发生的招待费也是为企业打下基础，但是税务局不承认，你超支不行，大家跟税务局打交道都知道，税务局也不是无理的，有法律依据，确实是不让的。所以所得税在你把公司的钱往家拿的前两个环节里面，所得税就把你的利润拿走一小半，就是40％。
    第四道关个人所得税关。房地产企业个人所得税主要是对三种人的征收所得税。第一在职职工要依法每月代扣工资薪金个人所得税；第二公司的个人股东，公司的个人股东凡是报销的与个人有关的费用，借款不还的，一律要按照《税法》的规定代扣代缴20％的个人所得税。我请大家学习这样一个文件，希望你们记下来，这个文件在今年税务稽查中必然产生社会反响，现在税务局已经拿这个文件查了不少的问题，等一下我举两个案例给你们听一听，请你们先记一下这个文件的全称，刚才我讲了房地产第二类人就是房地产企业个人股东，我们在座的同志可能都脱不了干系，所以我希望大家能够记下来。财税[2003 ]158号文件，这个文件是自1993年个人所得税法修订以来，发布的配套政策最严厉的一个，长期以来我们个人所得税的征收重点都是按照个人所得税的法的规定征收的，形成一个本末倒置的征收管理格局。个人所得税法1980年引入到中国以来，本来个人所得税法从立法的原意来讲是调节居民收入的，特别是要调节超富人的收入，来形成国家的税款，补贴给穷人的。所以个人所得税在西方国家有一个美誉，叫“罗宾汉税种”，罗宾汉在西方是什么样的人物呢？是一个家喻户晓的杀富济贫的人物，那么他把它比喻成罗宾汉，个人所得税跑到你家里把你的财产以税收的形式收走然后给穷人带走，它的性质跟罗宾汉差不多。但是到了中国以后就不叫罗宾汉了，用我们的行话讲它叫宾汉罗，什么叫宾汉罗？颠倒了，专门收在职职工的钱，然后交给国家。去年我们收了个人所得税15000亿，减到银行利息个人所得税300多亿，还剩1100多亿，1100多亿，900多亿来自工资薪金所得，入库数据很好说明个人所得税没有很好发挥它调节穷人、富人收入差距的作用。那么这个问题已经引起中央领导高度关注，特别做了批示，要求财政部和税务总局尽快地制定对高收入人群征税详细的计划，并且要把这个计划尽快地落实。我在这里可以坦率地告诉大家158号文件就是中央领导督促办的第一个文件，马上大家还会陆陆续续看见关于体育明星，关于演艺明星关于征收个人所得税的通知，很快陆陆续续会下发。在下发具体高收人群文件之前，据调查目前主要是个人股东的收入要明显得高于打工的收入，所以这个文件的背景我就不给大家多讲了，这也是体现本届政府，因为温家宝总理就职的时候，在就职演说里面说就要调节几个关系，包括东部与中西部，城乡居民收入差距这几个方面，这就体现了政府执政方针政策。下面简单给大家学习一下文件的精神，如果政策法规都不懂，筹划就筹划不来，第一条大家可以记一下关于报销问题，写这么多字就别记了，就写关于报销问题，这些文件我都演绎过了，都读过了，关于报销问题。除个人独资企业、合伙企业以外的个人投资者，就是房地产企业大多数都是有限制责任公司，有限则就公司的个人投资者，以企业资金为本人、家庭成员及其相关人员支付与企业生产经营无关的消费性支出，及购买汽车、住房等财产性支出，视为企业对个人投资者的红利配，依照利息、股息、红利所得项目记征个人所得税。同时上述支出还不允许在所得税税前扣除，大家知道为什么100万的利润交40万的所得税，因为你报销的费用也不承认，所以你的利润就虚假  了，税务局讲本身这个钱就应该是个人承担，不应该拿到公司去报，这样导致税务部门和个人在理解利润指标上的差异，所以税收负担当然在你的心目当中也就加重了。
    大家看这个文件里面，文件里面你报销的人员就很广泛，你股东个人或者你以你家庭成员的名义，或者是以跟你密切关系的人的名义去报销与企业生产经营无关的消费性支出，比如企业里面有的是中央空调，有的物业管理费，有的是电视，到房地产企业来看没有这些东西，说明这些费用都是个人家里的，特别是物业管理费，可能是自己私人豪宅的物业管理费，但是拿到公司来报了，这一看就是与企业经营无关的，属于个人消费，对不起你报1万块钱就要扣2000块钱的个人所得税，而且这1万块钱的物业管理费还不能在企业所得税税前扣除，也就是等于跟没报一样，就从税务部门来看没报销一样，所以报与不报对税收影响不大。还比如买汽车，买房子，用公司的钱买车买房子，这也统统要交个人所得税，以前没有规定，从现在开始有这个规定。面对这样的政策，实际上就意味着我们将来个人所得税会增加，之所以要带大家学习这个政策，实际上就是根据政策来筹划，就是尽量能够让他不扣税，不交税。根据这个规定我们就可以筹划了，怎么筹划？就要打破我们一些传统的惯性的不正确的思维方式，比如据我了解很多房地产企业老板愿意以个人的名义买房，买别墅，买大奔，愿意以个人的名义，为什么？他们的解释假如我这个公司不行的话，我自己至少还留一块，这一块是不可动摇的。有的老板40、50岁的人，让我说你都不好说，为什么？你年龄比我长，你想得太天真了，我举一个刘晓庆的案件给大家听一听，刘晓庆全国政协委员，著名电影演员大家都知道，晓庆文化艺术有限公司偷逃营业税，所交营业税是600多万，税务局、检察院联合检查的时候发现帐面只有180万的存款，把180万的存款扣下来以后欠400多万，怎么办，公司实在挖掘不出来任何的资源应收款来偿还资源，最后做出一个决定，把刘晓庆个人的房产扣押下来拍卖，刘晓庆的律师当时就提出这是个人财产，法律依法保护个人财产，你不能扣押个人财产，检察院的人是这么说的，你的现金收入不入帐，直接形成法人代表的收入，这个收入就是非法收入，由非法收入形成的非法个人财产，法律从来不保护，你可以翻看一下《宪法》，《宪法》上是这么些的，依法保护个人合法财产，不保护个人非法财产，所以律师和检察院的人产生了分歧，谁讲得对，检察院讲得也是对的，法律确实是依法保护个人的合法财产，不保护个人的非法财产，你这是偷税得来的钱你买的房子，买的车，国家就是有可能把你扣押下来进行拍卖，最后不就是拍卖掉了，最后不就是充抵税款了，这个事情就不了了之了。
    在中国实际上个人的公司和个人之间的利益关系，实际上在政府长官的眼里你们就是一家，你是个人名义也好，还是有限责任公司他们想要的是什么？是自立门户，什么叫自立门户。我记得上次跟大家说过大家买写字楼主要是为了什么？主要是为了形象，买写字楼不是为了办公而是为了形象，首先要一个面子。什么叫有面子？比如说在北京在商住公寓办公就比在住宅楼办公有面子，是不是？在纯写字楼里面办公就比在商住公寓办公有面子，在甲级写字楼办公就比在乙级写字楼办公有面子，能在华润、国贸、南应、东方广场这种最顶级的写字楼办公是最有面子的，但这还不是最最最有面子的，什么叫最最最有面子？有你自己一栋楼，递上一张名片，上面印着华高莱斯大厦，哪一天我给大家递这样的名片大家就觉得你小子发了，在北京居然有一栋华高莱斯大厦，可是问题这个大厦也可以是小大厦，就是小一点，800平方米，这好歹也是一栋大厦，知道的没有什么，还不如在大写字楼，可是不知道的就不得了，不知道在北京好歹也混出一栋楼了，就如同总经理这三个字最具不同性的，总经理可是差别太大了，最大的国企中石化也叫总经理，我们也叫总经理，总经理和总经理差别是巨大的。所以我们说这件事就相当于越小的公司名片上越会印董事局主席，董事局主席人家也没说错，就两董事成立一个董事局，他是主席，这没有错，那个是常务副主席，这没有错，这就是我们抓了这样一个心理，他就叫做总部基地里面都有一个个的总部大厦，而且确实都叫做把每个人占去了一个绝大多数的作用。第一种心理我想不用分析，它是为了什么？独立门户，降低成本。因为大家知道这种独门独院的楼，它有最大的优点，它可以通过管理来降低成本，比如说我这个小科研公司，我每天都有人加班，我在大楼里我要加班，同时我要用资金陪着别人加班。什么意思？只要这个楼有一个人加班，空调主机就不能关，我就要分摊物业管理费，可是我是独门独院的一栋小楼的话，这个事就不存在，因为我可以用管理来降低成本，我要求我的员工到了几点钟必须离开，把空调全部关掉，灯全部关掉，要是加班索性多留下几个人，对得起这个水，对得起这个电，加班到很晚，这两种方式都可以通过管理来降低成本，这是这种楼很大的一个优点，而且这个楼还有一个优势，大家看它的平面就知道了，它没有公摊。因为你只要一个家都有公摊，这没有公摊，因为所有的面积都是你的，厕所也是你的，楼梯也是你的，楼梯间也可以做你企业的横幅做所有宣传。这样一来，这种产品是很有竞争力的。
    第二类作为国企买这种楼自立门户，我们发现他的竞争力又来自于另外一个方面，很多的老总，这种楼等于给了他一个买楼的理由，多公司我们都知道都愿意跟他的妈妈分开过，比如说某一个大厦里面有好多子公司，他们都希望分开过，分开以后自己说得算，但是一直没有找到合适的理由，一说要分家，母公司就不干了，你干吗要走，在集团大厦也是一层楼，出去也是一层楼。
    实际上二者没有明确的界限，你这个公司，逃税没交完不会让你破产，根据《公司法规》你就是申请破产，不会让你破产，同志们你们放心好了。我在税务部门工作过7、8年，搞过稽查，搞过秘书工作，从来没有遇到过一个私人逃税，我们不把他税收上来的，不可能的，我们想尽一切办法扣押他的私人财产，因为在国家利益方面，我们就是做错了，政府也会站在我们这方面的，因为你是私人。所以，你现在所有的财产，中国有一个公务员叫做巨额财产历来不明罪，我们对商人怎么办，商人巨额财产历来不明他没有交税怎么办，现在我们就是没有办法，你在上海街头，上一次上海国际汽车展览会，888万元的宾利车是房地产老板买的，这个消息税务总局已经知道了，这个消息知道对在座的同志都不是好消息，会加大对你稽查的力度，888万第一天拿出来就被房地产开发商就买走了，你知道他是怎么想的？乖乖这个房地产企业来钱，我们这些稽查员怎么搞的收不到他们的税，他会这么想，个人所得税收多少888万买这个车，交这个税红利所得至少是170万个人所得税，地税局查一查这个个人交税交多少，没有交，中国的税法是这么规定的，单位和个人偷税数额达到1万元，并且占当期应纳税额10％以上构成偷窃罪，可以处以一年以上七年以下的有期徒刑，中国最高徒刑就是七年，最低一年，就可以逮捕了。你挂一个私人牌子的宾利、大奔、宝马，都有可能事先逃税，但是税务局找不到这个钱是怎么挣来的，这是实话。我们的公务员有办法，公务员有一个巨额财产历来不明罪，我们对商人没有巨额财产涉嫌逃税罪，现在没有，将来要有的话就好了，当然这都是违反国际法律潮流的，包括巨额财产历来不明罪，实际上这个罪是要取消的。因为世界各国的法律在量刑的时候必须要找到证据的，找不到证据明知道你杀人了，只能让你逍遥法外，没有办法，大家可能从电影、电视上和新闻报道上也都可以看出来，西方法律就是凭证据来说话。李昌玉凭什么活？就是根据小小的物证，蛛丝马迹寻找出最终杀人灭迹最大的证据，最终破了案，所以他在华人警界里面，或者是整个西方警探里面声誉是非常高的。我们中国是怎么破案的？像刘晓庆这个事情就是最典型的，她本来刚刚开始也不是涉及逃税，而是因为民工静坐示威要求民工工资的案件，也就是一个政治案件所引发的，当时刘晓庆还是全国政协委员，政协委员在中国是属于参政的，参政议政角色，她的政治地位还是不错的，我们在座各位很多同志还达不到她的政治地位，在这种角色下因为欠民工工资，不是她直接欠的，是搞别墅项目，没有给建筑公司足钱，因为有业主反映有墙裂缝，所以决定扣建筑公司的款，建筑公司的工头就使一个坏点子，快过年了你们就去亚运村安惠里小区第几号第几号，那个地方是真正的老板，我是打工的，你们跟她要钱要回来，到那保安都不让进，最后民工都要回家过年，结果到市政府去喊怨，北京市中心大家都知道，所以当时刘淇、贾庆林都不敢拍板，交给国务院，国务院李岚清签字把她抓起来算了，她又不是公务员，她肯定逃税了，这就是我们总理对我们商人的定义。抓起来以后再查吧，所以北京市稽查局，北京市地方局稽查局一分局查的，因为这个事情我们税务事务所也很敏感，听到要查我们纷纷要代理，人家肯定要给不小的代理费，但是我们一打听这个事情干脆躲一躲，这不是逃税事件，而是政治事件。政治事件就不插手，为什么？我们税务局还没有稽查，人都抓起来，而且新闻都报出来涉嫌逃税，我们稽查结论还没有出来，说白了我们人还没有去怎么能涉嫌逃税，那就是大家明白我的意思吗，所以在相当长一段时间里面，政府打击富人的手段，主要是逃税。
    我可以毫不客气告诉大家，我们房地产企业每天要犯8、9种罪，会计做假帐违反《会计法》，为什么做假帐？违反了《银行法》；为什么做假帐？就是想骗骗小股东，违反了《公司法》；为什么做假帐？就是想少交点税，违反了《税法》，非法集资，没有建立工会组织，违反工会法，没有给加班工资，给员工休假，违反《劳动法》，司机不好好开车闯红灯，违反《道路交通管理安全法》，讲地方话人家打电话也听不懂，违反《语言文字工作法》，中国我要想逮捕你，任何一条法都能逮捕你，但是真正能抓起来就是《税法》，为什么？我刚才列了这么多的法，哪一条法触犯国家利益？就是《税法》，你触犯国家利益了，你得罪老子，什么地方得罪老子，国家是当老子，你《税法》得罪我了，至于你没有给人家加班工资得罪职工的利益，闯红灯给人碰了是当事人的利益，没建立工会组织也是在职员工的利益，但是没有威胁国家的利益不会为你试问的，但是你要是偷税数额较大的话，他马上就要采取措施，你们说是不是这样。刚才我给大家学习了报销这一条道堵死了。
    怎么筹划，我建议大家车和房最好以公司的名义购买，既可以集体折旧，又可以避免个人所得税。从此以后买大宗消费品，尽量以你所在的公司的名义购买，一直到折旧期结束后可以低价或者是无偿转让给个人股东，这些都是不违反《税法》规定的。比如说一辆宾利车，根据《税法》的规定，不低于五年折旧，五年折旧以后过户给个人，这个没事，说明你这个人懂法，知法懂法，而且最关键是你转让了，说明你用法了，这都是对的，都是允许的，说白了就是教大家懂法知法最后要用法，什么法？《税法》。
    第二关于借款不还的问题。关于个人投资者从其投资的企业借款长期不还的处理问题，纳税年度内，我在这里给大家解释一下什么叫纳税年度内？纳税年度根据《中华人民共和国税收征管法》的解释，就指的是公历1月1号到公历12月31号这一段时间叫纳税年度，纳税年度借款到了纳税年度结束后还不还的，而且也没有证据表明你用于企业生产经营，没有归还的借款就要视为企业对个人股东的红利分配依照利息、股息、红利所得向你征收所得税。我给大家举一个案子，就是房地产公司的，北京市西城区有一个房地产公司老板是私人的，这个项目在建，已经预售完了他跑到门头沟，跟门头沟政府协商招拍挂拿了一块地，拿了一块地在门头沟那个地方交税就必须要注册项目公司，买地要花多少？3000万，他手里没有这么多钱，就从西城在建的项目借了3000万放在那个项目，今年3月份地税局去查，说你帐面怎么有应收款，其他应收款怎么这么大额的应收款，会计就解释我们老板在门头沟又搞一个项目，那边没钱跟我们这边借，都是老板的公司。西城区地税局的人一听，眼睛一亮，那可以，借多少都可以，但是必须交600万个人所得税，把老板叫回来，说交多少，600万，我缺钱，我要不是缺钱不可能从这借钱，不交，为什么不交，税务局把158号文件拿给他看，他一看傻眼了，你这个借款已经形成了，是同利润分配，就要交600万的个人所得税。为什么？大家看，首先他超期没还跨年度了，第二也不可能还，因为压在土地出让金上了，只有当那个项目赚到钱才有可能把这边的窟窿给补上。那么老板讲了，我用我朋友的名义借行不行，用家里成员的名义借行不行？都可以，就是你自己借不行，因为文件里面写得很清楚，我再给大家掉过头来看一下。他这借款的主体，他讲得很清楚，就是个人投资者，就是个人股东说白了就是个人股东从其投资的企业拿走钱，借款的形式拿走也不行，也要交税。最后讨价还价，把600万的个人所得税款降为150万，因为他实在交不起这么多了，150万，我个人觉得这150万交得都冤，但是最后形成结论不罚他交150万，本来是600万，我不出面肯定是600万，而且还准备要罚他。我跟大家讲一讲罚谁？罚单位不罚他本人，但是公司也是他的，罚公司和罚本人是一回事。所以我们往往说借款这一块要注意一下。
    那么怎么筹划？根据政策就要筹划，事前就要做好，确实要借一笔钱出去，暂时也回不来，你就想方设法不要以个人股东的名义去借，就应该想方设法以公司的职员或者是家庭成员或者是亲戚朋友的名义去借，就落在一个借款协议和借款凭据，上面名字不能写你本人的名字，写你本人的名字就不行，这是第一。第二如果你实在本人名义签的话，建议你必须在12月31日前归还，过了元旦你再借，这不是找事做吗？不是，这就是服从《税法》的要求，请大家要注意这一些关键性的动作。有的老板在做这些事情之前不知道有这些政策，他就凭经验办事，特别是新政策来了他也不知道，等出了事以后他说当初要考虑这个因素就好了，不至于跟税务局扯皮扯这个事情，很多老板都有这个感觉。关于房地产企业第二类人就是个人股东这一块讲到这里。
    第三类人就是跟房地产企业有关联的劳务人员的工资，或者是劳务人员的报酬要依法代扣代交个人所得税。房地产企业有关的劳务人员是哪些？那多了，比如说临时聘用的售楼人员，没有签合同的有关人员，还有记者、编辑、名人等等，只从要你公司领走劳务报酬的都要依法代扣代交个人所得税，这一点我希望大家要注意一下。
前四道关讲完了，最后一道关你们猜一猜是什么？我讲你们猜一猜第五道关是什么？什么税都交了，最后还有一道关，就是税务稽查关，大家记一下税务稽查关。税务局的人员到你这里来查帐，有几个人空手回去的，有空手回去的吗？少，特别少，因为房地产企业的税务风险太大了，他随便找你一点问题都能带一点税回去，不信我们做一个模拟检查，我来检查你这个企业的税收好不好？我马上能提7、8个问题出来。7、8个问题带走70、80块钱跟玩一样，而且我把我检查的时间限定在2个小时之内，我就能查出7、8个问题，带走70、80万，一般的企业我都有这个能力。为什么？因为我们现在税收政策本身就不规范，这样解释也行，那样解释也行，都对，企业的风险必然就很高了。这是我给大家讲的房地产企业当前税收的负担要面对流转税、地方税、稽查等一系列的影响，我们把它比喻成五道关，就是税务稽查关过了过几天又反过来查你，也不一定过，所以纳税人的税务问题始终存在着。这是我给大家讲的面临着这么繁重的税务承担，必须规范税收管理，把税收负担降低到最低程度，是我们要学习纳税筹划的原因，这是我给大家讲的第一点。